I. – Alinéas 1 et 5

Remplacer l’année :

2038

par l’année

2048

II. – Pour compenser la perte de recettes résultant du I, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

.... – La perte de recettes résultant pour l’État du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

La loi du 27 décembre 2018 est un dispositif temporaire limité dans le temps. Elle ne s’applique que jusqu’au 31 décembre 2028.

Nous sommes à mi-parcours de la durée initialement donnée à ce texte, or celui-ci n’a que très peu été utilisé en raison des difficultés pratiques rencontrées.

Compte tenu du stock important des biens pour lesquels un mécanisme simplifié de sortie de l’indivision s’avère nécessaire, il paraît indispensable d’étendre la durée d’application de ce dispositif au-delà de 2038. Le présent amendement propose donc de retenir une date butoir en 2048.

I. – Alinéas 6 à 8

Remplacer ces alinéas par six alinéas ainsi rédigés :

2° L’article 2 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :

« Le notaire choisi pour établir l’acte de vente ou de partage dans les conditions prévues à l’article 1^er en notifie le projet, par courrier recommandé ou par acte extrajudiciaire signifié à personne ou à domicile, à tous les indivisaires, ou leur en remet un exemplaire en main propres contre récépissé. Il procède à sa publication dans un journal d’annonces légales au lieu de situation du bien ainsi que par voie d’affichage et sur un site internet.

« En cas d’impossibilité de procéder à la notification prévue par l’alinéa précédent, les effets attachés à celle-ci résultent du seul accomplissement des formalités de publicité visées au même alinéa. » ;

b) Au dernier alinéa, les mots : « , sauf si l’intention d’aliéner ou de partager le bien du ou des indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis ne lui avait pas été notifiée selon les modalités prévues aux trois premiers alinéas du présent article » sont supprimés ;

c) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Dans tous les cas l’indivisaire omis ne peut réclamer sa part qu’en valeur auprès des autres copartageants. »

II. – Alinéa 9

Supprimer cet alinéa.

III. – Pour compenser la perte de recettes résultant du I, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

…. – La perte de recettes résultant pour l’État du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

L’article 2 de la loi du 27 décembre 2018 prévoit que le projet d’acte de vente ou de partage est notifié à tous les indivisaires.

Cette exigence pose deux difficultés.

D’abord, elle est inutile à l’égard des indivisaires qui sont eux-mêmes à l’initiative du projet d’acte ; elle peut dans ce cas être remplacée par une remise en mains propres contre récépissé.

Ensuite, la nécessité de recourir à un acte extrajudiciaire signifié par huissier est source de coût et de lourdeur qui ne sont pas toujours justifiés.

C’est pourquoi il est proposé de préciser que la notification peut prendre la forme d’un courrier recommandé avec accusé de réception ou d’un acte d’huissier signifié à personne où ou à domicile.

Enfin, il est parfois impossible en pratique d’atteindre certains indivisaires, soit par manque d’information quant à leur adresse, soit en raison de leur éloignement.

En pareil cas, il est proposé de retenir que l’accomplissement par le notaire des modalités de publicité prévues par la loi emporte les mêmes effets que la notification.

Afin d’assurer la sécurité d’ensemble du dispositif, il est proposé d’affirmer l’opposabilité de l’acte de vente ou de partage aux indivisaires n’ayant pas consenti, sans réserver le cas d’une absence de notification. Il importe de préciser qu’en aucun cas les droits de l’indivisaire n’ayant pas reçu notification ne sont méconnus : la quote-part du prix lui revenant sera consignée par le notaire et lui sera réservée.

Par ailleurs, il est parfois impossible de savoir avec certitude combien de personnes exactement ont des droits indivis sur un bien.

Le seuil de la moitié se calculerait sur le fondement des déclarations reçues par le notaire dans un acte de notoriété (voir amendement n° 2), mais il existe toujours un risque, malgré les diligences du notaire, qu’un indivisaire soit omis.

