Comptes rendus analytiques officiels du 24 janvier 2008

M. le président.  - Amendement n°47 rectifié, présenté par M. Repentin et les membres du groupe socialiste, apparentés et rattachés.

Après le I de cet article, insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - Le e de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Cette hausse ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes quand ces travaux  sont d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, toutes taxes comprises. »

M. Thierry Repentin.  - Il faut limiter les hausses de loyers qui pourraient résulter des travaux effectués par les propriétaires, notamment dans le cadre des obligations imposées par le Grenelle de l'environnement, dont l'audience a sans doute atteint la Guinée Équatoriale. (Sourires)

Nous proposons donc de modifier l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 afin de préciser que lorsque le propriétaire fait effectuer des travaux dans un logement qu'il loue, il ne puisse imputer au locataire que 15 % du coût réel des travaux d'amélioration s'ils sont d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Cette proposition ne prend pas en compte l'éventuelle récupération par les propriétaires d'une partie de leurs investissements grâce aux charges récupérables. Il faudra d'ailleurs avoir un débat sérieux sur cette question.

Aujourd'hui, en cas de travaux, les propriétaires imposent des hausses de loyers à leurs locataires qui ne peuvent souvent pas faire autrement que de les accepter. Notre amendement s'est inspiré du décret relatif à l'Ile-de-France et qui prévoit depuis juillet 2007, en cas de travaux, de limiter les hausses de loyers à 15 % de leur coût réel.

Le Grenelle de l'environnement permet en effet d'envisager une accélération des mises en chantier de rénovation : 19 millions de logements, soit 63 % du parc, ont été construits avant 1975 et ils ne sont soumis à aucune norme d'isolation. Les travaux d'isolation coûtant très cher, qu'adviendra-t-il du montant du loyer des locataires lorsque les bailleurs respecteront les objectifs du Grenelle ?

Pour ces logements, le groupe opérationnel du Grenelle de l'environnement présidé par Philippe Pelletier, président de l'Agence nationale pour l'amélioration du logement (Anah), a récemment rendu 44 propositions afin d'aider, puis de contraindre à la rénovation près de 2,6 milliards de mètres carrés de logements privés. Il s'agit en particulier de prêts avantageux et d'avantages fiscaux. Plus rares, en revanche, sont les propositions concernant les mesures en faveur des propriétaires bailleurs et donc des locataires. Il est ainsi prévu d'étendre le crédit d'impôt ou le contrat de performance énergétique, sans que soient vraiment envisagées les conséquences de ces mesures sur les locataires.

Si les travaux deviennent obligatoires, comment éviter que les charges que devront supporter les propriétaires bailleurs ne soient répercutées sur les locataires ? Le rapport propose une récupération partielle de l'amortissement de l'investissement dans les charges. Nous vous proposons d'anticiper cette mesure car certains propriétaires risquent de devancer leurs obligations en procédant, dès maintenant, à des augmentations de loyer.

Or, il est important de ne pas exposer les locataires à une nouvelle vague de hausses brutales de loyers. C'est pourquoi il faut sécuriser les loyers, ce qui permettra de faciliter les négociations avec les propriétaires lorsqu'il s'agira, comme le précise le rapport Pelletier, de « passer à l'acte » de la rénovation.

J'espère que le ministère du logement est pleinement impliqué dans le Grenelle de l'environnement et qu'il en tirera toutes les conséquences législatives et règlementaires.

M. Nicolas About, rapporteur.  - Cet amendement limitant les hausses de loyer pourrait pousser les propriétaires à renoncer à effectuer des travaux. Avis défavorable.

Mme Christine Boutin, ministre.  - J'ai déjà dit qu'il fallait préserver l'équilibre entre les propriétaires et les locataires. Le rapport Pelletier est intéressant, mais il ne fournit que des pistes et je veux, pour ma part, aller plus loin. Ainsi je présenterai un projet très ambitieux de rénovation des centres anciens qui sont souvent livrés à des marchands de sommeil, ce qui est absolument indigne.

