Accès au logement et urbanisme rénové (Suite)
M. le président. - Nous reprenons l'examen du projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques. - J'invite chacun à penser à ceux d'entre nous qui seront en séance samedi et à être concis !
Discussion des articles (Suite)
ARTICLE 22 (Suite)
M. le président. - Amendement n°694 rectifié, présenté par Mme Lienemann et les membres du groupe socialiste et apparentés.
Après l'alinéa 53
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
« Art. L. 201-... - Des parts sociales en industrie, correspondant à un apport-travail, peuvent être souscrites par les coopérateurs lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier, ou lors de travaux de réhabilitation du bâti sous réserve notamment d'un encadrement technique adapté et d'un nombre d'heures minimal. Le nombre d'heures constitutif de ces parts sociales en industrie est fixé en assemblée générale par vote unanime des coopérateurs. Ces parts doivent être intégralement libérées avant la fin des dits travaux, et sont plafonnées au montant de l'apport initial demandé aux coopérateurs. Elles concourent à la formation du capital social et sont alors cessibles ou remboursables après un délai de deux ans, à compter de la libération totale des parts, déduction faite d'un montant, réparti, correspondant aux coûts spécifiques engendrés par cet apport travail.
« Un décret en Conseil d'État définit l'apport travail, ses conditions d'application et le nombre minimal d'heures.
Mme Bernadette Bourzai. - Je me félicite des avancées sur l'habitat participatif et de la concertation qui a eu lieu sur le sujet. Le groupe socialiste souhaite enrichir le texte. Celui-ci offre la possibilité aux coopératives d'habitants de se constituer sous les différentes formes de sociétés prévues par la loi. Le capital social d'une société peut être constitué d'apports en numéraire, en nature et en industrie. L'apport en industrie, sous forme de services, de travail ou de mise à disposition de connaissances professionnelles, n'est pas considéré comme un apport en capital social ; les parts afférentes ne sont donc pas cessibles. Il s'agit par cet amendement de prendre en compte ces parts.
Dans les autres statuts d'occupation du logement il est possible de tenir compte des travaux réalisés par le locataire, sous forme d'une diminution du montant du loyer pendant une période donnée, ou par le propriétaire, la valeur de cession des parts non encadrées ou du logement en tenant compte. La reconnaissance de l'apport travail par des parts sociales en industrie-travail, permet de tendre vers une équité de statuts d'occupation du logement
M. Claude Dilain, rapporteur. - La procédure est inhabituelle mais elle répond à une demande. Avis favorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - L'apport en industrie répond à l'esprit de l'habitat coopératif mais l'amendement, en rendant les parts cessibles, n'évite pas le risque de travail dissimulé. Sagesse.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. - Nous reconstituons un champ qui existait jadis. Efforçons-nous d'affiner la rédaction d'ici la fin de la navette.
L'amendement n°694 rectifié est adopté.
M. le président. - Amendement n°682 rectifié, présenté par Mme Lienemann et les membres du groupe socialiste et apparentés.
Après l'alinéa 80
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
« L'assemblée générale des associés adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble, et notamment les règles d'utilisation des lieux de vie collective mentionnés au 3° de l'article L. 202-2.
« Avant l'entrée dans les lieux, les locataires n'ayant pas la qualité d'associés signent cette charte qui est annexée à leur contrat de bail.
Mme Bernadette Bourzai. - Il faut s'assurer de l'engagement participatif du locataire par la signature, à l'entrée dans les lieux, d'un document dans lequel le demandeur s'engage à respecter les règles de fonctionnement de l'habitat participatif.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Favorable : il s'agit de faire partager une certaine philosophie de l'habitat.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Afin d'être aussi concise que le souhaite M. le président de la commission, lorsque mes arguments rejoignent ceux du rapporteur, je me contenterai de quelques mots. Avis favorable.
L'amendement n°682 rectifié est adopté.
M. le président. - Amendement n°241, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Après l'alinéa 102
Insérer cinq alinéas ainsi rédigés :
« Art. L. 202-... - La société peut donner caution pour la garantie des emprunts contractés par les associés, pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la réalisation de l'objet social et par les cessionnaires des parts sociales, pour leur permettre de payer leur prix de cession, mais seulement à concurrence des appels de fonds déjà réglés à la société, et s'il y a lieu, de payer les appels de fonds qui restent encore à régler.
« La caution hypothécaire doit être autorisée par les statuts, avec stipulation que l'engagement de la société est strictement limité aux parties divises et indivises de l'immeuble social auxquelles le bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété, à l'issu d'un retrait ou d'une dissolution.
« La saisie du gage vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné.
« Dans les sociétés ne prévoyant que des attributions en jouissance, la société peut, dans les conditions précitées, se porter caution hypothécaire des associés. La saisie ne peut intervenir que si aucun cessionnaire n'a pu être trouvé, à l'amiable ou, le cas échéant, après réalisation du nantissement des parts sociales. Elle vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné.
« Les conditions de mise en oeuvre du présent alinéa sont définies par décret en Conseil d'État.
Mme Mireille Schurch. - Concision ? Le projet de loi fait 332 pages et compte 87 articles...
M. Philippe Dallier. - Sans compter les articles additionnels !
Mme Mireille Schurch. - Le problème du financement des projets coopératifs reste entier. Il n'a pas été prévu de disposition équivalente à l'article L. 212-7 du CCH permettant à la société de donner caution hypothécaire pour les emprunts individuels des associés ou cessionnaires. Il paraît nécessaire de transposer cette faculté aux sociétés d'auto-promotion qui sont une forme particulière de société d'attribution, afin de faciliter l'accès au financement bancaire. Des dispositions spécifiques sont prévues pour les sociétés d'attribution en seule jouissance. La caution hypothécaire sera acceptable pour les créanciers.
M. le président. - Amendement identique n°695 rectifié, présenté par Mme Lienemann et les membres du groupe socialiste et apparentés.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. - C'est le même.
M. Claude Dilain, rapporteur. - La rédaction des amendements limite les risques de ce dispositif inhabituel. Avis favorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
Les amendements identiques n°s241 et 695 rectifié sont adoptés.
M. le président. - Amendement n°476, présenté par M. Labbé et les membres du groupe écologiste.
I. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
II. - L'article L. 441-2-2 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Pour les logements réalisés par une société d'habitat participatif conformément à l'article L. 200-4, le fait que le demandeur n'ait pas participé activement à la conception du projet d'habitat participatif peut constituer un motif de refus pour l'obtention d'un de ces logements. »
II. - En conséquence, alinéa 1
Faire précéder cet alinéa de la mention :
I. -
M. Joël Labbé. - Le locataire d'un logement HLM dans une résidence d'habitat participatif doit non seulement répondre aux critères habituels du logement locatif social, mais aussi s'engager de manière participative dans la vie de cette société. Cette exigence impose que la question soit traitée après l'attribution par la commission d'attribution.
Quelle que soit la solution retenue, elle doit respecter deux principes : attribution souveraine des logements sociaux par les organismes HLM, et droit au maintien dans les lieux du locataire du parc social.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Demander la signature d'un engagement nous paraît impossible ; ce serait presque une discrimination. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Il serait très difficile de définir la participation. Retrait.
L'amendement n°476 est retiré.
L'article 22, modifié, est adopté.
ARTICLES ADDITIONNELS
M. le président. - Amendement n°204, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Après l'article 22
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
L'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les articles L. 353-15-1, L. 441-2-3, L. 442-6 et L. 613-3 ainsi que les articles 6, 20-1 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont applicables aux logements-foyers. »
Mme Mireille Schurch. - Les habitants des logements-foyers ont longtemps vécu sans que leur statut, droits et obligations soient précisément définis. Pour beaucoup, l'habitat est stable et prolongé sur de nombreuses années. Ils payent souvent des loyers élevés, jusqu'à 500 euros pour une pièce de 9 m2, n'ont pas les mêmes droits que les locataires et sont soumis à des règlements intérieurs d'un autre âge.
L'amendement supprime toutes les restrictions au droit commun qui pénalisent gravement les résidents des logements-foyers. Ne dites-vous pas, madame la ministre, que les travailleurs étrangers doivent être considérés comme des citoyens à part entière ? Et que les foyers de travailleurs migrants doivent être transformés en résidences sociales et rénovés ?
M. Claude Dilain, rapporteur. - La commission a comme vous le souci de la qualité de vie dans les foyers. Mais cet amendement va trop loin. Nous préférons l'amendement n°205, qui assure une protection suffisante.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même demande de retrait sur l'amendement n°204. Vous m'avez citée, madame la sénatrice. Je me souviens aussi d'une de vos questions orales, à laquelle j'ai apporté des réponses concrètes dans ce texte comme dans le travail que je conduis avec l'Adoma, qui doit retrouver sa vocation sociale.
Mme Mireille Schurch. - J'irai, moi aussi, à toute allure...
L'amendement n°204 est retiré.
M. le président. - Amendement n°205, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Après l'article 22
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après le troisième alinéa de l'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Le contrat et le règlement intérieur ne peuvent comporter de clauses instituant des limitations, autres que celles fixées par la loi, à la jouissance à titre privé par la personne logée du local privatif mis à sa disposition et constituant son domicile. »
Mme Mireille Schurch. - Défendu.
L'amendement n°205 est adopté et devient un article additionnel.
ARTICLE 22 BIS A
M. le président. - Amendement n°475 rectifié, présenté par M. Labbé et les membres du groupe écologiste.
Rédiger ainsi cet article :
L'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :
« Art. L. 633-4. - Dans chaque établissement, tel que défini à l'article L. 633-1, il est créé un conseil de concertation et un comité de résidents.
« Le conseil de concertation est composé de représentants du gestionnaire et, s'il est distinct du gestionnaire, du propriétaire et, en nombre au moins égal de représentants des personnes logées désignés par le comité de résidents du foyer concerné. Le conseil se réunit à la demande ou du propriétaire, ou du gestionnaire, ou des représentants des personnes logées au moins une fois par an.
« Les membres du conseil sont consultés notamment sur l'élaboration et la révision du règlement intérieur, préalablement à la réalisation de travaux, et sur tout projet et organisation, dont la gestion des espaces communs, susceptibles d'avoir une incidence sur les conditions de logement et de vie des occupants.
« Le comité de résidents est élu par l'ensemble des résidents du foyer pour une période de trois ans au plus renouvelable. Il est constitué de résidents titulaires d'un contrat mentionné à l'article L. 633-2 et logés à titre de résidence principale dans le foyer dans lequel ce comité est mis en place.