Ce cas est différent de celui où un indivisaire est connu mais où il est impossible de lui notifier l’acte. Dans le cas d’omission, les droits de l’indivisaire ne seront pas du tout pris en compte dans l’acte de vente ou de partage.

Afin de sécuriser l’opération, il est proposé d’exclure la possibilité d’une revendication en nature par l’indivisaire omis : une action en nature porterait atteinte à la sécurité de l’acquéreur (en cas de vente) ou d’un éventuel sous-acquéreur (si les biens sont vendus à un tiers suite au partage). Il est donc proposé de préciser, à la toute fin de l’article 2 de la loi du 27 décembre 2018, que l’indivisaire omis ne peut réclamer sa part qu’en valeur (et non en nature), et auprès des autres copartageants (et non auprès d’un tiers acquéreur).

Cette disposition va dans le même sens que la modification de l’article 5 envisagée dans le projet de loi, mais elle a une portée plus générale.

Alinéa 14

Après le mot :

date

insérer les mots :

ou dépendant d’une succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la présente loi

Le présent amendement vise à étendre la présomption en faveur d’une possession à titre de propriétaire lorsqu’un indivisaire accomplit seul des actes de possession sans opposition de la part des autres, qui s’appliquerait en vertu du 2° du III aux immeubles dépendant d’une succession ouverte avant l’entrée en vigueur de la présente loi et non partagée à cette date, y compris durant la période de possession antérieure à l’entrée en vigueur de la présente loi, pour les successions qui viendraient à s’ouvrir à compter de l’entrée en vigueur de la présente loi et jusqu’à l’arrivée du terme du dispositif (la loi du 27 décembre 2018 étant un dispositif temporaire limité dans le temps).

Après l’article 9 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le I de l’article 1383-0 B du code général des impôts, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, est ainsi modifié :

1° Au 2° du A, le montant : « 10 000 euros » est remplacé par le montant : « 7 000 euros » et le montant : « 15 000 euros » est remplacé par le montant : « 10 000 euros » ;

2° À la première phrase du B, les mots : « trois ans » sont remplacés par les mots : « cinq ans ».

II. – La perte de recettes résultant pour les collectivités territoriales du I est compensée, à due concurrence, par une majoration de la dotation globale de fonctionnement.

III. – La perte de recettes résultant pour l’État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services..

L’article 1383-0 B du code général des impôts, créé par la loi du 30 mars 2006 de finances pour 2007, dont la version actuellement en vigueur est issue de la loi du 29 décembre 2019 de finances pour 2020, permet aux communes et les établissements publics de coopération intercommunale dotés d’une fiscalité propre, d’accorder aux propriétaires de logements anciens qui réalisent des dépenses en faveur de la transition énergétique du logement dont ils sont propriétaires et qu’ils affectent à leur habitation principale, une exonération de la part de taxe foncière sur les propriétés bâties leur revenant à concurrence d’un taux compris entre 50 % et 100 %.

Cette exonération est soumise, en l’état du droit applicable, à trois conditions :

- le logement doit être achevé depuis 1989 ;

- les travaux réalisés doivent correspondre à ceux mentionnés à l’article 200 quater du code général des impôts ;

- leur montant doit être égal ou supérieur à 10 000 euros au cours de l’année ou à 15 000 euros au cours des trois années qui précédant la demande.

 La loi du 30 décembre 2023 de finances pour 2024 a prévu une nouvelle rédaction de l’article 1383-0 B, dont l’entrée en vigueur est prévue au 1^er janvier 2025, qui modifie le dispositif principalement sur deux points :

- le critère d’ancienneté : à compter du 1^er janvier 2025, l’exonération s’appliquera aux propriétaires de logements achevés depuis plus de 10 ans ;

- le critère d’éligibilité : à compter du 1^er janvier 2025, les dépenses ouvrant droit à cette exonération seront désormais celles visées par les dispositions de l’article 278-0 bis A du code général des impôts, qui sont moins restrictives que celles de l’article 200 quater.