Je ne puis me contenter de simples déclarations : il me faut aller beaucoup plus loin, de façon beaucoup plus précise. Naturellement, mon ministère s'est étroitement associé aux travaux du Grenelle de l'environnement. Toutes les mesures permettant le sauvetage de la planète auront des conséquences directes sur l'habitat ancien et nous devrons bien évidemment protéger les familles les plus fragiles. Il ne faudrait pas qu'elles subissent une double peine parce qu'elles ne pourraient pas réaliser les travaux nécessaires et parce que leur facture énergétique serait plus importante.

L'amendement n°47 rectifié n'est pas adopté.

M. le président.  - Amendement n°55, présenté par M. Barraux.

Après le I de cet article, insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - La seconde phrase du deuxième alinéa de l'article L. 411-11 du code rural est ainsi rédigée :

« Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne sur les douze derniers mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. »

L'amendement n°55 n'est pas défendu.

M. Nicolas About, rapporteur.  - Je le reprends.

M. le président.  - Il s'agit donc de l'amendement n°55 rectifié.

M. Nicolas About, rapporteur.  - Il faut que l'indice de référence des loyers s'applique également aux bâtiments loués dans le cadre des baux ruraux.

Mme Christine Boutin, ministre.  - Je remercie la commission d'avoir repris cet amendement : avis favorable.

L'amendement n°55 rectifié est adopté.

M. le président.  - Amendement n°126, présenté par Mme Terrade et les membres du groupe CRC.

Après le I de cet article, insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - Le deuxième alinéa de l'article 19 de la loi n° 89-462 précitée est ainsi rédigé :

« Le nombre minimal des références à fournir par le bailleurs est de six. Toutefois, il est de neuf dans les communes dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus de 200 000 habitants. »

Mme Odette Terrade.  - Depuis la loi Méhaignerie, il est possible de réviser les loyers en fonction de ceux pratiqués dans le voisinage immédiat du logement mis en location. Pour y procéder, il suffit de fournir trois références et six dans les agglomérations comptant plus d'un million d'habitants, soit Paris, Lyon, Marseille et Lille.

Nous proposons de porter à six le nombre de références pour le cas général et à neuf pour les agglomérations de plus de 200 000 habitants afin de limiter les hausses de loyers. Il serait en effet incompréhensible que des villes comme Bordeaux, Toulouse, Nancy, Strasbourg ou Rennes échappent aux nouvelles règles de calcul des références locatives, alors que les loyers y ont fortement augmenté ces dernières années. D'ailleurs, le nombre de procédures litigieuses engagées devant les commissions départementales de conciliation des rapports locatifs s'est accru : 40 % des litiges portés devant ces commissions concernent les loyers de référence.

L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne a constaté une augmentation des loyers dans les principales agglomérations de province entre 2000 et 2005. En 2006, la progression des loyers n'était plus que de 3 % mais ce taux était supérieur à Aix, Bordeaux, Grenoble et Toulouse où les obligations des bailleurs en matière de loyers de voisinage sont moins importantes qu'à Paris ou Lyon.

M. Nicolas About, rapporteur.  - Le nombre de références actuellement exigible nous semble suffisant et permet d'éviter des hausses excessives : avis défavorable.

Mme Christine Boutin, ministre.  - Nous nous plaçons dans une logique de simplification et de clarification des procédures. On nous demande dix références puis ce sera quinze ou vingt ! Notre pays était en train de mourir sous le carcan de ces contraintes qui étouffaient toute liberté ! (Exclamations à gauche) Avis défavorable.

L'amendement n°126 n'est pas adopté.

M. le président.  - Amendement n°128, présenté par Mme Terrade et les membres du groupe CRC.

Après le I de cet article, insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - Le dernier alinéa de l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :

« Les plafonds de ressources pour l'attribution des logements locatifs sociaux fixés en application des dispositions du présent article sont révisés annuellement par référence minimale à l'évolution du salaire minimum de croissance visé à l'article L. 141-2 du code du travail. »

Mme Brigitte Gonthier-Maurin.  - Cet amendement porte sur la révision des plafonds de ressources pour l'attribution de logements locatifs sociaux, réglée par l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation. Nous proposons qu'elle s'effectue non pas « en fonction de » mais « par référence minimale à » l'évolution du Smic, afin qu'aucun exercice ne puisse constater une progression globale du plafond qui ne soit au moins égale à la progression du Smic, libre aux autorités compétentes de prévoir un coup de pouce supplémentaire pour garantir la mixité sociale, ce qui ne manquera pas d'être bienvenu si les distorsions entre la demande et l'offre, sur le marché du logement, se perpétuent.

