Accès au logement et urbanisme rénové (Deuxième lecture - Suite)
M. le président. - L'ordre du jour appelle la suite de la discussion du projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale en deuxième lecture, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Discussion générale (Suite)
M. Yannick Vaugrenard . - Je veux d'abord m'associer aux remerciements adressés à nos deux rapporteurs pour leur écoute et leur remarquable travail.
Madame la ministre, vous avez démontré votre volontarisme. Malheureusement, l'Assemblée nationale ne vous a pas toujours suivie. Reste que le texte apporte les protections indispensables, opère un juste équilibre entre les droits et les devoirs des uns et des autres. La crise du logement ne se résoudra certes pas en un jour ou même en une loi. Nous partons de loin, et parfois de très loin. Ce texte nous donne des outils pour lutter contre les copropriétés dégradées, contre les marchands de sommeil qui exploitent les malheurs des autres, pour prévenir les expulsions.
Le travail de longue haleine a commencé dès l'adoption du projet de loi sur la libération du foncier public.
Les dispositions relatives au Plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI) mettent le Sénat en colère. L'équilibre que nous avions trouvé a été défait à l'Assemblée nationale, qui est revenue sur la minorité de blocage que nous avions conçue. La commune doit demeurer la cellule de base de la démocratie. Quand un sondage confirme l'attachement des Français à la figure du maire, notre devoir est de la consolider. Pour nous, rien ne doit être imposé ; tout doit être concerté, discuté. Revenons au texte du Sénat. Le PLUI adopté à l'Assemblée nationale ne respecte pas la libre administration des collectivités territoriales. (Applaudissements sur les bancs socialistes)
M. Marc Daunis . - Grandes avancées, belle loi... À mon tour de saluer l'excellent travail du Gouvernement, ainsi que des deux rapporteurs. Nos débats en commission ont été riches et féconds.
Si le PLUI répond à de vrais besoins de mutualisation, l'essentiel est ailleurs. Dans le nom même des EPCI figure le mot « coopération ». Ces coopératives ne sauraient avoir à leur tête des monarques de droit divin qui y feraient la pluie et le beau temps, quand bien même ils auraient les deux tiers des voix.
Sans compter que le paradigme a changé avec la recomposition des rapports urbain-rural-périurbain. Et surtout avec la dernière loi sur l'intercommunalité : dés lors que le rattachement à un EPCI peut être imposé, les communes ne sont plus réunies autour d'un projet commun, d'un destin partagé. Elles doivent donc pouvoir disposer d'une minorité de blocage. Faute de quoi, le PLUI intercommunautaire ne sera qu'une belle construction technocratique, on aura remplacé l'intelligence territoriale par une procédure administrative. On ne doit toucher à la loi que d'une main tremblante : le mot de Montesquieu est souvent rappelé ici. Un seuil de 25 % des communes, ce n'est pas l'expression d'un petit égoïsme local.
Messieurs de l'UMP...
MM. Gérard Longuet et Jean-Claude Lenoir. - Nous sommes tout ouïe ! (Sourires)
M. Marc Daunis. - Vous dites qu'il ne faut rien toucher.
M. Jean-Claude Lenoir. - Je n'ai rien dit de tel.
M. Marc Daunis. - Si nous adoptons votre amendement de suppression, le texte actuel continuera de s'appliquer : deux tiers des communes représentant 50 % de la population peuvent imposer un Plan local d'urbanisme au tiers restant !
Madame la ministre, nous vous appuierons. Nous ferons le chemin avec vous. (Applaudissements sur les bancs socialistes)
Mme Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement . - Je remercie à mon tour les deux rapporteurs pour leur travail.
Monsieur Mézard, ne nous méprenons pas sur le volume du texte : il n'ajoute pas quantité de dispositions, il remplace nombre de celles qui existent et reprend des travaux parlementaires trop peu médiatisés au moment de leur parution. Fractionner ce projet de loi aurait été possible, et peut-être même plus gratifiant pour la ministre. J'ai préféré m'attaquer à tous ces sujets de front. La situation sera meilleure après qu'avant, avez-vous rappelé : c'est bien notre objectif.
Monsieur Labbé, vous pouvez constater que le Gouvernement tient ses engagements mais il juge préférable que les dispositions relatives à un sujet figurent dans le texte où elles prennent leur sens. C'est pourquoi celles relatives à l'urbanisme commercial seront examinées dans le texte présenté par Mme Pinel, celles relatives à l'agriculture dans celui de M. Le Foll.
Madame Lamure, monsieur Dubois, je prends acte de nos désaccords politiques de fond. De telles divergences sont saines : elles font le sel de la démocratie. Oui, nous présentons une loi de régulation qui va encadrer les loyers. Nous sommes allés au fond du débat.
Oui, madame Schurch, la garantie universelle des loyers est bien universelle. En première lecture, nous avions prévu une taxe prélevée sur les locataires et propriétaires. Nous sommes revenus sur ce mécanisme. Pour le reste, la garantie universelle des loyers demeurera favorable aux propriétaires qui acceptent de loger des personnes précaires. Merci, madame Lienemann, d'avoir replacé ce débat dans un cadre plus large.
L'IGF chiffre son coût à 420 millions d'euros, monsieur Dallier, pas à 560 millions. Le Loca-pass, la garantie des risques locatifs, la prévention des expulsions... Tous ces dispositifs sont coûteux, nous les rationalisons ; nous n'ajoutons pas quelque chose qui serait ruineux. J'ai certes défendu une revalorisation de la taxe sur les logements vacants, mais il faut aussi des dispositions incitatives. La garantie universelle des loyers doit dénouer les tensions, favoriser les locations, sécuriser l'investissement dans l'immobilier locatif puisque la banque aura une garantie.
Monsieur Jarlier, j'entends votre appel à rassurer les maires ruraux. Dès cette année, le pacte rural sera opérationnel. Grâce aux débats parlementaires, nous avons trouvé un point d'équilibre.
Je veux saluer la clarté, l'engagement, la constance des mousquetaires du PLUI, MM. Mirassou, Vaugrenard et Daunis, emmenés par M. Bérit-Débat. Vous êtes sincères, je n'en doute pas. Les députés le sont tout autant. J'ai déposé à l'Assemblée nationale un amendement qui reprenait le dispositif adopté par le sous-amendement en première lecture ; il été sous-amendé par les députés. Je ne défendrai pas d'amendement revenant sur le texte que votre commission a rétabli. (« Très bien ! » sur les bancs socialistes) Le bicamérisme, auquel je suis attachée, cela veut dire deux assemblées avec la prééminence de l'une sur l'autre.
M. Jean-Claude Lenoir. - C'est dommage !
Mme Cécile Duflot, ministre. - Aux parlementaires de trouver un compromis.
Oui, nous avons bien avancé. On a qualifié le projet de loi initial d'embryon, de squelette. Je le revendique : vous présenter un texte entièrement verrouillé n'aurait pas été très respectueux du travail parlementaire. Je crois à l'intelligence collective, ce texte en a beaucoup bénéficié. (Applaudissements à gauche)
La discussion générale est close.
Discussion des articles
ARTICLE PREMIER
M. le président. - Amendement n°254 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Collin, Collombat, Esnol, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.
I. - Après l'alinéa 23
Insérer un alinéa ainsi rédigé
Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, telle que prévue à l'article 8 de la loi n° du pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, doit être expressément mentionné dans le contrat de location. À défaut, le bailleur s'engage à déclarer le contrat de location auprès de l'agence mentionnée au II de l'article précité.
II. - Alinéa 24, après la première phrase
Insérer une phrase ainsi rédigée :
Cette notice d'information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en oeuvre de la garantie universelle des loyers telle que prévue à l'article 8 de la loi n° du pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
M. Jacques Mézard. - La garantie universelle des loyers a évolué depuis la première lecture, grâce aux propositions du groupe de travail présidé par Daniel Raoul, dont j'ai été rapporteur. La suppression de la caution, que je défendais, était fragile d'un point de vue constitutionnel. D'où cet amendement qui privilégie une autre voie : renforcer l'automaticité de la garantie universelle des loyers, sauf si le bailleur y renonce.