L’amendement proposé vise, d’une part, à élargir le dispositif en abaissant le montant des dépenses de rénovation ouvrant droit à l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties et, d’autre part, à accroître son caractère incitatif en allongeant la durée de l’exonération accordée aux propriétaires des logements concernés.

Il ne modifie toutefois pas les modalités de sa mise en œuvre définies au A. du II de l’article 143 de la loi du 30 décembre 2023 de finances pour 2024, qui prévoient que le nouveau dispositif entre en vigueur le 1^er janvier 2025, et aux C. et D. du II du même article, qui prévoient que :

- les exonérations accordées en 2024 continuent de s’appliquer pour la durée restant à courir au-delà du 1^er janvier 2025 ;

- les dépenses engagées ou réalisées antérieurement au 1^er janvier 2025 et éligibles aux termes de la précédente rédaction de l’article demeurent prises en compte pour l’octroi du bénéfice de l’exonération à compter du 1^er janvier 2025.

Après l’article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Après le troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« b bis) La modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble et portant sur la réglementation des meublés de tourisme mentionnés à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, à l’exception des meublés de tourisme loués en conformité avec le premier alinéa du IV du même article ; »

2° Le dernier alinéa est complété par les mots : « à l’exception du cas mentionné au b bis) du présent article».

Le phénomène des meublés de tourisme a explosé ces dernières années, pour atteindre une ampleur difficilement soutenable pour les habitants des villes les plus exposées. Les meublés de tourisme génèrent des nuisances importantes pour les voisins des appartements loués en courte durée et participent à la dégradation des copropriétés : allées et venues de jour comme de nuit avec des valises, tapage nocturne par l’organisation de fêtes, dégradation des parties communes, insécurité en raison de la diffusion des codes d’entrées des espaces communs à des personnes extérieures à l’immeuble.

Actuellement, l’assemblée générale des copropriétaires ne peut modifier le règlement de copropriété sur la destination de l’immeuble et ainsi y encadrer la location meublée de tourisme qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires, en application du dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte une situation de blocage dès lors que le copropriétaire se livrant à l’activité de location s’oppose systématiquement à la modification du règlement de copropriété, en opposition avec la volonté de tous les autres copropriétaires.

Le présent amendement vise, lorsqu’elle porte sur la réglementation des meublés de tourisme, à soumettre les modifications du règlement de copropriété à la règle de majorité de l’article 26 alinéa 1, soit à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Une telle modification ne pourra pas porter sur les meublés de tourisme constituant la résidence principale du loueur et qui seraient loués moins de 120 jours par an, conformément au IV de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

Après l’article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 9-… ainsi rédigé :

« Art. 9-…. – Lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration prévue à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé, en informe le syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la plus prochaine assemblée générale. Le syndic affiche cette information dans les parties communes de l’immeuble. »

Le phénomène des meublés de tourisme a explosé ces 10 dernières années, pour atteindre une ampleur difficilement soutenable pour les habitants des villes les plus exposées. Les meublés de tourisme génèrent des nuisances importantes pour les voisins des appartements loués en courte durée et participent à la dégradation des copropriétés. Ce nouvel usage, apparenté à un hébergement hôtelier, avec ou sans services, va avoir des incidences fortes sur la vie de la copropriété : passages plus fréquents par des personnes n’habitant pas sur place, diffusion des codes d’accès, utilisation intensive des parties communes, etc.

Ces troubles sont régulièrement aggravés par l’exercice d’activités illicites (fêtes répétées, mais aussi trafic de drogue, prostitution) dans ces appartements. Au sein des copropriétés, il est rare que les propriétaires souhaitant louer en courte durée, à titre permanent ou occasionnel, informent le syndic de leur souhait. Pourtant, l’impact de cette activité sur l’ensemble de la copropriété rend nécessaire l’information des copropriétaires.