M. Nicolas About, rapporteur.  - Percevant mal la nuance qu'apporte cet amendement, j'ai le sentiment qu'il n'est pas nécessaire : l'article L. 141-1 prévoit déjà une révision annuelle. Le Gouvernement peut-il nous éclairer ?

Mme Christine Boutin, ministre.  - Nul élément nouveau, en effet : le code de l'habitation et de la construction prévoit déjà une actualisation des plafonds, qui ont au reste été relevés tous les ans depuis 2004, sur l'évolution annuelle du Smic. J'insiste sur le fait que ce dispositif d'actualisation rend 70 % des ménages éligibles. (Mme Borvo Cohen-Seat s'exclame) Si l'on y touche, on risque de fragiliser voire de dénaturer la dimension sociale de ces logements.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.  - Le Gouvernement ferait bien de s'interroger sur le pourcentage que vous venez de citer. Si le nombre de personnes susceptibles d'accéder au logement social augmente, n'est-ce pas plutôt que les salaires se détériorent ? Vous feriez mieux de vous demander pourquoi et de tenter d'y porter remède. Je crains hélas que la déréglementation que nous mitonne M. Attali ne rende bientôt tous les Français -je ne parle pas de ceux qui en accaparent un indûment...- éligibles au logement social.

Mme Christine Boutin, ministre.  - Je ne peux pas vous laisser dire que le pourcentage de personnes éligible est en augmentation ! Il est vrai qu'il est élevé, et que cela pose problème, mais il reste au même niveau depuis plusieurs années.

L'amendement n°128 n'est pas adopté.

M. le président.  - Amendement n°129, présenté par Mme Terrade et les membres du groupe CRC.

Après le I de cet article, insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1°) Dans le premier alinéa de l'article L. 441-3, la mention : « 20 % » est remplacée par la mention : « 30 ».

2°) Le second alinéa de l'article L. 441-4 est ainsi rédigé :

« Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 20p.100 des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer. »

Mme Brigitte Gonthier-Maurin.  - La fixation de surloyers, jusque là laissée à l'initiative des organismes bailleurs, est devenue, avec la loi portant engagement national pour le logement, une obligation. Peut-être le Gouvernement, confronté aux difficultés de mise en oeuvre du droit opposable au logement, en attend-il une accélération de la vacance technique des logements locatifs sociaux ? Et tant pis si cela a créé un urbanisme ségrégatif fondé sur la ghettoïsation des quartiers d'habitat social !

Dans les faits, le supplément de loyer de solidarité est largement lié aux circonstances du marché local : différentiel entre loyers dans les HLM et loyers du marché, files d'attente, besoin de maintenir ou de renforcer la mixité. Or, le nouveau dispositif, stigmatisant de prétendus privilégiés qui occuperaient des logements auxquels ils n'auraient pas droit, traite de manière uniforme des situations qui ne prévalent guère qu'en Ile-de-France, si ce n'est dans la seule ville de Paris.

Qui sont donc ces ménages accusés de bénéficier de passe-droits ? Des personnes installées depuis longtemps dans leur logement social, et dont la situation a changé : chômeurs retrouvant un emploi, couples dont un conjoint décède, familles dont un enfant quitte le foyer. On trouve même, dans les cités d'habitat collectif, des retraités non imposables à l'impôt sur le revenu qui doivent acquitter un surloyer !

Contrairement à une idée reçue, le plafond de ressources ne couvre pas 65 % des ménages sur l'ensemble du territoire. En Ile-de-France, seuls 44 % des couples sans enfants ont un revenu inférieur au plafond. Si le surloyer épargne les familles nombreuses, il touche plus durement les jeunes ménages et les personnes âgées : les trois quarts des foyers frappés sont des personnes seules de plus de 60 ans.

En stigmatisant comme vous le faites les classes moyennes, accusées de profiter du système, vous renforcez la défiance de nos concitoyens à l'encontre de la construction de HLM. À l'heure où l'on tente de modérer la progression des loyers du secteur privé, les locataires du parc social ne devraient pas se voir imposer cet effort exorbitant.

