Mixité sociale aux abords des gares du Grand Paris Express
M. le président. - L'ordre du jour appelle la discussion de la proposition de loi visant à garantir la mixité sociale aux abords des gares du Grand Paris Express.
Discussion générale
M. Christian Favier, auteur de la proposition de loi . - (Applaudissements sur les bancs du groupe communiste républicain et citoyen) J'ai déposé cette proposition de loi avec mes collègues le 14 mars dernier. Elle pose une règle simple : la proportion de logements sociaux doit être de 30 % des bâtiments d'habitation construits dans un rayon de 400 mètres autour des gares du Grand Paris Express, s'ils comptent plus de douze logements ou plus de 800 m2 de surface habitable.
Les travaux du premier kilomètre du Grand Paris Express ont été inaugurés le 4 juin dernier à Clamart, sur la ligne 15 sud, lançant ce projet de transport inédit qui ouvre de nouvelles mobilités de banlieues à banlieues.
Le Grand Paris Express, ce sont 200 kilomètres de lignes, 68 gares, 22 milliards d'investissements et 10 000 à 15 000 emplois directs par an, qui vont changer la physionomie de la métropole autant que les grands travaux du baron Haussmann.
Pourtant, les citoyens peinent à voir les changements que ce chantier induira. Piloté par la seule société du Grand Paris, il risque de renchérir les logements et aggraver la ségrégation.
Certes, la situation n'est pas la même partout ; les populations elles-mêmes sont diverses. À Aulnay ou à Bagneux, à Créteil ou à Issy-les-Moulineaux, l'offre de logements n'est pas la même, certaines villes se plaçant en garant du droit au logement tandis que d'autres n'en font pas leur priorité.
Mais les enjeux sont fondamentalement les mêmes : comment faire pour mieux articuler l'offre de transports aux besoins, et construire une métropole plus inclusive ? Si certaines villes ont déjà un fort taux de logements sociaux, rien ne garantit que leurs populations puissent rester sur place.
L'exemple de La Courneuve est fréquemment avancé, où seules 485 attributions de logements sociaux se font chaque année, pour plus de 2 000 demandeurs.
Avec un taux de 30 %, nous rendons possible l'émergence d'offres alternatives, en accession sociale à la propriété ou locatif privé par exemple.
La baisse des dotations aux collectivités territoriales limite leurs capacités d'intervention. À Plaine-Commune, Bagneux, Vitry, intervenir pour faire sortir de terre des logements abordables reste une gageure. L'établissement public foncier dont le rôle est souvent mis en avant ne fait que du portage pour les collectivités territoriales.
En Ile-de-France, on compte 672 000 demandes de logements sociaux, mais seulement 82 418 attributions par an, l'ancienneté moyenne des demandes étant de 31 mois...
Le Grand Paris Express et cette proposition de loi sont une occasion de lutter contre les phénomènes spéculatifs. Les chiffres ne témoignent pas encore d'une envolée des prix du foncier ; c'est précisément pour cela qu'il faut intervenir : avant que les 15 000 logements dont la construction est prévue prochainement sortent de terre.
Évitons que l'histoire se répète. La métropole était devenue riche de la diversité de ses visages et de ses cultures.
L'arrivée d'une nouvelle gare doit être une opportunité pour développer les infrastructures de services publics, les emplois, les espaces publics et les logements qui répondront à la demande des habitants. Or nous savons que 71 % des ménages demandeurs ont des ressources inférieures aux plafonds.
Ces problématiques ont nécessairement été traitées au sein des contrats de développement territorial (CDT) mais ils ne sont, de fait, que très peu prescriptifs ; sans compter les territoires sans CDT où la maîtrise de l'aménagement est laissée à la seule SGP.
Définissons par la loi, et non dans un simple cahier des charges, les règles qui répondront concrètement aux besoins des Franciliens et concrétiseront le droit à la ville pour tous. (Applaudissements sur les bancs du groupe communiste républicain et citoyen, ainsi que sur les bancs du groupe socialiste et républicain et ceux du groupe écologiste)
Mme Sophie Primas, rapporteur de la commission des affaires économiques . - Le Grand Paris Express est un projet urbain, social, économique qui touche de multiples domaines dont les logements. En la matière, la loi relative au Grand Paris Express a fixé leur nombre à 70 000, tandis que le schéma directeur a prévu une part de logements sociaux de 30 % ; les contrats de développement territorial devront concourir à la réalisation des objectifs légaux.
