- Mercredi 5 juin 2024
- Projet de loi relatif au développement de l'offre de logements abordables - Examen du rapport et du texte de la commission
- Proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale - Désignation des candidats pour la commission mixte paritaire
- Proposition de loi visant à faciliter la transformation des bâtiments de destination autre qu'habitation en habitations - Désignation des candidats pour la commission mixte paritaire
Mercredi 5 juin 2024
- Présidence de Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente -
La réunion est ouverte à 9 h 10.
Projet de loi relatif au développement de l'offre de logements abordables - Examen du rapport et du texte de la commission
Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Nous examinons le rapport sur le projet de loi relatif au développement de l'offre de logements abordables, annoncé de longue date par le Gouvernement, qui a déposé ce texte en premier au Sénat, le 6 mai dernier.
Le projet de loi comporte 14 articles et 223 amendements ont été déposés à ce stade. Je tiens à préciser que 12 amendements ont été déclarés irrecevables en application de l'article 40 de la Constitution. Je remercie nos rapporteurs, Amel Gacquerre et Sophie Primas, pour l'important travail préparatoire qu'elles ont accompli dans des délais relativement courts.
L'examen du projet de loi en séance publique débutera le mardi 18 juin à 14 h 30 et se poursuivra les 19 et 20 juin.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Ce projet de loi donne l'impression que la montagne a accouché d'une souris. En effet, l'année 2023 s'achevait sur la perspective d'un grand projet de loi Logement, alors que celui que nous avons sous les yeux reste bien modeste et n'aura pas l'impact que certains voudraient lui prêter. L'instabilité gouvernementale - sept ministres du logement en sept ans -, l'absence de majorité et surtout l'absence de marge de manoeuvre budgétaire par rapport aux décisions prises en défaveur du logement depuis 2018 sont les causes de ce manque d'ampleur.
Il s'agit d'un projet de loi d'un nouveau type, composé d'« accroches » permettant de développer un processus législatif itératif, sous la contrainte de l'article 45. Si le procédé est habile, il n'est pas certain qu'il soit efficace pour résoudre la crise du logement. C'est d'une stratégie dont nous avons besoin, et nous la cherchons en vain dans ce texte qui, sauf exception, collectionne des mesures de faible portée.
Le projet de loi vise à développer le logement intermédiaire pour répondre aux difficultés de logement des classes moyennes. Cependant, ces dernières aspirent essentiellement à devenir propriétaires et, depuis 2017, le Gouvernement a supprimé l'aide personnalisée au logement (APL) Accession et restreint l'usage du prêt à taux zéro (PTZ).
Le Gouvernement veut libérer l'investissement dans le domaine du logement abordable, mais aucune des mesures proposées ne compense le poids de la réduction de loyer de solidarité (RLS), qui représente 1,3 milliard d'euros par an, ni la hausse de la TVA dans le parc social, ni la suppression du dispositif Pinel pour l'investissement locatif dans le parc privé.
Le Gouvernement souhaite déclencher un choc d'offre et de simplification pour permettre de construire plus vite et plus facilement, mais c'est à l'inverse que l'on assiste depuis 2017, alors que s'empilent les nouvelles normes telles que la RE 2020 et le « zéro artificialisation nette » (ZAN).
Le Gouvernement voudrait aussi que les maires soient des bâtisseurs, mais il a supprimé la taxe d'habitation et baissé la dotation globale de fonctionnement (DGF), et ne compense qu'en partie les exonérations de taxe foncière sur le logement social. Les maires n'en peuvent plus et il y aura bientôt plus de recours que de logements construits.
Enfin, le Gouvernement dit vouloir faciliter l'accès au logement des Français, mais ne fait que remettre en cause le maintien dans le parc social d'un petit nombre d'entre eux, qui est sans proportion avec celui des demandeurs, lequel a augmenté de plus d'un quart depuis 2017.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'article 1er doit donner corps à l'engagement du Premier ministre d'intégrer les logements intermédiaires à la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU). Dans les faits, ils ne seraient intégrés que dans le flux de rattrapage sans intégrer le stock des logements sociaux, ce qui aurait le double impact paradoxal d'un effet d'éviction sur le logement social à court terme - d'un maximum de 9 000 logements par an - et d'une augmentation des objectifs de production à long terme, en raison de l'accroissement du nombre de résidences principales.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'article 2 répond à l'annonce faite par le Premier ministre lors de sa déclaration de politique générale : « donner aux maires la main pour la première attribution dans les nouveaux logements sociaux construits sur leur commune. » Cependant, si le projet de loi vise à donner la main aux maires, il ne prévoit pas de la lâcher tout à fait. À cet égard, le texte va moins loin que la proposition de loi que Sophie Primas avait présentée et qui a été adoptée par le Sénat en octobre dernier. Les premières attributions de nouveaux logements sociaux ne représentent qu'environ 17 % du total annuel des attributions et s'élèvent à un peu plus de 70 000.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les articles 3, 4, 5 et 6 contiennent quelques mesures visant à accélérer la production de logements.
L'article 4 prévoit ainsi de réduire les délais du contentieux de l'urbanisme et l'article 5 vise à accélérer la production de logements dans les zones déjà urbanisées en facilitant la transformation des lotissements et des zones d'activité économique. L'article 6, qui vise à accélérer la construction de logements neufs, prévoit de créer un permis d'aménager « multisites » pour les lotissements, étendant le dispositif qui avait été créé en 2018 mais uniquement dans le cadre des opérations de revitalisation de territoire (ORT) et des projets partenariaux d'aménagement (PPA).
L'article 3 traite le problème de la flambée des prix du foncier et de l'immobilier. Il est ainsi prévu d'autoriser les maires à exercer le droit de préemption urbain (DPU) pour motif de régulation des marchés foncier et immobilier, sans devoir justifier a priori de l'utilisation qui sera faite des biens préemptés. Cette nouvelle modalité sera limitée aux secteurs dans lesquels les prix sont déjà élevés et à des cessions de biens réalisées au-dessus des prix de marché.
Les articles 7 et 9 comprennent des mesures techniques visant à faciliter les activités de promotion immobilière des bailleurs sociaux, notamment avec des acteurs privés. Il est question de sociétés civiles de construction vente, de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) inversée, de vente en démembrement de propriété ou d'avances en compte courant à des filiales. Mais ces mesures de niche n'auront qu'un impact limité. Action Logement indiquait notamment que la mesure portant sur la vente en démembrement ne devrait créer que 500 logements par an.
L'article 8 est l'un des plus importants du projet de loi en ce qu'il autorise les bailleurs à augmenter, sans condition, les loyers des logements anciens à hauteur de ceux des logements neufs, à l'occasion des relocations. Cette mesure concerne 2 millions de logements anciens et pourrait générer 95 millions d'euros de recettes supplémentaires dès 2025 et 1,2 milliard d'euros à l'horizon de quinze ans. Seule la moitié sera compensée par les aides personnelles au logement (APL). Dans le contexte actuel, cette mesure suscite l'interrogation de tous. Ces réévaluations ne semblent pas illégitimes, mais est-ce aux locataires de redonner aux bailleurs les marges de manoeuvre financières que l'État leur a retirées il y a sept ans ?
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les articles 10 et 13 visent à faciliter le logement des salariés. L'article 10 prévoit une délégation sous condition à Action Logement du contingent préfectoral. Il clarifie également la clause liant la fonction au logement social pour les agents publics, qui existe depuis 1983.
L'article 13 tend à autoriser le bail mobilité dans le parc social, essentiellement pour les jeunes travailleurs. L'impact de cette mesure sera vraisemblablement très limité puisqu'elle ne devrait créer qu'un millier de logements.
Les articles 11 et 12 ont pour objet d'inciter les locataires du parc social à la mobilité via le surloyer et la remise en cause du droit au maintien dans le logement. Le paiement du supplément de loyer de solidarité (SLS) interviendra dès que les ressources dépasseront les plafonds de ressources applicables à l'attribution de ces logements, alors que l'assujettissement au SLS suppose aujourd'hui de dépasser ce seuil d'au moins 20 %. Cette mesure toucherait 130 000 ménages, mais le supplément ne serait que de 10 euros par mois.
Concernant le durcissement des conditions de maintien dans les lieux, l'abaissement du plafond de ressources toucherait théoriquement 30 000 ménages, mais il faut exclure ceux qui sont handicapés, qui ont plus de 65 ans, qui vivent dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), qui ne sont pas en zone tendue et ne dépassent pas le plafond pendant deux années consécutives. Les responsables de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) Habitat, que nous avons entendus, ont indiqué que, sur 180 000 logements sociaux, une vingtaine seulement pourrait être concernée.
Enfin, l'article 14 prévoit d'apporter une petite simplification aux ventes HLM en dehors des conventions d'utilité sociale (CUS), en supprimant l'autorisation du préfet pour la confier aux maires. Cette mesure ne s'appliquerait qu'à une vingtaine de ventes par département et par an.
Ce projet de loi est donc bien loin d'avoir l'ampleur que lui prêtent certaines déclarations et ne permettra pas de répondre à la crise du logement. Nous avons donc souhaité lui donner plus d'envergure, afin qu'il puisse répondre aux besoins des Français, des maires et des opérateurs du logement.
Nous reviendrons plus précisément sur nos amendements lors de l'examen des articles, mais voudrions d'ores et déjà en présenter la philosophie et souligner que nous avons repris un nombre significatif de vos propositions.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Concernant l'article 1er et la loi SRU, nous souhaitons aller très au-delà de ce que propose le Gouvernement, dans la droite ligne du rapport remis par Dominique Estrosi Sassone et Valérie Létard, en 2021, et des amendements votés par le Sénat dans le cadre de l'examen de la loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale (3DS), dont bon nombre n'ont pu être conservés en commission mixte paritaire. Il est d'ailleurs regrettable que, malgré le vote de la loi, le Gouvernement ait appliqué au bilan du triennat 2020-2022 l'ancien taux de référence de rattrapage, fixé à 50 % du déficit de logements locatifs sociaux, au lieu du taux de 33 % établi par la loi 3DS, tout en usant des sanctions nouvelles - majoration de 400 % des pénalités et taux plancher -, sans avoir recours aux possibilités de souplesse adoptées. La combinaison de l'irréalisme de l'objectif et du durcissement des sanctions provoque l'incompréhension et l'exaspération des maires.
La loi SRU doit être appliquée en fonction des contraintes locales et de l'histoire des communes. De plus, l'État doit être un partenaire plutôt qu'un donneur de leçons qui prend des sanctions tout en étant incapable de faire mieux que les maires, même lorsqu'il reprend la main sur les décisions d'urbanisme. Certes, le logement social doit être plus important et mieux réparti sur le territoire, mais, en la matière, le pragmatisme sera plus utile que l'idéologie.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - En ce qui concerne l'article 2 et le pouvoir d'attribution des maires, nous refusons la confiance en pointillé que l'État souhaite accorder à ces derniers. Les maires doivent avoir un vrai pouvoir d'opposition, fondé sur la cotation de la demande et de l'état du parc de leur commune. Les maires ne sont pas d'irresponsables clientélistes. Il s'agit non pas de changer les règles d'attribution ou les priorités, mais de donner la possibilité aux maires de loger ceux qui font valoir leur droit au logement opposable (Dalo) sur leur territoire et d'attribuer un logement à ceux qui viennent les voir. Il s'agit de leur redonner la main.