Cette information préalable auprès du syndic, ainsi que l’affichage dans les parties communes, sont indispensables au bon fonctionnement de la copropriété ; elle limitera les conflits de voisinages en levant l’anonymat du loueur, qui devra prendre toute disposition pour limiter les risques de nuisances (établir des fiches d’information pour les occupants, communiquer un numéro d’urgence pour le syndic …).

Après l’article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le deuxième alinéa de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« L’autorisation de changement d’usage ne peut être accordée que si elle est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le bail et le règlement de copropriété. Le demandeur en justifie par la production d’une attestation sur l’honneur. »

Aujourd’hui, l’autorité administrative est tenue de délivrer l’autorisation de changement d’usage, alors même que l’activité exercée par le demandeur est interdite par le règlement de copropriété ou n’a pas été autorisée par le propriétaire (si le demandeur est locataire).

Cela donne lieu à l’incompréhension des copropriétaires ou des bailleurs concernés, qui doivent engager eux-mêmes des procédures pour faire interdire l’activité pourtant autorisée par l’administration.

Cet amendement permettra à l’autorité administrative de s’assurer préalablement de la régularité de la demande au regard des règles de la copropriété et de l’éventuel bail grâce à une attestation sur l’honneur produite par le demandeur.

Un telle vérification est déjà prévue dans le cadre des « autorisations d’usage mixte », qui permettent d’exercer une activité professionnelle dans une partie de sa résidence principale.

En effet, celle-ci est déjà délivrée « dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose » (article L. 631-7-2 à L. 631-7-4 du code de la construction et de l’habitation).

Après l'article 3 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après l’article L. 126-15 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 126-15-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 126-15-1. – Le propriétaire, l’occupant ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, permet aux agents assermentés du service municipal du logement mentionnés à l’article L. 651-6 d’accéder, pour l’accomplissement de leurs missions, aux parties communes des immeubles d’habitation.

« Les propriétaires ou exploitants d’immeubles à usage d’habitation ou leurs représentants peuvent accorder à ces agents une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de ces immeubles.

« Un décret en Conseil d’État détermine les modalités d’application du présent article. »

II. – Le II de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« …) L’autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes des immeubles accordée aux agents assermentés du service municipal du logement mentionnée à l’article L. 126-15-1 du code de la construction et de l’habitation. »

Les agents assermentés du service municipal du logement disposent d’un droit de visite des locaux d’habitation, après accord du propriétaire ou du locataire, ou au besoin après autorisation judiciaire, pour en constater l’état d’occupation. Toutefois ils ne disposent pas, paradoxalement, d’un droit d’accès de principe aux parties communes des immeubles en copropriété.

Ce texte rendra les contrôles sur place beaucoup plus efficaces tout en les sécurisant juridiquement : aujourd’hui plusieurs visites sont nécessaires pour pouvoir accéder à un immeuble, la sollicitation préalable des copropriétaires ou du syndic entraînant des délais considérables. Or, l’explosion du phénomène des meublés de tourisme entraîne la dégradation des copropriétés, ce qui nécessite de renforcer les contrôles particulièrement au sein de celles-ci.

Afin de permettre à ces agents, sur le modèle des commissaires de justice (art. L. 126-14 CCH dans la rédaction du code issue de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020), d’accéder aux parties communes, il est suggéré, plutôt que de surcharger l’article L. 651-6, d’ajouter un article dans la section 3 du chapitre VI du titre II de la première partie du code, où figurent des dispositions analogues relatives à d’autres catégories de professionnels.

Enfin, des dispositions relatives à une autorisation permanente ont été ajoutées au nouvel article proposé, sur le modèle de dispositions applicables à la police et à la gendarmerie dans un but de simplification. Pour que ces dispositions produisent pleinement leur effet, un ajout est proposé au II de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Après l'article 3 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À la dernière phrase du premier alinéa de l’article L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation, après les mots : « et leurs agents », sont insérés les mots : «, ainsi que les syndics de copropriété, ».