M. Nicolas About, rapporteur.  - C'est par le même mécanisme que celui que vous proposez que, malgré les hausses de salaires, trop de personnes restent susceptibles de rester dans le parc social. De fait, le plafond n'a cessé, par le passé, d'augmenter. Si l'on vous suivait, il ne faudrait pas venir nous dire ensuite, comme Mme Borvo Cohen-Seat vient de le faire, que la détérioration des salaires explique le phénomène !

Cependant, la commission, favorable à la mixité sociale, a émis un avis de sagesse. À chacun de se déterminer en son âme et conscience. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Christine Boutin, ministre.  - Il est défavorable. Je précise qu'un projet de décret est à l'étude devant le Conseil d'État, visant à assurer un meilleur ciblage du surloyer.

M. Nicolas About, rapporteur.  - Si la commission a émis hier soir un avis de sagesse, c'est que je m'y trouvais seul, avec Mme Dini, face aux membres de l'opposition : j'ai regretté de ne pas être épaulé... (Exclamations à gauche)

L'amendement n°129 n'est pas adopté.

M. le président.  - Amendement n°130, présenté par Mme Terrade et les membres du groupe CRC.

Après le I de cet article, insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - 1. Les articles L. 445-1 à L. 445-8 du code de la construction et de l'habitation sont abrogés.

2. Les immeubles couverts par les conventions signées en vertu des articles L. 445-1 à L. 445-8 du code de la construction et de l'habitation ressortissent à compter de la promulgation de la présente loi, des dispositions à la législatives et réglementaires en vigueur.

Mme Odette Terrade.  - Nous considérons, ainsi que nous l'avions dit lors de la discussion de la loi relative aux responsabilités locales, qui les introduisaient, que les conventions globales de patrimoine signent la fin de la notion de logement social, alors même que le plan Borloo accuse un retard préoccupant. À quoi peut bien servir la notion de « groupe d'immeubles locatifs », sinon à facturer différemment, en fonction de critères subjectifs, des logements bénéficiant de financements équivalents, et à justifier ainsi un relèvement des loyers et des charges créant de nouvelles conditions d'exclusion ?

Nous avons donc, comme le groupe socialiste, toujours été hostiles à ces conventions globales de patrimoine, considérant qu'elles balkanisent le logement social contrairement au Gouvernement qui croit avoir trouvé en elles et en l'accession à la propriété les meilleures armes pour régler le problème du logement alors qu'il s'agit d'une bombe à retardement. D'où cet amendement de suppression.

M. Nicolas About, rapporteur.  - Les conventions sont nécessaires pour encadrer les loyers dans le logement social. Défavorable.

Mme Christine Boutin, ministre.  - Le Gouvernement est très attaché au principe du conventionnement global pour assurer la mixité sociale. Il faut en finir avec les ghettos et les quartiers stigmatisés ! Il faut promouvoir une meilleure utilisation de l'espace ! J'ai d'ailleurs le plaisir de vous informer que l'Union nationale des HLM a récemment donné son accord de principe à la rédaction d'une charte d'utilité sociale promouvant la mixité sociale. Avis très défavorable.

L'amendement n°130 n'est pas adopté.

M. le président. - Amendement n°142 rectifié, présenté par M. About au nom de la commission des affaires sociales.

A. - Compléter cet article par deux paragraphes ainsi rédigés :

   IV. - L'article 7 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière est ainsi rédigé :

« Art. 7. - La révision prévue aux 2° et 5° de l'article 5 ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne sur les douze derniers mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. »

    V. - Les dispositions du IV sont applicables aux contrats en cours. La variation de l'indice national mesurant le coût de la construction établi suivant des éléments de calculs fixés par le décret n° 85-487 du 3 mai 1985 est remplacée par la valeur de l'indice de référence des loyers issu de la présente loi à la date de référence de ces contrats.

B. - Dans la première phrase du II, remplacer les mots :

Le présent article est applicable

par les mots :

Les dispositions du I sont applicables

M. Nicolas About, rapporteur.  - Il s'agit d'étendre le bénéfice de l'indexation de l'IRL aux loyers relevant de la location-accession à la propriété. Une mesure d'harmonisation, donc.

Mme Christine Boutin, ministre.  - Très favorable. Je remercie le rapporteur d'avoir repéré que nous introduisions une inégalité.

L'amendement n°142 rectifié est adopté.