M. Claude Dilain, co-rapporteur de la commission des affaires économiques . - La commission ne peut être que très favorable à cet amendement qui reflète parfaitement les positions du groupe de travail et de la commission des affaires économiques. Grâce à son caractère automatique, la garantie universelle des loyers démarrera.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Le groupe de travail préconisait la suppression de la caution. Sa constitutionnalité n'est pas évidente. Le Conseil constitutionnel la mettra en balance avec le respect du droit de propriété. Votre proposition est en tout état de cause une très bonne réponse. Avis très favorable.
M. Philippe Dallier. - Je comprends que vous souhaitiez l'utilisation la plus large possible de la garantie universelle des loyers. Pour autant, disposer que la loi s'applique automatiquement est curieux. J'aurais proposé le contraire : que le propriétaire mentionne son souhait que s'applique la garantie universelle des loyers.
L'amendement n°254 rectifié est adopté.
M. le président. - Amendement n°205 rectifié, présenté par MM. Husson, Milon et Longuet, Mmes Bruguière et Boog, MM. Pierre, Grignon, Houel, Cambon et Lefèvre et Mme Deroche.
Alinéa 30, dernière phrase
Rédiger ainsi cette phrase :
La demande doit, à peine d'irrecevabilité, être formée dans les six mois de la prise d'effet du contrat de location.
M. Jean-François Husson. - Mieux vaut réduire à six mois le délai durant lequel le locataire pourra contester la surface. On y gagnera en « fluidité », notion que le Gouvernement a mise en avant hier à propos du projet de loi relatif à la consommation...
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Six mois, c'est court, et plus encore après un déménagement. Cette disposition incitera le bailleur à être attentif à la surface louée : avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - La surface du logement n'est pas appelée à changer. Le dispositif est équilibré : avis défavorable.
L'amendement n°205 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°10, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
I. - Alinéa 33, première phrase
Remplacer les mots :
à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire
par les mots :
aux frais du bailleur
II. - Alinéa 54
Remplacer les mots :
aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I
par les mots :
à la rédaction du bail
III. - En conséquence, alinéas 55 et 56
Supprimer ces alinéas.
Mme Mireille Schurch. - Notre amendement est de bon sens. Il limite les dépenses susceptibles de revenir pour moitié au locataire aux seuls frais liés à la rédaction du bail. Sur le fondement de l'article 5 de la loi de 1989, la jurisprudence considère que certains actes obligatoires ne sont faits que dans l'intérêt du bailleur : il n'est pas légitime de les facturer au locataire.
M. le président. - Amendement n°92, présenté par M. Lenoir et les membres du groupe UMP.
Alinéa 54
Remplacer les mots :
à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I
par les mots :
partagée entre le bailleur et le preneur
M. Jean-Claude Lenoir. - Le locataire comme le bailleur tire bénéfice des prestations des intermédiaires. Les frais doivent être partagés.
M. le président. - Amendement n°136, présenté par M. Labbé et les membres du groupe écologiste.
I. - Alinéa 54
Supprimer les mots :
, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I
II. - Alinéas 55 et 56
Supprimer ces alinéas.
III. - Alinéa 57
Rédiger ainsi cet alinéa :
« Le premier alinéa du présent I est reproduit, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin.
M. Joël Labbé. - Le candidat à la location doit souvent constituer de volumineux dossiers, subir des visites parfois collectives. L'agence fournit des services qui ne profitent qu'au propriétaire. Ce texte entretient la confusion entre propriétaire et administrateur de biens. Exemptons le locataire des frais d'agence.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - La rédaction du texte est équilibrée. La preuve : vos trois amendements contradictoires. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - L'enjeu, c'est le plafonnement des frais et leur décorrélation avec le montant des loyers. L'objectif reste de les diviser par deux, ce qui nous ferait revenir à une situation bien antérieure à celle qui a vu augmenter massivement les loyers. Si ces frais étaient à la charge du seul propriétaire, l'intermédiaire le considérerait comme son seul client. Comme le dit le président Chassaigne : « qui paie les violons choisit la musique ».
L'amendement n°10 n'est pas adopté.
M. Gérard Longuet. - Le marché de l'immobilier n'est pas homogène en France, Mme la ministre le reconnaît quand elle évoque des « zones tendues ». Si certains professionnels de l'immobilier se contentent de donner les clés et de laisser les clients visiter seuls les appartements, la plupart font leur métier, un métier utile et parfaitement respectable.
Le problème est également technique : l'intermédiation est un métier, elle a un coût. En zone peu dense, on ne peut pas toujours faire visiter plusieurs biens dans la même demi-journée. Gardons la souplesse nécessaire à la protection du métier d'agent immobilier. L'amendement n°92 en prend en compte les contraintes.
L'amendement n°92 n'est pas adopté.
M. Joël Labbé. - J'ai apprécié le propos de la ministre sur le violon et la musique. Il m'incite à retirer mon amendement.
L'amendement n°136 est retiré.
M. le président. - Amendement n°89, présenté par M. Lenoir et les membres du groupe UMP.
Alinéa 35
Supprimer cet alinéa.
M. Jean-Claude Lenoir. - Cet alinéa accorde dix jours au locataire, pour demander un complément à l'état des lieux d'entrée. En cas de dégradation dont la mention aurait été omise lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée, il sera impossible de prouver que son origine est antérieure à l'entrée dans les lieux du locataire.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Cette disposition n'est pas obligatoire, et il appartient au locataire de démontrer que les dégradations sont antérieures à l'état des lieux.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
M. Jean-Claude Lenoir. - Je persiste : il peut arriver que l'appartement ne soit pas dans un état identique dix jours après à celui dans lequel il était au moment de la remise des clés.
M. Gérard Longuet. - L'amendement de M. Lenoir est pertinent, qui concerne ce moment très fort que constitue la restitution des clés. Un délai de dix jours, ce n'est certes pas la mort du petit cheval et le locataire ne pourra pas se livrer à toutes les turpitudes. Mais pourquoi diable remettre en cause ce rendez-vous solennel de la prise de possession du bien ? D'autant que sont fournis des diagnostics termites, amiante, ou plomb, dont il y aurait beaucoup à dire : il n'y a de danger qu'à lécher continûment les peintures et les canalisations sont entartrées...
L'amendement n°89 n'est pas adopté.
M. Gérard Longuet. - Quel dommage !
M. le président. - Amendement n°90, présenté par M. Lenoir et les membres du groupe UMP.
Alinéa 39
Après le mot :
renouvellement
insérer les mots :
ou simplement tenu à la disposition du locataire lorsque le contrat porte sur un meublé touristique au sens de l'article 2
M. Jean-Claude Lenoir. - Les diagnostics techniques ne sont pas justifiés pour des meublés de tourisme. Ces biens sont destinés principalement à des étrangers : le caractère anxiogène de ces documents risque de les perturber, quelque peu...
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - La loi vous satisfait : elle n'impose pas de diagnostics techniques pour les meublés de tourisme, seulement pour les résidences principales.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Je le confirme.
M. Jean-Claude Lenoir. - Je m'incline.
L'amendement n°90 est retiré.
L'amendement n°189 n'est pas défendu.
M. le président. - Amendement n°328, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 42
1° Supprimer les mots :
inscrits sur une liste définie par voie réglementaire
2° Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
- Un décret en Conseil d'État définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés.
L'amendement de précision n°328, accepté par le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°191 rectifié, présenté par MM. Dubois et Tandonnet.
Alinéa 43, première phrase
Supprimer les mots :
ainsi que des tubes souples ou tuyaux flexibles d'alimentation des appareils fonctionnant au gaz
M. Henri Tandonnet. - Cet amendement technique a une portée très pratique : les tuyaux d'alimentation des appareils fonctionnant au gaz sont mobiles ; leur renouvellement est à la charge du locataire.
M. le président. - Amendement identique n°268 rectifié bis, présenté par MM. Dallier, P. André, Beaumont, Bécot et Bizet, Mme Bruguière, MM. Cardoux et Dassault, Mmes Debré et Deroche, MM. Delattre, Doligé et Grignon, Mme Giudicelli, M. Houel, Mme Farreyrol, MM. Ferrand, B. Fournier et Laménie, Mme Lamure et MM. Laufoaulu, Leleux, Milon, Trillard et Lefèvre.