Cette proposition de loi affirme d'abord que les contrats de développement territorial contribuent à l'objectif de mixité sociale : c'est déjà le cas puisque les logements construits autour du Grand Paris Express doivent être « géographiquement et socialement adaptés ».
Elle oblige ensuite toute opération de construction d'immeuble à prévoir 30 % de logements sociaux, hors zones des aéroports.
Je comprends la crainte de ne voir émerger que des logements « haut de gamme », mais la solution proposée n'est pas la bonne. Elle est trop contraignante. Très proche du dispositif prévu pour les communes carencées en application de la loi SRU, elle s'en distingue sur deux aspects.
D'une part, le dispositif proposé ne distingue pas les périmètres des gares du Grand Paris Express situés dans une commune carencée des autres. Il conduit à appliquer à tous les quartiers autour de ces gares des dispositions actuellement prévues à titre de sanction pour les communes carencées.
D'autre part, le dispositif proposé ne reprend pas la possibilité pour l'État de déroger, sur demande motivée de la commune, à cette règle, afin de tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l'opération. Il conduit donc à une différence de traitement entre quartiers d'une commune carencée.
Dans certains cas, les effets obtenus pourraient être contraires à ceux recherchés.
Seuls 25 périmètres de gares comptent moins de 25 % de logements sociaux. Le taux est souvent beaucoup plus important : 83 % à Aulnay ou 59 % à Vert de Maisons, par exemple.
La présence de gares dans ces quartiers est une chance pour eux. La construction de logements locatifs intermédiaires ou en accession sociale à la propriété serait plutôt à privilégier.
Par son caractère uniforme, ce texte est en contradiction avec la souplesse actuelle des schémas territoriaux. À Créteil, par exemple, à Issy-les-Moulineaux ou à Bagneux, par exemple, des choix plus subtils comme ceux de l'accession sociale à la propriété ou de projets mixtes, ont été privilégiés.
Restent, vous avez raison, deux craintes soulevées par les collègues auteurs de la proposition de loi : la concentration d'immeubles de bureaux et la spéculation foncière dans le périmètre de ces gares. Un observatoire des variations des prix du foncier a été mis en place pour informer les décideurs et le public, dont les premiers résultats ont révélé l'absence de spéculation - sans doute liée à la faible part de propriétaires dans ces quartiers...
L'établissement public foncier d'Ile-de-France a engagé une nouvelle stratégie foncière par laquelle il s'engage à augmenter de 25 % les acquisitions foncières en priorité autour des grands projets d'infrastructures comme le Grand Paris Express et à vendre désormais les terrains acquis à prix coûtant, ce qui devrait contribuer à maîtriser la spéculation foncière dans les périmètres des gares du Grand Paris Express.
La commission vous propose en conséquence de ne pas adopter cette proposition de loi.
Mme Éliane Assassi. - C'est bien dommage !
Mme Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l'habitat durable . - Le sujet revêt une extrême importance à mes yeux et je vous remercie d'avoir mis cette proposition de loi à l'ordre du jour. Remédier à la ségrégation est une priorité du Gouvernement et un axe essentiel de l'action de mon ministère.
La mixité sociale est toujours un combat contre l'entre-soi, contre la spéculation. Nous l'avons encore constaté lors des discussions relatives au projet de loi relatif à l'égalité et à la citoyenneté.
Votre proposition de loi porte de plus sur le Grand Paris Express, chantier qui m'est cher. Ce territoire joue un rôle national de premier plan, mais connaît en son sein des tensions très fortes.
Le texte fixe à 30 % la part de logements sociaux au sein des logements nouvellement construits dans un rayon de quatre cents mètres autour des gares du Grand Paris Express. La question est-elle utile, pertinente, efficace, au regard des objectifs et des moyens à notre disposition ?
L'ambition du Grand Paris est de construire un projet équitable ; les contrats territoriaux visent la construction de 70 000 logements par an. Je vous rassure sur ce point : il a été atteint cette année, puisque 750 000 logements ont été autorisés en Île-de-France, dont 30 000 logements sociaux. L'objectif sera même dépassé à la fin de l'année, tant la dynamique est forte.
Je partage votre objectif de promotion de la mixité en Île-de-France, qui connait de fortes inégalités.