« Le comité de résidents représente les personnes logées dans le foyer dans leurs relations avec le gestionnaire et le propriétaire de l'établissement, s'il est distinct du gestionnaire. Il désigne en son sein ses représentants qui siégeront au conseil de concertation.
« Les modalités de fonctionnement et de désignation des membres du comité de résidents sont fixées par décret.
« Selon une périodicité et des modalités définies dans le règlement intérieur, le gestionnaire met à la disposition du comité de résident un local afin qu'il puisse se réunir et lui donne accès à des moyens de communication adaptés.
« Les comités de résidents sont mis en place dans un délai d'un an à compter de la parution de la présente loi. »
M. Joël Labbé. - Afin d'améliorer la concertation et le dialogue entre le gestionnaire d'un foyer et ses occupants, cet amendement met en place un comité des résidents.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Amendement très utile. Avis favorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Cet amendement va de pair avec d'autres dispositions du projet de loi, qui tendent à associer le plus possible les usagers. Avis très favorable. La participation et l'autonomie des plus fragiles sont parmi les valeurs qui sous-tendent ce texte.
L'amendement n°475 rectifié est adopté et devient l'article 22 bis A.
ARTICLE ADDITIONNEL
M. le président. - Amendement n°206, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Après l'article 22 bis A
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - Après le sixième alinéa de l'article 261-D du code général des impôts, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« ...° Les logements foyers. »
II. - La perte de recettes résultant pour l'État du I ci-dessus est compensée, à due concurrence par une augmentation du taux de l'impôt sur les sociétés.
Mme Mireille Schurch. - En France le logement de droit commun à usage d'habitation, meublé ou non, ainsi que l'intégralité du logement social sont en principe exonérés de la TVA. Pourtant certains résidents de logement-foyer voient leur loyer assujetti à la TVA. Ainsi, le plus grand gestionnaire de logements-foyers a pratiqué en 2012 des augmentations de redevances très au-delà de l'indice légal de référence des loyers, en les justifiant par l'augmentation de la TVA de 5,5 % à 7 %. Cette imposition à la TVA met les occupants dans une situation difficile et discriminatoire par rapport à ceux du parc HLM.
La circulaire du 13 avril 2007 de la Direction générale des impôts est pourtant claire : les logements-foyers sont exonérés de plein droit de la TVA. On répond que ce sont les prestations spécifiques qui sont soumises à la TVA... Mais il y a longtemps qu'elles ne sont plus rendues, sinon celles habituelles dans les logements sociaux. Elles ne sont de toute façon pas facturées séparément. Vous vous êtes dite sensible à cette question, madame la ministre, en réponse à une question orale du 7 mars dernier.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Une clarification est nécessaire mais relève de la loi de finances. Retrait.
Mme Cécile Duflot, ministre. - J'y travaille avec le ministre du budget et le rapporteur général. Nous y reviendrons lors de la discussion budgétaire.
L'amendement n°206 est retiré.
ARTICLE 22 BIS
L'amendement n°423 rectifié n'est pas défendu.
M. le président. - Amendement n°96, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois.
I. - Alinéa 23
Rédiger ainsi cet alinéa :
a) Après les mots : « notamment lorsque », la fin de la seconde phrase est ainsi rédigée : « l'associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance, ou lorsque l'associé ne peut plus jouir du lot qui lui a été attribué du fait de la fermeture ou de l'inaccessibilité de la station ou de l'ensemble immobilier concerné. » ;
II. - Alinéa 26
Supprimer cet alinéa.
M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis. - Défendu.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Avis favorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°96 est adopté.
L'article 22 bis, modifié, est adopté, ainsi que l'article 22 ter.
ARTICLE 23
L'amendement n°315 rectifié n'est pas défendu.
M. le président. - Amendement n°97, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois.
Alinéas 8 à 35
Remplacer ces alinéas par vingt-quatre alinéas ainsi rédigés :
« Art. L. 711-1. - I. - Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en oeuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation.
« II. - Le registre des syndicats de copropriétaires est tenu par un établissement public de l'État.
« Figurent au registre, pour être portés à la connaissance du public :
« 1° le nom, l'adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ;
« 2° Si le syndicat fait l'objet d'une procédure prévue aux articles 29-1 A ou 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou à l'article L. 615-6 du présent code ;
« 3° Si le syndicat fait l'objet d'un arrêté ou d'une injonction pris en application des articles L. 1331-24, L. 1331-26, L. 1331-26-1, L. 1334-2 ou L. 1334-16 du code de la santé publique ou L. 511-2, L. 511-3, L. 129-2, L. 129-3 ou L. 129-4-1 du présent code.
« III. - Les syndicats de copropriétaires sont tenus de déclarer toute modification des données mentionnées au II.
« Ils transmettent, à l'issue de chaque exercice comptable, le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes.
« Ils transmettent également, le cas échéant, le diagnostic technique global réalisé en application de l'article L. 731-1 du présent code.
« IV. - Un décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de l'informatique et des libertés précise les conditions de publicité de ces informations ainsi que les conditions de consultation du registre.
« Art. L. 711-2. - I.- Pour les immeubles mis en copropriété, le notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre foncier l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, fait la déclaration d'immatriculation du syndicat de copropriétaires.
« II. - À l'exception du cas mentionné au I, le syndic fait la déclaration d'immatriculation.
« Le syndic accomplit les formalités prévues au III de l'article L. 711-1.
« III. - Le dépôt du dossier d'immatriculation, les modifications qui y sont apportées ainsi que la transmission des pièces prévues au III de l'article L. 711-1 sont dématérialisés.
« Art. L. 711-3. - Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comporte la mention du numéro d'immatriculation de la copropriété.
« En l'absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée à l'article L. 711-4 est restée sans effet au terme d'un délai d'un mois, le notaire chargé de l'établissement de l'acte de vente procède d'office à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires.
« Les frais ainsi engagés par le notaire sont supportés par le syndic ou, si le syndic n'est pas rémunéré pour l'exercice de son mandat, par le syndicat.
« Le notaire informe l'établissement public en charge de la tenue du registre de toute erreur qu'il y constate.
« Art. L. 711-4. - Lorsque le syndic n'a pas procédé à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu'il n'a pas transmis à l'établissement public en charge de la tenue du registre les informations prévues au III de l'article L. 711-1, l'établissement public ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le syndic d'y procéder.
« En l'absence d'immatriculation dans le délai d'un mois à compter de la mise en demeure, l'établissement public ou la personne saisit le juge pour qu'il ordonne l'exécution par le syndic de son obligation, le cas échéant assortie d'une astreinte par jour de retard, due à compter de la mise en demeure. Le juge peut également condamner le syndic au paiement d'une amende.
« Le montant de l'amende ne peut être supérieur à 20 € par lot. Le montant de l'astreinte ne peut être supérieur à 20 € par lot et par semaine.
« L'amende ou l'astreinte ordonnée par le juge est versée à l'établissement public en charge de la tenue du registre.
« Son montant ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n'est pas rémunéré pour l'exercice de son mandat.
« Art. L. 711-5. - Les conditions d'application du présent chapitre sont précisées par décret en Conseil d'État. »
M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis. - La commission des lois a voulu donner le plus de fluidité possible au registre de copropriété.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Cette réécriture, plus simple, est conforme à l'esprit du rapport Braye. Avis favorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Je ne partage pas cet avis. Les changements apportés par la commission des lois me semblent de nature à fragiliser le registre. La suppression de l'habilitation - le décret en Conseil d'État sera l'occasion d'une concertation avec les professionnels - ou celle de la faculté d'adaptation donnée aux petites copropriétés ne vont pas dans le bon sens. L'amendement découragerait les syndics bénévoles, et engorgerait les tribunaux. Après expertise, retrait.
M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis. - C'est rarissime, mais je vais le maintenir, avec la crainte révérencielle qui se doit. J'ai travaillé à cet amendement avec M. Braye et le Conseil supérieur du notariat. Le système que je propose est simple, fluide et s'adapte à toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Sept cent mille d'entre elles seront concernées.
L'amendement n°97 est adopté.
L'amendement n°142 rectifié n'est pas défendu.
L'article 23, modifié, est adopté.
L'amendement n°316 rectifié n'est pas défendu.
L'article 24 est adopté.
L'amendement n°317 rectifié n'est pas défendu.
ARTICLE 25
M. Félix Desplan . - Le désir d'accession à la propriété est vif en Guadeloupe, alors même que la moitié de la population est éligible aux logements très sociaux. Le taux de propriétaires occupants est faible et les copropriétaires n'ont pas les moyens d'entretenir les bâtiments. Lorsqu'ils les cèdent, l'indivision aggrave les choses.
L'amélioration de l'information est indispensable. Ce texte y contribue et je m'en réjouis. Mais l'action publique doit être plus forte. Il faut faciliter l'accès aux dispositifs de prévention et de lutte contre les copropriétés dégradées, subventionner leurs propriétaires aux très faibles revenus. Il n'existe en Guadeloupe aucune OPAH-copropriété-dégradée ni plan de sauvegarde concernant ces copropriétés, ces deux mesures autorisant la mobilisation des aides de l'ANAH.
M. le président. - Amendement n°98, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois.
Alinéa 2
Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.
M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis. - Cet amendement précise que la fiche synthétique de la copropriété doit être mise à jour par le syndic chaque année.
L'amendement n°98, accepté par la commission et le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°377 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 4
Supprimer cet alinéa.
M. Philippe Dallier. - Cet article est intéressant mais laisse entendre qu'aucun syndic n'est à la hauteur de sa tâche... Comment se passera la révocation prévue par l'alinéa 4 ? Quelles conséquences aura-t-elle ? Faudra-t-il que le juge nomme un syndic provisoire ?
M. le président. - Amendement n°99, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois.
Alinéa 4, deuxième phrase
Remplacer les mots :
d'une semaine
par les mots :
de quinze jours
M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis. - Cet amendement porte à quinze jours le délai dont dispose le syndic pour fournir la fiche technique de la copropriété au copropriétaire qui en fait la demande.
M. Claude Dilain, rapporteur. - La fiche synthétique est un point de départ très important pour l'acquéreur (M. Philippe Dallier en convient), d'où la nécessité de sanctions, même un peu lourdes, la commission y tient. Retrait de l'amendement n°377 rectifié. Avis favorable à l'amendement n°99.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Avis défavorable au premier amendement, favorable au deuxième.
M. Philippe Dallier. - Mais que signifie cette révocation ?
L'amendement n°377 rectifié n'est pas adopté.
L'amendement n°99 est adopté.
