En séance

Projet de loi Projet de loi de finances pour 2025

Direction de la Séance

(1ère lecture)

PREMIÈRE PARTIE

(n° 143 , 144 )

AMENDEMENT

présenté par

MM. OLIVIER et BELIN, Mme BELRHITI, MM. Jean-Baptiste BLANC, BRAULT, CHASSEING, COURTIAL et DHERSIN, Mme DUMONT, M. DUMOULIN, Mme EVREN, MM. GENET et GREMILLET, Mme JOSEPH et MM. KAROUTCHI, MEIGNEN, OMAR OILI, PACCAUD, PANUNZI et SAUTAREL

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 24

Après l'article 24

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - L’article 199 novovicies du code général des impôts est ainsi modifié :

1° A la première phrase du A et à la fin du 1°, aux 2°, 3° et 4° du B, la date : « 2024 » est remplacée par la date : « 2025 »  ;

2° La seconde phrase du 1° et la seconde phrase du 2° du VI sont supprimées ;

3° La dernière phrase du 1° et la dernière phrase du 2° du A du VII bis sont supprimées ;

4° La seconde phrase du 1° et la seconde phrase du E du VIII sont supprimées ;

5° La seconde phrase du a et la seconde phrase du b du 3° du XII sont supprimées.

II. Le II de l’article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 est abrogé.

III. – La perte de recettes résultant pour l’État des I et II est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Objet

L’effondrement actuel des mises en ventes de logements neufs (28 000 au 1^er semestre 2024 contre 75 000 au 1^er semestre 2018 ou encore 40 000 au 1^er semestre 2020, en pleine crise Covid…) est révélateur de la violence de la crise du logement que traverse notre pays.

Depuis fin 2023, le taux de retrait d’opérations immobilières (programmes dont la commercialisation est suspendue ou arrêtée) atteint 23 % alors qu’il se situait habituellement sous les 5 %.

Les réservations totales de logements au 1^er semestre 2024 s’élèvent 43 800 unités contre 80 700 au 1^er semestre 2018 ou encore 58 600 au 1^er semestre 2020, pendant la crise Covid.

Seuls 8 300 logements ont été vendus à des investisseurs particuliers au 1^er semestre 2024, en très forte diminution par rapport aux années précédentes (environ 3 fois moins). Cette chute résulte de la baisse progressive enclenchée en 2022 de l’avantage fiscal qui rend le dispositif Pinel peu incitatif, non compensée par le Pinel + compte tenu de sa complexité technique. La hausse des taux d’intérêt et l’application concomitante des critères drastiques du HCSF quant à l’octroi des crédits immobiliers (taux d’effort plafonné à 35 %) ont par ailleurs empêché l’achat de très nombreux logements Pinel par des investisseurs particuliers, alors même qu’ils disposaient, malgré un taux d’effort se situant au-dessus du plafond, d’un reste à vivre confortable.

Cette baisse drastique des ventes aux investisseurs particuliers prive les candidats à la location d’une offre abordable et de qualité, dans les territoires en tension, comme le souligne la Cour des Comptes dans son rapport publié le 5 septembre 2024 « L’aide à l’investissement locatif Pinel ».

Or, seule l’existence d’un dispositif d’investissement locatif permet le maintien en volume du parc, les investisseurs institutionnels, pourtant très encouragés par l’État, ne pouvant pas compenser les quelques 50 000 ventes de logements locatifs Pinel qui étaient réalisées chaque année avant la crise.

Les investisseurs Pinel contribuent très largement au déclenchement des opérations immobilières car ils se positionnent dès le démarrage de la commercialisation et permettent aux promoteurs d’obtenir leurs financements bancaires et leur garantie financière d’achèvement (GFA). Les acquéreurs occupants se positionnent plus tardivement dans les projets, souvent après le démarrage des fondations.

Ce rôle d’amorçage est crucial pour assurer le lancement des opérations immobilières et par conséquent la production de logements sociaux, qui représente généralement 30 % des programmes.

Pour les ménages bailleurs privés, les dispositifs fiscaux de soutien sont nécessaires afin d’accompagner leur choix de louer sous plafonds de ressources et à loyers encadrés. La constitution de ce patrimoine immobilier permet de surcroît à ces ménages de préparer l’avenir qu’il s’agisse de transmission ou de leur retraite, sur laquelle pèsent de nombreuses incertitudes.

En conséquence, l’objet de cet amendement est de prolonger le dispositif d’investissement locatif Pinel pour 1 an dans les conditions qui prévalaient avant 2022 et d’accroitre ainsi rapidement l’offre de logements locatifs sous plafonds de ressources du locataire et avec des loyers encadrés.

Il est proposé de maintenir les taux de réduction d’impôt tels que prévus en 2022 sur l’année 2025.

Parallèlement il est proposé de mettre fin au dispositif « Pinel + » en supprimant le II de l’article 168 de la loi de finances pour 2021 et en abrogeant ses décrets d’application.

Dans ce délai et dans l’attente de la construction d’une véritable politique du logement accompagnée d’une révision de la fiscalité immobilière, telle qu’annoncée par le ministre des Comptes publics lors des débats sur le PLF2025 à l’Assemblée nationale, une sortie de crise et une relance à la fois de la construction neuve et du logement locatif à loyers maîtrisés sont possibles.