Lorsqu’un meublé de tourisme est situé dans un immeuble en copropriété, ce qui est le cas le plus fréquent dans les grandes villes touristiques, les agents du service municipal du logement doivent s’adresser au syndic de l’immeuble afin d’obtenir certains renseignements indispensables à leurs contrôles (règlement de copropriété de l’immeuble, codes d’accès à l’immeuble, plans….).

Or, l’explosion du phénomène des meublés de tourisme entraîne la dégradation des copropriétés, ce qui nécessite de renforcer les contrôles particulièrement au sein de celles-ci.

Les agents se heurtent régulièrement à l’inertie des syndics, voire au refus de certains de communiquer les informations, ce qui compromet leurs contrôles et assure l’impunité de certains loueurs.

L’article L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit déjà que « Sans pouvoir opposer le secret professionnel les administrations publiques compétentes et leurs agents sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle. »

Il est proposé de rajouter que les syndics de copropriété seront aussi tenus de cette obligation.

Après l’article 9 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au premier alinéa de l’article 17-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mot : « Seul » est remplacé par le mot : « Seuls » et les mots : « peut être syndic non professionnel » sont remplacés par les mots : « , ses ascendants ou descendants, son conjoint, son partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son représentant légal ou ses usufruitiers peuvent être syndic non professionnel ».

Si la plupart des copropriétés sont gérées par des syndics professionnels, certaines ont fait le choix de l’autogestion, soit par le biais d’un syndic bénévole ou non-professionnel, soit en constituant un syndicat de forme coopérative.

L’actuel article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel ».

Certains immeubles, notamment ceux à fort taux d’investissement locatif, sont composés très majoritairement de copropriétaires-bailleurs, lesquels ont bien souvent leur domicile très éloigné géographiquement et une implication dans la gestion de l’immeuble est très faible.

Dans la pratique, cela signifie qu’un propriétaire-bailleur, vivant à plusieurs kilomètres de l’immeuble peut être désigné syndic alors que ses ascendants ou descendants auxquels un logement aurait été mis à leur disposition ne peuvent être élus à cette fonction.

C’est pourquoi il est proposé d’étendre la liste des personnes pouvant être désignées comme syndic bénévole afin de limiter les risques d’une désorganisation, d'une perte d'implication et par conséquent d'une mauvaise gestion.

Ainsi, l’amendement s’inspire des dispositions relatives à la composition du conseil syndical en permettant aux membres de la famille d’un copropriétaire (ascendant, descendant, conjoint…) d’être syndic non professionnel. Une telle disposition sera très utile dans les copropriétés allophones dont les occupants maîtrisent peu la langue française. Les enfants, scolarisés, pourront ainsi participer à la gestion de l’immeuble.

Alinéa 4

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24. » ;

Cet amendement vise à réintroduire la possibilité de convoquer une assemblée générale de rattrapage lorsqu’une résolution relevant de la majorité de l’article 25 n’a pas été adoptée et qu’aucune passerelle de majorité ne peut être actionnée, faute d’un nombre suffisant de participants.

En effet, l’ordonnance de réforme de la copropriété du 30 octobre 2019 a supprimé ce dispositif, estimant qu’il était superflu au regard de l’instauration du vote par correspondance et de la possibilité de participer aux assemblées générales à distance. Or, il n’est pas rare, face au développement de l’absentéisme, que certaines résolutions ne puissent tout simplement pas être adoptées. Ainsi, certaines copropriétés ne peuvent désigner de syndic, rendant alors nécessaire la saisine du juge en vue de remédier à la situation.

Le texte initial envisageait de rétablir ce dispositif uniquement pour les travaux d’économie d’énergie. Il est proposé ici de l’étendre à l’ensemble des résolutions relevant de la majorité de l’article 25, comme cela était le cas auparavant.