M. le président. - Amendement n°395 rectifié bis, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Après l'alinéa 4
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation. »
M. Philippe Dallier. - Du moins la sanction ne doit-elle pas s'appliquer aux syndics d'immeubles à destination totale autre que d'habitation.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Les copropriétés étant de nature commerciale, une dérogation est possible ; avis favorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis. Vous avez bien fait de rester, monsieur Dallier !
L'amendement n°395 rectifié bis est adopté.
M. le président. - Amendement n°777, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
I. - Après l'alinéa 4
Insérer huit alinéas ainsi rédigés :
I. bis - L'article 46 de la même loi est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa est ainsi modifié :
a) La première phrase est complétée par les mots : « ainsi que sa surface habitable » ;
b) À la seconde phrase, les mots : « toute mention de superficie » sont remplacés par les mots : « toute mention de la superficie de la partie privative » ;
2° Le deuxième alinéa est ainsi rédigé :
« La superficie de la partie privative et la surface habitable sont définies par décret en Conseil d'État. » ;
3° Le début du troisième alinéa est ainsi rédigé : « Pour la superficie de la partie privative, les dispositions du premier alinéa... » ;
4° Aux sixième et septième alinéas, après les mots : « Si la superficie » sont insérés les mots : « de la partie privative ».
II. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
IV. - Le I bis du présent article est applicable aux promesses de vente ou d'achat et aux actes authentiques de vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt trois mois après la promulgation de la présente loi.
M. Claude Dilain, rapporteur. - La coexistence de la surface habitable et de la surface « Carrez » pose problème. Il est difficile de les harmoniser, la notion de surface habitable est employée en droit fiscal. Je propose donc que les actes de vente mentionnent les deux surfaces.
L'amendement n°777, accepté par le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°375 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéas 10 à 14
Supprimer ces alinéas.
M. Philippe Dallier. - Il y a des publicités immobilières de différentes natures. Imposera-t-on de publier toutes les informations au côté de la photo en vitrine ? Mon amendement n°127 rectifié, de repli, prévoit la remise des documents au moment de la première visite.
M. le président. - Amendement identique n°576 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.
M. Pierre-Yves Collombat. - Je propose un choc de simplification, au stade de la publicité seulement. « Le montant annuel de la quote-part du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 »... Franchement !
M. le président. - Amendement n°127 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mme Sittler.
I. - Alinéa 10
Rédiger ainsi cet alinéa :
« Art. L. 721-1. - En cas de vente d'un lot ou d'une partie de fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété, les informations suivantes doivent être communiquées par écrit à tout acquéreur potentiel lors de la première visite :
II. - Alinéa 14
Rédiger ainsi cet alinéa :
« 4° Le fait pour le syndicat des copropriétaires de faire ou non l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la même loi et de l'article L. 615-6 du présent code.
M. Philippe Dallier. - Défendu.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Peut-être est-ce un peu lourd au moment de l'annonce, mais il est indispensable que l'acquéreur connaisse le montant des charges avant d'acheter. Je connais beaucoup de gens qui, à défaut, se sont mis dans l'embarras financier. M. Jean-Jacques Mirassou renchérit) Retrait des trois amendements.
Mme Cécile Duflot, ministre. - L'élément que vous avez cité, monsieur Collombat, ce sont les charges. Cette transparence sur les charges est nécessaire, pour que les copropriétaires sachent ce qu'elles vont représenter dans leur budget. Certains les découvrent après la vente...
M. Pierre-Yves Collombat. - Au moment de l'acquisition, oui ! Mais au moment de la publicité, à quoi bon indiquer le nombre de lots ? Les investisseurs qui ont placé leur argent chez Madoff trouvaient normal d'avoir des rendements annuels de 15 % pendant vingt ans... Quand on veut se faire avoir, on se fait avoir !
Mme Cécile Duflot, ministre. - Si l'on fait à l'agence une offre d'achat et que le vendeur l'accepte, on est engagé ! Il faut savoir, très en amont, combien on devra payer chaque mois.
M. Pierre-Yves Collombat. - D'accord.
M. Claude Dilain, rapporteur. - La publicité, c'est le moment où l'on compare.
M. Philippe Dallier. - Qu'il faille informer le mieux possible l'acquéreur, soit. Mais que se passera-t-il si toutes les informations requises ne figurent pas sur l'annonce ? L'amendement n°127 exigeait qu'elles soient remises à l'acquéreur par écrit.
L'amendement n°576 rectifié est retiré.
Les amendements identiques n°s375 rectifié et 576 rectifié ne sont pas adoptés.
L'amendement n°127 rectifié n'est pas adopté.
L'amendement n°577 rectifié n'est pas défendu.
M. le président. - Amendement n°376 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
I. - Alinéas 18 à 26
Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :
« b) Une fiche récapitulative regroupant des données financières de la copropriété dont le contenu sera déterminé en décret en Conseil d'État ;
II. - Alinéa 32
Supprimer cet alinéa.
M. Jean-Claude Lenoir. - Avec combien de dossiers sous le bras repartira-t-on quand on s'intéressera à un appartement ? Je ne vous en ferai pas la liste... Nous proposons une fiche récapitulative, dont le contenu sera précisé en décret en Conseil d'État.
M. le président. - Amendement n°100, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois.
Alinéa 32
Supprimer cet alinéa.
M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis. - Si, par exemple, le syndic est incapable de fournir rapidement les documents, il faudrait prévoir la caducité de la promesse de vente, ou du moins rééquilibrer les relations entre vendeur et acquéreur.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Lorsqu'on part avec des dettes imprévues sous le bras, c'est encore plus lourd, monsieur Lenoir ! Ces mesures étaient voulues par Dominique Braye, qui m'a auditionné quand j'étais maire de Clichy-sous-Bois à deux reprises, tout un après-midi. Évitons des drames individuels et collectifs, l'engrenage de la dégradation s'enclenche vite et il mène loin. Combien de maires me disent qu'ils connaissent des copropriétés qui vont mal ! Avis défavorable aux deux amendements.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Le rapport Braye est très éclairant sur la nécessité de prévenir le surendettement des acquéreurs. Même avis.
M. Jean Desessard. - Dominique Braye n'a jamais autant été cité par la gauche...
M. Jean-Claude Lenoir. - Si l'on veut noyer quelqu'un dans l'information, il suffit d'accumuler les documents...
M. Claude Dilain, rapporteur. - D'où l'importance d'en disposer dès l'annonce.
M. Jean-Claude Lenoir. - Lisons-nous les rapports ? Non, seulement le résumé. Nous proposons une fiche récapitulative, les documents restant à la disposition de l'acquéreur. Un peu de bon sens !
M. Claude Dilain, rapporteur. - Si l'on se contente de « mettre à disposition » les documents, personne ne les lira.
L'amendement n°376 rectifié n'est pas adopté.
L'amendement n°100 est retiré.
M. le président. - Amendement n°396 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Après l'alinéa 32
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété lorsque que le lot ou la fraction du lot est à destination autre que d'habitation. »
M. Jean-Claude Lenoir. - Il y a un décalage entre l'intitulé et le contenu de ce nouvel alinéa, que nous proposons de corriger.
M. Jean Desessard. - Si Dominique Braye était là !
M. Claude Dilain, rapporteur. - Pourquoi exonérer de la production de ces documents les vendeurs de locaux commerciaux ? J'ai connu un pharmacien qui payait beaucoup plus de charges pour la consommation d'eau que le propriétaire de la laverie voisine : son officine était plus grande en surface que celle de la laverie et la part des charges consacrée au paiement de l'eau était calculée au tantième.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis défavorable.
L'amendement n°396 rectifié n'est pas adopté.
L'article 25, modifié, est adopté.
ARTICLE 26
M. le président. - Amendement n°671 rectifié bis, présenté par Mme Lienemann et les membres du groupe socialiste et apparentés.
Après l'alinéa 11
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« - de soumettre, au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic. »
M. Jean-Jacques Mirassou. - Copropriétaires et professionnels de la copropriété reconnaissent le caractère indispensable d'un archivage de qualité pour retracer précisément la vie juridique, comptable et financière de l'immeuble, les travaux et diagnostics réalisés, ainsi que les contentieux engagés.
Les archives du syndicat des copropriétaires sont de plus en plus volumineuses et nécessitent des solutions d'archivage dédiées. Or le syndic n'a pas toujours les moyens d'assurer un archivage convenable. Un archivage externalisé peut faciliter le changement de syndic, en évitant les multiples contentieux, stériles et onéreux qui tout en encombrant durablement les tribunaux, paralysent la vie des copropriétés. C'est pourquoi les syndicats de copropriétaires ont souvent recours à un prestataire spécialisé pour l'archivage.
Or, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas l'hypothèse désormais fréquente où ces archives qui ont fait l'objet d'un contrat d'archivage entre le syndicat des copropriétaires et un prestataire spécialisé sont détenues et conservées par un tiers qui n'est pas le syndic. Il serait donc pertinent que le syndic ait obligation de soumettre, au vote de l'assemblée générale la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne pouvant donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic. (Rires et applaudissements sur les bancs socialistes)
M. Claude Dilain, rapporteur. - D'accord.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis favorable. Rien à ajouter à cet argumentaire !
L'amendement n°671 rectifié bis est adopté.
M. le président. - Amendement n°372 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 16, première phrase
1° Après le mot :
proposer
insérer les mots :
à compter du 1er janvier 2016
2° Supprimer les mots :
lorsque le syndic est soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
M. Jean-Claude Lenoir. - Jamais le nom de Dominique Braye n'a été autant cité... Surtout à gauche ! Je m'en étonne.
Il me semble qu'un effort de compendiosité ne messiérait point. N'en déplaise à M. Mirassou, je vais m'y livrer afin que nous ne nous attardions pas excessivement.
Le projet de loi oblige tout syndic professionnel à proposer la mise en place d'un « extranet copropriété ». Cette excellente disposition, véritable outil au service des consommateurs, ne doit cependant pas être réservée aux syndics professionnels soumis à la loi du 2 janvier 1970.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Vous avez raison, à terme. Mais janvier 2016, c'est trop tôt pour les syndics bénévoles. Retrait ?
Mme Cécile Duflot, ministre. - Avis défavorable.
L'amendement n°372 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°260 rectifié bis, présenté par MM. Dubois, Namy, Marseille et J.L. Dupont.