M. Philippe Dallier. - Aidez-nous à aller vers le grand choc de simplification qu'on ne voit pas venir ! Les tuyaux d'alimentation du gaz ont une date de péremption, les locataires doivent les renouveler. Pourquoi les intégrer dans le dossier de diagnostic technique ?
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Les députés ont eu des débats passionnés et prolongés sur les flexibles de gaz... Ce point n'est pas primordial, ne remettons pas en cause leur travail qui a atteint un point d'équilibre. On pourra éventuellement y revenir en CMP. Retrait, sinon rejet.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
M. Philippe Dallier. - Le Sénat est une assemblée ringarde a dit un député, mais l'Assemblée nationale a passé des heures sur cette disposition !
En tout cas, nous aussi, nous avons mieux à faire que discuter des flexibles. Inutile d'en faire un objet éventuel d'échange en CMP : supprimons cette disposition de suite.
Les amendements nos191 rectifié et 268 rectifié bis ne sont pas adoptés.
M. le président. - Amendement n°190 rectifié, présenté par MM. Dubois et Tandonnet.
Alinéa 45
Rédiger ainsi cet alinéa :
« Le dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur a une valeur informative auprès du locataire.
M. Henri Tandonnet. - Il faut préciser à l'intention des locataires la valeur informative de tous les documents du dossier de diagnostic technique, sans se limiter au diagnostic de performance énergétique.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Le diagnostic technique a un prix : notre santé. N'en déplaise à M. Longuet, le saturnisme tue encore de nos jours : avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°190 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°91 rectifié, présenté par M. Lenoir et les membres du groupe UMP.
I. - Après l'alinéa 56
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Les personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 peuvent en outre conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer dont la rémunération est décorrélée du loyer. Toutefois, dans les territoires mentionnés au I de l'article 17, la rémunération est au plus égale au loyer médian de référence de la typologie du logement de la zone dans laquelle les prestations de services sont réalisées.
II. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
... - Dans les territoires mentionnés au I de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tel qu'il résulte de l'article 3 de la présente loi, les dispositions du I de l'article 5 de la loi n° 89-462 précitée telles qu'elles résultent du présent article entrent en vigueur dès le lendemain de la publication de l'arrêté fixant les loyers médians de référence. Les dispositions de l'article 5 de la même loi dans leur rédaction antérieure à la publication de la présente loi restent en vigueur jusqu'à cette date.
M. Jean-Claude Lenoir. - Dans le projet de texte, l'emploi de l'adverbe « exclusivement » conduira les professionnels de l'immobilier mandatés par le propriétaire à ne plus pouvoir se faire conférer un mandat de recherche par tout candidat locataire qui souhaiterait faciliter ses démarches.
Laissons au client le choix. Il est important de ne pas brimer la liberté d'entreprendre.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Le mot « exclusivement » ne figure plus dans le texte. Le travail parlementaire a abouti à un équilibre qu'il ne faut pas remettre en cause. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°91 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°42, présenté par MM. Dubois et Tandonnet, Mme Férat et M. J.L. Dupont.
Alinéas 58, première phrase, 60 et 61
Supprimer le mot :
local
M. Henri Tandonnet. - J'avais défendu cet amendement important dès la première lecture. La loi crée des observatoires locaux des loyers sans mentionner l'observatoire Clameur alimenté par plus de 60 % des professionnels. On dispose ainsi d'un tableau de bord trimestriel analysant l'évolution du marché locatif privé dans 1 242 villes, depuis 1998.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Nous n'avons rien contre Clameur, même si nous ignorons sa méthodologie, mais nous avons besoin d'observatoires délocalisés. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°42 n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°11, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Alinéa 61
Remplacer les mots :
peut saisir
par le mot :
saisit
Mme Mireille Schurch. - La transmission des informations par les professionnels aux observatoires locaux des loyers joue un rôle pivot. Elle doit être obligatoire.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - En effet, cela améliorera le texte... Avis favorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Il faut intervenir le plus en amont possible. Même avis favorable.
L'amendement n°11 est adopté.
M. le président. - Amendement n°137, présenté par M. Labbé et les membres du groupe écologiste.
Alinéa 65
Au début de cet alinéa, insérer une phrase ainsi rédigée :
Sauf disposition contraire, le loyer est payable à terme échu.
M. Joël Labbé. - Un déménagement suppose de payer des frais d'installation de téléphone, d'Internet, etc. Or les salaires sont versés en fin de mois. Pour faciliter cette période, mieux vaut que le loyer soit payé à terme échu.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Votre démonstration vaut aussi pour les petits bailleurs... Surtout, la question relève du droit des contrats. Retrait.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis. C'est le contrat qui fixe la date du terme.
L'amendement n°137 est retiré.
M. le président. - Amendement n°269 rectifié bis, présenté par MM. Dallier, P. André, Beaumont, Bécot et Bizet, Mmes Boog et Bruguière, MM. Cardoux, Couderc et Dassault, Mmes Debré et Deroche, MM. Delattre, Doligé, J. Gautier et Grignon, Mme Giudicelli, M. Houel, Mme Farreyrol, MM. Ferrand, B. Fournier et Laménie, Mme Lamure et MM. Laufoaulu, Leleux, Milon, Pillet, Trillard et Lefèvre.
Alinéa 71, première phrase
Remplacer les mots :
à la demande du bailleur
par les mots :
à la date anniversaire de la signature du bail
M. Philippe Dallier. - Le locataire doit prouver qu'il est dûment assuré lors de l'entrée dans l'appartement, mais le bailleur est tenu de lui en réclamer chaque année la preuve. Simplifions.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - En pratique, que se passera-t-il si votre amendement est adopté ? Si le locataire ne produit pas son attestation, le bailleur la lui réclamera. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Le défaut d'assurance est un motif de résiliation du contrat. Rejet.
L'amendement n°269 rectifié bis n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°93, présenté par M. Lenoir et les membres du groupe UMP.
Alinéa 80
Supprimer cet alinéa.
M. Jean-Claude Lenoir. - Pour préserver un équilibre entre les parties, nous supprimons l'alinéa 80 de l'article premier en appliquant la prescription triennale à toutes les actions découlant d'un contrat de bail quelle que soit leur origine.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Rejet : la prescription annuelle est justifiée.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°93 n'est pas adopté.
L'article premier, modifié, est adopté.
ARTICLE 8 (Appelé en priorité)
Mme Mireille Schurch . - Depuis le début, nous avons soutenu la GUL, un dispositif très prometteur que certains allaient jusqu'à appeler la sécurité sociale du logement. Après les travaux de l'Assemblée nationale, elle est pourtant déséquilibrée : l'organisme prendra en charge les impayés durant 18 mois ; le Trésor public pourra se retourner contre le débiteur. Qu'un organisme public prenne en charge une dette privée est absurde, aucune possibilité d'effacement de la dette n'est prévue. Finalement, seul le créancier change ; la GUL ne constitue pas un droit nouveau, sauf à considérer qu'elle ne profite qu'aux bailleurs. Déséquilibrée, la GUL l'est aussi par son financement. Je ne reviendrai pas sur les estimations divergentes de son coût.
Elle est injuste, les locataires du parc social n'en bénéficieront pas. Les propriétaires lui préféreront la caution. Au final, ce dispositif risque d'être contreproductif : on demande un taux d'effort des locataires inférieur à 50 % de leur budget, ce qui exclut les plus démunis. Ceux-ci se verront reprocher, passez-moi l'expression, leur casier judiciaire du logement. Le texte adopté en commission ne suffit pas, nous proposerons des amendements élargissant notamment son périmètre au parc privé et public.
M. Jacques Mézard . - La GUL, en première lecture, n'était qu'une déclaration de principe, selon le rapporteur, un communiqué de presse selon moi. Le président Raoul, et je lui en rends hommage, a créé un groupe de travail, dont j'ai été nommé rapporteur. Nous avons travaillé dans un esprit constructif pour aboutir à une solution sécurisant tout autant les bailleurs que les locataires. J'y tiens, certains bailleurs sont dans une situation extrêmement difficile : ils ont économisé toute leur vie pour acheter un bien leur assurant leur retraite. Ne leur faisons pas de mauvais procès.