La logique est la même en ce qui concerne l'article 14, qui porte sur les ventes HLM : nous proposons de soumettre toutes les ventes à l'avis conforme du maire, y compris dans le cadre des CUS.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Je crains que les espoirs placés par le ministre en l'article 3 ne soient infondés. Même si certains élus réclament ce nouveau droit de préemption, il ne permettra sans doute pas de faire baisser les prix puisque le juge ne pourra pas imposer une décote par rapport au prix du marché - une telle décote serait considérée comme attentatoire au droit de propriété. La mesure ne permettra sans doute pas non plus d'enrayer facilement les spirales inflationnistes, car les biens seront acquis au prix du marché. Or ce DPU ne s'appliquera que dans les secteurs où les prix sont déjà élevés. Les préemptions demeureront donc coûteuses pour les collectivités et ne pourront pas être réalisées à répétition. Néanmoins, ce droit pourrait s'avérer utile ponctuellement. À défaut de faire du bien, du moins ne devrait-il pas faire de mal.
Nous avons souhaité mieux l'adapter aux réalités locales, en levant l'obligation de faire du logement social avec les biens préemptés et en prévoyant une utilisation de ces biens pour créer des logements adaptés aux besoins des territoires, conformément aux orientations du programme local de l'habitat (PLH) quand il existe.
Nous avons également tenu à « muscler » le reste du volet urbanisme, compris dans les articles 4, 5 et 6, en gardant à l'esprit une ligne directrice : permettre aux différents acteurs de mieux dialoguer en amont, pour réduire les délais d'instruction formelle et les risques de recours. Nous proposerons donc des dispositions visant à favoriser le recours à la procédure de concertation et à encourager tous les acteurs à se mettre autour de la table. Ce mode d'organisation est déjà adopté ponctuellement à l'initiative des maires.
Nous souhaitons également renforcer et sécuriser l'action des maires. À cet égard, nous proposons d'étendre à tout le territoire la possibilité de déroger au plan local d'urbanisme (PLU), qui n'existe aujourd'hui qu'en zone tendue. Il s'agit d'une demande forte de l'Association des maires de France et des présidents d'intercommunalité (AMF) et nous avons bien vu, lors de l'examen de la proposition de loi visant à faciliter la transformation des bureaux en logements, que cette problématique prévaut également dans les petites villes ou les centres-bourgs, notamment pour les opérations de requalification urbaine.
Nous proposerons aussi de redonner davantage la main aux collectivités sur le sujet du stationnement, sur lequel plusieurs amendements ont été déposés par nos collègues.
Concernant les articles 7, 8, 9, 11 et 12, nous souhaitons mieux encadrer les nouveaux dispositifs proposés. À cet égard, je donnerai quelques exemples.
D'abord, le projet de loi prévoit de faciliter les avances en compte courant faites aux filiales des bailleurs sociaux, ce qui constitue plutôt une bonne mesure. Cependant, nous avons souhaité maintenir la nécessité d'informer la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), dans le cas où le bailleur serait en difficulté.
Ensuite, le projet de loi tend à faciliter certaines formes de ventes, comme la Vefa inversée ou l'usufruit, ce qui semble pertinent, tant qu'on ne dénature pas l'activité principale des bailleurs sociaux en les transformant en promoteurs privés. Il nous a donc semblé que la Vefa inversée de logements neufs et libres aux particuliers devait rester interdite.
Par ailleurs, les mesures d'augmentation des loyers dans le parc social devront être soumises à un décret en Conseil d'État, qui pourrait notamment les conditionner à une rénovation du logement.
Enfin, il ne semble pas injuste de demander aux locataires HLM qui gagnent le plus de contribuer de façon plus importante ou de justifier de leur situation. En revanche, nous avons voulu préciser que cette mesure ne s'appliquerait pas aux locataires bénéficiant d'un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) ou de la « prime Macron ». Nous avons aussi voulu nous assurer que l'administration fiscale fournirait aux bailleurs les informations dont ils auront besoin en la matière.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Concernant le logement des salariés et les articles 10 et 13, le projet de loi paraît une fois encore bien pauvre, et nous avons décidé de faire des propositions substantielles.
D'abord, nous avons souhaité élargir les délégations du contingent préfectoral aux autres bailleurs qu'Action Logement, dans un souci de clarté et d'égalité de traitement.
Ensuite, nous avons voulu faciliter le logement des travailleurs de première ligne, notamment d'entreprises de transport public comme la RATP. Il n'est pas normal qu'en réalisant à leurs frais et sur leur propre foncier des logements pour leurs salariés, l'essentiel finisse par échapper à ces entreprises. Dans la loi 3DS, notre commission avait fait passer des dispositions en faveur de l'Assistance publique-Hôpitaux de Paris (AP-HP) et nous poursuivons dans cette direction.
Il nous a également semblé pertinent de retenir deux propositions du rapport du député David Amiel, visant à favoriser le logement des agents publics. Nous proposons ainsi d'élargir la clause de fonction dans le parc social aux fonctions publiques locales et hospitalières. Nous souhaitons aussi majorer fortement les droits de réservation lorsque l'État cède son foncier en les portant de 10 % à 50 % des logements sociaux du programme, pour tenir compte de la réalité de l'effort financier réalisé.
Ensuite, nous proposons de mettre en place le dispositif de l'usufruit locatif social employeur, qui est demandé par l'Union des entreprises de proximité (U2P). Comptant moins de 50 salariés, ces dernières sont sous les radars d'Action Logement, mais veulent pouvoir agir dans ce domaine ; ne leur fermons pas la porte.
Enfin, pour les saisonniers et l'ensemble des travailleurs en mobilité, nous avons retenu la proposition d'Action Logement de créer des résidences spécifiques, dans le champ du logement intermédiaire et du bail mobilité, pour les accueillir entre une semaine et 18 mois.
Je terminerai par deux mesures en faveur de l'accession sociale à la propriété, qui a été oubliée dans ce projet de loi. Nous souhaitons rétablir la possibilité de vendre un logement social aux locataires du parc avec une décote de 20 %, supprimée par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (« Élan »). Nous proposons également de faciliter l'essor des sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété, qui sont principalement portées par les coopératives d'HLM et permettent à des personnes n'ayant pas accès aux prêts bancaires de devenir propriétaires au bout de 25 ou 40 ans.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Nous proposons d'enrichir ce projet de loi de manière significative et jouons ainsi pleinement notre rôle de législateur, pour apporter aux Français des solutions et faciliter leur accès au logement. Compte tenu des limites de l'exercice et des contraintes du texte, mais aussi du choix de ne retenir aucune mesure fiscale, il ne s'agit pas d'un big bang. Cependant, cette série de mesures pourrait entraîner de réels changements.
Mme Viviane Artigalas. - Je suis d'accord avec vous sur ce point : ce texte ne répond à aucune stratégie et cette loi ne répondra pas aux enjeux de la crise du logement. Cependant, si vous regrettez ce qui ne s'y trouve pas, je regrette aussi ce qui s'y trouve. À cet égard, nous avons demandé la suppression des articles 1er et 2, qui nous semblent inacceptables. Nous voterons donc contre tous les amendements proposés pour les modifier.
Les autres articles contiennent parfois des éléments intéressants, notamment lorsqu'ils visent à construire davantage. Cependant, les mesures proposées ne vont pas assez loin et restent trop diffuses.
Enfin, aucune des propositions de notre rapport n'a été reprise. Je suis déçue par ce texte ; l'ampleur de la crise du logement et les propositions du Gouvernement rendent impossible le travail dans un esprit constructif.
M. Yannick Jadot. - Nous partageons un diagnostic : cette loi ne résoudra pas la crise du logement, ce qui est très grave compte tenu de la situation dans laquelle nous sommes.
En revanche, nous contestons la gestion qui est faite de la pénurie. Pour répondre à la pénurie d'investissements, le texte prévoit de vendre davantage et d'augmenter les loyers et, pour répondre à la pénurie de logements sociaux, il prévoit de réduire la part des populations les plus vulnérables. Le projet de loi sera voté au détriment des 2,6 millions de familles qui ont besoin d'accéder à des logements décents. Nous aurons un débat politique fort en séance.
Enfin, nous pensons qu'il n'y a pas matière à améliorer les articles 1er et 2, qui sont fondamentalement contestables.
Mme Marianne Margaté. - Certes, il ne s'agit pas d'une grande loi Logement, mais ce qui la sous-tend est particulièrement grave puisqu'il s'agit de renoncer à toute politique de logement financée par l'État dans l'optique d'assurer à chacun la possibilité d'accéder à un logement décent. Ce projet de loi traduit donc un choix grave.
Comme l'ont dit les intervenants précédents, certains articles ne peuvent pas être adaptés.
Ce texte détricote la loi SRU et fragilise la mixité sociale. Il n'est pas en faveur des classes moyennes, qu'il contribuera à appauvrir, ni en faveur des classes populaires puisqu'il prévoit l'augmentation des loyers. Il est particulièrement nocif, fragilise notre pacte républicain et porte une lourde responsabilité.
M. Philippe Grosvalet. - Nous pouvons partager le constat, mais ne pas être en phase avec les solutions à mettre en oeuvre, comme dans le cas de la loi SRU, qui dessine deux camps : d'un côté, ceux qui voudraient libéraliser davantage et, d'un autre, ceux qui veulent contraindre parce que les inégalités sont fortes en France en matière de logement, particulièrement en matière de logement social. Détricoter la loi SRU revient à remettre en cause l'un des éléments du pacte national : loger tout le monde et notamment les plus démunis. Nous aurons à ce sujet un débat politique, qui ne sera pas seulement idéologique.
Des mesures pourraient améliorer un peu les choses, mais, au regard de l'ampleur du problème, certaines constituent plutôt de fausses solutions, comme l'abaissement du seuil de surloyer.
Le Premier ministre a annoncé un choc de l'offre, mais aucune proposition n'est faite en la matière. La question du foncier représente la base de notre capacité à produire des logements ; sans stratégie foncière, il n'y a pas de politique du logement. Cette question de la stratégie pose aussi celle du « ZAN » puisqu'il faut à la fois respecter l'objectif de sobriété foncière, tout en créant des emplois et héberger celles et ceux qui les occuperont.
Enfin, en matière de logement, il faut distinguer les territoires, les mouvements démographiques variant d'un lieu à l'autre et les préoccupations n'étant pas les mêmes dans les zones urbaines, rurales ou littorales.
Mme Martine Berthet. - Certes, ce texte n'est pas la grande loi Logement que nous attendions, mais il nous permettra d'avancer sur certains sujets, notamment grâce aux ajouts des rapporteurs. Ce sera le cas sur les pouvoirs accordés aux maires, sur la réduction des délais d'instruction ou sur les résidences pour les saisonniers.
Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Ce texte va raviver le clivage droite-gauche, qui existe bien dans notre pays, même si le Président de la République a voulu le gommer, et qui est sain pour la démocratie. Le débat ne sera pas forcément idéologique, mais, sur des sujets tels que la loi SRU, il reste assez dogmatique. Ainsi, il est toujours question de « détricotage », alors que la loi SRU n'est pas remise en cause. L'objectif est seulement de prendre en considération ce que vivent les maires.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Nous sommes d'accord sur le constat et partageons aussi un objectif : la volonté de produire du logement social. Il s'agissait d'ailleurs de l'un des éléments forts de la mission d'information transpartisane sur le sujet.
Il ne s'agit pas de vouloir détricoter la loi SRU, mais de prendre en compte la réalité de nos territoires et nos maires. J'entends dire parfois que ces derniers ne voudraient pas construire, mais ce n'est pas le cas. Ils sont seulement confrontés à des contraintes. Produire plus de logements nécessite certaines marges financières, qui sont limitées dans le contexte budgétaire actuel et compte tenu du gel de la DGF. La crainte et la frilosité existent, mais restent exceptionnelles.
Marianne Margaté a employé les termes « grave » et « nocif », que je peux entendre. Cependant, il faut remettre les choses en perspective en ce qui concerne l'impact de cette loi, qui reste très limité malgré les grands effets de manche auxquels nous assistons.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Il ne s'agit pas d'une loi qui fait du mal, compte tenu de son ampleur et du nombre de personnes touchées. Cependant, elle ne fait pas du bien à la construction alors que nous avons besoin de détonateurs dans ce domaine.
Nous plaçons beaucoup d'espoirs dans les contrats de mixité sociale (CMS), qui doivent être portés par l'État de façon locale et travaillés avec les élus locaux. L'État doit apporter des solutions aux maires et ne pas seulement agir en censeur. Il faut que les CMS soient à la main des préfets, qui devront discuter avec les maires et prendre en considération leur réalité ; c'est la condition pour que ces derniers aient confiance et se remettent à construire.
J'en viens à l'élément budgétaire. D'abord, de nombreuses communes n'ont plus de DGF. Il faut aussi prendre en compte le stock de logements sociaux pour lesquels l'exonération de la taxe foncière n'est pas compensée. Enfin, la compensation de la taxe d'habitation n'est pas dynamique et ne prend pas en considération les nouveaux habitants. Or le projet de loi ne traite pas de ces problématiques lourdes.
En application du vade-mecum sur l'application des irrecevabilités au titre de l'article 45 de la Constitution, adopté par la Conférence des présidents, la commission des affaires économiques doit arrêter le périmètre indicatif du projet de loi relatif au développement de l'offre de logements abordables. Sont susceptibles de présenter un lien, même indirect, avec le texte déposé, les dispositions relatives à l'application de l'article 55 de la loi SRU ; aux procédures d'attribution des logements sociaux, aux droits des réservataires et au logement des travailleurs dans le parc social ; au DPU ; au contentieux de l'urbanisme ; à toute mesure relative à la réglementation de l'urbanisme propre à faciliter et à accélérer la réalisation de logements ; aux opérations de transformation urbaine ; à la modification des documents de lotissement ; au permis d'aménager multisites ; aux modalités de détention et de gestion par les bailleurs sociaux de logements locatifs intermédiaires ; aux modalités d'avances en compte courant des bailleurs sociaux à leurs filiales ; aux sociétés civiles de construction vente ; aux sociétés de vente HLM ; aux conditions de vente ou d'achat en démembrement de propriété par des bailleurs sociaux ; aux mécanismes dits de Vefa inversée ; aux bénéfices des bailleurs sociaux ; au lien entre le logement social et l'emploi dans la fonction publique ; aux modalités de révision des loyers HLM ; aux modalités de calcul du SLS et de reversement à la CGLLS ; aux modalités de réexamen du droit à maintien dans les lieux ; à la transmission de données entre l'administration fiscale et les bailleurs sociaux dans les deux objectifs ci-dessus ; au bail mobilité ; et aux conditions de recueil de l'avis des maires dans le processus de vente de logements sociaux dans leur commune.
Ne sont notamment pas susceptibles de présenter un lien, même indirect, avec le texte déposé, les dispositions relatives aux dispositions d'ordre général ou spécifiques relatives aux procédures d'urbanisme, lorsqu'elles sont dépourvues de lien avec l'une des dispositions citées ci-dessus ; aux dispositions d'ordre général ou spécifiques relatives aux architectes des bâtiments de France, lorsqu'elles sont dépourvues de lien avec l'une des dispositions citées ci-dessus ; aux contrats de construction des maisons individuelles ; à la révision des valeurs locatives ; aux conditions de décence et d'habitabilité des logements ; à la taxe sur les logements vacants ; à l'encadrement des loyers ; au fonctionnement interne ou aux structures fédérales des bailleurs sociaux ; à l'extension du dispositif fiscal Denormandie dans l'ancien ; et aux délais d'instruction de l'Agence nationale de l'habitat (Anah).
Il en est ainsi décidé.
EXAMEN DES ARTICLES
Mme Marianne Margaté. - La motion COM-225 vise à déclarer irrecevable le projet de loi, en raison des atteintes portées au droit au logement, qui a pourtant valeur constitutionnelle, comme en attestent les alinéas 10 et 11 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946, intégrés au bloc de constitutionnalité.
L'article 1er vise à réduire les objectifs de construction de logements locatifs sociaux. De plus, l'article 8 encouragera les bailleurs sociaux à augmenter les loyers des logements du parc social pour atteindre les plafonds. Les articles 11 et 12 contribueront aussi à rehausser le coût des loyers en imposant un surloyer. Enfin, l'article 10 prévoit la possibilité de déléguer le contingent préfectoral à Action Logement, alors que ce dernier ne remplit pas ses objectifs de relogement des publics prioritaires. Ce projet de loi aggravera la crise du logement.
La motion COM-225 n'est pas adoptée.
Division additionnelle avant l'article 1er
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-61 prévoit que le Gouvernement publie une loi de programmation d'urgence pour le logement abordable. Nous n'avons pas de divergence sur le fond. Cependant, dans un texte de loi, il s'agirait d'une injonction faite au Gouvernement. L'amendement tombera sous le coup d'une irrecevabilité au titre de l'article 41 de la Constitution s'il est représenté en séance. L'avis ne peut donc qu'être défavorable.
L'amendement COM-61 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Avis défavorable aux amendements identiques de suppression COM-51, COM-111, COM-141 et COM-157. Il n'est pas illégitime de prendre en compte le logement locatif intermédiaire (LLI) dans le spectre du logement abordable, même si cela doit être encadré. De plus, il nous semble nécessaire d'apporter des améliorations à la loi SRU pour laisser une plus large part au dialogue et à la négociation entre le maire et le préfet.
Les amendements identiques COM-51, COM-111, COM-141 et COM-157 ne sont pas adoptés.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-180 prévoit une nouvelle rédaction de l'article 1er et introduit plusieurs modifications des conditions d'application de l'article 55 de la loi SRU.
Il s'agit pour l'essentiel de modifications issues du rapport de la commission portant sur une évaluation de la loi SRU, présenté par Dominique Estrosi Sassone et Valérie Létard, et adopté par la commission au printemps 2021. Ces modifications avaient fait l'objet d'amendements votés par notre commission et par le Sénat dans le cadre de la loi 3DS. Nous conservons donc une position cohérente et équilibrée.
D'abord, l'amendement modifie les conditions d'exemption en arrêtant de présumer que l'appartenance géographique d'une commune à une agglomération de plus de 30 000 habitants suffit à démontrer qu'elle n'est pas isolée.
Concernant le rattrapage et l'intégration des LLI, l'amendement tend à exclure ces logements du décompte des résidences principales pour éviter qu'ils ne viennent accroître les obligations de construction de logements sociaux, ce qui serait désincitatif. L'objectif poursuivi par le Gouvernement est de provoquer la construction.
Par ailleurs, afin d'éviter l'effet d'éviction pour les logements en prêt locatif à usage social (PLUS), l'amendement limite le volume maximum de LLI et de prêts locatifs sociaux (PLS) à 30 % au lieu de 40 %.
L'amendement vise aussi à supprimer la condition d'avoir signé un CMS pour pouvoir utiliser cette faculté de rattrapage puisque seules 160 communes ont signé un tel contrat.
Il tend à fixer un seuil d'entrée à cette faculté de comptabiliser les LLI dans le rattrapage à la moitié de l'objectif et non à 10 points d'écart, soit 12,5 % pour les communes ayant un objectif de 25 %.
Enfin, il sort les baux réels solidaires (BRS) du décompte des PLS dans le cadre du rattrapage pour faciliter le développement de la formule. Une telle mesure est très demandée, notamment par la maire de Rennes ou le vice-président de la métropole de Lyon, également président de l'association des élus engagés dans les organismes de foncier solidaire (OFS). La mesure est cohérente avec la position de la commission en faveur des OFS et des BRS.
Concernant le CMS, l'amendement vise à supprimer le taux minimal de rattrapage de 25 % et le nombre maximal de contrats pouvant être conclus. Ces éléments relèveront de la négociation entre les maires et les préfets.
Nous proposons également que les difficultés propres au ZAN soient prises en compte dans le cadre de la signature d'un CMS, pour la définition des objectifs de rattrapage et pour prendre un éventuel arrêté de carence.
Concernant la carence, l'amendement prévoit de supprimer nombre de sanctions inutiles et inefficaces, pour lesquelles les directions départementales des territoires et de la mer (DDTM) n'ont pas les moyens de remplacer les communes. En outre, les pénalités de carence ne peuvent avoir pour objectif ou résultat d'appauvrir les communes, ce qui est désormais le cas dans nombre de collectivités en raison du taux plancher, institué en 2021. Elles doivent au contraire permettre de flécher et de sanctuariser des moyens pour le logement social sur un territoire déficitaire. Nous sommes donc opposées au versement de la pénalité au Fonds national des aides à la pierre (Fnap) et proposons un versement local aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux établissements publics fonciers (EPF), solution qui paraît plus simple qu'une consignation ou un séquestre.
Enfin, l'amendement procède à la suppression de la commission nationale SRU, qui s'interpose trop souvent entre les maires et les préfets, et a conduit à imposer des décisions nationales injustifiées contre des accords locaux parfaitement travaillés.
Nous proposons donc l'adoption de cet amendement, qui fera tomber les suivants puisqu'il propose une réécriture de l'article.
L'amendement COM-132 vise à réécrire l'ensemble de la partie du code de la construction et de l'habitation relative à la loi SRU. Il prévoit d'adopter une logique de flux et non de stock.
L'amendement COM-133 est une variante du précédent.
L'amendement COM-73 vise à supprimer l'inclusion dans le rattrapage d'une proportion allant jusqu'à 40 % de logements LLI et PLS. Il est satisfait par l'amendement de la commission.
L'amendement COM-13 rectifié vise à imposer le même objectif de logements sociaux aux communes appartenant au même EPCI. Il pourrait faire l'objet d'un avis favorable en séance s'il était réécrit.
L'amendement COM-14 tend à inclure les logements des saisonniers dans le rattrapage dans le quota de 40 % de LLI et PLS. Notre amendement à l'article 13 prévoit la création de nouvelles résidences qui leur seront consacrées.