Alinéas 19 à 23
Remplacer ces alinéas par dix alinéas ainsi rédigés :
f) Après le huitième alinéa, sont insérés neuf alinéas ainsi rédigés :
« - d'ouvrir deux comptes bancaires séparés au nom du syndicat :
« l'un, le compte de fonctionnement courant, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat et imputées toutes les sommes ou valeurs incombant au syndicat dans le cadre des articles 14-1 et 14-2 de la présente loi et résultant de l'exécution du budget de charges courantes et du paiement des travaux et opérations exceptionnelles ;
« l'autre, le compte de prévoyance, pour recevoir sans délai les sommes versées pour alimenter le fonds de prévoyance. Les montants ainsi collectés seront éventuellement productifs d'intérêts au profit du syndicat, jusqu'à leur utilisation finale, par transfert sur le compte de fonctionnement courant pour le paiement des travaux ou opérations exceptionnelles, pour lesquels ces fonds ont été versés.
« Toutefois, pour le compte de fonctionnement courant, l'assemblée générale peut, à la majorité visée à l'article 25, et, le cas échéant, à l'article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
« Ce compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents à chaque syndicat. Sur chaque sous-compte, le syndic effectue sans délai les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat des copropriétaires concerné et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Aucune autre opération ne peut être réalisée sur un sous-compte.
« Ce compte ne peut faire l'objet d'une convention de fusion de capitaux ou d'une compensation avec aucun autre compte.
« Ce compte bancaire unique et la comptabilité du syndic devront faire l'objet d'un contrôle annuel dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d'État.
« À l'exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.
« III. - Le syndic est également chargé : » ;
M. Daniel Dubois. - Nous avons reçu les syndics professionnels lors des auditions du rapporteur et débattu avec eux de l'obligation de tenir des comptes séparés. Leur ouverture ne pose pas de problème de principe, mais des difficultés pratiques.
L'administration de comptes bancaires séparés va multiplier les opérations comptables, donc accroître les charges des copropriétaires. Elle rendra le contrôle difficile. Nous proposons donc qu'il soit possible de n'ouvrir qu'un seul compte, à des conditions strictes que détaille cet amendement.
Je comprends les mesures du projet de loi, soumises à un effet de balancier. Il faut trouver un équilibre.
M. le président. - Amendement n°379 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 20, deuxième phrase
Supprimer cette phrase.
M. Jean-Claude Lenoir. - Laisser au syndic le choix de la banque créera des économies pour les copropriétaires.
M. le président. - Amendement n°242, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Alinéa 20, deuxième phrase
Compléter cette phrase par les mots :
sans que le syndic puisse solliciter ni prélever des honoraires supplémentaires dans ce cas
Mme Mireille Schurch. - Cet amendement garantit la liberté des copropriétaires de choisir la banque où est ouvert le compte de la copropriété. Les pratiques actuelles nous montrent que sans cet encadrement il y a un véritable risque de voir la réforme vidée de son sens.
M. le président. - Amendement n°378 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 20, deuxième phrase
Compléter cette phrase par les mots :
relevant ainsi d'une prestation particulière et justifiant à ce titre d'une rémunération spécifique
M. Jean-Claude Lenoir. - Demain, les accédants à la propriété crouleront sous les papiers, comme nous...
Je propose que le syndic puisse percevoir une rémunération particulière dès lors que le syndicat de copropriété ne souhaite pas que son compte bancaire séparé soit ouvert là où le syndic a déjà concentré la plupart des comptes des syndicats qu'il administre.
M. le président. - Amendement n°370 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Après l'alinéa 20
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. » ;
M. Jean-Claude Lenoir. - Dans le contexte économique difficile que nous connaissons, mieux vaut laisser le choix aux copropriétaires.
M. le président. - Amendement n°371 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Après l'alinéa 20
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, et, le cas échéant, de l'article 25-1, lorsque le syndicat comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. » ;
M. Jean-Claude Lenoir. - Même idée.
M. le président. - Amendement n°494 rectifié, présenté par Mme Létard, MM. Tandonnet, Bockel et Dubois, Mme Férat et MM. Guerriau, Jarlier, Amoudry, Merceron et Savin.
Après l'alinéa 21
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait alors apparaître dans les écritures de l'établissement un sous-compte individualisant comptablement des versements et prélèvements afférents à chaque syndicat. Sur chaque sous-compte, le syndic effectue sans délai les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat des copropriétaires concerné et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Aucune autre opération ne peut être réalisée sur un sous-compte. Ce compte ne peut faire l'objet d'une convention de fusion de capitaux ou d'une compensation avec aucun autre compte. Le compte bancaire unique et la comptabilité du syndic devront faire l'objet d'un contrôle annuel dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d'État.
M. Daniel Dubois. - Défendu.
M. le président. - Amendement n°579 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.
Après l'alinéa 22
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Ne sont pas soumis à ces dispositions les comptes individualisés ouverts au nom d'un syndicat auprès d'une caisse créée par la loi et dont le remboursement des fonds est garanti par une autorité indépendante légalement instituée.
M. Pierre-Yves Collombat. - Nous proposons une dérogation quand l'activité de syndic est exercée par un membre d'une profession réglementée qui ne relève pas de la loi Hoguet, un géomètre-expert, un notaire, un huissier. La Caisse des règlements pécuniaires, créée par la loi du 18 juin 1994, a vocation à recevoir l'intégralité des fonds, effets ou valeurs reçus par les géomètres-experts pour le compte de leurs mandants à l'occasion de leurs activités immobilières. Cette garantie de remboursement des fonds déposés offre une sécurité aux mandants.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Les comptes séparés ne sont pas une invention : c'est le principe énoncé par la loi de 1975. Cependant, une dérogation est possible et en pratique seulement 5 % des copropriétés en ont. Sans doute les propriétaires subissent-ils quelques pressions... Le projet de loi ne fait que supprimer la clause dérogatoire.
M. Jean Desessard. - Elle satisfait 95 % des copropriétés.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Ces comptes garantissent les copropriétaires contre d'éventuels détournements, et surtout contre l'impossibilité de reconstituer des comptes propres à la copropriété au sein d'un vaste ensemble. Avis défavorable aux amendements n°s260 rectifié bis, 378 rectifié, 370 rectifié, 371 rectifié, 494 rectifié, 579 rectifié.
Il est logique que les copropriétaires puissent - à la majorité de l'article 25, difficile à obtenir - décider de la banque où est domicilié le compte, puisque celui-ci sera ouvert à leur nom et produira des intérêts à leur profit. Avis défavorable à l'amendement n°379 rectifié.
Il n'est pas anormal que le syndic puisse se faire rembourser les frais liés au changement de banque, même s'il faut veiller à ce qu'il n'impose pas insidieusement de pénalité. Avis défavorable à l'amendement n°242. Enfin, la liste des prestations particulières sera fixée par décret.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Les comptes séparés facilitent la gestion et le contrôle. Les associations de consommateurs ont insisté sur les limites du compte unique. Le Gouvernement a fait le choix de la protection des copropriétaires. Nul ne conteste que les syndics font un métier difficile, souvent ingrat, et indispensable à la gestion des copropriétés.
Les comptes séparés mettront fin au mélange des genres. Les syndics ne sont pas des banquiers, mais des prestataires de services qui devraient être rémunérés à leur juste prix. J'ai entendu les craintes des professionnels, relayées par certains parlementaires. Aussi, la règle peut-elle être adaptée en fonction du risque pesant sur les copropriétaires. Avis défavorable du Gouvernement à tous ces amendements en discussion commune.
M. Pierre-Yves Collombat. - Vous n'avez pas répondu à l'amendement n°579 rectifié, qui porte sur un cas très particulier. Je ne nie pas l'intérêt de comptes séparés. J'attire l'attention sur des professions qui ont des règles prudentielles spéciales, pratiquent des comptes individualisés et bénéficient de la garantie des fonds qui leur sont confiés. Cela entraîne plus de sécurité et moins de frais.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Lorsqu'ils exercent en tant que syndics, les géomètres-experts sont soumis à l'article 18 de la loi de 1965. L'article 26 de ce projet de loi implique que la caisse de règlement solidaire des géomètres ne pourra plus percevoir des rémunérations des placements financiers qui sont dues aux copropriétaires. Le Gouvernement est défavorable à votre amendement.
M. Pierre-Yves Collombat. - Ils ne sont pas rémunérés ! Ce sont les banques qui en bénéficient.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Non, les copropriétaires.
L'amendement n°260 rectifié bis n'est pas adopté, non plus que les amendements n°s379 rectifié, 242, 378 rectifié, 370 rectifié, 371 rectifié, 494 rectifié, 579 rectifié.
M. le président. - Amendement n°380 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 26, première phrase
Supprimer cette phrase.
M. Jean-Claude Lenoir. - Cette rédaction est trop imprécise : on ne sait pas ce qu'il en est de l'empêchement du syndic. Une telle incertitude est source de contentieux or l'article 8 du décret du 17 mars 1967 prévoit déjà la possibilité pour le conseil syndical de demander la convocation de l'assemblée générale.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Lorsque le syndic est empêché - ce qui correspond à une définition précise, différente de celle de la carence - il fallait saisir le juge afin qu'il nomme un mandataire ad hoc rien que pour convoquer l'assemblée générale. Le président du conseil syndical pourra le faire. Ce n'est pas un droit exorbitant et cela simplifiera les comptes des copropriétés.
L'amendement n°380 rectifié n'est pas adopté.
L'amendement n°411 rectifié bis n'est pas défendu.
M. le président. - Amendement n°778, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 29
Rédiger ainsi cet alinéa :
« Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. » ;
M. Claude Dilain, rapporteur. - Cet amendement de clarification règle le cas où un nouveau syndic est nommé en cours de mandat, sans que son prédécesseur soit révoqué immédiatement. Il satisfait l'amendement n°381 rectifié.
M. le président. - Amendement n°381 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 29
Compléter cet alinéa par les mots :
sauf décision contraire de l'assemblée générale
M. Jean-Claude Lenoir. - Je prends acte de cette proposition du rapporteur, que je crédite de la plus parfaite bonne foi.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Merci.
L'amendement n°381 rectifié est retiré.
L'amendement n°778, accepté par le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°382 rectifié bis, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Après l'alinéa 29
Insérer trois alinéas ainsi rédigés :
...° Après l'article 18, il est inséré un article 18 bis ainsi rédigé :
« Art. 18 bis. - Par dérogation à l'article 18, pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation, lorsqu'un syndicat de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales, les copropriétaires conviennent librement, avec le syndic dans le cadre de son contrat, des missions du syndic, des honoraires de celui-ci, de la durée du mandat, des modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et des modalités de perception des fonds.