M. Gérard Longuet. - Très bien !
M. Jacques Mézard. - Ce texte reprend la plupart de nos propositions. Chose suffisamment rare pour être mentionnée, l'apport du Sénat a été reconnu et pris en compte. La GUL sera financée, non par une taxe, mais par des fonds publics ; sa gestion sera confiée à un organisme public léger, et sa mise en oeuvre progressive.
Reste la question de la suppression de la caution. Elle présente un risque réel, non certain, d'inconstitutionnalité que nous ne pouvons pas courir. Comptons sur le fait que les propriétaires préféreront naturellement la GUL à la caution parce qu'ils y auront intérêt. J'ai proposé un amendement pour renforcer l'automaticité de la GUL.
Pour finir, la GUL ne vise pas seulement à régler les 1 % à 2 % d'impayés. Elle apporte une réponse peut être partielle, un progrès à tout le moins pour faciliter l'accès au parc privé. Les bailleurs, à 15 % des petits retraités, exigent à 75 % une caution. Beaucoup laissent leurs logements vacants plutôt que de se trouver face à de mauvais payeurs.
L'intervention de Mme Schurch prouve que notre dispositif est équilibré. Sécuriser les bailleurs est l'un des moyens, je le répète, de faciliter l'accès au parc privé. (Applaudissements sur les bancs socialistes et RDSE)
M. Jean-Claude Lenoir . - Derrière la GUL, il y a des personnes, des moyens... Madame la ministre, quels seront-ils ? Combien la GUL va-t-elle coûter ? Nous aimerions savoir quelle sera la matérialité de la chose...
M. Philippe Dallier . - Oui, il faut valoriser le travail du Sénat. En revanche, laisser croire que le monde est suspendu aux travaux de notre groupe... N'en faisons pas trop : en pleine audition, certains, qui revenaient du ministère, qui avait continué à travailler, nous ont annoncé ce qui allait se passer, que l'État paierait et nous avons tous été dépités par cette annonce.
La GUL sera un progrès par rapport à la GRL. Il y avait toutefois, j'en suis persuadé, une possibilité de faire mieux avec moins d'argent public en proposant un dispositif assurantiel universel.
M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques . - Notre groupe avait décidé de réfléchir en toute autonomie.
Pour que chacun le sache, la seule chose que nous ont apprise les professionnels de l'immobilier ce jour-là, c'est l'accélération du calendrier, ce qui nous a obligés à travailler à un rythme que certains ont trouvé très soutenu...
M. le président. - Amendement n°88, présenté par M. Lenoir et les membres du groupe UMP.
Supprimer cet article.
M. Jean-Claude Lenoir. - La solution proposée est loin d'être la meilleure. Nous défendions pour notre part un mécanisme assurantiel. Ni les locataires du parc social, ni les apprentis, ni les étudiants, ne pourront bénéficier de ce dispositif : c'est pourquoi nous demandons sa suppression.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - L'intérêt de la GUL ne fait plus question, M. Mézard vient d'en faire la brillante démonstration.
On nous reprochait une taxe, encore une ; on nous reprochait de ne pas associer les assurances ; on nous reprochait de ne pas commencer par une expérimentation. Le texte de deuxième lecture répond à ces critiques. Vous n'en voulez toujours pas, sans proposer d'alternative - ce que vous aviez fait en première lecture - sauf à considérer que votre alternative consiste à revenir à une situation qui ne satisfait personne.
Je regrette cette position dure sur la GUL. Ce n'est pas une idée nouvelle, ni une idée de gauche... Mme Lienemann est de gauche, pas M. Borloo. Nous avons travaillé, en cherchant à dépasser les clivages politiques comme il convient de façon générale pour la politique de la ville.
Il ne faut pas supprimer la GUL. Donnons une chance à ce dispositif, qui tire les leçons du passé, parce qu'il y va aussi de l'accès au logement. Y renoncer parce qu'il est imparfait serait une véritable erreur.
Mme Cécile Duflot, ministre. - D'après l'IGF, l'agence chargée de la GUL coûtera 9 millions d'euros en frais de fonctionnement, pour 20 à 40 Équivalents temps plein (ETP).
Monsieur Dallier, il n'y aura pas de dépense supplémentaire, compte tenu de la masse de fonds publics déjà engagés. Le coût de la GUL est à comparer à celui des impayés mais aussi des expulsions. Le dispositif sera mobilisable dès les premiers mois d'impayés, pas au bout de 18 mois, lorsqu'il est trop tard.
Au fond, la GUL est un outil de prévention. Nous devons changer de culture, en cessant d'abandonner locataires et propriétaires face aux difficultés. Les petits propriétaires en ont aussi besoin, M. Mézard l'a bien dit. Il s'agit d'un progrès social.
Faisons un calcul : il existe deux millions de logements vacants en France. Un taux marginal d'imposition de 10 % - ce qui n'est pas le cas aujourd'hui - par la remise en location de 10 % du parc couvrirait le financement de la GUL.
Qu'on comprenne bien : la GUL favorise l'accès au logement et est utile à la société, elle est même rentable. Pour la construction, les résultats sont là : plus 14 % d'autorisations de construction de logements sociaux en 2013, sachant qu'un logement, c'est deux emplois non délocalisables. Dans le climat de morosité politique actuel, nous devons tout faire pour résister. Adopter l'article 8, c'est renoncer au défaitisme politique qui fait tant de mal en Europe. Avis très défavorable à cet amendement n°88 de suppression. (Applaudissements sur les bancs écologistes et socialistes)
Mme Marie-Noëlle Lienemann. - Après les arguments charpentés de M. Mézard et la défense passionnée de la ministre, un peu de polémique... Votre proposition d'assurance obligatoire n'est rien d'autre qu'un prélèvement ; qui dit assurance dit réassurance. Votre dispositif, chers collègues de l'UMP, n'est ni juste, ni attractif pour les propriétaires mais je vois bien à qui il profiterait. (Applaudissements sur les bancs socialistes)
M. Joël Labbé. - Nous aurions pu ne pas soutenir ce dispositif et la participation loyale au Gouvernement n'est pas facile. Notre groupe écologiste ne marche pas au pas.
M. Jean-François Husson. - C'est le grand écart !
M. Joël Labbé. - Nous avons évolué sur la GUL : le travail parlementaire a permis d'atteindre un équilibre sociétal entre locataires et bailleurs, des bailleurs qui sont souvent de petits propriétaires, comme l'a rappelé M. Mézard. Nous voterons contre l'amendement n°88 et ferons oeuvre de pédagogie pour expliquer notre position autour de nous. (Applaudissements sur les bancs écologistes et socialistes)
L'amendement n°88 n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°284 rectifié, présenté par le Gouvernement.
A. - Avant l'alinéa 1
Insérer un paragraphe ainsi rédigé :
I. - Après l'article 24-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est inséré un article 24-2 ainsi rédigé :
B. - Alinéa 1
Rédiger ainsi le début de cet alinéa :
« Art. 24-2.-I. - Il est créé
C. - Après l'alinéa 104
Insérer quatre alinéas ainsi rédigés :
« IV quater. - Le présent article s'applique aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016.
« À compter de cette même date, les parties peuvent rendre applicable le présent article, par voie d'avenant, aux contrats de location en cours, sous réserve que le bailleur et le locataire remplissent les conditions qu'il fixe.
« Le bénéfice de la garantie pour les logements déjà occupés par le locataire est soumis à un délai de carence qui ne peut être inférieur à six mois, sauf dans le cas d'un renouvellement d'un contrat de location qui a été déclaré dans les conditions mentionnées au D du II ou d'un avenant à un tel contrat. Ce délai de carence ne s'applique pas dans le cas d'un renouvellement d'un contrat de location qui a fait l'objet d'un contrat d'assurances contre les impayés de loyer respectant le cahier des charges prévu au g de l'article L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation ou d'un avenant à un tel contrat.