L'article 4, modifié, est adopté.

Article 5

I. - Dans le premier alinéa de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, les mots : « deux mois » sont remplacés par les mots : « un mois ».

I bis. - Le même alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. »

II. - Le présent article est applicable aux contrats de location conclus à compter de la publication de la présente loi.

Mme Muguette Dini.  - Réduire le dépôt de garantie de deux à un mois représente davantage, selon les termes mêmes de M. Morange, rapporteur à l'Assemblée nationale, « une avance sur trésorerie » qu'une mesure en faveur du pouvoir d'achat. En effet, aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ce dépôt est restitué au locataire après qu'il a quitté les lieux, sauf en cas de non-paiement des loyers et des charges ou de dégradation du logement exigeant une remise en état. Cette mesure a suscité l'inquiétude, voire, la colère des propriétaires privés, dont l'Union nationale de la propriété immobilière s'est fait l'écho. L'équilibre de la loi du 6 juillet 1989 entre bailleurs et locataires est de plus en plus menacé par la difficulté grandissante à agir contre les mauvais payeurs et les locataires irrespectueux qui se multiplient. Le courrier qu'un retraité m'a adressé en témoigne. « Depuis août 2006 », écrit-il « j'ai un locataire qui ne paye pas son loyer. Il aura fallu quatorze mois pour obtenir une audience auprès du tribunal. Le jugement ordonne l'expulsion de mon locataire. Ce dernier a décidé de faire appel de cette décision afin de prolonger son occupation illicite dans les lieux. Mon avocat me dit qu'il devrait s'écouler un an avant l'expulsion effective. » La dette du locataire à son égard s'élève aujourd'hui à quelque 44 000 euros. Pour que le foyer puisse honorer ses obligations financières, dont l'acquittement des impôts fonciers et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour la maison louée, sa femme a reculé la date de son départ à la retraite. A cause d'un locataire indélicat, cette maison, qu'il a construite en partie de ses mains, est devenue une source de perte de pouvoir d'achat. Or, ces loyers, en particulier pour les commerçants et artisans, apportent souvent un complément indispensable à leurs retraites.

Les contentieux en cas d'inexécution des obligations locatives représentent une lourde charge financière pour les propriétaires particuliers, qui représentent, selon un récent rapport, 93 % des bailleurs. Pour répondre à leur inquiétude, j'ai déposé des amendements. Le premier rétablit un dépôt de garantie de deux mois, le versement de la moitié de la caution pouvant être étalé durant les dix premiers mois du bail. En contrepartie, nous suggérons aux bailleurs de réduire le délai de restitution du dépôt de garantie. Un pourcentage important de la caution pourrait, par exemple, être rendu dès l'état des lieux si aucune dégradation n'est constatée. Les autres amendements diminuent les délais de règlement des contentieux. Pour éviter que les petits bailleurs privés ne retirent leurs logements du parc locatif, je demande à mes collègues de soutenir ces amendements. (Applaudissements au centre et sur certains bancs à droite)

Mme Odette Terrade.  - Après que le Gouvernement a refusé la réduction du délai de caution que nous défendons de longue date, notamment en loi de finances, le Président de la République juge la mesure intéressante ! Encore un épisode de la course effrénée à la communication. Cette mesure, qui ne fait pas l'unanimité au sein de la majorité, sera plus publicitaire que réellement efficace puisque le propriétaire aura la possibilité de compenser la perte d'un mois de caution par toutes sortes d'assurances. Bref, le débat sur les rapports locatifs reste ouvert...

M. Thierry Repentin.  - Aux articles 4 et 5, nous avions déposé trois amendements concernant les APL. Madame le ministre, vous les connaissez bien : il s'agissait, entre autres, de permettre le versement des APL dès le premier mois et de réévaluer l'allocation pour compenser le retard accumulé entre 2002 et 2006. Nous n'aurons pas le plaisir d'en discuter - d'aucuns s'en réjouiront- parce qu'ils ont été déclarés irrecevables par la commission des finances au titre de l'article 40. A cet égard, nous nous inquiétons que le Sénat ait adopté les méthodes de travail de l'Assemblée nationale que certains observateurs qualifient de « courroie de transmission du Gouvernement » ou, quand ils sont plus acerbes, d'« assemblée de godillots ».