« Si un seul lot est la propriété d'une personne physique, le régime de droit commun de l'article 18 précité est applicable. » ;
M. Jean-Claude Lenoir. - L'internationalisation du marché de l'immobilier tertiaire conforte l'intérêt d'une plus grande liberté des parties, dans leurs relations avec leur syndic.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Avis favorable.
M. Jean-Claude Lenoir. - Quel choc ! (Sourires)
Mme Cécile Duflot, ministre. - Notre volonté est d'améliorer la situation des copropriétaires. Vous visez des locaux qui ne sont pas nécessairement des logements. Avis favorable.
L'amendement n°382 rectifié bis est adopté.
M. Jean-Claude Lenoir. - À l'unanimité !
M. le président. - Amendement n°445, présenté par MM. Fouché, Laufoaulu, B. Fournier, Bécot, Doligé, Grosdidier, Fleming, Lefèvre, Portelli, Houel, Doublet, D. Laurent, G. Bailly, Pierre, Beaumont, Lecerf, Bourdin et Leleux.
Alinéa 32
Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
Les prestations de gestion courantes sont également définies dans le contrat de manière forfaitaire, fixées lors de l'assemblée générale et révisables une fois par an.
M. Alain Fouché. - Les syndics sont en très large majorité honnêtes. Comme dans toutes les professions, il y en a aussi qui ne le sont pas. La France compte près de 8 millions de logements en copropriété et 12 000 cabinets de syndic. Les rémunérations de ceux-ci varient considérablement. Je me propose de les encadrer afin que cesse le scandale de rémunérations disproportionnées.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Il est satisfait. Retrait.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Oui, la rémunération des syndics est forfaitaire.
L'amendement n°445 est retiré.
M. le président. - Amendement n°446, présenté par MM. Fouché, Laufoaulu, B. Fournier, Doligé, Grosdidier, Cléach, Fleming, Lefèvre, Portelli, Houel, Doublet, D. Laurent, G. Bailly, Pierre, Beaumont, Lecerf, Bourdin et Leleux.
Après l'alinéa 32
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« La prestation particulière « Etat daté » ne peut être facturée plus d'une fois pour une vente faisant apparaître plusieurs éléments de la copropriété dans le même acte de vente. Son montant est fixé forfaitairement dans le contrat de copropriété lors de l'assemblée générale et révisable une fois par an.
M. Alain Fouché. - Je veux protéger le vendeur contre le paiement de plusieurs « états datés » lors d'une vente, par exemple s'il vend deux biens immobiliers dans la même copropriété, un appartement et son garage par exemple, à la même date et dans le même acte de vente.
Les montants peuvent aller de 100 à plus de 600 euros. Or l'assemblée générale n'en discute pas, en l'état actuel du droit.
M. Claude Dilain, rapporteur. - L'état daté représente les charges attachées à un lot. Un état global n'est pas possible. Il doit être dressé lot par lot. Retrait.
Mme Cécile Duflot, ministre. - En effet, c'est problématique puisqu'un état daté correspond à un lot. En revanche, je comprends tout à fait votre préoccupation quant à la facturation de ces documents mais cela ne figure pas dans votre amendement. Retrait ?
M. Alain Fouché. - Elle est parfois exagérée. Il faut s'y pencher.
Mme Cécile Duflot, ministre. Effectivement.
L'amendement n°446 est retiré.
M. le président. - Amendement n°369 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéas 33 et 34
Remplacer ces alinéas par quatre alinéas ainsi rédigés :
« Pour tenir compte de la nécessité d'actualiser ces prestations, elles font l'objet d'une révision annuelle, à l'initiative du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières crée en application de l'article 13-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
« Cette révision fera l'objet d'une concertation préalable sous l'égide de ce Conseil national au sein du Conseil national de la consommation.
« Les propositions ainsi négociées paritairement sont codifiées dans le décret prévu au premier alinéa.
« Le contrat de syndic respecte, au minimum, les obligations prévues dans un contrat type défini par décret en Conseil d'État, après consultation du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière. »
M. Jean-Claude Lenoir. - Je ne souhaite pas que les prestations complémentaires soient figées par une liste limitative fixée par décret ou arrêté.
M. le président. - Amendement n°373 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 34
Rédiger ainsi cet alinéa :
Le contrat de syndic respecte un contrat type dont la teneur est défini en concertation avec le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières prévu à l'article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
M. Jean-Claude Lenoir. - Mieux vaudrait que les termes du contrat type de syndic soient fixés par le seul pouvoir règlementaire, en concertation avec le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.
M. le président. - Amendement n°383 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 34
Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
Il tient lieu de décompte détaillé des honoraires tel que prévu à l'annexe 2 de l'arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.
M. Jean-Claude Lenoir. - Texte même.
M. Claude Dilain, rapporteur. - L'amendement n°369 rectifié donne beaucoup trop de pouvoirs au Conseil national. Retrait ou rejet.
L'amendement n°373 rectifié est satisfait : l'article 9 prévoit que le Conseil est consulté sur toute question concernant les professionnels soumis à la loi Hoguet. Retrait ou rejet. Quant à l'amendement n°383 rectifié, il cite un arrêté dans une loi, ce qui n'est pas souhaitable et nous sommes défavorables sur le fond.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Avis défavorable à ces trois amendements.
M. Jean-Claude Lenoir. - Dois-je comprendre que le contrat type de syndic est bien déterminé en lien avec la profession ?
M. Claude Dilain, rapporteur. - Oui.
L'amendement n°373 rectifié est retiré.
L'amendement n°369 rectifié n'est pas adopté, non plus que l'amendement n°383 rectifié.
M. le président. - Amendement n°374 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéas 36 et 37
Supprimer ces alinéas.
M. Jean-Claude Lenoir. - La cour d'appel de Grenoble dans un arrêt du 17 juin 2013 a considéré que la clause relative aux honoraires pour travaux incluse dans un contrat de syndic n'est ni illicite, ni abusive.
M. le président. - Amendement n°444, présenté par MM. Fouché, Laufoaulu, B. Fournier, Bécot, Doligé, Grosdidier, Cléach, Fleming, Lefèvre, Portelli, Houel, Doublet, D. Laurent, G. Bailly, Pierre, Beaumont, Lecerf, Bourdin et Leleux.
Alinéa 37, seconde phrase
Compléter cette phrase par les mots :
préalablement à leur exécution
M. Alain Fouché. - Les travaux dans les copropriétés sont parfois gérés de façon floue. Je souhaite empêcher les rémunérations cachées pour des travaux.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Avis défavorable à l'amendement n°374 rectifié. Nous ne voulons pas imposer un barème automatique aux copropriétaires. Avis favorable à l'amendement n°444.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Mêmes avis.
La transparence est nécessaire. L'amendement de M. Fouché y contribue.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. - Notre groupe suivra les avis du rapporteur. Je suis heureuse de voir que des collègues de l'autre côté de l'hémicycle partagent notre état d'esprit équilibré et apportent une contribution utile, afin que les abus ne se généralisent pas et que la confiance se rétablisse. Je remercie donc M. Fouché de sa contribution.
L'amendement n°374 rectifié n'est pas adopté.
L'amendement n°444 est adopté.
M. le président. - Amendement n°384 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 39
Remplacer les mots :
par décret en Conseil d'État
par les mots :
par l'assemblée générale
M. Jean-Claude Lenoir. - En l'état actuel du droit, c'est l'assemblée générale qui définit les modalités de consultation des pièces justificatives des charges pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci.
L'article 26 lui retire cette prérogative et prévoit un décret en Conseil d'État, ce qui risque d'uniformiser cette mesure à l'ensemble des immeubles en copropriété sans tenir compte des besoins ou des souhaits des syndicats de copropriétaires.
M. Claude Dilain, rapporteur. - La commission préfère le décret en Conseil d'État : le syndic participe à l'assemblée générale et y tient une place importante. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Oui. Il est préférable d'en rester au texte actuel. Retrait ou rejet.
M. Jean-Claude Lenoir. - Je propose le maintien de la loi actuelle !
Mme Cécile Duflot, ministre. - Je parlais du projet de loi, bien sûr.
L'amendement n°384 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°672 rectifié, présenté par Mme Lienemann et les membres du groupe socialiste et apparentés.
Alinéa 41
Rétablir cet alinéa dans la rédaction suivante :
5° À la seconde phrase du premier alinéa de l'article 18-2, les mots : « l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires », sont remplacés par les mots : « le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives » ;
M. Jean-Jacques Mirassou. - Amendement de coordination.
L'amendement n°672 rectifié, accepté par la commission et le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°385 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéas 48 à 54
Supprimer ces alinéas.
M. Jean-Claude Lenoir. - Cette mesure, qui part d'un bon sentiment, a pour objectif d'éviter qu'un copropriétaire déjà débiteur dans la copropriété puisse acquérir directement ou indirectement un autre lot dans le même immeuble. Le syndic n'a pas la possibilité de vérifier ce type d'information.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Très défavorable. C'est un élément fort dans la lutte contre le fléau, le scandale, des marchands de sommeil.
Dans une copropriété, un marchand de sommeil pouvait acheter jusqu'à douze lots, ne payer ses charges pour aucun, et en acheter un treizième... Il fallait mettre fin à ce scandale. Merci à la ministre de l'avoir compris. Monsieur Lenoir, tout mais pas ça !
Mme Cécile Duflot, ministre. - Des marchands de sommeil, en acquérant suffisamment de lots, peuvent bloquer tous les travaux. La tâche ici confiée au syndic - comparer le nom de l'acquéreur transmis par le notaire à la liste des copropriétaires - est vraiment minime. Des élus locaux se désespèrent de ne rien pouvoir faire face à la mauvaise foi des marchands de sommeil, qui mettent en danger la vie d'autrui. Cela explique que ces dispositions aient été adoptées à l'unanimité à l'Assemblée nationale.
M. Jean-Claude Lenoir. - Aucun de nous ne souhaite que les marchands de sommeil prospèrent. Dès lors que le malentendu est levé, je retire l'amendement.
L'amendement n°385 rectifié est retiré.
M. le président. - Amendement n°386 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 58
Remplacer les mots :
révocation ou de non-renouvellement du
par les mots :
changement de
M. Jean-Claude Lenoir. - La mise en concurrence de contrats de syndic doit avoir lieu le plus en amont possible et non pas au moment où l'assemblée vote la révocation ou le non-renouvellement du syndic. C'est la raison pour laquelle cet amendement propose que dans la seule hypothèse où la question du changement de syndic est portée à l'ordre du jour, il soit procédé à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic.
L'amendement n°386 rectifié, accepté par la commission et le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°387 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 67
Supprimer cet alinéa.