Alinéa 4

Rétablir le a dans la rédaction suivante :

a) Le deuxième alinéa du II est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le syndic doit donner sans délai au président du conseil syndical dès sa désignation ou, à défaut, à un membre du conseil syndical désigné à cet effet par l’assemblée générale un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires ; »

Le conseil syndical ne dispose d’aucun moyen pour vérifier en temps réel les opérations bancaires effectuées par le syndic sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires.

En effet, il ne dispose que des relevés bancaires qui sont produits par la banque en fin de mois et après les avoir demandé au syndic, dans la mesure où ce dernier les lui a transmis.

Or, de nombreuses opérations bancaires frauduleuses ou litigieuses se réalisent en cours de mois sans que le conseil syndical ne puisse en être informé et réagir.

Les conséquences financières pour la copropriété peuvent être dramatiques. Pour éviter cette situation, le président du conseil syndical ou un membre du conseil syndical désigné par l’assemblée générale pourra consulter à tout moment et en lecture seule, les comptes bancaires de la copropriété afin d’être mesure de contrôler les opérations bancaires effectuées par le syndic.

Alinéa 2

Rétablir le 1° dans la rédaction suivante :

1° L’article 14-1 est complété par un III ainsi rédigé :

« III. – Les avis d’appel de fonds sont établis par le syndic et adressés aux copropriétaires avant la date d’exigibilité conformément à leur contenu fixé par décret. » ;

L’avis d’appel de fonds est le seul document transmis au copropriétaire qui présente les sommes qu’il doit au syndicat des copropriétaires.

Or, en fonction des syndics et des concepteurs de logiciels, la présentation des avis d’appels de fonds diffère avec, dans de nombreux cas, une difficulté pour comprendre les modalités de calcul et les sommes qui sont portées au crédit ou au débit du compte du copropriétaire.

Afin de permettre une meilleure lecture des avis d’appels de fonds, il est indispensable de définir, par voie réglementaire, un modèle type d’avis qui présente les rubriques minimums à faire figurer afin de mieux identifier les sommes que le copropriétaire doit payer et celles acquises à son/ses lot(s).

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

Le premier alinéa de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié : 

a) La deuxième phrase est complétée par les mots : « , ainsi que la fiche de sortie présentant la situation financière de la copropriété sur la base des comptes des trois dernières années approuvés ou à approuver » ;

b) Après la même deuxième phrase, est insérée une phrase ainsi rédigée : « Cette fiche de sortie est définie par décret. » 

Cet amendement prévoit le rétablissement de l'article 13 bis supprimé en Commission des Affaires économiques.

En effet, plus de 100.000 copropriétés sont identifiées comme étant en difficulté sans pouvoir déterminer les responsabilités ayant entraîné cette situation.

Cette fiche de sortie doit permettre de suivre l’évolution financière de la copropriété à date de entre chaque changement de syndic afin d’être en mesure de rechercher la responsabilité du syndic en cas de carence ou d’inaction de sa part ayant entraîné la copropriété en difficulté.

Surtout, un tel bilan pourrait contribuer à anticiper des difficultés dans la phase de transition entre deux syndics et parait de nature à surmonter les difficultés que peuvent rencontrer les copropriétaires dans la compréhension de pièces et de documents dont la présentation procède de normes comptables et n’apparait pas nécessairement adaptée à une lecture profane.

En effet, il s’agirait de fournir des éléments d’information synthétique permettant une appréciation de la situation consolidée des copropriétés.

Après l'article 9 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le troisième alinéa de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« En cas de manquement du syndic ayant entraîné un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, le président du conseil syndical est habilité à déclarer un sinistre auprès de la compagnie d’assurance de responsabilité civile du syndic afin que le syndicat puisse être indemnisé. »

Compte tenu que le syndic est le seul représentant légal de la copropriété, en cas de manquement commis par ce dernier ayant entrainé un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, aucune personne n’est habilitée à pouvoir engager sa responsabilité.

