AMENDEMENT

Après l'article 19

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après le deuxième alinéa du II de l’article 726 du code général des impôts, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« S’agissant des titres visés au 2° du I, à l’exception des titres de sociétés civiles de placement immobilier offerts au public, l’assiette du droit d’enregistrement est égale, à concurrence de la fraction des titres cédés, à la valeur réelle des seuls biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, au travers d’autres personnes morales à prépondérance immobilière. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

La situation actuelle des finances publiques ne permet pas de laisser perdurer certaines niches fiscales, qui sont génératrices d’effet d’aubaine et posent un problème de justice fiscale. C’est notamment le cas des share deals, des montages permettant la cession d’actifs immobiliers par le biais de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière surendettées et dont le bien immobilier cédé est souvent le seul actif.  

Le présent amendement propose de modifier le calcul de l’assiette du droit d’enregistrement au taux de 5 % applicable lors de la cession des participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière. Actuellement, l’assiette de ce droit d’enregistrement est calculée sur la valeur nette des parts cédées, après déduction des emprunts contractés par la société à prépondérance immobilière. Or, cette méthode de calcul conduit à des comportements d’optimisation fiscale. Par exemple, des sites internet offrent ouvertement leurs services pour assister des investisseurs dans la structuration en amont de cette évasion fiscale.

Un amendement a déjà été adopté au PLF pour 2024 afin de créer un outil déclaratif permettant d’inventorier les comportements d’optimisation caractérisables d’un abus de droit. Les transactions en share deal échappaient jusqu’à présent au contrôle de l’administration fiscale, les cessions de titres ne permettant pas de considérer l’importance des transactions effectuées, ni a fortiori les montants des droits éludés.  

En 2019, plus d'un million de transactions immobilières ont été réalisées en France et sur seulement 40 d'entre elles identifiées, portant sur un volume transactionnel de 9 milliards, le manque à gagner pour l'État avait été estimé à 300 millions d’euros. Ce recensement partiel masque pourtant une situation plus importante qui touche toutes les classes d’actifs immobiliers.

En 2024, du fait de l’augmentation des prix et des transactions, le préjudice pour l’État pourrait dépasser les 500 millions d’euros par an.

Il est donc proposé, dans un souci d’équité fiscale et de limitation des abus, d’asseoir les droits d’enregistrement, à concurrence du nombre de titre cédés, sur la valeur réelle des seuls immeubles et droits immobiliers détenues par ces personnes morales.

La présence du gage est purement formelle pour la recevabilité de l’amendement étant donné que le dispositif proposé produira des recettes supplémentaires pour l’État.