« L'agence mentionnée au II est créée à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2015. »
D. - Alinéa 105
Remplacer cet alinéa par deux alinéas ainsi rédigés :
II. - Le début du g de l'article L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :
g) Au financement du dispositif prévu à l'article 24-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et au versement de compensations... (le reste sans changement)
E. - Alinéa 106
Remplacer la référence :
VI
par la référence :
III
F. - Alinéa 107
Remplacer les mots :
8 de la loi n° du pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
par les mots :
24-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
G. - Alinéas 108 à 111
Supprimer ces alinéas.
H. - Alinéa 112
Remplacer la référence :
VIII. -
par la référence :
IV. -
et la référence :
VII
par les mots :
IV quater de l'article 24-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986
Mme Cécile Duflot, ministre. - Il s'agit d'insérer dans la loi de 1989 les dispositions relatives à la GUL. Cet amendement prévoit, en outre, que le délai de carence applicable pour les contrats avec un locataire en place ne s'applique pas aux anciens contrats GRL.
M. le président. - Amendement n°257 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Collin, Collombat, Esnol, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.
Alinéa 110
1° Remplacer les mots :
les cas de renouvellement ou d'un avenant à un
par les mots :
le cas d'un renouvellement d'un
2° Compléter cet alinéa par les mots :
ou d'un avenant à un tel contrat
M. Jacques Mézard. - Amendement rédactionnel.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Je propose à M. Mézard de retirer son amendement au profit de celui du Gouvernement.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°257 rectifié est retiré.
L'amendement n°284 rectifié est adopté.
M. le président. - Amendement n°272 rectifié bis, présenté par MM. Dallier, P. André, Beaumont, Bécot et Bizet, Mmes Boog et Bruguière, MM. Cardoux, Couderc et Dassault, Mmes Debré et Deroche, MM. Delattre, Doligé et Grignon, Mme Giudicelli, M. Houel, Mme Farreyrol, MM. Ferrand, B. Fournier et Laménie, Mme Lamure et MM. Laufoaulu, Leleux, Milon, Trillard et Lefèvre.
I. - Alinéa 1
Remplacer le mot :
universelle
par les mots :
de recouvrement
II. - En conséquence, dans l'ensemble de l'article
Procéder au même remplacement
III. - En conséquence, intitulé du chapitre II
Rédiger ainsi cet intitulé :
Mettre en place une garantie de recouvrement des loyers
M. Philippe Dallier. - La GUL n'est pas universelle : c'est plutôt une super GRL payée par l'État.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - L'adjectif « universel » a deux sens, vous l'avez brillamment démontrée en première lecture, monsieur Dallier. Ici, il signifie que le dispositif s'adresse à tous. Ne changeons pas un nom bien accepté désormais.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Prenez la couverture maladie universelle, elle s'adresse à tous mais tous n'en bénéficient pas... Certes, la GUL n'est pas universelle dans tous les sens du terme, mais elle n'en est pas moins telle. C'est un droit ouvert à tous, sans distinction, ce que n'était pas la GRL. Son caractère automatique a été renforcé par l'amendement de M. Mézard ; elle n'exclut aucun bailleur privé, personnes morales comme collectivités gérant un patrimoine privé, ni aucun locataire. Au surplus, c'est un mécanisme solidaire - je l'ai démontré. Cessez les débats sémantiques à géométrie variable. La GUL porte bien son nom.
M. Philippe Dallier. - Je vais vous contredire. La CMU est un mauvais exemple, tout le monde y a accès... si certains critères sont remplis. La GUL dépend du bon vouloir du propriétaire, il faut appeler un chat, un chat.
L'amendement n°272 rectifié bis n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°273 rectifié bis, présenté par MM. Dallier, P. André, Beaumont, Bécot et Bizet, Mme Bruguière, MM. Cardoux, Couderc et Dassault, Mmes Debré et Deroche, MM. Delattre, Doligé et Grignon, Mme Giudicelli, M. Houel, Mme Farreyrol, MM. Ferrand, B. Fournier et Laménie, Mme Lamure et MM. Laufoaulu, Leleux, Mayet, Milon, Trillard et Lefèvre.
Alinéa 4
Rédiger ainsi le début de cet alinéa :
A. - Sous réserve d'un accord exprès et manuscrit du bailleur, la garantie
M. Philippe Dallier. - L'amendement n°254 rectifié de M. Mézard pourrait poser problème : si le propriétaire ne dit rien, la GUL est automatique ; mais si plus bas, dans le contrat, il est question d'une caution, le contrat est-il nul ? La GUL l'emporte-t-elle sur la caution, ou l'inverse ? Il y a là un flou.
M. Jean-Claude Lenoir. - Donc un loup...
M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques. - C'est un peu éculé...
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Votre inquiétude vaut aussi pour la GRL... Vous vouliez que la GUL fût automatique, vous demandez maintenant une mention expresse. Quoi qu'il en soit, votre amendement s'oppose à celui de M. Mézard : avis très défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°273 rectifié bis n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°361, présenté par le Gouvernement.
I. - Après l'alinéa 7
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
La garantie universelle des loyers s'applique également aux contrats de sous-location des logements mentionnés au 3°. Pour l'application du présent article à ces contrats, le contrat de sous-location s'entend du contrat de location, le bailleur s'entend du locataire, et le locataire s'entend du sous-locataire.
II. - Alinéa 8
Après les mots :
exclus les contrats de location
insérer les mots :
ou de sous-location
Mme Cécile Duflot, ministre. - Cet amendement sécurise les associations d'intermédiation locative en étendant la GUL aux contrats de sous-location.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - D'autant plus favorable que nous avions déposé le même amendement en première lecture ; il avait été censuré au titre de l'article 40.
M. Pierre-Yves Collombat. - Une stupidité, l'article 40 !
L'amendement n°361 est adopté.
M. le président. - Amendement n°23, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Alinéas 10 et 11
Supprimer ces alinéas.
M. Gérard Le Cam. - Nous lançons un appel : la GUL, en dépit de son nom, n'est pas vraiment universelle. On reste au milieu du gué. La rédaction ne tient pas compte des observations du groupe de travail qui avait proposé son extension à tous les baux.
L'amendement n°254 rectifié de M. Mézard a clarifié le dispositif. Nous voulons aller plus loin en supprimant le cautionnement et en rendant impossible la souscription par le bailleur d'une assurance qui couvre les mêmes risques que la GUL. Un risque d'inconstitutionnalité ? Nous y voyons plutôt l'absence de volonté politique. C'est son caractère obligatoire qui fera le succès de la GUL.
Les collectivités pourront-elles être attributaires de la GUL ?
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Avis défavorable. La suppression de la caution présente un risque très élevé d'inconstitutionnalité, la question n'est pas politique.
Mme Cécile Duflot, ministre. - J'ai déjà répondu : toutes les personnes morales pourront souscrire au mécanisme, y compris les collectivités territoriales, ce qui garantit ...son universalité. (Sourires)
Je confirme que le risque d'inconstitutionnalité est très sérieux. Et nous parlons bien du cautionnement pour les loyers, non du dépôt de garantie. Avis de retrait.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. - Il ne s'agit pas d'un manque de volonté politique. Le Gouvernement veut un mécanisme de garantie universelle des loyers. Le risque constitutionnel est réel, nombre de gens pourraient l'instrumentaliser pour contrecarrer la réforme.
On ne peut contraindre, fusil sur la tempe, les propriétaires à loger des pauvres ; en revanche, on peut leur expliquer que la caution est une mauvaise précaution : elle ne peut pas être appelée dans 60 % des cas. Avec la GUL, les loyers tombent pendant 18 mois. Qui aurait intérêt à se compliquer la vie ? Si la caution, outil de ségrégation, devient résiduelle, il sera possible de plaider au nom de l'intérêt public qu'on ne peut laisser perdurer un dispositif contraire aux objectifs du droit.