Cet amendement corrige cette lacune en permettant, à tout moment, au président du conseil syndical de pouvoir déclarer un sinistre auprès de la compagnie d’assurance de responsabilité civile du syndic dans le cas où ce dernier aurait commis un manquement ayant entraîné un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Après l’article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au premier alinéa de l’article L. 511-8 du code de la construction et de l’habitation, après les mots : « représentant de l’État dans le département », sont insérés les mots : « et à l’occupant, ».

Les occupants sont laissés dans l’ignorance des procédures et des actes qui les concernent et censés les informer et les protéger. Cet amendement cherche à y remédier en prévoyant que le constat d’insalubrité leur soit communiqué en même temps qu’au préfet.

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le premier alinéa de l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« L’autorité compétente à l’initiative de la procédure informe concomitamment les occupants de l’engagement de la procédure contradictoire, par courrier ou remise contre signature, ou par affichage sur la façade de l’immeuble. »

Les occupants sont laissés dans l’ignorance des procédures et des actes qui les concernent et censés les informer et les protéger.

Cet amendement cherche à y remédier en prévoyant qu’ils soient informés de l’engagement de la procédure contradictoire préalable à la prise d’un arrêté sur le logement dans lequel il vit.

I. – Alinéa 7

Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :

3° L’article 42-1 est ainsi rédigé :

« Art. 42-1. – I – Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique.

« II. – Tout copropriétaire peut demander à recevoir les notifications et mises en demeure par voie postale.

« La demande peut être faite par tout moyen auprès du syndic de copropriété. Le syndic est tenu, dès réception de la demande exprimée, de modifier le mode de notification et de mise en demeure du copropriétaire.

« III. – Dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi, et au plus tard un mois avant la première notification ou mise en demeure qui suit la promulgation de la loi, le syndic de copropriété informe chaque copropriété dont il a la charge, par affichage dans les parties communes et notification par la voie choisie par chaque copropriétaire avant la promulgation de la loi, de l’évolution du mode de notification et mise en demeure.

« Il informe les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale. »

II. – Pour compenser la perte de recettes résultant du I, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

…. – La perte de recettes résultant pour l’État du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

La prévention de la dégradation des copropriétés, et la réalisation des travaux nécessaires à la réhabilitation et à la rénovation des copropriétés, impliquent une circulation fluide de l’information auprès des copropriétaires. Or trop souvent ils ne reçoivent pas les convocations aux assemblées générales (AG).

Le présent amendement vise donc à simplifier l’accès à l’information des copropriétaires, en posant la dématérialisation comme principe pour l’envoi des convocations aux AG. Actuellement, on estime à 30 % les personnes qui n'ont pas le temps d'aller à La Poste ou de réceptionner un courrier recommandé. Il s’agit de prendre acte que la lettre recommandée par accusé de réception (LRAR) reste un dispositif utile mais qui n’est pas approprié pour tous les copropriétaires.

Cette disposition ne vise en aucun cas à complexifier la vie des copropriétaires qui ont l’habitude de recevoir leurs convocations par voie postale par LRAR, et qui pourront continuer à en bénéficier, en le faisant savoir d’une manière simple aux syndics. Ainsi, cet amendement laissera la possibilité aux copropriétaires concernées par l'illectronisme et l'e-exclusion de conserver un mode d'information par voie postale.

Cet amendement tient compte des remarques apportées à ce dispositif par les rapporteurs de la commission des affaires économiques et de la commission des lois, et supprime ainsi l’obligation de transmettre son adresse mail, tel que le dispositif initial le prévoyait, étant entendu que chaque copropriétaire qui préférera ce mode la transmettra. La loi actuelle impose une double vérification, il s’agit bien ici d’une mesure technique de simplification au bénéfice des copropriétaires, et à terme au bénéfice des opérations de rénovation, s'inscrivant ainsi parfaitement dans les objectifs poursuivis par ce projet de loi.