M. Alain Gournac.  - Et vous ? Vous n'étiez pas des godillots sous Mitterrand peut-être ? (Exclamations à gauche)

M. Thierry Repentin.  - À l'heure où de nombreux concitoyens s'interrogent sur la réalité du travail parlementaire et sur le pouvoir d'initiative des députés et sénateurs, je regrette que le Sénat renonce à une de ses spécificités reconnues en la matière pour chausser les ... chaussures de l'Assemblée nationale à cause d'une nouvelle lecture faite par notre commission des finances.

Mme la ministre a rappelé avec satisfaction que l'APL avait été revalorisée le 1^er janvier grâce à la loi sur le droit au logement opposable. Mais cette revalorisation a été permise par un amendement parlementaire ! Si le propriétaire d'un terrain le vend aujourd'hui à un organisme de logement social, il paye moins d'impôt sur la plus-value, grâce à une disposition d'initiative parlementaire que nous avons adoptée ici bien qu'elle diminue les recettes budgétaires.

Je regrette l'évaporation du pouvoir parlementaire.

M. le président.  - Amendement n°11, présenté par M. Lardeux.

Rédiger comme suit le I de cet article :

I. - Le premier  alinéa de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est complété par les mots : « , le paiement du deuxième mois étant étalé sur les dix premiers mois du bail ».

M. André Lardeux.  - Je partage le regret formulé par M. Repentin. Toutefois, il me semble que la nouvelle interprétation soutenue par la commission des finances lui a été imposée par un arrêt du Conseil constitutionnel, peut-être excessif.

Je partage l'analyse de Mme Dini car je crains, pour cet article, un effet inverse à celui recherché, sans aucune incidence globale sur le pouvoir d'achat. Il ne faut pas dissuader les petits propriétaires de mettre des logements sur le marché. On a connu cela sous une autre majorité : le déséquilibre des relations introduit par la loi Quillot n'avait pas tardé à susciter une grave crise. Or, il suffit de décourager 1 % à 2 % des propriétaires pour aboutir au même résultat.

Pour aider les locataires sans pénaliser les bailleurs, nous proposons d'étaler le paiement du deuxième mois de garantie. Sa suppression pure et simple réduirait le nombre de logements mis sur le marché ou inciterait les propriétaires à multiplier les demandes de caution solidaire, ce qui pourrait écarter de nombreux ménages souhaitant louer.

M. le président.  - L'amendement n°16 rectifié bis, présenté par Mmes Dini, Férat, MM. Merceron, Amoudry, Arnaud, Adrien Giraud, Détraigne et Biwer est identique.

Mme Muguette Dini.  - M. Lardeux a parfaitement présenté cette disposition.

M. Nicolas About, rapporteur.  - La commission comprend l'intention des auteurs, mais des négociations étant en cours à l'union sociale du logement (USL) sur la généralisation de la garantie des risques locatifs (GRL), je m'en remets à la sagesse de notre assemblée.

Mme Christine Boutin, ministre.  - Je partage les objectifs de l'intéressante disposition présentée par Mme Dini et M. Lardeux.

Le texte que nous examinons aujourd'hui poursuit certains objectifs et rencontre certaines limites. Pour des raisons de calendrier, il est plus particulièrement ciblé sur les locataires. Le Président de la République ayant annoncé la réduction du dépôt de garantie à un mois de loyer, j'ai saisi l'opportunité offerte par le présent texte pour introduire cette disposition.

J'ai lu l'éditorial de M. Perrin, président de l'Union nationale la propriété immobilière (UNPI). C'est un homme fougueux, de conviction, dont les paroles peuvent être énergiques, mais le Gouvernement entretient de bonnes relations avec l'UNPI, comme l'atteste ma présence à l'assemblée générale de cette association, à Lyon. (Mme Borvo-Cohen-Seat daube)

Afin de respecter un équilibre entre locataires et bailleurs, je m'engage solennellement, comme je l'ai fait devant l'Assemblée nationale, à vous présenter vers la fin du premier semestre 2008 un texte centré vers les propriétaires comportant, en particulier, la GRL universelle actuellement en cours de négociation. En effet, outre l'obligation de construire sans cesse au cours des années à venir pour mettre fin à l'indignité pour la France de ne pas loger ses enfants, nous devons obtenir que les biens vacants arrivent le plus rapidement possible sur le marché.