L'amendement COM-86 vise à généraliser les CMS à l'échelle des intercommunalités. Il ne s'agit pas de la bonne solution puisque la décision de construction relève du maire et que celle de conclure un tel contrat avec le préfet doit rester volontaire.
L'amendement COM-121 a pour objet de porter à 30 % le volume de LLI pouvant être construit, ce qui est contraire à la position de la commission.
L'amendement COM-17 rectifié prévoit d'inclure les logements des saisonniers dans le rattrapage dans le quota de 25 % de LLI.
L'amendement COM-19 rectifié bis vise à ne pas plafonner à 25 % le volume de LLI en zones tendues.
M. Yannick Jadot. - Il va nous falloir être créatifs pour trouver un autre mot que « détricotage »... Mais notre pensée reste ferme sur ce point.
L'amendement COM-180 est adopté. En conséquence, les amendements COM-132, COM-133, COM-73, COM-13 rectifié, COM-14, COM-86, COM-121, COM-17 rectifié et COM-19 rectifié bis deviennent sans objet.
L'article 1er est ainsi rédigé.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-151 vise à porter à 30 % l'objectif de logements sociaux dans les communes les plus tendues. Avis défavorable.
L'amendement COM-151 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-152 tend à inclure les résidences secondaires pour un quart de leur nombre dans le décompte des résidences principales. Avis défavorable.
L'amendement COM-152 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-25 rectifié vise à exclure les résidences principales situées en zone inconstructible du décompte de la loi SRU. Une telle exclusion ne serait pas pertinente puisque le taux des logements sociaux est apprécié au niveau de la commune et non d'une zone ou d'un quartier. Avis défavorable.
L'amendement COM-25 rectifié n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-20 rectifié tend à inclure le « logement social de fait » à l'inventaire SRU, considérant probablement que c'est la nature des personnes habitant un logement qui devrait faire son caractère social plutôt que la façon dont a été financée la pierre.
Néanmoins, il serait très difficile d'identifier chaque année les logements non conventionnés et ces publics. On risquerait également d'inclure des logements présentant une faible qualité énergétique ou d'habitabilité. Avis défavorable.
L'amendement COM-20 rectifié n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Avis défavorable à l'amendement COM-27 rectifié, qui vise à faire reposer le calcul du pourcentage de logements sociaux à atteindre non plus sur le stock, mais sur le flux.
L'amendement COM-27 rectifié n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-136 tend à supprimer l'objectif de rattrapage de 33 % du déficit et, là encore, à retenir l'idée de flux plutôt que de stock. Avis défavorable.
L'amendement COM-136 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-83 vise à rétablir l'agrément, supprimé en 2021, des LLI par les collectivités délégataires des aides à la pierre. Ce retour en arrière ne nous paraît pas souhaitable. Avis défavorable.
L'amendement COM-83 n'est pas adopté, non plus que l'amendement COM-84.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Demande de retrait de l'amendement COM-173, qui a pour objet d'intégrer à hauteur de 50 % les LLI dans le décompte des logements sociaux.
L'amendement COM-173 est retiré.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les auteurs de l'amendement COM-75 rectifié, qui souhaitent plafonner le montant du prélèvement financier lorsqu'une commune est déficitaire au montant de son épargne brute, soulèvent une vraie question, mais, en l'état, l'avis est défavorable.
L'amendement COM-75 rectifié n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Avis défavorable à l'amendement COM-23 rectifié, qui vise à exempter les communes des zones tendues de toute obligation de construction de logements sociaux.
L'amendement COM-23 rectifié n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-12, qui tend à prendre en compte la nécessité pour les communes touristiques de cumuler l'ensemble des critères d'exemption pour inconstructibilité pour décider d'une éventuelle exemption à la loi SRU, est satisfait, puisque c'est déjà le cas pour toutes les communes.
L'amendement COM-12 n'est pas adopté, non plus que l'amendement COM-18 rectifié.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-24 rectifié bis, qui vise à exempter du dispositif SRU les communes dont 50 % du territoire est soumis au cumul de plusieurs interdictions de construire, est déjà satisfait. Avis défavorable.
L'amendement COM-24 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-76 rectifié tend à exclure les villes thermales classées comme stations de tourisme de l'application de la loi SRU. Rien ne justifie une telle exception d'autant que les logements touristiques, qui ne sont pas considérés comme des résidences principales, n'entrent pas dans le stock du décompte. Avis défavorable.
L'amendement COM-76 rectifié n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-85 rectifié vise à exempter les communes nouvelles entrantes dans la loi SRU de tout prélèvement pendant dix ans. Mais sa rédaction conduirait à leur exemption pure et simple pendant dix ans. Ces communes sont déjà exonérées pendant trois ans, et des objectifs de rattrapage plus faibles leur sont consentis les six premières années. Avis défavorable
L'amendement COM-85 rectifié n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Demande de retrait de l'amendement COM-138 rectifié bis, qui est déjà satisfait par la rédaction de l'article 1er.
L'amendement COM-138 rectifié bis est retiré.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les amendements identiques COM-140 rectifié bis et COM-176 prévoient que l'exemption pour inconstructibilité s'appliquerait dès qu'une partie significative du territoire de la commune serait inconstructible. Une telle formulation est à la fois trop large et trop floue. Par ailleurs, nous avons décidé de prendre en compte les difficultés posées par le ZAN dans les objectifs de rattrapage. Demande de retrait ou avis défavorable.
Les amendements identiques COM-140 rectifié bis et COM-176 sont retirés.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-29 rectifié tend à interdire aux préfets de prendre en compte les projets de construction de logements sociaux en cours pour ne retenir que les permis accordés. C'est inutilement restrictif. Avis défavorable.
L'amendement COM-29 rectifié n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Comme nous venons de supprimer la reprise par le préfet des autorisations d'urbanisme dans les communes carencées, l'amendement COM-28 rectifié n'a plus d'objet. Avis défavorable.
L'amendement COM-28 rectifié n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les auteurs des amendements identiques COM-103 rectifié bis et COM-175 proposent que la majoration de la pénalité en cas de carence soit consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Il nous est apparu plus simple de retenir la règle commune d'un versement à l'établissement public de coopération intercommunale ou à l'établissement public foncier au profit du logement social. Demande de retrait ou, à défaut, avis défavorable.
Les amendements identiques COM-103 rectifié bis et COM-175 sont retirés.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Avis défavorable à l'amendement COM-30 rectifié, qui tend à imposer un avis conforme du maire lorsque, dans le cadre des sanctions accompagnant l'arrêté de carence, le préfet définit les secteurs dans lesquels il reprend aux maires ses prérogatives en matière d'urbanisme.
L'amendement COM-30 rectifié n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-153 tend à rétablir une sanction en cas de carence, en l'espèce l'interdiction qui serait faite au maire de proposer l'attribution de logements sociaux sur sa commune, dont le Sénat avait obtenu la suppression dans le cadre de la loi 3DS. Une telle sanction était apparue très improductive : c'est justement le pouvoir d'attribution qui encourage les maires à construire et leur permet de faire accepter le logement social dans leur commune. Cet amendement est orthogonal avec les positions de la majorité sénatoriale.
M. Yannick Jadot. - « Orthogonal » ? C'est un peu sévère...
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Avis défavorable.
L'amendement COM-153 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-26 rectifié tend à créer une commission départementale qui jouerait localement le rôle de la commission nationale. Nous avons supprimé la commission nationale ; ne créons pas une commission départementale. Avis défavorable.
L'amendement COM-26 rectifié n'est pas adopté, non plus que les amendements COM-100 et COM-101.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les amendements identiques COM-110 rectifié bis et COM-177, qui visent à supprimer l'objectif minimum de 25 % de taux de rattrapage dans les contrats de mixité sociale, sont satisfaits par la rédaction de l'article 1er que nous venons d'adopter. Avis défavorable.
Les amendements identiques COM-110 rectifié bis et COM-177 sont retirés.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-95 tend à modifier en profondeur le fonctionnement du contrat de mixité sociale intercommunal. L'objectif serait défini en fonction de la demande insatisfaite de logements sociaux et de l'effort de construction de ceux-ci. Cette solution présente plusieurs inconvénients, dont le fait de fixer des objectifs généraux au niveau intercommunal. Et la demande insatisfaite n'est pas un bon critère, puisqu'elle est par nature très faible là où il y a peu de logements sociaux. Avis défavorable.
L'amendement COM-95 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-102 vise à interdire au préfet de demander de manière exhaustive une présentation des projets de la commune en matière de construction de logements sociaux et à l'obliger à indiquer comment l'État viendra soutenir ces projets. Sur le premier point, rien dans la loi n'impose ce type de contrainte. Sur le second, il s'agit de mettre en évidence la situation de maires sommés d'accueillir des populations supplémentaires sans moyens ni aides ; c'est plus une prise de position politique qu'une solution pratique. Nous avons suivi une voie un peu différente : libéraliser le contrat de mixité sociale. Avis défavorable.
L'amendement COM-102 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Avis défavorable à l'amendement COM-134, qui tend à rendre automatique le recours à un contrat de mixité sociale. Nous pensons qu'il doit y avoir un dialogue entre la commune et le préfet.
L'amendement COM-134 n'est pas adopté, non plus que les amendements COM-135 et COM-137.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Avis défavorable sur les amendements identiques COM-52, COM-142 et COM-158, qui visent à supprimer l'article 2, auquel nous sommes, pour notre part, très attachées. Il nous paraît fondamental que les maires soient au centre des attributions et se réapproprient le sujet alors qu'un véritable sentiment de dépossession s'est installé avec la gestion en flux.
Les amendements identiques COM-52, COM-142 et COM-158 ne sont pas adoptés.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Notre amendement COM-179 tend, pour l'essentiel, à procéder au rétablissement des dispositions de la proposition de loi présentée par Sophie Primas et votée par le Sénat au mois d'octobre dernier.
Ce texte visait à replacer les maires au coeur du processus d'attribution. Ils sont en effet les premiers responsables de la construction de logements sociaux, mais aussi de l'accueil des populations. Il est donc logique qu'ils soient au centre de la « politique de peuplement ».
Nous proposons de rétablir le droit d'opposition motivée du maire pour l'ensemble des attributions, et pas seulement la première.
Pour tenir compte des fréquentes commissions d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements (Caleol) pluricommunales, voire départementales, nous proposons que la présidence de l'instance soit assurée par un élu désigné par ses pairs. Nous souhaitons aussi supprimer la possibilité que la présidence soit assurée par les membres de l'organisme d'HLM en cas d'absence du maire.
Nous proposons en outre de supprimer l'exclusion des communes carencées de la possibilité de mener des primo-attributions d'un programme de logement social alors que c'est dans ce type de situation que l'incitation sera la plus forte.
Par ailleurs, comme dans le cas général, le droit d'opposition du maire ne serait pas limité.
Nous prévoyons également la délégation systématique du contingent préfectoral pour les primo-attributions, et non au bon vouloir des préfets.
Enfin, notre amendement tend à réintroduire l'article 2 de la proposition de loi de Sophie Primas, qui prévoyait les modalités de concertation préparant la primo-attribution, et à procéder à la correction d'une erreur de référence. Son adoption ferait tomber les amendements COM-99, COM-214, COM-21 rectifié et COM-122.