La GUL procède d'une dynamique de gauche, républicaine car la mutualisation des risques entre jeunes et vieux, entre riches et pauvres, on l'a vu avec l'assurance emprunteur hier, fait partie intégrante de notre culture républicaine. La GUL procède d'une stratégie consciente et déterminée. (Applaudissements sur les bancs socialistes et écologistes)
Mme Mireille Schurch. - Nous n'avons pas voté l'amendement de suppression de M. Lenoir. Nous défendons l'équilibre entre propriétaires et locataires, aujourd'hui rompu au détriment de ces derniers. Toutefois, nous ne voulons pas fragiliser le dispositif ; nous retirons l'amendement. (Applaudissements sur les bancs socialistes et écologistes)
L'amendement n°23 est retiré.
M. le président. - Amendement n°255 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Collin, Collombat, Esnol, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.
Alinéa 15
Remplacer les mots :
et stipule que ce contrat peut faire l'objet de la déclaration prévue au D du II du présent article, ainsi que les droits et obligations qui en découlent
par les mots :
et ne mentionne pas le renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers
M. Jacques Mézard. - Amendement de conséquence avec le vote de l'amendement n°254 rectifié à l'article premier. Le risque constitutionnel existe : Mme la ministre le sait mieux que quiconque...
M. Jean-Claude Lenoir. - Vous êtes cruel !
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Avis favorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°255 rectifié est adopté.
M. le président. - Amendement n°313, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 18
Remplacer les mots :
, depuis moins de dix ans, le bailleur a obtenu par fraude le versement de l'aide, lorsque
par les mots :
le bailleur a fait l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II ou
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - C'est un amendement de clarification.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Avis favorable.
L'amendement n°313 est adopté.
M. le président. - Amendement n°22, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Alinéas 19 à 25
Supprimer ces alinéas.
Mme Mireille Schurch. - Après le fichier positif évoqué hier, vous entendez mettre en place un fichage généralisé de la pauvreté... Ce n'est pas acceptable. Les difficultés des plus fragiles à se loger seront aggravées. L'attestation GUL est une sorte de casier judiciaire du logement, que les bailleurs pourront exiger. Qui, à la recherche d'un logement, ne se plierait pas à cette exigence, quand bien même elle serait illégale ?
M. le président. - Amendement n°102, présenté par M. Lenoir et les membres du groupe UMP.
Alinéa 19
Supprimer les mots :
contrôle, par le bailleur, du
M. Jean-Claude Lenoir. - Oui, il faut supprimer l'alinéa 19. Je ne vois pas comment en pratique le bailleur pourra procéder à ce contrôle.
M. le président. - Amendement n°312, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 24
Rédiger ainsi cet alinéa :
2° Le locataire ne fait pas l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Cet amendement est de clarification.
L'amendement n°102 est satisfait par la nouvelle rédaction. Le locataire fournira une attestation ne portant aucune autre mention que l'absence d'obstacles au bénéfice de la GUL. Le contrôle par le propriétaire est en effet impossible, et même dangereux. L'amendement n°22 est également satisfait. Il ne s'agit nullement d'un casier judiciaire. On ne peut pas faire plus simple. Mais on ne peut pas non plus accepter les fausses déclarations.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Madame Schurch, l'emploi de l'expression « casier judiciaire » me fait dresser les cheveux sur la tête. Vous reprenez là les mots d'un journal qui se réclame libéral et pro business...
Nous ne pouvons pas ignorer les risques de fraude ou de mauvaise foi, même si la grande majorité des locataires paient leurs loyers ce qui, avec la hausse de l'immobilier, les prive parfois de manger à leur faim. Le dernier rapport de la fondation Abbé Pierre est très éclairant. Avancer que certains le font délibérément est non seulement faux, mais inacceptable.
Contrairement à ce que vous avancez, la GUL bénéficiera bien aux personnes en situation d'impayés ou engagés dans une démarche d'apurement ; seuls les fraudeurs et les locataires de mauvaise foi en seront exclus. Avis favorable à l'amendement n°312.
Les amendements nos102 et 22 sont retirés.
L'amendement n°312 est adopté.
M. le président. - Amendement n°274 rectifié bis, présenté par MM. Dallier, P. André, Beaumont, Bécot et Bizet, Mme Bruguière, MM. Cardoux et Dassault, Mmes Debré et Deroche, MM. Delattre, Doligé et Grignon, Mme Giudicelli, M. Houel, Mme Farreyrol, MM. Ferrand, B. Fournier et Laménie, Mme Lamure et MM. Laufoaulu, Leleux, Mayet, Milon, Pillet, Trillard et Lefèvre.
Alinéas 36 et 37
Supprimer ces alinéas.
M. Philippe Dallier. - Ces alinéas sont bien flous. Qui jugera de la bonne foi ou de la négligence des propriétaires ? J'entends bien qu'un décret précisera las choses, mais je préfère la loi...
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Un des intérêts de la GUL, c'est la prévention des expulsions. La déclaration d'impayés doit se faire le plus tôt possible (M. Philippe Dallier en convient) ; incitons à la promptitude. Le cadre règlementaire semble plus adapté : retrait.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
M. Philippe Dallier. - Soit le décret encadrera les choses, soit un fonctionnaire de l'agence s'en chargera, au risque de divergences d'appréciation. Je le retire, en faisant confiance au pouvoir réglementaire.
L'amendement n°274 rectifié bis est retiré.
M. le président. - Amendement n°25 rectifié bis, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Alinéa 46
Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
Dans tous les cas, l'agence dispose de la faculté de ne pas exercer ses droits à l'encontre du locataire, si celui - ci apporte la preuve que l'existence d'impayés de loyers est liée à des difficultés particulières économiques ou sociales.
Mme Mireille Schurch. - Le mécanisme de l'alinéa 46 se justifie en cas de mauvaise foi. Mais, l'on ne fait pas toujours le choix d'être en impayé. La GUL serait renforcée par notre amendement qui propose un meilleur équilibre entre bailleurs et locataires.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - La majorité de la commission partageait votre objectif, mais j'avais rendu un avis défavorable en raison d'une difficulté rédactionnelle ; après rectification, j'y suis favorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Cet amendement est satisfait depuis très longtemps : le livre des procédures fiscales autorise les remises gracieuses aux personnes « dans la gêne et indigentes ». C'est aussi une des raisons qui explique le recours au Trésor public. Mais je comprends votre volonté de mettre en lumière la dimension sociale de la GUL : avis favorable à votre amendement pertinemment rectifié.
M. Joël Labbé. - Le groupe de travail a insisté sur le fait que le recours au Trésor public, partie prenante, était à la fois dissuasif et protecteur. J'ai rencontré lundi un fonctionnaire du Trésor, humain et professionnel. Les agents des finances reçoivent des instructions les incitant à afficher le taux de recouvrement le plus élevé possible... Les poursuites passent nécessairement par des avis à tiers détenteurs, c'est-à-dire les banques. Et celles-ci autorisent systématiquement des découverts... pour couvrir leurs frais. C'est scandaleux. L'agence de Vannes traite 300 à 400 cas de ce type par mois.
M. Marc Daunis. - Cela relativise l'humanité...
M. Jean-Claude Requier. - Nous ne voterons pas l'amendement. L'Agence n'est pas un tribunal, chargé de faire un tri arbitraire entre les bons et les mauvais payeurs.
L'amendement n°25 rectifié bis est adopté.
M. le président. - Amendement n°26, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Alinéa 48
Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
Ces actions ne peuvent être introduites pendant toute la durée du bénéfice de la garantie universelle des loyers.
M. Gérard Le Cam. - Les actions contentieuses liées au bail ne sont pas interdites pendant la durée de la GUL. La mise en oeuvre de celle-ci ne protège pas complètement les locataires, qui peuvent toujours faire l'objet d'une procédure d'expulsion. Protéger les locataires, c'est garantir le maintien dans les lieux, au moins tant que le bailleur est indemnisé.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Votre préoccupation sera satisfaite dès lors que la déclaration d'impayés sera précoce. Tout est une question d'équilibre. Ainsi rédigé, votre amendement maintient tous les locataires dans les lieux, même ceux de mauvaise foi. Attention à l'aléa moral : retrait.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Avis défavorable, je l'ai déjà exprimé ici. Avec votre amendement, les procédures ne s'enclencheraient qu'après la GUL, et on sait qu'elles peuvent durer longtemps. Pendant ce temps, les impayés s'accumulent... Dissocions la GUL et les procédures judiciaires. Imaginez un locataire qui ne paie pas son loyer parce que son logement est indécent ; la GUL intervient mais la procédure contre le bailleur doit suivre son cours. Et on ne peut interdire une procédure contre un locataire de mauvaise foi.