Aujourd'hui, je demande le retrait ou le rejet de ces amendements identiques, afin de ne pas bouleverser toute ma politique, bien que leur inspiration soit légitime.

M. André Lardeux.  - L'équilibre actuel étant malmené dans le texte, ce que Mme le ministre ne nie pas, je maintiens l'amendement.

Mme Muguette Dini.  - Je suis solidaire de M. Lardeux, mais je vous fais confiance pour prendre en compte nos remarques.

L'amendement n°16 rectifié bis est retiré.

M. le président.  - Je mets aux voix l'amendement n°11 rectifié.

M. Thierry Repentin.  - Ce texte comporte deux articles consacrés au logement, d'ailleurs sans aucune incidence budgétaire (on renchérit sur les bancs CRC), une seule mesure ayant une dimension sonnante et trébuchante, puisque la réduction du dépôt de garantie préserve le pouvoir d'achat des locataires.

L'étalement sur dix mois du dépôt de garantie est digne d'intérêt, mais notre collègue l'assortit d'un effet pervers qui balaye d'un revers de la main l'unique disposition intéressante du projet de loi !

Pour une fois, je soutiens la position du Gouvernement, mais pour proposer ensuite que le versement du seul mois de garantie soit étalé par dixième.

Mme Bernadette Dupont.  - Nous devons préserver l'équilibre indispensable à la cohérence du marché locatif.

J'approuve relativement la proposition de M. Lardeux et de Mme Dini : quand on connaît le montant des travaux que nécessite la réparation d'un logement laissé en mauvais état par un locataire malveillant, ou du moins inconscient, et donc la difficulté de trouver des bailleurs, on est convaincu qu'il vaut mieux deux mois de dépôt.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.  - Versailles contre le Président de la République !

Mme Catherine Procaccia.  - Hier soir, pendant la suspension, j'ai participé à une réunion dans ma commune. Deux personnes âgées m'ont dit : « Nous louons un petit studio ; c'est la seule façon d'arrondir notre retraite. Quand le locataire s'en va, il ne paye pas ses deux derniers mois : dans ces conditions, nous préférons garder notre studio pour la famille. » Si rien n'est fait en faveur des petits propriétaires, la pénurie de logements locatifs persistera. (Exclamations sur les bancs CRC)

L'objectif est de mettre des logements sur le marché, c'est pourquoi je voterai cet amendement.

Mme Christine Boutin, ministre.  - Je vous comprends et j'ai le même objectif. Moi aussi, je suis élue locale ! Il est inadmissible que certains propriétaires, notamment les petits propriétaires qui louent pour arrondir leurs fins de mois, retrouvent leur logement dans un état déplorable. J'en entends souvent parler dans ma permanence ! Mais aujourd'hui, nous sommes confrontés à un problème de calendrier. Il y aura une garantie universelle du risque locatif mais le texte n'est pas encore au point : la question de savoir si cette garantie doit être obligatoire ou facultative est en discussion. Les deux hypothèses présentent des avantages et il faudra trancher. Je m'adresse donc aux sénateurs de la majorité pour leur demander un peu de patience et je réitère l'engagement solennel du Gouvernement (rires à gauche) de mettre en place une garantie universelle du risque locatif.

M. Nicolas About, rapporteur.  - Nous sommes là devant la plus importante mesure de ce projet de loi en matière de logement. (Rires sur les bancs CRC) Si vous en riez, nous pourrons rire sur certains de vos amendements !

Mme Isabelle Debré.  - Le sujet est très sérieux ; il ne faut pas rire !

M. Alain Gournac.  - Ce comportement est inqualifiable !

M. Nicolas About, rapporteur.  - Je comprends les arguments de M. Lardeux et de Mme Dini ; nous sommes là au coeur du problème.

Le Gouvernement s'engage à étendre la garantie du risque locatif. Je voudrais savoir si Mme la ministre souhaite qu'elle soit obligatoire, ce qui permettrait au propriétaire de ne plus sélectionner son locataire. Si le Gouvernement allait dans ce sens, l'amendement pourrait être retiré, quitte à ce que nous revenions là-dessus au cas où parole ne serait pas tenue.