L'amendement COM-179 est adopté. L'amendement COM-122 est retiré. En conséquence, les amendements COM-99, COM-214 et COM-21 rectifié deviennent sans objet.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-109 rectifié bis tend à faire du maire le chef de file de la gestion en flux et lui donner compétence pour orienter les logements entre les différents réservataires en fonction de leurs droits. Or les maires ne sont pas à même d'exercer une telle prérogative. En outre, ce serait méconnaître les compétences de l'intercommunalité. En réalité, les bailleurs sont les mieux positionnés pour jouer un tel rôle. Demande de retrait ou avis défavorable.
L'amendement COM-109 rectifié bis est retiré.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement de clarification COM-192 vise à supprimer une mention relative au droit de préemption urbain. En effet, une telle rédaction entre en contradiction avec les alinéas suivants, aux termes desquels ce nouveau droit pourra être exercé dans des secteurs où les prix sont élevés, uniquement dans le cas d'aliénation de biens à des prix encore supérieurs.
L'amendement COM-192 est adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-191 vise, conformément d'ailleurs aux souhaits du Conseil d'État, à préciser quels critères devront être pris en compte pour déterminer les secteurs dans lesquels pourra être exercé le DPU pour régulation du marché. Nous en proposons plusieurs. La liste n'est pas exhaustive.
L'amendement COM-191 est adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-216 rectifié tend à introduire un alinéa pour ouvrir cette nouvelle modalité d'exercice du DPU aux communes insulaires métropolitaines. Or ces dernières ne sont pas exclues du dispositif par la rédaction actuelle du texte. Avis défavorable.
L'amendement COM-216 rectifié n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-193 prévoit qu'un décret en Conseil d'État précisera les éléments devant être pris en compte pour évaluer le caractère excessif des conditions d'aliénation d'un bien, afin de mettre en oeuvre le nouveau DPU. Les maires ont besoin d'être sécurisés.
L'amendement COM-193 est adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-194 vise à étendre le champ des projets pouvant être réalisés avec les biens acquis par l'exercice du droit de préemption. Alors que cette nouvelle condition d'exercice du droit de préemption vise à corriger les effets de marché, le texte du Gouvernement prévoit de réserver le profit de ce droit de préemption aux seuls organismes de logement social.
Or, du moment que le projet qui sera réalisé avec les biens issus de la préemption contribue à l'accès au logement et à la mixité sociale, désigner les bénéficiaires paraît inutilement restrictif. En revanche, il est proposé que lorsque l'aliénation se fait au profit d'une personne privée, la cession doit faire l'objet d'une délibération motivée du conseil municipal ou, le cas échéant, d'une décision motivée du délégataire du droit de préemption. Il est aussi prévu que la collectivité titulaire du droit de préemption puisse procéder elle-même à la réalisation du projet.
L'amendement procède également à des aménagements rédactionnels.
L'amendement COM-194 est adopté, de même que l'amendement de coordination juridique COM-198.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-143 est assez intéressant.
M. Yannick Jadot. - Ah ! J'espère que cela figurera au compte rendu de nos travaux.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - La loi « Élan » a ouvert la possibilité d'occupation temporaire de locaux vacants « par l'occupation de résidents temporaires, notamment à des fins de logement, d'hébergement, d'insertion et d'accompagnement social ». L'utilisation du dispositif d'occupation temporaire proposé par l'amendement est optionnelle pour les collectivités. Nous ne voyons donc pas de raison de nous opposer à cet amendement, qui tend à élargir les conditions d'occupation temporaire du bien, notamment pour de l'hébergement.
Par ailleurs, il sera tout à fait possible, et même nécessaire, de prévoir dans la convention d'occupation que la cession du bien, ou une étape prédéterminée de la réalisation du projet de réalisation de logements pérennes, fera cesser le droit à occupation, empêchant ainsi que soient retardées les opérations. Avis favorable.
L'amendement COM-143 est adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-195 prévoit que le nouveau droit de préemption peut être délégué à l'EPCI.
L'amendement COM-195 est adopté, de même que les amendements rédactionnels COM-189 et COM-190.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-196 vise à faire en sorte que la mesure transitoire ou expérimentale prévue à l'article 3 puisse être évaluée.
L'amendement COM-196 est adopté.
L'article 3 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Avis défavorable à l'amendement COM-40, dont l'adoption aurait pour conséquence de restreindre la possibilité des collectivités d'agir sur le foncier.
L'amendement COM-40 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-41 prévoit une dispense de déclaration d'intention d'aliéner (DIA) en cas de modification non substantielle des conditions de vente. Aujourd'hui, si le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption n'a pas réalisé la vente de son bien dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, il dépose une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner. Ce délai est tout à fait logique, et la charge n'est pas disproportionnée pour le vendeur. Avis défavorable.
L'amendement COM-41 n'est pas adopté.
L'amendement COM-59 est déclaré irrecevable en application de l'article 45 de la Constitution.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-60 prévoit de fixer dans le PLU des dispositions concernant des plafonds de prix de vente de logements, que l'on trouve actuellement dans les « chartes promoteur ». Il n'est pas souhaitable d'imposer des dispositions aussi rigides dans le PLU. Avis défavorable.
L'amendement COM-60 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-87 rectifié bis a pour objet le décompte de l'artificialisation pour les constructions de logements sociaux dans les communes manquant de foncier. Ce desserrement est bienvenu pour concilier les contraintes contradictoires qui pèsent sur les communes. Avis favorable.
L'amendement COM-87 rectifié bis et devient article additionnel.
Les amendements COM-124 et COM-125 sont déclarés irrecevables en application de l'article 45 de la Constitution.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-154 vise à permettre la réquisition, après avis du maire, par le préfet d'un logement vacant, inoccupé ou insuffisamment occupé depuis plus de vingt-quatre mois pour un an renouvelable. Le caractère flou et insuffisamment encadré de la mesure nous laisse très dubitatives : le dispositif frapperait aussi bien les propriétaires que les logements loués, et la réquisition serait exercée pour une durée indéterminée. Avis très défavorable.
L'amendement COM-154 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-208 est un peu un amendement d'appel.
Alors que les communes ont un droit de priorité pour l'accès aux biens immobiliers de l'État, lorsque ce dernier s'en sépare, elles ne peuvent pas en bénéficier tant que l'État n'en décide pas l'aliénation. Pour cette raison, il est proposé que l'État doive se justifier lorsqu'une commune souhaite acquérir des biens de l'État désaffectés situés sur son territoire et qu'il ne fait pas droit à sa demande.
Par ailleurs, même quand le principe de la cession est acté, la conclusion de la cession et la mise à disposition du bien peuvent prendre des années. Il est donc proposé que l'État fournisse dans ce cas un calendrier prévisionnel de mise à disposition du bien, ainsi qu'un récapitulatif des diverses autorisations requises.
L'amendement COM-208 est adopté et devient article additionnel.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les amendements identiques COM-104 rectifié bis, COM-144 et COM-159 tendent à supprimer l'article 4. S'il y a en effet beaucoup de choses à supprimer dans cet article, la parallélisation des délais gracieux et contentieux nous paraît intéressante. Demande de retrait ou avis défavorable.
Les amendements identiques COM-104 rectifié bis, COM-144 et COM-159 ne sont pas adoptés.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - À nos yeux, il manque un volet « amont » dans le texte du Gouvernement pour accélérer la production de logements. Notre amendement COM-202 vise à créer un certificat de projet sur le modèle du certificat de projet « friches » pour les projets de réalisation de plus de cinquante logements et à instituer, de manière facultative, autour du maire, une conférence de pré-instruction réunissant autour d'un porteur de projets l'ensemble des administrations appelées à accorder les autorisations nécessaires.
L'amendement COM-202 est adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-201 prévoit que si un porteur de projet a décidé, en accord avec le maire, d'organiser une concertation sur le projet en amont de la demande de permis, comme l'y autorise le code de l'urbanisme, et si cette association n'y a pas effectivement participé, elle ne pourra pas introduire un recours contre l'autorisation d'urbanisme relative à ce projet. Il s'agit, là encore, de donner la priorité à la concertation en amont.
L'amendement COM-201 est adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Le Gouvernement propose d'étendre la présomption d'urgence aux référés contre des refus d'autorisation d'urbanisme. Or cette présomption d'urgence semble difficile à établir de manière générale, systématique et indiscriminée pour un refus d'autorisation d'urbanisme. Notre amendement COM-199 tend donc à supprimer cette disposition.
L'amendement COM-199 est adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-37 concerne la parallélisation des délais de recours pour les refus d'autorisation d'urbanisme. Cette précision semble inutile. Avis défavorable.
L'amendement COM-37 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-200 tend à rétablir le délai d'instruction des recours gracieux à deux mois, le délai d'un mois nous semblant trop court.
L'amendement COM-200 est adopté. En conséquence, l'amendement COM-82 n'a plus d'objet.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-203 prévoit la participation du public par voie électronique pour les projets de logement en zones tendues. Ce dispositif existe déjà pour les territoires d'accélération pour le logement. Nous proposons d'aller plus loin.
L'amendement COM-203 est adopté.
L'article 4 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les amendements identiques COM-8 rectifié et COM-50 rectifié concernent la publication des avis des architectes des bâtiments de France (ABF). Cela paraît un peu excessif. Demande de retrait ou, à défaut, avis défavorable.
Les amendements identiques COM-8 rectifié et COM-50 rectifié ne sont pas adoptés.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-35, qui vise à cristalliser les règles d'urbanisme, est satisfait par le droit existant. Avis défavorable.
L'amendement COM-35 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les amendements identiques COM-10 rectifié et COM-43 visent à supprimer l'étude préalable de réversibilité avant construction rendue obligatoire par la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.
À l'heure de la sobriété foncière, et alors que nous venons d'adopter une loi pour encourager la création de logements par requalification de bâtiments existants, il me semble complètement inopportun de supprimer cette étude préalable. Au demeurant, les bâtiments concernés représentent une minorité de projets. Mais il s'agit de surfaces considérables. Au regard de leur ampleur, le coût de l'étude préalable représente peu de choses. Avis défavorable.
Les amendements identiques COM-10 rectifié et COM-43 ne sont pas adoptés.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Avis favorable à l'amendement COM-49 rectifié, qui concerne la suppression de la protection au titre des abords des monuments historiques par défaut.
L'amendement COM-49 rectifié est adopté et devient article additionnel.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-62 prévoit que le silence vaut accord pour les recours gracieux contre les avis des ABF. Or cette règle ne s'applique jamais pour les recours gracieux. Avis défavorable.
L'amendement COM-62 n'est pas adopté.
Les amendements COM-65 et COM-129 sont déclarés irrecevables en application de l'article 45 de la Constitution.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-207 rectifié prévoit, d'une part, que l'ABF devra prendre en compte, dans ses avis, les objectifs d'accès au logement fixés pour le territoire dans le programme local de l'habitat ou, à défaut, l'objectif général d'accès au logement et, d'autre part, que sera constituée une base de données nationale des avis des ABF rendus à compter du 1er janvier 2024, afin de permettre aux porteurs de projets de mieux anticiper cette étape.