Mme Mireille Schurch. - Notre idée était d'empêcher l'expulsion pendant les 18 mois de la GUL.
L'amendement n°26 est retiré.
M. le président. - Amendement n°27, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Après l'alinéa 48
Insérer un paragraphe ainsi rédigé :
... - Lorsqu'elle estime qu'elle doit octroyer au bailleur une aide au titre de la garantie universelle des loyers, l'agence met le locataire en mesure de présenter des observations écrites et l'informe du sens qu'elle entend donner à sa décision, des considérations de fait et de droit qui la motivent, et de sa possibilité de consulter le dossier.
La décision motivée de l'agence est notifiée au bailleur et au locataire.
Mme Mireille Schurch. - La décision de l'Agence d'accorder une aide financière au bailleur concerne directement le locataire, dès lors qu'elle constate sa carence dans le paiement de son loyer. Toutefois, le principe du contradictoire doit être respecté par l'autorité administrative avant qu'elle ne prenne sa décision.
Reprenons explicitement l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 dans ce cadre. Il s'agit tout de même de garantir un droit fondamental du locataire qui risque de se voir fiché.
Il ressort de la jurisprudence constante tant du Conseil d'État que de la Cour européenne des droits de l'homme, que si l'Agence devait ignorer le principe du contradictoire lors de l'examen de la demande du bailleur, sa décision serait illégale et inopposable au locataire.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Le locataire a été mis dans la boucle à ma demande. Mais doit-on aller jusqu'au principe du contradictoire ? Il vaut dans le cadre des procédures judiciaires et non des missions administratives de l'Agence.
Mme Cécile Duflot, ministre. - En effet, l'information du locataire relative au déclenchement de la GUL manquait, elle a été ajoutée.
La GUL intervient précisément comme intermédiaire, récupérant les sommes sur le propriétaire ou le locataire suivant l'issue donnée aux procédures. Le dispositif, robuste, répond à vos objections.
Mme Mireille Schurch. - Sa robustesse n'est pas avérée. Nous souhaitons aller plus loin qu'une simple information du locataire.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Le principe du contradictoire ne protège pas le locataire. Sans GUL, les impayés continuent de courir ; raison pour laquelle elle doit intervenir le plus tôt possible. Et si elle a été appelée indûment, l'Agence se tournera vers le propriétaire pour récupérer les sommes perçues.
L'amendement n°27 n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°61, présenté par le Gouvernement.
Alinéa 51
Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
À ce titre, elle peut financer des actions d'accompagnement social des locataires en situation d'impayés de loyer.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Cet amendement donne compétence à l'Agence de la garantie universelle des loyers d'assumer la mission sociale de la GUL : l'accompagnement des locataires en impayés.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Avis favorable à cette précision utile et heureuse au plan social.
L'amendement n°61 est adopté.
M. le président. - Amendement n°28, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Alinéa 59
Compléter cet alinéa par les mots :
ainsi que de représentants des associations de défense des consommateurs représentatives au plan national oeuvrant dans le domaine du logement
M. Gérard Le Cam. - Les associations de locataires représentatives au plan national doivent être représentées au sein du conseil d'administration de l'Agence de la GUL. Leur expertise est reconnue.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Le groupe de travail a préféré n'y faire siéger que les financeurs. En revanche, la commission souhaite que les associations soient au comité d'orientation. Madame la ministre peut-elle nous rassurer ?
Mme Cécile Duflot, ministre. - Oui, toutes les parties prenantes seront représentées dans le comité d'orientation, à commencer par les associations de locataires.
L'amendement n°28 n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°275 rectifié bis, présenté par MM. Dallier, P. André, Beaumont, Bécot et Bizet, Mme Bruguière, MM. Cardoux, Couderc et Dassault, Mmes Debré et Deroche, MM. Delattre, Doligé, J. Gautier et Grignon, Mme Giudicelli, M. Houel, Mme Farreyrol, MM. Ferrand, B. Fournier et Laménie, Mme Lamure et MM. Laufoaulu, Leleux, Mayet, Milon, Pillet, Trillard et Lefèvre.
Alinéa 68
Après le mot :
publique
insérer les mots :
, à l'exception des communes et de leurs groupements,
M. Philippe Dallier. - Si la GUL est financée par l'État et Action logement, pourquoi cet alinéa 68 ? Disons explicitement que les communes et leurs groupements, auxquels on demande déjà beaucoup, ne participent pas au financement de la GUL.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Dans ce cas, nous nous fâcherons avec la ville d'Arras, qui s'est déjà engagée sur ce terrain en conventionnant... N'interdisons pas aux communes de faire ce qu'elles souhaitent.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Il y a là une faculté, non une obligation. Pourquoi empêcher les collectivités de conventionner avec l'agence de la GUL ? Avis défavorable.
M. Philippe Dallier. - Nous parlons du financement de l'agence, non du rôle de chacun ; il ne s'agit pas d'empêcher quiconque de conventionner. Soyons précis, surtout en cette période où la DGF pique du nez et demande aux collectivités de prendre en charge, sans leur demander leur avis, la réforme des rythmes scolaires ou, je viens de le découvrir, l'exonération de contribution foncière des travailleurs indépendants...
L'amendement n°275 rectifié bis n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°262, présenté par M. Lenoir et les membres du groupe UMP.
Alinéa 69
Supprimer cet alinéa.
M. Jean-Claude Lenoir. - Mon amendement est dans le droit fil de celui défendu par M. Dallier sur les ressources de l'agence de la GUL. Compte tenu des déclarations de la ministre, je ne vois pas quelles seront les « recettes fiscales affectées par la loi » à l'agence. Les arguments de M. Dallier sont forts. On va très loin, on demandera à une collectivité de financer une antenne de la garantie universelle des loyers.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Si la ville le veut ! J'ai bien financé une antenne de Pôle emploi ! Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
M. Pierre-Yves Collombat. - Pour une fois qu'une loi prévoit un financement spécifique pour ce qu'elle met en place, plutôt que d'en rester à des considérations stratosphériques ! Que demande le peuple ? (Applaudissements à gauche)
M. Jean-Claude Lenoir. - Ce sont les collectivités qui seront tondues !
L'amendement n°262 n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°276 rectifié bis, présenté par MM. Dallier, P. André, Beaumont, Bécot et Bizet, Mme Bruguière, MM. Cardoux, Couderc et Dassault, Mmes Debré et Deroche, MM. Delattre, Doligé et Grignon, Mme Giudicelli, M. Houel, Mme Farreyrol, MM. Ferrand, B. Fournier et Laménie, Mme Lamure et MM. Laufoaulu, Leleux, Milon, Pillet, Pintat, Trillard et Lefèvre.
Alinéa 73
Supprimer les mots :
Les emprunts et
M. Philippe Dallier. - Une agence comme celle-là ne devrait pas pouvoir emprunter.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. - Pendant cinquante ans, il n'y aura jamais besoin de financer la trésorerie ?
M. Philippe Dallier. - À l'État de le prendre en charge. Sans quoi, désolé, mais ce sera de la dette non maastrichtienne.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Avis défavorable : il faudrait revoir le mode de fonctionnement de tous les établissements publics d'État.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Ce que nous avons prévu est un décalque du statut de tous les établissements publics de l'État Juste ! Et leur dette est comptabilisée dans la dette maastrichtienne.
M. René-Paul Savary. - Encore une porte d'entrée pour appeler le financement par les collectivités territoriales à qui on reproche, dans le même discours, de trop dépenser. Ne faisons pas porter aux générations futures nos choix.
M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques. - Hors sujet !
M. Philippe Dallier. - De mémoire, l'Agence nationale pour la rénovation urbaine n'a pas la possibilité d'emprunter.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. - C'est une agence, pas un établissement public !