Mais, d'abord, le périmètre adéquat serait plutôt 800 mètres que 400 mètres ; ensuite, nombre des territoires visés ont déjà arrêté une forte proportion de logements sociaux. Le Grand Paris Express a d'ailleurs été pensé pour désenclaver ces quartiers d'habitat social, et de nombreuses gares ont été précisément implantées dans les quartiers prioritaires au sens de la politique de la ville, tels Clichy, Bagneux, Sevran ou Aulnay. Faut-il y encourager la concentration de logements sociaux ?
Bref, la mixité sociale est déjà forte dans ces quartiers, où le taux de logements sociaux atteint parfois 80 %.
Mme Éliane Assassi. - Pas au Bourget !
Mme Emmanuelle Cosse, ministre. - Le taux est de 83 % à Aulnay, 55 % à La Courneuve, 78 % au Mesnil-Amelot, selon une étude récente de l'APUR.
Dans certaines gares, toutefois, comme Saint-Maur - Créteil, qui n'a que 7 % de logements sociaux, ou Clamart - 15% - des efforts restent à faire. Mais la loi prévoit déjà que toute nouvelle opération immobilière y comprenne 30 % non de logements sociaux en général, mais plus précisément de PLAI.
Nous renforçons même la mixité sociale, hors quartiers éligibles à la politique de la ville, avec le PLEC.
Le plus grand échec du Grand Paris Express serait, en amenant des transports publics de qualité dans des quartiers enclavés, d'arriver à les gentrifier C'est pourquoi sur ces territoires, nous manions des outils puissants, comme l'établissement public foncier.
Autre risque : favoriser la construction de logements de standing ou de bureaux. Cela étant, certaines villes auront besoin de locaux d'activité pour ne pas rester des villes dortoirs. Certaines augmentent de leur propre chef leur part de logements sociaux, comme autour des gares de Vanves, Issy, Clamart.
Attention enfin aux effets de seuil, dont nous avons déjà observé les conséquences sur d'autres politiques.
Le SRHH, les PLU des différents territoires doivent favoriser un équilibre car toutes les communes n'ont pas les mêmes besoins. Beaucoup de communes, socialement fragilisées, veulent avant tout être désenclavées et reliées aux bassins d'emplois.
Bref, nous partageons l'objectif de favoriser la mixité, mais non les moyens d'y parvenir ici proposés.
Mme Evelyne Yonnet . - Le Grand Paris Express, ce sont 8,5 millions de voyageurs, 68 gares, 26 milliards d'euros, et des milliers de nouveaux emplois, au moyen de contrats de développement territoriaux censés maitriser l'étalement urbain.
Nos collègues du groupe CRC ont décrit, à juste titre, les risques de concentration et de spéculation. La relégation des couches sociales défavorisées hors des agglomérations lors d'opérations d'aménagement urbain a déjà été observée par le passé...
D'où cette proposition de loi qui a modifié l'article premier de la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris.
Nous partageons les constats de nos collègues : il faut construire plus, au bon endroit, des logements adaptés, tout en intégrant mieux le logement social dans l'espace urbain.
Tous les niveaux de collectivités territoriales devraient être mobilisés. Je rappelle que la région Ile-de-France réduit son soutien aux logements en prêt locatif aidé d'intégration (PLAI), qui bénéficie par exemple à de nombreux fonctionnaires.
Cette proposition de loi ne semble toutefois guère adaptée, en raison de dispositifs déjà déployés et des caractéristiques des territoires concernés.
L'État s'est également donné les moyens d'intervenir avec le plan logement lancé en 2014, l'établissement public foncier, la modification par le projet de loi Égalité et citoyenneté, la loi SRU en imposant de réserver 25 % des attributions de logements sociaux aux demandeurs du premier quartile.
Un référent chargé de piloter la politique de lutte contre l'habitat indigne sera en outre nommé prochainement. L'annonce de la publication prochaine des décrets d'application sur l'autorisation et la déclaration de mise en location et l'autorisation préalable de division est aussi une très bonne nouvelle, de même que la création d'une société publique chargée de lutter contre la division pavillonnaire mise en place. Les outils sont donc en place pour remplir les objectifs fixés par la loi. (Applaudissements sur les bancs des groupes socialiste et républicain)
Mme Brigitte Gonthier-Maurin . - Quel sens voulons-nous donner à la construction métropolitaine ? Voilà la vraie question. En 2010, nous disions déjà que les enjeux du Grand Paris Express dépassaient le seul aspect transport : nous avions raison ! Laisserons-nous les promoteurs immobiliers ne proposer que des produits de standing ? Cette proposition de loi ramène les objectifs fixés par le SDRIF à une échelle très fine.