M. Jean-Claude Lenoir. - Les copropriétaires absents ne pouvant plus être représentés faute de désigner expressément un mandataire, il y a un fort risque que l'assemblée générale ne puisse voter les résolutions qui nécessitent la majorité des voix de tous les copropriétaires. C'est la raison pour laquelle cet amendement propose de supprimer la désignation expresse du mandataire par son nom.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Avis défavorable. Je sais trop comment se passent les assemblées générales. C'est prendre un risque énorme.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°387 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°388 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 79
Rédiger ainsi cet alinéa :
« Art. 42-1. - Les notifications sont valablement faites par voie électronique. Les modalités sont fixées par décret. »
M. Jean-Claude Lenoir. - Après le scandale de la NSA, chacun s'accorde à dire que la sécurisation des communications électroniques est nécessaire. Le projet de loi est trop large.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Avis défavorable. Le dispositif fait l'objet d'un compromis et est bien encadré.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
M. Jean-Claude Lenoir. - La NSA va tout savoir.
M. Pierre-Yves Collombat. - Et les copropriétaires non rompus aux nouvelles technologies ?
M. Claude Dilain, rapporteur. - Ils pourront continuer à recevoir ces documents sans format papier. Cela relève de l'encadrement que j'évoquais.
L'amendement n°388 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°397 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Compléter cet article par un alinéa ainsi rédigé :
Les dispositions des articles 17 à 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans leur rédaction antérieure à la loi n° du pour l'accès au logement et un urbanisme rénové restent en vigueur lorsque l'immeuble a une destination totale autre que l'habitation.
M. Jean-Claude Lenoir. - Cet amendement contourne les dispositions de l'article 26 modifiant les articles 17 à 21 de la loi du 10 juillet 1965 sur les immeubles de logement.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Pourquoi les copropriétés même sans locaux d'habitation ne bénéficieraient-elles pas de l'amélioration de la loi de 1965 ? Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - La loi de 1965 s'applique à tous les types de copropriétés. Retrait.
L'amendement n°397 rectifié est retiré.
M. Jean-Claude Lenoir. - Hâtons le pas, afin de parvenir le plus vite possible aux dispositions relatives à l'urbanisme au plus tard demain en début d'après-midi. Nos collègues souhaitent pouvoir s'organiser pour nous rejoindre. C'est un appel que je lance à tout le monde.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Y compris à vous !
L'article 26, modifié, est adopté.
ARTICLES ADDITIONNELS
M. le président. - Amendement n°781, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Après l'article 26
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après l'article 17-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 17-1-1 ainsi rédigé :
« Art. 17-1-1. - Lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros :
« 1° L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1. La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d'adopter la forme coopérative est approuvée dans les mêmes conditions ;
« 2° L'assemblée générale peut décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l'article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25. L'assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
« Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ;
« 3° En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité de ses occupants. »
M. Claude Dilain, rapporteur. - Les copropriétés, grandes et petites, n'ont pas toujours les mêmes problèmes. Cet amendement permet aux toutes petites copropriétés d'accéder au régime de syndicat coopératif plus facilement.
L'amendement n°781, accepté par le Gouvernement est adopté et devient un article additionnel
M. le président. - Amendement n°33 rectifié, présenté par M. Vairetto.
Après l'article 26
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - La dernière phrase du premier alinéa de l'article 19 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires est complétée par les mots : « , un même mandataire ne pouvant détenir un nombre de mandats supérieur au cinquième des membres en exercice de l'assemblée des propriétaires. » ;
II. - Les deux derniers alinéas de l'article L. 322-9-1 du code de l'urbanisme sont remplacés par un alinéa ainsi rédigé :
« Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d'entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l'assemblée des propriétaires de l'association. Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d'une copropriété. »
M. André Vairetto. - Il s'agit pour les associations syndicales libres, d'inscrire dans la loi la possibilité, déjà prévue par le décret d'application de l'ordonnance de 2004, qu'un mandataire unique représente un nombre important d'associés, copropriétaires ou propriétaires, afin de faciliter le fonctionnement des assemblées, souvent paralysées faute de quorum ; et pour les associations foncières urbaines, donc aussi pour les futures associations foncières urbaines de projet, de modifier les dispositions spécifiques du code de l'urbanisme, non modifiées en 2004, pour supprimer la représentation obligatoire des syndicats de copropriété par les syndics, qui n'est pas conforme aux droits individuels des copropriétaires, et laisser à ceux-ci le libre choix de leurs mandataires.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Quel est l'avis du Gouvernement ?
Mme Cécile Duflot, ministre. - Sagesse favorable.
L'amendement n°33 rectifié est adopté et devient un article additionnel.
L'article 26 bis demeure supprimé.
L'amendement n°437 n'est pas défendu.
ARTICLE 27
M. le président. - Amendement n°782, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 3
I. - Première phrase
Rédiger ainsi cette phrase :
Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant.
II. - Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Cet amendement modifie l'obligation d'assurance des copropriétaires introduites par la commission des affaires économiques. Outre des précisions rédactionnelles, il étend cette obligation au syndicat de copropriétaires, pour les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.
L'amendement n°782, accepté par le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°101 rectifié, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois.
I. - Alinéa 4
Remplacer le mot :
mentionné
par les mots :
ou au fonds de provision pour travaux mentionnés
II. - Après l'alinéa 17
Insérer quatre alinéas ainsi rédigés :
d) Il est ajouté un III ainsi rédigé :
« III. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation de moins de dix lots, soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de provision pour travaux dans les conditions prévues au II.
« Par dérogation aux dispositions prévues au II, le montant de la cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires ne peut être inférieur à 3 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
« Lorsque le solde du fonds de provision pour travaux atteint un plafond fixé par décret en Conseil d'État, le versement des cotisations est interrompu. Il ne reprend que si le solde diminue en raison de l'utilisation du fonds. » ;
III. - Alinéa 19
Rédiger ainsi cet alinéa :
a) Le sixième alinéa est supprimé.
IV. - Alinéa 21, première phrase
Après le mot :
prévoyance
rédiger ainsi la fin de cette phrase :
ou au fonds de provision pour travaux prévus à l'article 14-2.
V. - Alinéa 23
Remplacer le mot :
mentionné
par les mots :
ou au fonds de provision pour travaux mentionnés
VI. - Alinéa 25
Remplacer le mot :
prévu
par les mots :
ou du fonds de provision pour travaux prévus
M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis. - Les petites copropriétés doivent être soumises à un régime spécifique en ce qui concerne le fonds de prévoyance.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Avis favorable à l'amendement rectifié.
Mme Cécile Duflot, ministre. - J'ai des réserves sur la forme : le dispositif me paraît vulnérable. Sagesse.
L'amendement n°101 rectifié est adopté.
M. le président. - Amendement n°389 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 15, seconde phrase
Supprimer cette phrase.
Mme Élisabeth Lamure. - Mieux vaudrait laisser à l'assemblée générale le choix du montant du fonds de prévoyance. N'imposons pas une charge supplémentaire aux copropriétaires.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Le fonds de prévoyance, ce ne sont pas des charges supplémentaires : il financera des travaux nécessaires. Et un fonds de 0,1 % ne servirait à rien. Le minimum de 5 % n'a rien d'excessif. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°389 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°780, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 21
I. - Première phrase
Remplacer les mots :
qu'il choisit
par les mots :
qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné à l'alinéa précédent
II. - Deuxième phrase
Supprimer cette phrase.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Je l'ai dit : le compte courant et le compte de fonds de prévoyance doivent être dans la même banque.
L'amendement n°780, accepté par le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°390 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 21, troisième phrase
Supprimer les mots :
ni d'une compensation avec tout autre compte
Mme Élisabeth Lamure. - Les copropriétaires n'établissent qu'un seul chèque pour le paiement de l'ensemble de leurs charges. Mieux vaudrait ne pas interdire une compensation entre les deux comptes.
M. Claude Dilain, rapporteur. - J'ai trop souvent vu des sommes destinées à des travaux servir à payer le gardien... Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Avis défavorable.
L'amendement n°390 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°250 rectifié quater, présenté par MM. Savin, Milon et Lefèvre, Mmes Sittler, Primas et Lamure et M. Pinton.
Alinéa 21
Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
Il est possible pour le syndic d'effectuer des virements entre le compte de prévoyance et le compte bancaire des syndicats des copropriétaires après l'accord d'un vote lors de l'assemblée générale.
Mme Élisabeth Lamure. - Il s'agit encore de faciliter la gestion des comptes.
L'amendement n°250 rectifié quater, repoussé par la commission et le Gouvernement, n'est pas adopté.
L'amendement n°466 rectifié n'est pas défendu.
L'article 27, modifié, est adopté.
ARTICLE 28
M. le président. - Amendement n°243, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Après l'alinéa 8
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
...) Le troisième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret. » ;
Mme Mireille Schurch. - Les frais facturés par les syndics sont parfois prohibitifs. Il faut les plafonner.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Défavorable. Quel est l'avis du Gouvernement ?
Mme Cécile Duflot, ministre. - Le projet de loi facilitera la comparaison entre syndics. Mais s'agissant de l'état daté, un copropriétaire n'a pas le choix. Sagesse.
M. Alain Fouché. - Je voterai cet amendement intéressant, qui ne porte pas seulement sur l'état daté. Il faut éviter les prix excessifs.
L'amendement n°243 est adopté.
M. le président. - Amendement n°718, présenté par M. Dantec et les membres du groupe écologiste.
Après l'alinéa 9
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
...° À la première phrase de l'article 18-1, après les mots : « de chacune des catégories de charges », sont insérés les mots : « intégrant un décompte spécifique, le cas échéant, du détail des dépenses d'énergie et d'entretien du chauffage collectif et de la production d'eau chaude sanitaire » ;
M. Joël Labbé. - Plus de 5 millions de logements en France sont chauffés par un système de chauffage collectif dont le coût augmente fortement compte tenu du prix de l'énergie. Lors de la réception de leurs charges de copropriété, nombreux sont les propriétaires qui peinent à connaître le coût de ce chauffage collectif, alors que le préalable à toute action efficace de maîtrise de l'énergie consiste à connaître sa consommation. Cet amendement pose le principe d'un décompte détaillé.
M. le président. - Amendement n°719, présenté par M. Dantec et les membres du groupe écologiste.
Après l'alinéa 9
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
...° À la première phrase de l'article 18-1, après les mots : « copropriété, notamment », sont insérés les mots : « le cas échéant une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, » ;
M. Joël Labbé. - Amendement de repli.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Comme tout à l'heure, avis défavorable au premier, avis favorable au second.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Mêmes avis.