M. Philippe Dallier. - C'est le même sujet.
M. Marc Daunis. - Mais pas le même statut.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - L'Anru n'est pas un bon exemple.
L'amendement n°276 rectifié bis n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°314, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 80, première phrase
Remplacer les mots :
un montant de 20 000 €
par les mots :
deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Cet amendement réduit le plafond de la sanction pécuniaire appliquée contre les locataires qui auraient effectué une fausse déclaration.
L'amendement n°314, accepté par le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°103, présenté par M. Lenoir et les membres du groupe UMP.
Alinéa 81
Après les mots :
maximale de
rédiger ainsi la fin de cet alinéa :
deux ans pour les bailleurs et pour les locataires
M. Jean-Claude Lenoir. - L'alinéa 81 prévoit, qu'en cas de fraude ou de fausse déclaration, les bailleurs et les locataires encourent une interdiction de bénéficier de la garantie universelle des loyers pendant une durée de dix ans, et de deux ans pour les locataires. Harmonisons les durées à deux ans d'interdiction.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Le parallèle ne vaut pas, les situations ne sont pas identiques. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°103 n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°321, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 92
Après les mots :
les modalités
insérer les mots :
d'organisation,
L'amendement de précision n°321, accepté par le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°21, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Alinéa 94
Après le mot :
organismes
insérer les mots :
à but non lucratif
Mme Mireille Schurch. - Les organismes chargés d'assister les bailleurs doivent être à but non lucratif afin d'éviter tout conflit d'intérêt et préserver les intérêts des bailleurs et des locataires.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - D'accord sur le principe, mais certains organismes à but lucratif peuvent aussi le faire. Faisons confiance à l'agrément par l'Agence.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis défavorable.
L'amendement n°21 n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°277 rectifié bis, présenté par MM. Dallier, P. André, Beaumont, Bécot et Bizet, Mme Bruguière, MM. Cardoux et Dassault, Mmes Debré et Deroche, MM. Delattre, Doligé et Grignon, Mme Giudicelli, M. Houel, Mme Farreyrol, MM. Ferrand, B. Fournier et Laménie, Mme Lamure et MM. Laufoaulu, Leleux, Mayet, Milon, Pintat, Trillard et Lefèvre.
Après l'alinéa 100
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
Les centres de gestion agréés réalisent les missions visées aux 1° à 6° au plus tard dans les deux mois suivants la déclaration d'impayés.
M. Philippe Dallier. - Il faut donner des garanties aux propriétaires que les dossiers seront traités rapidement.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Un délai de deux mois paraît bien court et un unique délai ne peut convenir à toutes les situations. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
M. Philippe Dallier. - Il faut au moins un délai pour rassurer les propriétaires.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Cela sera dans le cahier des charges.
L'amendement n°277 rectifié bis n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°315, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 101
Remplacer les mots :
à l'indemnisation des
par les mots :
au versement des aides aux
L'amendement rédactionnel n°315, accepté par le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°132, présenté par M. Lenoir et les membres du groupe UMP.
Après l'alinéa 101
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
Ces organismes ne peuvent cumulativement procéder à la sélection des locataires et vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers.
Ces organismes ne peuvent directement ou indirectement percevoir de rémunération sur les sommes versées à titre d'indemnisation par l'agence de la garantie universelle des loyers au titre de loyers impayés.
M. Jean-Claude Lenoir. - Les centres de gestion agréés ne doivent pas être les mêmes que ceux qui auront choisi le locataire lors de son entrée dans les lieux. En outre, les organismes agréés ne sauraient se rémunérer sur les sommes versées par l'AGUL au titre de l'indemnisation pour loyers impayés.
M. le président. - Amendement n°253 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, C. Bourquin, Collin, Collombat, Esnol et Fortassin, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.
Après l'alinéa 101
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
Ces organismes ne peuvent être les mêmes que ceux qui procèdent à la sélection des locataires.
Ils ne peuvent directement ou indirectement percevoir de rémunération sur les sommes versées à titre d'indemnisation par l'agence de la garantie universelle des loyers au titre de loyers impayés.
M. Jean-Claude Requier. - Cet amendement poursuit le même but : prévenir les conflits d'intérêts. Le financement des centres de gestion est-il inclus dans les 420 millions d'euros ?
M. le président. - Amendement n°364, présenté par le Gouvernement.
Après l'alinéa 101
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
Toutefois, l'instruction des demandes d'aide d'un propriétaire doit être autonome de la sélection des locataires et de l'encaissement des loyers à l'échéance éventuellement effectués pour le compte de ce propriétaire.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Cet amendement répond aux préoccupations des auteurs des deux amendements, dans une rédaction plus précise.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - La commission avait décidé de s'en remettre à l'avis du Gouvernement sur les deux amendements. Nous venons de l'entendre ! Je propose que chacun s'y rallie.
Les amendements nos132 et 253 rectifié sont retirés.
L'amendement n°364 est adopté.
M. le président. - Amendement n°104, présenté par M. Lenoir et les membres du groupe UMP.
Alinéa 103
Supprimer cet alinéa.
M. Jean-Claude Lenoir. - J'ai interrogé la ministre tout à l'heure sur le financement de la garantie universelle des loyers. Or l'agence exercera ses missions en s'appuyant sur des organismes. Elle est la tête, elle aura des bras armés. De quelle dimension ? Comment seront-ils financés ? C'est un amendement d'appel pour obtenir des éclaircissements.
M. Claude Dilain, co-rapporteur. - Drôle de manière de poser une question que de déposer un amendement de suppression... Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Défavorable.
M. Jean-Claude Lenoir. - L'agence coûtera 9 à 10 millions d'euros, mais les organismes ? J'attends une réponse du Gouvernement.
L'amendement n°104 n'est pas adopté.
M. Jean-Claude Lenoir. - Nous avons entamé la discussion de cet article par un amendement de suppression. Ensuite, nous avons fait des propositions, aucune n'a été retenue. Ce dispositif n'apporte pas de plus-value par rapport à l'existant. Il ne protège pas les plus fragiles, comme les étudiants et les apprentis. Il constitue une incitation à ne pas payer les loyers et fait peser bien des incertitudes sur les bailleurs. Au surplus, il n'est pas équitable. Nous ne le voterons pas.
Mme Mireille Schurch. - Nous avons beaucoup progressé depuis la première lecture. La ministre a présenté un amendement qui précise la mission sociale de l'agence de la garantie universelle des loyers, nous y sommes très favorables. Si nous continuons de douter de l'efficacité du dispositif, il y a eu des avancées, notamment en direction des locataires de bonne foi, avec l'amendement n°25 rectifié. Ne soyons pas craintifs, votons cet article. (Applaudissements à gauche)
M. René-Paul Savary. - Ce projet de loi, d'un article à l'autre, passe de la confiance à la défiance. Celui-ci déresponsabilisera les locataires. Je voterai contre. (Applaudissements sur les bancs UMP)
M. Jean-Claude Requier. - Le groupe RDSE, vous connaissez son attachement à la liberté, n'était pas très emballé par la garantie universelle des loyers. Grâce aux débats, alimentés par le travail de M. Mézard, et je remercie la ministre de l'avoir accepté, nous avons changé de pied. Nous voterons cet article à la quasi-unanimité. (Applaudissements à gauche)
M. Joël Labbé. - Certains textes progressent par petits pas. La garantie universelle des loyers est un grand pas, une grande avancée ! Nous voterons des deux mains cet article. (Applaudissements à gauche)
M. Pierre Jarlier. - Ce texte est un bel exemple de coconstruction. La garantie universelle des loyers facilitera l'accès au logement. Nous voterons cet article. (Applaudissements à gauche)
L'article 8, modifié, est adopté.
M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques. - Cet article témoigne véritablement de la logique de coconstruction, qui a présidé à nos travaux, coconstruction entre la ministre et le groupe de travail, dont les membres n'étaient pas tous de notre commission. « Peut mieux faire », voilà en somme le sens des amendements que M. Mézard a apportés au texte, dont il faut reconnaître qu'il était un peu faible, même après le passage à l'Assemblée nationale. Merci !