L'amendement COM-207 rectifié est adopté et devient article additionnel.
Article 5
L'amendement de précision COM-205 est adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-126, qui prévoit des modifications de zonage à l'intérieur du PLU sans révision, semble contraire à l'esprit du PLU et extrêmement permissif. Avis très défavorable.
L'amendement COM-126 n'est pas adopté.
L'article 5 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-112 rectifié bis concerne une disposition très particulière du littoral en Languedoc-Roussillon. Avis défavorable, afin de pouvoir retravailler l'amendement d'ici à l'examen en séance.
L'amendement COM-112 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-127 tend à réduire le délai de mise à disposition du public à deux semaines dans le cadre de la modification simplifiée. Cela nous semble vraiment très court. Avis défavorable.
L'amendement COM-127 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-209 et l'amendement identique COM-107 rectifié ter visent à permettre des dérogations de petite ampleur hors des zones tendues. Les difficultés deviennent récurrentes dans les petites villes et les centres-bourgs.
Les amendements identiques COM-209 et COM-107 rectifié ter sont adoptés et deviennent article additionnel.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les locataires de logements locatifs sociaux ne sont pas tenus de louer les places de parking mises à disposition dans leurs résidences. Cela aboutit dans certains cas à un engorgement des places de stationnement publiques. Notre amendement COM-210 prévoit que, dans les quartiers où il n'est pas possible de réaliser des places de stationnement public supplémentaires, les locataires de logements sociaux peuvent être tenus de garer leur véhicule sur les places liées à leurs logements.
L'amendement COM-210 est adopté et devient article additionnel.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-211 vise à préciser la notion de « proximité » de places de stationnement dans le PLU, voire de permettre aux maires d'y déroger si nécessaire.
L'amendement COM-211 est adopté et devient article additionnel.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Avis défavorable sur les amendements identiques COM-7 rectifié et COM-31, qui visent à supprimer la condition de demandeur unique, ainsi que sur l'amendement COM-32.
Les amendements identiques COM-7 rectifié et COM-31 ne sont pas adoptés, non plus que l'amendement COM-32. L'amendement rédactionnel COM-206 est adopté.
L'article 6 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Avis très défavorable sur les amendements COM-34 et COM-6 rectifié, dont l'adoption reviendrait à donner les pouvoirs du maire aux architectes.
L'amendement COM-34 n'est pas adopté, non plus que l'amendement COM-6 rectifié.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les amendements identiques COM-9 rectifié et COM-42 visent à supprimer l'étude préalable d'optimisation de la densité, introduite par la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Le PLU comporte déjà des dispositions en matière de densité. Avis favorable.
Les amendements identiques COM-9 rectifié et COM-42 sont adoptés et deviennent article additionnel.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Avis défavorable à l'amendement COM-44, qui est en contradiction avec les règles du PLU.
L'amendement COM-44 n'est pas adopté.
L'amendement COM-45 et les amendements identiques COM-4 rectifié et COM-46 sont déclarés irrecevables en application de l'article 45 de la Constitution.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Avis défavorable à l'amendement COM-47, qui prévoit une baisse de l'indemnité d'immobilisation du foncier.
L'amendement COM-47 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-63 concerne la substitution de droit des places de vélo aux obligations en matière de stationnement motorisé. C'est totalement méconnaître les besoins des habitants. Avis défavorable.
L'amendement COM-63 n'est pas adopté, non plus que l'amendement COM-67 et l'amendement COM-68.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les amendements COM-15 rectifié sexies et COM-123 visent à supprimer la possibilité pour le PLU d'édicter des règles relatives aux places de stationnements pour les LLI. Cela me semble trop restrictif et contraire à la liberté de chaque commune. Avis défavorable.
Les amendements COM-15 rectifié sexies et COM-123 ne sont pas adoptés.
Les amendements identiques COM-5 rectifié et COM-64 sont déclarés irrecevables en application de l'article 45 de la Constitution.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Avis défavorable à l'amendement COM-66, relatif au contrôle du préfet pour les refus d'autorisation d'urbanisme.
L'amendement COM-66 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-71 vise à rendre les dérogations au PLU, qui peuvent pour l'instant être accordées par le maire au cas par cas, de plein droit. Une telle disposition irait à rebours de tous les efforts de flexibilisation du PLU. Avis défavorable.
L'amendement COM-71 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-145 vise à supprimer la possibilité octroyée aux bailleurs sociaux de posséder dans leur parc jusqu'à 20 % de LLI. Le taux autorisé est aujourd'hui de 10 %, ils veulent bien monter jusqu'à 15 % et doutent de toute façon de pouvoir atteindre 20 %. Nous sommes donc défavorables à cet amendement.
L'amendement COM-145 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-187 comporte deux modifications souhaitées par les bailleurs sociaux.
En premier lieu, il vise à s'assurer qu'une avance en compte courant consenti par un organisme d'HLM ne sera pas de nature à menacer sa viabilité ou à aller à l'encontre d'un protocole de prévention ou de consolidation conclu avec la CGLLS. Il impose donc l'information de cette dernière.
En second lieu, il permet aux organismes de logements sociaux d'être gestionnaires des LLI que produisent ou acquièrent leurs filiales. La situation actuelle est en effet contre-productive, car les programmes sont le plus souvent mixtes, comprenant des logements locatifs sociaux et des LLI.
L'amendement COM-187 est adopté.
L'article 7 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-96 a des répercussions financières. Comme nous nous sommes interdit de telles dispositions, nous y sommes défavorables.
L'amendement COM-96 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-167 rectifié tend à supprimer la condition qui impose d'avoir reçu un agrément du ministre du budget pour bénéficier du crédit d'impôt en faveur des investissements productifs neufs réalisés outre-mer sur les investissements dans le logement locatif intermédiaire.
Un tel amendement a déjà été rejeté dans le cadre du projet de loi de finances pour 2024. Au-delà de la simplification qui est mise en avant, il soulève des enjeux propres aux investissements défiscalisés outre-mer, où le régime du LLI est un peu différent. Nous en demandons le retrait afin de solliciter l'avis du Gouvernement en séance sur cette disposition.
L'amendement COM-167 rectifié est retiré.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les amendements identiques COM-53, COM-146 et COM-160 visent à supprimer l'article 8. Nous y sommes opposés, d'autant que nous prévoyons d'encadrer davantage son dispositif.
Les amendements identiques COM-53, COM-146 et COM-160 ne sont pas adoptés.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-97 vise à affranchir les bailleurs de l'autorisation administrative pour augmenter leurs loyers de 5 % à la suite d'une réhabilitation en cours de bail. Nous sommes favorables à cette simplification.
L'amendement COM-97 est adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-182 vise à faire préciser par décret les modalités de la réévaluation des loyers en cas de relocation. Y figureraient notamment les obligations pour les bailleurs, qui ne doivent pouvoir augmenter les loyers sans contrepartie.
Mme Viviane Artigalas. - Nous sommes opposés à cet article, mais favorables à cette restriction ; par conséquent, nous nous abstenons sur cet amendement.
L'amendement COM-182 est adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Nous sommes défavorables à l'amendement COM-81, ainsi qu'à l'amendement COM-79.
L'amendement COM-81 n'est pas adopté, non plus que l'amendement COM-79.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-98 vise à supprimer le contrôle préfectoral a priori des délibérations des offices d'HLM relatives au loyer. Ces procédures nous apparaissant lourdes et inutiles, nous sommes favorables à cet amendement.
L'amendement COM-98 est adopté.
L'article 8 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Le projet de loi lie le plafond de la participation d'un organisme d'HLM à une société immobilière non plus au pourcentage du nombre des logements, mais au pourcentage de la surface de plancher. Les organismes d'HLM jugent cette solution beaucoup trop contraignante ; surtout, elle diffère de tous les autres modes de calcul actuels. Par ailleurs, le décompte par nombre de logements reste utilisé au niveau fiscal pour les logements intermédiaires. C'est aussi celui de la loi SRU.
Nous proposons donc, par l'amendement COM-186, de revenir au décompte par nombre de logements.
L'amendement COM-186 est adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Notre amendement COM-185 opère plusieurs modifications et précisions au sein de l'article 9, qui ressortent de nos auditions des bailleurs sociaux et de l'Alliance pour le logement.
Tout d'abord, il vise à s'assurer que les avances en compte courant réalisées par les organismes d'HLM ne sont pas de nature à les mettre en péril ou à aller à l'encontre d'un protocole de prévention ou de consolidation conclue avec la CGLLS. Il prévoit donc une information obligatoire de cet organisme. Nous avons déjà procédé à un ajout similaire à l'article 7.
Ensuite, nous souhaitons éviter que les démembrements de copropriété facilités par le projet de loi et de nature à doter les organismes HLM de fonds propres supplémentaires ne les conduisent pas à mener des opérations en dehors de leur vocation en cédant l'usufruit à des acteurs hors du champ du logement abordable ; on peut penser à l'usufruit d'un logement d'HLM dans le VIIe arrondissement de Paris...
Enfin, l'amendement tend à supprimer la possibilité offerte aux organismes d'HLM de vendre à des particuliers, comme des promoteurs privés, les appartements produits. Ce n'est ni leur vocation ni leur souhait.
Les amendements COM-38, COM-128, COM-11 rectifié et COM-33 visent à supprimer des dispositions relatives à la Vefa inversée. Ils nous paraissent satisfaits par notre amendement.
L'amendement COM-185 est adopté. En conséquence, les amendements COM-38, COM-128, COM-11 rectifié et COM-33 deviennent sans objet.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les amendements identiques COM-1 rectifié, COM-72, COM-89 rectifié et COM-224 ouvrent la possibilité aux sociétés d'économie mixte (SEM) qui ont une activité de logement social ou intermédiaire de détenir un ou plusieurs livrets A. Nous y sommes favorables.
Les amendements identiques COM-1 rectifié, COM-72, COM-89 rectifié et COM-224 sont adoptés.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - Les amendements identiques COM-2 rectifié, COM-78, COM-88 rectifié et COM-223 visent à faciliter la prise de participation des SEM au sein d'une société de projet filiale en limitant les autorisations nécessaires à la seule collectivité ayant le plus grand nombre de parts et de droits de vote ou, en cas d'égalité, à celle qui exerce la présidence du conseil d'administration ou du conseil de surveillance. La procédure actuelle est très lourde, requérant jusqu'à 18 autorisations ! Cela nuit aux SEM et aux collectivités vis-à-vis d'opérateurs privés qui n'ont besoin que d'une autorisation. Avis favorable.
Les amendements identiques COM-2 rectifié, COM-78, COM-88 rectifié et COM-223 sont adoptés.
L'article 9 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-48 tend à supprimer la faculté pour un particulier, dans le contrat préliminaire de Vefa, de revenir sur sa décision d'exécuter lui-même certains travaux de finition ou l'installation de certains équipements. Avis défavorable.
L'amendement COM-48 n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-115 rectifié quater vise à limiter les protections prévues pour les acheteurs en Vefa aux seuls particuliers et à renvoyer les professionnels au contrat signé entre eux. Séduisante en première approche, cette disposition est en fait trop large et générale, car elle porte sur tout un chapitre du code de la construction et de l'habitation qui ne traite pas que de la Vefa. Avis défavorable.