L'amendement n°718 est retiré.
L'amendement n°719 est adopté.
M. le président. - Amendement n°704 rectifié, présenté par MM. Jarlier, Leleux et Guerriau.
I. - Alinéa 17
Rédiger ainsi cet alinéa :
« c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en application de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, sous réserve de l'application de l'article 24-8. L'accord du syndicat des copropriétaires est nécessaire pour assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux de restauration immobilière portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires. Les dispositions de l'article 9 sont applicables aux travaux portant sur les parties privatives lorsque ceux-ci sont nécessaires à la bonne fin des travaux de restauration immobilière effectués sur les parties communes. ;
II. - Après l'alinéa 22
Insérer quatre alinéas ainsi rédigés :
...° Après l'article 24-6, il est inséré un article 24-8 ainsi rédigé :
« Art. 24-8. - Lorsque des travaux de restauration immobilière ont été notifiés au syndicat des copropriétaires ainsi qu'à chacun des copropriétaires en application de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, à l'issue du délai mentionné au deuxième alinéa du même article, l'assemblée générale prend acte des engagements pris par les copropriétaires. En l'absence d'engagement de la totalité des copropriétaires à réaliser les travaux notifiés, elle ne peut voter les modalités de réalisation des travaux en application du c) du II de l'article 24 qu'avec l'accord de l'autorité expropriante.
« Les créances du syndicat des copropriétaires résultant de la réalisation des travaux portant sur les parties communes et, le cas échéant, sur les parties privatives, en application du c) du II de l'article 24, sont garanties par le privilège immobilier spécial de l'article 19-1.
« Lorsqu'un lot de copropriété, compris dans une opération de restauration immobilière engagée en application des articles L. 313-4 et suivants du code de l'urbanisme, fait l'objet d'une mutation, les obligations et engagements l'affectant sont transmis au cessionnaire, notamment les obligations financières vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. À défaut de cette mention dans l'acte de vente, l'acquéreur peut demander la nullité de la vente dans le délai de deux ans. » ;
M. Pierre Jarlier. - Ces dispositions ont pour but de faciliter les travaux de restauration immobilière définis aux articles L313-4 et suivants du code de l'urbanisme dans les immeubles en copropriété.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Quel est l'avis du Gouvernement ?
Mme Cécile Duflot, ministre. - Mieux vaut que le syndicat attende l'expropriation. Si les travaux sont urgents, des pouvoirs de police spéciale existent. Nous avons bien étudié votre proposition. Je pourrais vous répondre plus amplement d'ici à la deuxième lecture.
L'amendement n°704 rectifié est retiré.
M. le président. - Amendement n°715, présenté par M. Dantec et les membres du groupe écologiste.
I. - Après l'alinéa 20
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« ...) Les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre réalisés pour les parties communes ;
II. - Alinéa 26
Remplacer le mot :
modifié
par le mot :
rédigé
III. - Alinéa 27
Rédiger ainsi cet alinéa :
« f) À moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation de ces travaux d'intérêt collectif, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux. Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application du présent f ;
IV. - Alinéa 28
Supprimer cet alinéa.
M. Joël Labbé. - Les travaux d'économie d'énergie doivent être autorisés à une majorité simple, si nous voulons réussir la transition énergétique. (M. Jean Desessard applaudit)
M. Claude Dilain, rapporteur. - La majorité simple de l'article 24 ne vaut que pour les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble. Ne bouleversons pas les règles de majorité, au risque que le champ de la majorité de l'article 25, déjà restreint par rapport à celui de la loi de 1965, se réduise comme peau de chagrin. N'ouvrons pas une brèche. Retrait.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Le projet de loi modifie en profondeur les règles de vote en assemblée générale, grâce à la collaboration de la Chancellerie. Restons-en là. Retrait, même si je partage évidemment l'objectif de la rénovation thermique, sur laquelle une campagne vient d'être lancée. Les travaux seront d'ailleurs facilités.
M. Joël Labbé. - Pour une fois, nous maintenons.
M. Jean-Jacques Mirassou. - Vous allez prendre le maquis ! (Sourires)
L'amendement n°715 n'est pas adopté.
M. Jean Desessard. - Merci aux socialistes de soutenir notre ministre ! (Sourires à gauche)
L'amendement n°131 rectifié n'est pas défendu.
M. le président. - Amendement n°779, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Après l'alinéa 22
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
...° Au second alinéa de l'article 24-1, la référence : « j » est remplacée par la référence : « h » et après le mot : « alinéa », il est insérée la référence : « du I ».
L'amendement de coordination, accepté par le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°785, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
...- Au 4° du 3 du I de l'article 244 quater U du code général des impôts, la référence : « g » est remplacée par la référence : « f ».
L'amendement de coordination n°785, accepté par le Gouvernement est adopté.
L'article 28, modifié, est adopté.
ARTICLES ADDITIONNELS
M. le président. - Amendement n°705 rectifié, présenté par MM. Jarlier, Leleux et Guerriau.
Après l'article 28
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 24-... ainsi rédigé :
« Art. 24-... - Sauf dans le cas où le syndicat des copropriétaires assure la maîtrise d'ouvrage des travaux portant sur les parties communes et les parties privatives de l'immeuble en application du c) du II de l'article 24, le syndicat des copropriétaires peut délibérer sur la création ou l'adhésion à une association foncière urbaine prévue au 5° de l'article L 322-2 du code de l'urbanisme. Dans ce cas, par dérogation à l'article 14, l'association foncière urbaine exerce les pouvoirs du syndicat des copropriétaires portant sur les travaux de restauration immobilière relatifs aux parties communes de l'immeuble jusqu'à leur réception définitive. »
M. Pierre Jarlier. - Dans les cas où le syndicat des copropriétaires n'assure pas la maîtrise d'ouvrage des travaux portant sur les parties privatives, la maîtrise d'ouvrage de l'ensemble des travaux portant à la fois sur les parties communes et les parties privatives des immeubles peut être assurée par une association foncière urbaine (AFU). Nous proposons que lorsque le syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires ont créé ou adhéré à une AFU, celle-ci assure tous les travaux, sans compétence concurrente du syndicat sur les parties communes.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Avis favorable. Merci à M. Jarlier de se soucier de cette question éminemment complexe.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis. Moi-même, je m'y perds... Il faudra revoir légèrement la rédaction au cours de la navette, cependant.
L'amendement n°705 rectifié est adopté et devient un article additionnel.
M. le président. - Amendement n°477, présenté par M. Labbé et les membres du groupe écologiste.
Après l'article 28
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
L'article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, les mots : « à l'unanimité de ses membres » sont remplacés par les mots : « à la majorité prévue à l'article 26 » ;
2° Au deuxième alinéa, le mot : «, outre » et les mots : «, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, » sont supprimés ;
3° À la seconde phrase du troisième alinéa, les mots « l'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever et » sont supprimés ;
4° Le quatrième alinéa est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :
« Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l'étage supérieur du bâtiment surélevé l'intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
« Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l'occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s'exerce dans les mêmes conditions que celles prévues à l'alinéa précédent. »
M. Joël Labbé. - Cet amendement facilite l'exercice du droit de surélévation du syndicat des copropriétaires, la cession de ce droit, ainsi que la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatifs et ce afin d'apporter une réponse à la pénurie foncière.
Il harmonise les règles de majorité, remplace le droit de véto par un droit de priorité à l'occasion de la vente des locaux privatifs créés ou de l'aliénation par le syndicat de son droit de surélever, et supprime la possibilité pour le règlement de copropriété de prévoir des règles de majorité plus strictes que celles prévues par la loi.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Avis favorable à cet amendement courageux.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°477 est adopté et devient un article additionnel.
L'article 28 bis est adopté.
ARTICLE 29
L'amendement n°468 rectifié n'est pas défendu.
M. le président. - Amendement n°102, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois.
Alinéa 33
Après la référence :
II. -
insérer les mots :
Toutefois, à titre exceptionnel,
et après le mot :
désigner
insérer les mots :
, par décision spécialement motivée,
M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis. - Défendu.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Avis favorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Sagesse.
L'amendement n°102 est adopté.
L'article 29, modifié, est adopté.
ARTICLE 30
M. le président. - Amendement n°103, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois.
1° Alinéa 10
Rédiger ainsi cet alinéa :
« Le juge peut également désigner un organisme, dont l'activité à titre principal est la gestion des copropriétés, inscrit sur une liste fixée par arrêté du ministre chargé du logement.
2° Alinéa 11, première phrase
Après les mots :
le mandataire ad hoc
insérer les mots :
, s'il est l'une des personnes prévues au présent III,
M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis. - Cet amendement précise les personnes qui peuvent être nommées administrateur provisoire, en plus des administrateurs judiciaires.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Dans les copropriétés très dégradées, il peut être intéressant que l'administrateur provisoire soit un opérateur, par exemple. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Retrait. Mieux vaut s'en tenir à la voie règlementaire.
L'amendement n°103 est retiré.
M. le président. - Amendement n°790, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 62
I. - Après les mots :
redressement de la copropriété
insérer les mots :
, notamment d'individualisation du chauffage,
II. - Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
Dans le cas de travaux d'individualisation du chauffage, le juge autorise par la même décision la réalisation de ces travaux.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Dans les copropriétés, l'individualisation des charges est souvent la seule issue. Cet amendement permet au juge d'autoriser l'individualisation du chauffage, même contre l'assemblée générale.
L'amendement n°790, accepté par le Gouvernement, est adopté.
L'amendement n°469 rectifié n'est pas défendu.
L'article 30, modifié, est adopté.
ARTICLE 31
M. le président. - Amendement n°792, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
I. - Alinéa 15
Compléter cet alinéa par deux phrases ainsi rédigées :
L'instauration du droit de préemption urbain renforcé peut être assortie de l'obligation de joindre à la déclaration préalable faite par le propriétaire en application de l'article L. 213-2 du même code un rapport sur la salubrité et la sécurité du bien établi par les services de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou par un organisme spécialement missionné à cet effet par le titulaire du droit de préemption urbain renforcé. Le délai prévu au troisième alinéa de l'article L. 213-2 est suspendu tant que ce rapport n'est pas fourni par le propriétaire qui, pour obtenir sa réalisation, peut se prévaloir des dispositions de l'article 25-1 A de la loi ° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations.