Mme Christine Boutin, ministre.  - La garantie du risque locatif sera universelle : elle s'appliquera donc à tout le monde. Je ne suis pas opposée à ce qu'elle soit obligatoire mais nous sommes en pleine discussion, notamment sur les financements. Que la garantie soit obligatoire ou facultative - chaque système a ses avantages-, la solution retenue sera efficace et répondra aux inquiétudes de M. Lardeux et de Mme Dini : elle assurera les propriétaires de ne plus avoir d'impayés et de retrouver leur logement en bon état.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.  - Le ton condescendant de M. About à notre égard n'est pas de mise. (Exclamations à droite)

M. Nicolas About, rapporteur.  - C'est vous qui vous moquez des autres !

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.  - Il y a de quoi sourire quand vous parlez d'une « grande mesure » pour le logement quand on voit sa portée limitée !

M. Nicolas About, rapporteur.  - Vous nous avez proposé des absurdités !

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.  - La grande masse des locataires comprend très bien ce que je dis. (Exclamations à droite)

Il est de bon ton, au Sénat, d'opposer le grand nombre des locataires qui peinent à payer leur loyer ou qui n'ont pas de logement et le faible nombre des petits propriétaires bailleurs en difficulté... sans jamais parler des gros propriétaires qui empochent les deux mois de caution ! Il va de soi que cet amendement finira un jour ou l'autre par être adopté : on n'imagine pas le Gouvernement aller longtemps contre l'UNPI.

J'ajoute que le montant des loyers comporte le coût de la remise en état du logement.

M. Thierry Repentin.  - Le problème soulevé par M. About est effectivement essentiel. Si la garantie est obligatoire, le bailleur ne pourra plus choisir son locataire, celui-ci lui sera en quelque sorte imposé. J'y suis favorable car cela permettra à des personnes qui ne trouvent pas de logement actuellement d'en trouver un. Seconde conséquence : les propriétaires devront consacrer une partie des loyers - entre 1 % et 3 %- au paiement de cette garantie universelle du risque locatif. Je souhaite un système obligatoire, ce qui supprimerait toute discrimination et limiterait les conflits ; les principaux bénéficiaires seraient ceux que leur origine sociale ou ethnique empêcherait d'accéder au parc locatif.

Si j'étais ministre - ce que je ne suis pas et ne serai sans doute jamais, monsieur About-, je serais catégorique : oui, il faut que ce soit obligatoire. Maintenant, je comprends que Mme la ministre doive composer, notamment avec une association de propriétaires dont le président a beaucoup d'entrain... (Sourires)

Mme Christine Boutin, ministre.  - Cette discussion très intéressante est le prélude au projet de loi que je vous présenterai dans quelques mois. Cette garantie sera en tout cas universelle. Personnellement, je la souhaite facultative et d'un montant très faible pour éviter tout effet pervers ; tout le monde y gagnera. Si l'accord ne se fait pas sur un montant très faible, alors elle doit être obligatoire.

Je vous demande donc, encore une fois, de retirer l'amendement.

M. André Lardeux.  - Je ne pensais pas qu'un amendement qui me semble de bon sens susciterait autant de débats. La garantie existe déjà sous forme d'assurance. Je dis au passage à Mme Borvo Cohen-Seat, sans sourire, que les petits propriétaires sont plus nombreux qu'elle ne le pense...

J'ai bien entendu le souhait de la commission et les propos de Mme la ministre. Si la garantie venait à être généralisée, comment la financera-t-on ? Méfions-nous aussi des effets pervers qu'on constate déjà ici ou là, quand des locataires de mauvaise foi ne payent plus leur loyer deux mois avant de quitter leur logement.

Cela précisé, pour ne pas allonger les débats et ne pas imposer de douloureux conflits de conscience à mes collègues, je retire l'amendement.

L'amendement n°11 rectifié est retiré.

Mme Christine Boutin, ministre.  - Afin de rendre nos débats plus clairs, je propose que nous les poursuivions cet après-midi par l'examen des amendements relatifs au logement, soit ceux déposés à l'article 5 et ceux portant articles additionnels avant l'article 4. M. Bertrand prendra ensuite le relai.

La priorité, acceptée par la commission, est ordonnée.

La séance est suspendue à midi et demi.

présidence de M. Christian Poncelet

La séance reprend à 15 heures.