L'amendement COM-115 rectifié quater n'est pas adopté.
Mme Sophie Primas, rapporteur. - L'amendement COM-113 rectifié quater interdit, sous peine de nullité, toute vente en l'état futur d'achèvement en dessous de son prix de revient.
Plusieurs promoteurs font part de ce phénomène. Dans les programmes mixtes, les bailleurs sociaux achèteraient des logements en dessous de leur prix de revient au promoteur, qui doit se rattraper sur la partie libre du programme. Toutefois, les ententes sont déjà punies par le droit en vigueur. L'amendement ne modifie donc pas réellement l'état du droit. Il vaut mieux faire appliquer la loi que la faire grossir ! Avis défavorable.
L'amendement COM-113 rectifié quater n'est pas adopté.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Notre amendement COM-218 a pour objet d'élargir très sensiblement la portée de l'article 10 afin de favoriser le logement des travailleurs, au travers de plusieurs modifications.
Il ouvre la possibilité pour un employeur de recourir, via une convention avec un bailleur, à l'usufruit locatif social (ULS) pour assurer le logement de ses salariés. Cette disposition intéresse tout particulièrement les entreprises de moins de 50 salariés.
Il vise à élargir les possibilités de délégation du contingent préfectoral pour loger les travailleurs prioritaires dans le cadre de conventions avec les autres bailleurs sociaux qu'Action Logement et les sociétés d'économie mixte, ainsi qu'avec des entreprises bénéficiant de réservations.
Il permet à des établissements publics employeurs de pouvoir garantir les emprunts des bailleurs et acquérir les droits de réservation associés.
Il prévoit une exemption à la gestion en flux pour les employés des sociétés de transport public en zone tendue. En effet, pour celles-ci, la localisation précise du logement est un élément central leur permettant d'assurer la proximité entre le domicile et le lieu de travail de travailleurs essentiels aux horaires atypiques.
Nous proposons aussi, conformément aux recommandations du rapport de David Amiel, d'élargir la clause de fonction dans le logement social à toutes les fonctions publiques et, en zones tendues, aux employés des entreprises de transport public. Aujourd'hui, cette clause n'est appliquée qu'au sein du ministère des armées. Le projet de loi ne procède à la simplification de cette clause que pour les agents de l'État. Or le rapport Amiel montrait qu'elle serait très utile pour toute la fonction publique dans tous les cas où les agents sont soumis à des contraintes fortes de mobilité et de lien entre leur logement et leur emploi. Sinon, les logements réservés sont rapidement perdus en raison du maintien dans les lieux de leurs occupants malgré une retraite ou une mutation.
Enfin, en application de la recommandation n° 16 du rapport Amiel, l'amendement prévoit l'augmentation de 10 % à 50 % maximum du contingent au profit de l'État en cas de cession d'un foncier avec décote Duflot. Il élargit le bénéfice de ce contingent, aujourd'hui limité à la seule administration qui cède l'immeuble, à tous les agents de l'État. Il paraît en effet juste que l'apport de foncier via la décote soit mieux valorisé. Il est aussi apparu que, fréquemment, l'administration qui cède son foncier n'est plus présente sur le territoire. Dès lors, lui réserver le bénéfice des réservations n'est ni incitatif ni utile alors que d'autres agents de l'État pourraient en avoir besoin.
L'amendement COM-218 est adopté.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-54 et COM-147 suppriment la possibilité pour le préfet de déléguer à Action Logement Services (ALS) tout ou partie de son contingent pour loger les salariés faisant partie des publics reconnus prioritaires.
Nous ne partageons pas cette appréciation : 300 000 salariés faisant partie des publics prioritaires sont en attente sur la plateforme de demande de logements d'Action Logement Immobilier.
Selon les informations que nous avons recueillies, en 2023, sur les 81 871 logements sociaux d'ALS, 40 % ont bénéficié à des publics bénéficiant du Dalo ou prioritaires. C'est 78 % en Île-de-France, 46,7 % en Provence-Alpes-Côte d'Azur et en Corse, 44,9 % en Centre-Val de Loire et 39 % en Occitanie. Par ailleurs, les filiales immobilières d'Action Logement Immobilier ont logé 14 978 ménages Dalo ou prioritaires sur un total de 37 894 logements concernés et Foncière Logement a logé 337 ménages Dalo ou prioritaires sur un total de 2 090 logements concernés.
La disposition du projet de loi nous apparaît donc légitime. Il nous semble même que les salariés pourraient se voir reconnaître une priorité au sein du parc d'Action Logement qui est financé par les entreprises sur la masse salariale. Pour éviter toute critique visant un éventuel privilège en faveur d'Action Logement, nous avons d'ailleurs élargi les possibilités de délégation. Nous sommes donc défavorables à ces amendements.
Les amendements identiques COM-54 et COM-147 ne sont pas adoptés.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-94 a pour objet de sécuriser juridiquement la prise à bail par une personne morale d'un logement intermédiaire qu'elle sous-loue, en respectant les conditions de ressources à une personne physique qui en fait sa résidence principale. Nous y sommes favorables.
L'amendement COM-94 est adopté.
L'article 10 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Nous avons beaucoup discuté, même entre nous, de l'amendement COM-156, qui a pour objet d'obtenir que les redevances des logements foyers qui englobent loyers et charges soient réévaluées de manière plus adaptée qu'aujourd'hui.
Le sujet mérite d'être soulevé, puisque la réévaluation des charges, notamment en termes d'énergie, n'a pas été aussi dynamique que les coûts réels, ce qui a mis en difficulté des gestionnaires. Il faut donc trouver une meilleure solution.
Si l'objet de l'amendement nous paraît intéressant, sa rédaction semble toutefois trop imprécise. Nous invitons donc M. Jadot à le retirer pour que nous puissions avoir ce débat en séance et que le Gouvernement puisse répondre à vos arguments et présenter sa solution.
L'amendement COM-156 est retiré.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-80 rectifié quinquies vise à permettre aux entreprises employant des travailleurs saisonniers de déduire la TVA afférente à la construction, l'acquisition ou l'entretien des logements qu'elle leur met à disposition gracieusement. L'idée est intéressante au vu de l'acuité du problème du logement des saisonniers et de ses conséquences sur des pans entiers de l'économie. Nous faisons donc des propositions pour y remédier, comme la création de résidences spécifiques, mais nous avons choisi de ne pas inclure de mesures fiscales dans ce texte. Voilà pourquoi nous demandons le retrait de cet amendement ; à défaut, nous y serons défavorables.
L'amendement COM-80 rectifié quinquies n'est pas adopté.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-90 permet aux établissements publics de santé de prendre des participations et de créer des filiales pour gérer et valoriser leur patrimoine immobilier.
Nous y sommes favorables, tout en soulignant que nous pourrons, d'ici à la séance publique, être amenés à proposer des modifications au dispositif proposé de manière à l'améliorer.
L'amendement COM-90 est adopté et devient article additionnel.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-57 et COM-161 visent à supprimer cet article.
Nous rejoignons leurs auteurs sur les sanctions proposées pour les bailleurs sociaux, que nous proposerons de supprimer, ainsi que sur la nécessité de mieux encadrer ce sujet, ce pourquoi nous avons déposé un amendement à l'article 12 visant à garantir que les bailleurs disposent vraiment des informations leur permettant de remplir cette mission.
Toutefois, comme nous soutenons le reste des dispositions de cet article, nous ne pouvons qu'être défavorables à ces amendements de suppression.
Les amendements identiques COM-57 et COM-161 ne sont pas adoptés.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Notre amendement COM-184 vise à supprimer les sanctions nouvelles à l'encontre des bailleurs, qui ont plus besoin d'accompagnement que de sanctions.
L'amendement COM-184 est adopté.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-213 tend à supprimer l'abaissement du seuil de réévaluation du maintien dans les lieux. Nous avons déjà évoqué les raisons pour lesquelles nous n'y sommes pas favorables et avons choisi une voie médiane.
L'amendement COM-213 n'est pas adopté.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-116 vise à permettre la résiliation d'un bail social via une ordonnance de référé. Il nous semble exagéré d'adopter une telle disposition sans étude d'impact. Avis défavorable.
L'amendement COM-116 n'est pas adopté.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure, président. - L'amendement COM-118 vise à généraliser l'information de la Caleol, sans nouvelle attribution formalisée, pour les SEM et les sociétés immobilières d'outre-mer (Sidom) au même titre que pour les organismes d'HLM. Nous y sommes défavorables.
L'amendement COM-118 n'est pas adopté.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-117 vise à aligner le zonage des zones tendues s'appliquant aux organismes d'HLM et aux SEM dans le cadre de l'évaluation de la sous-occupation des logements. Nous sommes favorables à cette coordination juridique.
L'amendement COM-117 est adopté.
L'article 11 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-162 vise à supprimer l'article 12, donc l'application du SLS dès le dépassement du plafond. Cette mesure nous paraît juste dans son principe, même si elle doit être mieux encadrée, comme nous le proposons par l'amendement suivant. Avis défavorable.
L'amendement COM-162 n'est pas adopté.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Notre amendement COM-181 vise donc à mieux encadrer l'abaissement du seuil du SLS.
Nous ne sommes pas opposées à cet abaissement, qui aura vraisemblablement un impact très mesuré sur les locataires concernés, de l'ordre de 10 euros par mois selon les informations transmises par le ministère. Cette disposition mérite toutefois des précisions et un meilleur encadrement.
À la demande des bailleurs sociaux, qui jugent particulièrement complexe l'évaluation du potentiel locatif d'une propriété et de la possibilité d'accéder grâce à ces revenus à un logement adapté dans le parc privé, nous imposons que l'administration fiscale transmette son évaluation, en prévoyant que ses modalités seront précisées par décret en Conseil d'État.
En outre, aux termes de notre amendement, le SLS ne s'appliquerait qu'aux plafonds de loyer PLUS et les PLAI en seraient exclus. Les inclure n'aurait guère de sens compte tenu de la modestie des ressources de ces locataires et du fait que la plupart d'entre eux, en tant que bénéficiaires des APL, sont exemptés du SLS.
Nous souhaitons ensuite éviter des effets de seuil malheureux. Il ne faut pas qu'une prime exceptionnelle, telle la prime de partage de la valeur, qui est désormais imposable, conduise au paiement d'un surloyer, ce que visait à éviter le seuil de déclenchement fixé à 120 % des plafonds. Le Gouvernement ne peut pas reprendre d'une main ce qu'il incite les entreprises à donner de l'autre.
Enfin, l'amendement rétablit la possibilité pour les maires de définir dans leur programme local de l'habitat (PLH) des zones où le SLS ne s'applique pas.
L'adoption de cet amendement rendra sans objet les amendements identiques COM-55 et COM-148 et l'amendement COM-139, qui visent à supprimer l'abaissement du seuil de déclenchement du SLS, ce à quoi nous sommes défavorables, ainsi que les amendements identiques COM-77, COM-106 rectifié bis et COM-172 et l'amendement COM-74, qui visent à rétablir la possibilité pour les maires de définir des zones de non-application du SLS, disposition satisfaite par notre amendement.