Je prendrai l'exemple de mon département, les Hauts-de-Seine. La proportion de logements sociaux y est extrêmement disparate, de plus de 50 % à Nanterre ou Gennevilliers à moins de 10 % à Neuilly et Vaucresson et nous demandons le renforcement des sanctions pour méconnaissance de la loi SRU. Mais cela ne suffira pas. Dans la seule ville de Bagneux, 2 500 foyers sont en attente d'un logement social.
La commission des affaires économiques estime qu'il faudrait limiter la construction de logements sociaux là où ils sont déjà nombreux. C'est le meilleur moyen de laisser croître le logement privé, et sous couvert de mener une politique anti-ghetto, de mener une politique antisociale.
À Clamart, la municipalité a prévu de construire des immeubles néo-haussmanniens coquets sur un terrain de 2,5 hectares, naturellement inaccessibles aux ménages aux revenus modestes ou moyens, alors que le taux de logements sociaux n'est que de 3,5 % dans le périmètre de la nouvelle gare.
Au Blanc-Mesnil, un nouvel ensemble de 720 logements et 50 000 mètres carrés en projet n'offrira que 6 % de logements sociaux. Pendant ce temps, les sans domicile fixe sont de plus en plus nombreux en Ile-de-France.
Se loger n'est pas un luxe, c'est un droit. Nous souhaitons que la règle de construction soit fixée par la loi. Pour rendre l'obligation proposée réalisable, il est impératif que le Gouvernement soutienne les collectivités territoriales via la DGF et les aides à la pierre. Malheureusement, ce n'est pas la voie empruntée...
672 000 Franciliens sont en attente d'un logement social. Il est urgent de concrétiser le droit à la ville pour tous. (Applaudissements sur les bancs du groupe communiste républicain et citoyen)
M. Vincent Delahaye . - Mes collègues souhaitent contrôler et limiter les risques de spéculation. Mais leur dispositif, très contraignant, risque d'être contreproductif. Sur de nombreux périmètres - Aulnay, La Courneuve, Bagneux... -, le taux de logements sociaux est déjà élevé, parfois supérieur à 80 %. De plus, de nombreux gens se trouvent en quartiers éligibles à la politique de la ville. Y construire des gares contribuera à les désenclaver, donc à y renforcer la mixité sociale, objectif qui serait remis en cause par cette proposition de loi.
Les maires de Bagneux, de Créteil ou encore d'Issy-les-Moulineaux, nourris de leur connaissance fine du terrain, ont actionné d'autres leviers que le logement social pour encourager la mixité et le vivre-ensemble.
À mon sens, cette proposition de loi fait double emploi avec la loi SRU sur le mode du Gosplan soviétique. (Murmures sur les bancs du groupe communiste républicain et citoyen) Le groupe UDI-UC votera contre.
Qu'est-ce que la mixité sociale ? Tout le monde en parle, tout le monde partage l'objectif mais personne ne dit ce qu'elle est. Dans ma commune, lorsque je veux lancer un programme d'accession sociale à la propriété là où il y a plus de 90 % de logements sociaux, on me rétorque que je vais perturber le quartier... La mixité sociale est valable à Neuilly, à Bagneux mais aussi à la Courneuve !
M. Christian Cambon. - Très bien !
M. Vincent Delahaye. - Les promoteurs, un mot qui déplaît visiblement aux auteurs de ce texte, ne construisent pas que des logements de haut standing ; ils bâtissent aussi pour les classes moyennes auxquelles nous ferions mieux de nous intéresser un peu plus. Au « partout pareil » et aux contraintes supplémentaires pour les élus, je préfère la dynamique des parcours résidentiels. Faisons en sorte, avec, entre autres leviers, l'accession sociale à la propriété, que les habitants puissent évoluer tout en continuant à habiter le quartier qu'ils aiment.