II. - Alinéa 18, première phrase
1° Remplacer les mots :
et si le site
par les mots :
, si le site
2° Compléter cette phrase par les mots :
et si le droit de préemption urbain renforcé assorti de l'obligation mentionnée au dixième alinéa de l'article L. 741-1 a été instauré et que la commune s'est engagée formellement à le déléguer à l'opérateur chargé de la mise en oeuvre de l'opération d'intérêt national
M. Claude Dilain, rapporteur. - Cet amendement facilite la mise en oeuvre des opérations de requalification des copropriétés dégradées (Orcod) d'intérêt national.
L'amendement n°792, accepté par le Gouvernement, est adopté.
L'article 31, modifié, est adopté.
ARTICLE ADDITIONNEL
M. le président. - Amendement n°706 rectifié, présenté par MM. Jarlier, Leleux et Guerriau.
Après l'article 31
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - Après la première phrase du premier alinéa de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme, il est inséré une phrase ainsi rédigée :
« Elles peuvent prévoir les travaux nécessaires pour assurer la sécurité contre les risques d'incendie ou de panique. »
II. - Le début de la seconde phrase du second alinéa de l'article L. 313-4-2 du même code est ainsi rédigé :
« Si un propriétaire, ou un copropriétaire, fait connaître, au plus tard 3 mois après la clôture de l'enquête, son intention... (le reste sans changement) ».
M. Pierre Jarlier. - Il s'agit de faciliter les travaux de sécurité dans les copropriétés dégradées.
Le paragraphe I précise que les travaux de restauration immobilière peuvent comprendre ceux qui sont nécessaires pour assurer la sécurité publique, notamment en matière de prévention d'incendie, dans un immeuble ou un ensemble d'immeubles, pour répondre aux préoccupations des collectivités publiques.
Le paragraphe II précise les délais de réponse des copropriétaires à qui les travaux de restauration immobilière ont été notifiés lors de l'enquête parcellaire : le délai de trois mois suivant la clôture de cette enquête permettra aux copropriétés d'avoir le temps d'instruire le dossier des travaux à faire sur les parties communes, donc aux copropriétaires de connaître le montant de la quote-part qui leur reviendra et donc d'adhérer au projet d'ensemble en toute connaissance de cause.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Ces extensions ne paraissent pas justifiées. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°706 rectifié n'est pas adopté.
ARTICLE 32
M. le président. - Amendement n°791, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
I. - Alinéa 3, première phrase
1° Après le mot :
confier
insérer les mots :
par décret en Conseil d'État
2° Remplacer le mot :
réalisation
par le mot :
conduite
II. - Alinéa 3, seconde phrase
Remplacer le mot :
deux
par le mot :
trois
III. - Après l'alinéa 3
Insérer trois alinéas ainsi rédigés :
« La conduite de l'opération mentionnée au premier alinéa comporte :
« - la coordination des actions des personnes publiques signataires de la convention mentionnée à l'article L. 741-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que la préparation de ladite convention ;
« - la réalisation de tout ou partie des actions mentionnées aux 1°, 4°, 5° et 6° du même article.
IV. - Alinéa 4
Remplacer le mot :
réaliser
par le mot :
conduire
M. Claude Dilain, rapporteur. - Amendement de clarification relatif aux opérations de requalification de copropriétés dégradées d'intérêt national.
L'amendement n°791, accepté par le Gouvernement, est adopté.
L'article 32, modifié, est adopté, ainsi que les articles 33 et 34.
ARTICLE 35
M. le président. - Amendement n°391 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 21, première phrase
Après les mots :
le cas échéant,
insérer les mots :
le syndic et
Mme Élisabeth Lamure. - Le syndic, qui connaît bien l'immeuble, doit être membre de la commission de sauvegarde.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Cela ne saurait être obligatoire. Avis défavorable.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
L'amendement n°391 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°393 rectifié, présenté par M. Calvet et les membres du groupe UMP.
Alinéa 26
Après le mot :
syndic
insérer les mots :
un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse
M. Jean-Claude Lenoir. - L'article L. 615-4-2 du code de la construction et de l'habitation précise que le syndic est tenu de mettre à la disposition des autorités publiques et à la commission les documents nécessaires à l'élaboration, la mise en oeuvre et l'évaluation du plan de sauvegarde sous peine de sanctions disciplinaires. Toutefois, le texte ne précise pas à partir de quand ce défaut de communication entraîne des sanctions. Récupérer toutes les pièces d'une copropriété, notamment dans les grands ensembles, et les mettre à la disposition des autorités publiques peut prendre un certain temps. C'est la raison pour laquelle, il est important de préciser que cette responsabilité peut être engagée à condition qu'une mise en demeure restée infructueuse pendant plus d'un mois ait été au préalable adressée au syndic.
L'amendement n°393 rectifié, accepté par la commission et le Gouvernement, est adopté.
M. Jean-Claude Lenoir. - Merci, madame la ministre !
L'article 35, modifié, est adopté.
Les articles 36 et 36 bis sont successivement adoptés.
L'amendement n°57 rectifié bis n'est pas défendu, non plus que l'amendement n°47 rectifié.
L'article 37 est adopté.
ARTICLE 38
M. le président. - Amendement n°784, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 6
Remplacer les mots :
d'un droit d'usage
par les mots :
d'une servitude
L'amendement n°784, accepté par le Gouvernement, est adopté.
L'article 38, modifié, est adopté.
L'article 39 demeure supprimé.
L'article 40 est adopté.
ARTICLE 41
L'amendement n°499 rectifié n'est pas défendu.
M. le président. - Amendement n°786, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéas 16 et 28
Supprimer les mots :
L. 1334-4 du code de la santé publique et
M. Claude Dilain, rapporteur. - Suppression d'une référence.
L'amendement n°786, accepté par le Gouvernement, est adopté.
L'amendement n°500 rectifié n'est pas défendu.
L'article 41, modifié, est adopté.
ARTICLE 41 BIS
L'amendement n°130 rectifié n'est pas défendu.
M. le président. - Amendement n°789, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 10
Après les mots :
de l'article L.133-8,
rédiger ainsi la fin de cet alinéa :
une information sur la présence d'un risque de mérule est produite dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article L. 271-4. »
L'amendement de précision n°789, accepté par le Gouvernement, est adopté.
L'article 41 bis, modifié, est adopté.
Les articles 42 et 42 bis sont adoptés.
ARTICLE 43
L'amendement n°484 rectifié n'est pas défendu.
M. le président. - Amendement n°787, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
I. - Après l'alinéa 13
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque l'arrêté concerne un immeuble en indivision, l'astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l'article L. 541-2-1 du code de la construction et de l'habitation.
II. - En conséquence :
1° Après l'alinéa 22
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque l'arrêté prévu au I concerne un immeuble en indivision, l'astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l'article L. 541-2-1.
2° Après l'alinéa 36 et après l'alinéa 42
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque l'arrêté concerne un immeuble en indivision, l'astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l'article L. 541-2-1.
L'amendement de coordination n°787, accepté par le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°485 rectifié, présenté par Mme Létard, MM. Bockel et Dubois, Mme Férat et MM. Guerriau, Jarlier, Merceron et Tandonnet.
Alinéa 16
Remplacer le pourcentage :
43 %
par le pourcentage :
63 %
M. Daniel Dubois. - Nous voulons majorer les sommes ainsi collectées qui iront à l'Agence nationale de l'habitat.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Retrait.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Même avis.
M. Daniel Dubois. - Je le maintiens : pour la rénovation de l'habitat dégradé ce serait une bonne solution.
L'amendement n°485 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°788, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques.
Après l'alinéa 35
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« L'application de l'astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l'exécution d'office par l'autorité administrative des mesures et travaux prescrits par l'arrêté prévu à l'article L. 129-1. Dans ce cas, le montant de l'astreinte, qui s'ajoute à celui du coût des mesures et des travaux exécutés d'office, est garanti par les dispositions prévues au 8° de l'article 2374 du code civil. Les articles L. 541-1 et suivants du présent code sont applicables.
M. Claude Dilain, rapporteur. - Rectification de cohérence.
Mme Cécile Duflot, ministre. - Avis favorable.
L'amendement n°788 est adopté.
L'article 43, modifié, est adopté.
L'article 43 bis A demeure supprimé.
L'article 43 bis B est adopté, ainsi que l'article 43 bis C.
Les articles 43 bis D et 43 bis E demeurent supprimés.
Les articles 43 bis, 44, 45, 46, 46 bis A, 46 bis sont successivement adoptés.
L'amendement n°86 rectifié bis n'est pas défendu.
L'article 46 ter est adopté.
ARTICLE 46 QUATER
M. le président. - Amendement n°192, présenté par Mme Schurch et les membres du groupe CRC.
Après l'alinéa 2
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
...° Au second alinéa de l'article L. 412-6, après les mots : « entrées dans les locaux » est inséré le mot : « occupés ».
Mme Mireille Schurch. - La trêve hivernale des expulsions est un acquis de l'abbé Pierre. Elle est remise en cause pour « les occupants par nécessité de locaux vacants » à la suite d'une jurisprudence contredisant l'esprit dans lequel avait été adoptée en 1991 une disposition autorisant l'expulsion des personnes étant entrées dans les lieux par voie de fait. Les associations et l'abbé Pierre s'étaient alors vivement inquiétés de cette entorse à la trêve hivernale des expulsions. Le législateur et le garde des sceaux avaient tenu à rassurer en séance les associations quant aux modalités d'application de cette disposition. La trêve avait été depuis globalement respectée, pour les occupants par nécessité, jusqu'à l'hiver dernier. Il est nécessaire de renforcer à nouveau la protection accordée par la trêve hivernale, d'autant plus que les dispositifs d'hébergement d'urgence sont complètement saturés en hiver.
L'amendement n°192, repoussé par la commission et le Gouvernement, n'est pas adopté.
L'article 46 quater est adopté, ainsi que l'article 46 quinquies.
Prochaine séance aujourd'hui, vendredi 25 octobre 2013, à 9 h 30.
La séance est levée à minuit et demi.
Jean-Luc Dealberto
Directeur des comptes rendus analytiques
ORDRE DU JOUR
du vendredi 25 octobre 2013
Séance publique
À 9 HEURES 30, À 14 HEURES 30 ET LE SOIR
1° Suite du projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Rapport de M. Claude Dilain et M. Claude Bérit-Débat, fait au nom de la commission des affaires économiques (n°65, 2013-2014)
Avis de Mme Aline Archimbaud, fait au nom de la commission des affaires sociales (n°29, 2013-2014)
Avis de M. Jean-Luc Fichet, fait au nom de la commission du développement durable (n°44, 2013-2014)
Avis de M. René Vandierendonck, fait au nom de la commission des lois (n°79, 2013-2014)
Texte de la commission (n°66, 2013-2014)