L'amendement COM-181 est adopté. En conséquence, les amendements identiques COM-55 et COM-148, l'amendement COM-139, les amendements identiques COM-77, COM-106 rectifié bis et COM-172 et l'amendement COM-74 deviennent sans objet.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-219 rectifié vise à supprimer les reversements à la CGLLS au titre des surloyers perçus outre-mer par les bailleurs sociaux, dans l'esprit des observations du rapport sur le logement produit en 2021 par la délégation aux outre-mer, dont Micheline Jacques, Guillaume Gontard et Victorin Lurel étaient les auteurs.
Il nous semble que la rédaction proposée devrait être retravaillée d'ici à l'examen du texte en séance ; nous sommes en l'état défavorables à cet amendement, mais nous invitons la délégation aux outre-mer à s'en saisir.
L'amendement COM-219 rectifié n'est pas adopté.
L'article 12 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-56 et COM-149 visent à supprimer l'article 13, qui ouvre le bail mobilité au logement social. À nos yeux, cette ouverture est une souplesse supplémentaire qui peut apporter des solutions aux jeunes et aux travailleurs en mobilité. Avis défavorable.
Les amendements identiques COM-56 et COM-149 ne sont pas adoptés.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-105 rectifié bis et COM-171 visent à contraindre les bailleurs sociaux à produire un rapport annuel sur l'application du bail mobilité à l'intention des collectivités locales et du préfet. Cette obligation nous paraît trop lourde au vu du faible nombre de logements concernés ; nous y sommes donc défavorables.
Les amendements identiques COM-105 rectifié bis et COM-171 sont retirés.
L'article 13 est adopté sans modification.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Notre amendement COM-188 a pour objet de créer un nouveau type de logement pour les salariés en mobilité ou ayant un contrat à durée déterminée (CDD) : la résidence à vocation d'emploi (RVE).
Cette proposition du groupe Action Logement nous est apparue pertinente pour répondre aux besoins des travailleurs en mobilité ou engagés dans des contrats de travail de courte, de moyenne ou de longue durée qui rencontrent des difficultés croissantes d'accès au logement.
Pour apporter un élément de solution, il est proposé de créer une nouvelle gamme de résidences dans le segment du logement intermédiaire dénommée « Résidence à vocation d'emploi » (RVE), conçue comme une hybridation de la résidence hôtelière à vocation sociale et de la résidence-services.
La RVE serait composée de logements autonomes meublés, loués, avec ou sans services, pour une occupation comprise entre une semaine et dix-huit mois, à des locataires qui devront justifier d'un lien entre l'occupation de la résidence et l'emploi.
La durée minimum du séjour étant d'une semaine, la RVE ne serait pas en concurrence avec l'offre hôtelière classique, mais supposerait une dérogation à la durée minimale d'un mois requise pour un bail mobilité.
Par ailleurs, les employeurs pourraient prendre en location des logements dans la perspective de leur sous-location à leurs salariés ou agents. Ce faisant, la RVE permet aux employeurs de proposer des packages emploi-logement, indispensables pour trouver des travailleurs dans certains secteurs d'activités.
L'amendement COM-188 est adopté et devient article additionnel.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques de suppression COM-58 et COM-163 s'opposent à ce qui est présenté par le Gouvernement comme une facilitation de la vente HLM. Les dispositions proposées n'ont en réalité qu'un impact très limité. Ici, il s'agit simplement de supprimer un doublon, pour la vente en BRS, et, pour le reste, de s'en remettre à l'avis du maire pour autoriser les ventes au fil de l'eau en dehors des conventions d'utilité sociale, soit 20 à 30 ventes annuelles par département selon les informations du ministère. Nous sommes donc défavorables à ces amendements.
Les amendements identiques COM-58 et COM-163 ne sont pas adoptés.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-22 rectifié vise à assouplir la vente HLM dans les communes carencées au titre de la loi SRU. Cela ne nous semble pas être une bonne idée et ne serait pas dans l'intérêt du maire. Avis défavorable.
L'amendement COM-22 rectifié n'est pas adopté.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-150 tend à empêcher que le maire soit décisionnaire dans le cas de la vente d'un logement HLM au fil de l'eau. Nous y sommes défavorables pour les raisons que j'ai déjà évoquées.
Quant à l'amendement COM-92, il vise à réduire, de quatre à deux mois, le délai pendant lequel le maire peut s'opposer à une vente HLM. Le maire ayant assez peu de moyens, nous y sommes également opposés.
L'amendement COM-150 n'est pas adopté, non plus que l'amendement COM-92.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-91 vise à corriger un point laissé de côté dans la loi « Élan ». En cas de vente HLM à des particuliers ou à une personne morale non-HLM, le logement sort du secteur social. Il est alors logique qu'il ne soit plus soumis à des maxima de loyer et à une attribution sous condition de ressources. Nous sommes donc favorables à cet amendement.
L'amendement COM-91 est adopté.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-119 vise à remédier à la trop grande difficulté du système de vente des logements sociaux vacants mis en place par la loi « Élan » : le logement vacant doit être proposé en priorité à tous les locataires et gardiens des bailleurs sociaux du département. En l'état de sa rédaction, nous y sommes défavorables.
L'amendement COM-119 n'est pas adopté.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Vous savez combien l'accession sociale à la propriété nous tient à coeur. Notre amendement COM-197 et l'amendement identique COM-120 visent donc à permettre aux bailleurs sociaux de proposer des prix de vente HLM décotés pour les locataires de logements sociaux du bailleur-vendeur.
Depuis la loi « Élan », les bailleurs ne peuvent plus proposer que deux prix de vente : un prix vacant et un prix occupé. Le code de la construction et de l'habitation ne permet plus la pratique des bailleurs visant à accorder un prix préférentiel aux locataires de logements sociaux sur les logements vacants.
Ces amendements visent à rétablir cette possibilité, tout en l'encadrant.
Les amendements identiques COM-197 et COM-120 sont adoptés.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements COM-130 rectifié bis et COM-183 visent tous deux à soumettre les ventes HLM réalisées dans le cadre des conventions d'utilité sociale à l'avis conforme des maires. Ceux-ci sont aujourd'hui seulement consultés. Nous voulons, là encore, les placer au coeur du processus. Nous demandons le retrait de l'amendement COM-130 rectifié bis au profit de notre amendement COM-183.
L'amendement COM-130 rectifié bis est retiré. L'amendement COM-183 est adopté.
L'article 14 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les amendements identiques COM-131 rectifié bis et COM-178 visent à imposer aux communes d'être signataires des CUS, le document stratégique des bailleurs, dès lors que le bailleur concerné possède au moins 5 % du parc social de la commune. On peut comprendre la volonté de resserrer le lien entre les communes et les organismes d'HLM après les regroupements mis en oeuvre à la suite de la loi « Élan ».
À cet égard, il faut savoir que les communes compétentes en matière de PLH sont déjà associées à l'élaboration de la CUS. Toutes les communes sont signataires des CUS des organismes qui leur sont rattachés. Elles peuvent l'être de toutes les autres dès lors que l'organisme a une partie de son patrimoine sur leur territoire, mais leur abstention ne peut pas alors être bloquante. Il nous semble prudent d'en rester là pour ne pas alourdir les choses.
C'est pourquoi nous demandons le retrait de ces amendements.
Les amendements identiques COM-131 rectifié bis et COM-178 sont retirés.
Les amendements identiques COM-3 rectifié et COM-69 sont déclarés irrecevables en application de l'article 45 de la Constitution.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-16 rectifié sexies vise à permettre aux ménages dépassant les plafonds de ressources de bénéficier du BRS dans la limite de 30 % des logements. Une telle évolution ne nous semble pas justifiée. En effet, le BRS est un outil d'accession sociale à la propriété et doit le rester. Nous y sommes donc défavorables.
L'amendement COM-16 rectifié sexies n'est pas adopté.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - L'amendement COM-164 vise à restreindre la vente de logements sociaux en BRS. Même si le BRS est une solution très intéressante, il n'est pas l'alpha et l'oméga de la vente HLM. Il convient de conserver tout l'éventail des solutions. Avis défavorable.
L'amendement COM-164 n'est pas adopté.
Les amendements COM-70, COM-165 et COM-166 sont déclarés irrecevables en application de l'article 45 de la Constitution.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Le dispositif des sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété (SCI-APP) est un mode d'accession sociale à la propriété destiné prioritairement aux ménages n'ayant pas accès aux prêts bancaires, ce qui recouvre dans la réalité un panel de ménages qui, pour 25 %, sont sous plafond PLAI, 50 % sous plafond PLUS et 25 % sous plafond PLS.
Ce dispositif, créé par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, constitue un modèle sécurisé et fortement solvabilisateur pour les ménages à revenus modestes. En voici le principe : un organisme d'HLM construit un immeuble et crée une structure de portage spécifique, la SCI-APP, qui va être dédiée à la gestion de ces logements. Les parts de la société sont partagées entre l'organisme d'HLM et les ménages locataires. Ceux-ci achètent progressivement les parts du capital en payant leur loyer, qui sert aussi à rembourser le prêt. Une fois l'ensemble des parts acquises par les locataires, la SCI-APP est dissoute.
Notre amendement COM-212 vise à simplifier et renforcer ce dispositif.
L'amendement COM-212 est adopté et devient article additionnel.
Les amendements identiques COM-168 rectifié et COM-169 rectifié sont déclarés irrecevables en application de l'article 45 de la Constitution.
Le projet de loi est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Les sorts de la commission sont repris dans le tableau ci-dessous :
Proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale - Désignation des candidats pour la commission mixte paritaire
La commission soumet au Sénat la nomination de Mme Dominique Estrosi Sassone, Mme Sylviane Noël, M. Jean-François Husson, M. Yves Bleunven, Mme Viviane Artigalas, Mme Frédérique Espagnac et M. Stéphane Fouassin comme membres titulaires, et de Mme Martine Berthet, M. Jean-Baptiste Blanc, Mme Amel Gacquerre, M. Rémi Féraud, Mme Marianne Margaté, M. Cédric Chevalier et M. Daniel Salmon comme membres suppléants de la commission mixte paritaire chargée de proposer un texte sur les dispositions restant en discussion de la proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.
Proposition de loi visant à faciliter la transformation des bâtiments de destination autre qu'habitation en habitations - Désignation des candidats pour la commission mixte paritaire
La commission soumet au Sénat la nomination de Mme Dominique Estrosi Sassone, Mme Martine Berthet, M. Stéphane Sautarel, Mme Amel Gacquerre, Mme Florence Blatrix Contat, M. Christian Redon-Sarrazy et M. Stéphane Fouassin comme membres titulaires, et de M. Jean-Baptiste Blanc, Mme Anne Chain-Larché, M. Yves Bleunven, Mme Viviane Artigalas, Mme Marianne Margaté, M. Jean-Pierre Grand et Mme Antoinette Guhl comme membres suppléants de la commission mixte paritaire chargée de proposer un texte sur les dispositions restant en discussion de la proposition de loi visant à faciliter la transformation des bâtiments de destination autre qu'habitation en habitations.
La réunion est close à 11 h 45.