AMENDEMENT

Après l'article 14

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa de l’article L. 255-3 est ainsi modifié :

a) Après les mots : « qui s’engage à vendre » sont insérés les mots : « ou à transférer à terme » ;

b)  Sont ajoutés les mots : « ou à les céder à une structure qui propose l’attribution à terme du bien. » ;

2° Après le premier alinéa de l’article L.443-6-2, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les immeuble ayant l’objet d’un apport peuvent faire l’objet d’un bail réel solidaire visé à l’article L.225-3 cédé ou constitué par un organisme d’habitations à loyer modéré au profit de la société civile immobilière d’accession progressive à a propriété. » ;

3° Au troisième alinéa de l’article L.443-6-3, après les mots : « des articles L. 442-1 à » sont insérés les mots : « L.442-3-2 et » et les mots « à l'exception de l'article L. 442-5 » sont remplacés par les mots : « de manière dérogatoire notamment aux articles L.441 et suivants afin de garantir la prise en compte des spécificités d’accession à la propriété du dispositif. » ;

4° Au quatrième alinéa de l’article L.443-6-4, après les mots : « et pour une valeur » la fin de la phrase est remplacée par les mots : « au plus égale à cette évaluation, prenant en compte la destination sociale du projet.»

5° Le quatrième alinéa de l’article L. 443-6-5 est ainsi rédigé :

« Lorsque le locataire associé revend toutes ses parts, il ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Si les ressources du ménage n’excèdent pas le niveau de ressources prévu à l’article L.441-1 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d'habitations à loyer modéré gérant est tenu de lui proposer trois offres de relogement correspondant à ses besoins et possibilités. A défaut d’acceptation des offres de relogement, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la troisième offre, où à compter de la revente de ses parts si ses revenus sont supérieurs, il est déchu de tout titre d’occupation du logement. En cas d’acceptation d’une offre, le relogement ne fait pas l’objet de la procédure d’attribution prévue aux articles L. 411-2 et suivants du même code. »

6° Le premier alinéa de l’article L. 443-6-6 est ainsi rédigé :

« L'associé-gérant d'une société civile immobilière régie par l'article L. 443-6-2 vend et rachète les parts sociales à leur valeur nominale non indexée auprès des locataires associés.

7° L’article L. 443-6-10 est ainsi rédigé :

« Art. L. 443-6-10. - La durée d'une société civile immobilière d'accession progressive à la propriété est fixée par ses statuts. Elle peut être prorogée par décision de l'assemblée générale statuant à la majorité des membres associés représentant au moins les deux tiers des voix. »

Le dispositif des sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété (SCI-APP) est un mode d’accession sociale à la propriété destinée prioritairement aux ménages n'ayant pas accès aux prêts bancaires ce qui recouvre dans la réalité un panel de ménages qui pour 25 % sont sous plafond PLAI, 50 % sous plafond PLUS et 25 % sous plafond PLS.

Il a été créé par la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006.

C'est un modèle sécurisé et fortement solvabilisateur pour les ménages à revenus modestes : un organisme Hlm construit un immeuble et crée une structure de portage spécifique, la SCI-APP, qui va être dédiée à la gestion de ces logements. Les parts de la société sont partagées entre l'organisme HLM et les ménages locataires. Les ménages achètent progressivement les parts du capital en payant leur loyer qui sert aussi à rembourser le prêt. Une fois l'ensemble des parts acquises par les locataires, la SCI-APP est dissoute. Sous réserve d'un très modeste apport individuel (2 % du prix) et d'un loyer majoré de 20 %, les ménages peuvent acquérir leur logement sur longue durée (25 à 40 ans) selon les données de l'étude réalisée par le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA).

Très proche des démarches coopératives et participatives, ce dispositif peine à émerger, malgré des premières opérations réussies. Cet amendement apporte donc des éléments de simplification au régime juridique de la SCI-APP sur la base des enseignements tirés de ces premières expériences : suppression de la durée maximale de 25 ans, meilleure organisation des reventes et relogement en cours de vie de la SCI-APP ainsi que suppression de clauses inadaptées comme l'application du surloyer et la remise en cause du droit au maintien dans les lieux au cours de l'opération propres au logement locatif social.

Cet amendement a également pour objet de permettre la combinaison du bail réel solidaire avec le régime de la SCI-APP en clarifiant la rédaction du code de la construction et de l’habitat.