Situation des copropriétaires privés de chambres dans des établissements d'hébergement pour personnes âgées et dépendantes

Question de Mme Christine Bonfanti-Dossat (Lot-et-Garonne - Les Républicains) publiée le 06/06/2024

Mme Christine Bonfanti-Dossat attire l'attention de M. le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires sur la situation des copropriétaires privés de chambres dans des établissements d'hébergement pour personnes âgées et dépendantes (EHPAD) et de la nécessaire refonte des relations contractuelles entre ces derniers et les différentes parties, à savoir constructeur-promoteurs, exploitants et instances publiques.
En effet, de nombreux programmes d'investissement ont plongé dans des dérives financières, ruinant de nombreux investisseurs privés au profil modeste dont l'aspect « sécurisé » de ces projets les avait initialement séduits. Les décisions de certains exploitants et gestionnaires dans un cadre règlementaire peu contraint ont ainsi eu de dramatiques conséquences. Il est à préciser que la moitié des chambres privées (75 000) sont détenues actuellement en direct par 25 à 30 000 « petits épargnants », ce qui représente un patrimoine investi de plus de 10 milliards d'euros. La perte sèche estimée et subie s'élève à plus de 300 millions d'euros depuis 10 ans, des suites de l'abandon brutal de 40 à 50 établissements par des exploitants peu scrupuleux.
Des regroupements de copropriétaires organisés ont par conséquent permis de faire émerger un certain nombre de propositions afin d'améliorer la situation de ces investisseurs individuels privés : le renforcement du devoir d'information est une première exigence de la part de chacune des parties engagées, et notamment les intermédiaires comme les banques ou les conseils en gestion de patrimoine, ainsi que les notaires ; un encadrement des prix de vente afin de rester dans une réalité économique cohérente et réduire le reste à charge pour les résidents semble également une piste de réflexion importante afin de pérenniser l'investissement consenti ; des obligations d'indemnisation de ces copropriétaires en cas d'abandon de l'exploitant doivent être mises en place, avec un fonds de solidarité créé à cet effet ; quant aux contrats signés, beaucoup réclament un calque sur l'habilitation de l'EHPAD ainsi que sur le statut fiscal des types de biens achetés. Cela sécuriserait les baux dans le temps et préviendrait toute dénonciation de ces contrats par les grands groupes de promoteurs-exploitants qui remettent en cause les clauses qu'ils ont eux-mêmes rédigé et fait signer aux investisseurs particuliers au moment de la transaction immobilière. À cet effet, le rôle du gestionnaire - au coeur du système - doit être encadré en termes de loyers versés, d'indexation, de travaux effectués...
Les enjeux sont nombreux afin de rééquilibrer les relations entre gestionnaires et propriétaires privés. À l'heure d'une multiplication des besoins de prise en charge de la dépendance sous toutes ses formes, elle l'interroge sur les volontés du Gouvernement à ce sujet.

Publiée dans le JO Sénat du 06/06/2024 - page 2609

Transmise au Ministère auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé du logement

En attente de réponse du Ministère auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé du logement