Ne demandons pas tout et n'importe quoi au Grand Paris Express. Il n'apportera pas le bien-être à tous les habitants d'Île-de-France. Pour ce beau projet, il faut un financement rapide. Une taxe sur les plus-values foncières rapporterait entre 25 à 30 milliards d'euros. Ce ne sera pas une taxe supplémentaire mais une taxe économique intelligente parce qu'elle créera de la plus-value, de la croissance et de l'emploi.
La mixité sociale vaut pour toutes les villes, elle est bonne pour tous nos concitoyens. (Mme Sophie Primas, rapporteur, applaudit)
Mme Aline Archimbaud . - Cette proposition de loi s'inscrit dans la lignée du projet de loi Égalite et citoyenneté. Elle entend faire du Grand Paris Express un outil d'intégration des populations modestes reléguées en lointaine banlieue. Quatre nouvelles lignes et soixante-huit gares, c'est l'occasion, enfin, de désenclaver des villes et des quartiers pourvu que le doublement du réseau ne se solde pas par une éviction des populations les plus modestes à cause de la flambée des prix autour des gares. Un seul exemple de ce phénomène connu, le projet de prolongement de la ligne 14 à Saint-Ouen a entraîné une hausse de 10 % des prix ces dernières années.
La loi SRU prévoit que les communes se dotent de 25 % de logements sociaux minimum, c'est vrai, mais ils peuvent être construits loin des gares, là où le foncier est moins cher. D'où l'intérêt de cette proposition de loi.
Certains regrettent que les logements financés en PLS ne soient pas inclus dans les 30 %, rappelons cependant qu'ils sont hors de portée de 75 % des demandeurs.
Certaines villes sont déjà très dotées en logements sociaux, c'est exact. Proposons un amendement, dans la navette, pour les exclure du dispositif de ce texte. D'après mes calculs, elles seraient une dizaine. Nous pourrions aussi étendre le périmètre à 800 mètres. Fixer un taux de logements sociaux dans les constructions nouvelles, qu'elles soient publiques ou privés, n'est pas une utopie. À Pantin, le PLU prévoit que tout programme de logements de plus de 1 800 m2 inclut 33 % de logements sociaux.
Le groupe écologiste votera ce texte. (Applaudissements sur les bancs du groupe communiste républicain et citoyen ; Mmes Évelyne Yonnet et Delphine Bataille applaudissent également)
La discussion générale est close.
Discussion de l'article unique
M. le président. - La commission n'ayant pas adopté de texte, nous examinons la proposition de loi initiale. Le vote sur son article unique vaudra vote sur l'ensemble.
M. Christian Cambon . - Je ne doute pas des bonnes intentions du président Favier mais je suis étonné que cette initiative vienne de l'est parisien. Attaquons-nous plutôt au déséquilibre entre l'est et l'ouest en développant des activités commerciales, de services et des emplois autour des gares du Grand Paris Express. C'est ainsi que nous mettrons fin à la gigantesque migration de centaines de milliers de Franciliens de leur domicile à l'est à leur lieu de travail à l'ouest. Rendez-vous compte, un million de voyageurs chaque jour sur la ligne A du RER !
Le groupe Les Républicains votera contre.
M. Christian Favier . - On nous dit que certaines communes ont dépassé le seuil de logements sociaux imposé par la loi SRU. Mais ces logements sont-ils proches des gares ? Ce n'est pas le cas à Champigny-sur-Marne.
Le rayon de 400 mètres a pour objectif de permettre aux habitants d'aller à la gare à pied. Il y a une station de métro tous les 500 mètres à Paris.
La proposition de loi ne fixe pas d'objectifs de construction mais impose un équilibre dans les constructions nouvelles - où il y aura donc 70 % de logements non-sociaux. La proportion de logements sociaux diminuera donc logiquement dans certaines communes et restera à 0 % autour des gares telles que celles de l'aéroport où l'on n'envisage pas de construire.
Encourager la construction de logements sociaux autour des gares n'exclut pas de chercher à répondre aux besoins d'emploi. Évidemment, à condition que les financements suivent.
À la demande du groupe communiste républicain et citoyen, l'article unique est mis aux voix par scrutin public.
M. le président. - Voici le résultat du scrutin n°39 :
| Nombre de votants | 343 |
| Nombre de suffrages exprimés | 343 |
| Pour l'adoption | 30 |
| Contre | 313 |
Le Sénat n'a pas adopté.
La séance, suspendue à 17 h 40, reprend à 17 h 50.