Après l’article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après l’article 244 quater V du code général des impôts, il est inséré un article 244 quater… ainsi rédigé : 

« Art. 244 quater … - I. – Peuvent consentir aux copropriétés et bailleurs sociaux des prêts ne portant pas intérêt, dans les conditions prévues au présent article, les établissements de crédit et les sociétés de financement mentionnés à l’article L. 511-1 du code monétaire et financier pour les opérations visées à l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme qui sont engagées soit par des copropriétés, soit par des bailleurs sociaux au sens de l’article L. 411-10 du code de la construction et de l’habitation et qui ont pour objet la rénovation énergétique ou des travaux ayant pour objet ou pour effet de garantir la salubrité, l’intégrité de l’immeuble ou la sécurité des personnes.

« II. – Peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des prêts ne portant pas intérêt mentionnés au I du présent article les établissements de crédit et les sociétés de financement mentionnés à l’article L. 511-1 du code monétaire et financier passibles de l’impôt sur les sociétés, de l’impôt sur le revenu ou d’un impôt équivalent, ayant leur siège dans un État membre de l’Union européenne ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales.

« Les conditions d’attribution et les modalités des prêts ne portant pas intérêt mentionnés au A sont fixées chaque année par décret signé par les ministres chargés du logement et de l’économie.

« III. – Le montant du crédit d’impôt est égal à l’écart entre la somme actualisée des mensualités dues au titre du prêt ne portant pas intérêt et la somme actualisée des montants perçus au titre d’un prêt de même montant et de même durée de remboursement, consenti à des conditions normales de taux à la date d’émission de l’offre de prêt ne portant pas intérêt.

« La période de mise à disposition des fonds n’est pas prise en compte pour le calcul du crédit d’impôt.

« Les modalités de calcul du crédit d’impôt et de détermination du taux mentionné au premier alinéa sont fixées par décret signé par les ministres chargés du logement et de l’économie.

« Le crédit d’impôt fait naître au profit de l’établissement de crédit ou la société de financement une créance, inaliénable et incessible, d’égal montant. Cette créance constitue un produit imposable rattaché à hauteur d’un cinquième au titre de l’exercice au cours duquel l’établissement de crédit ou la société de financement a versé des prêts ne portant pas intérêt et par fractions égales sur les exercices suivants.

« En cas de fusion, la créance de la société absorbée est transférée à la société absorbante. En cas de scission ou d’apport partiel d’actif, la créance est transmise à la société bénéficiaire des apports à la condition que l’ensemble des prêts ne portant pas intérêt y afférents et versés à des personnes physiques par la société scindée ou apporteuse soient transférés à la société bénéficiaire des apports.

« Lorsque les sociétés de personnes mentionnées aux articles 8 et 238 bis L du code général des impôts ou les groupements mentionnés aux articles 239 quater, 239 quater B et 239 quater C du même code ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés, le crédit d’impôt peut être utilisé par les associés proportionnellement à leurs droits dans ces sociétés ou ces groupements, à la condition que les associés soient redevables de l’impôt sur les sociétés ou soient des personnes physiques participant à l’exploitation au sens du 1° bis du I de l’article 156 dudit code. »

II. – Le I s’applique aux prêts en cause consentis entre le premier jour du premier mois à compter de la publication du décret prévu au I et le 31 décembre 2027.

III. – Le I ne s’applique qu’aux sommes venant en déduction de l'impôt dû.

IV. – La perte de recettes résultant pour l’État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement crée la possibilité d’un nouveau prêt à taux zéro soutenu et réglementé par l’État, dans la logique portée via les prêts à taux zéro du secteur immobilier préexistant (voir le PTZ accession à l'article 244 quater V du Code général des impôts).

Ce prêt à taux zéro (PTZ) permettra de financer les travaux de rénovation des copropriétés ayant pour objet ou pour effet de garantir la salubrité, l’intégrité de l’immeuble ou la sécurité des personnes. 

Préférentiellement, les établissements relevant du secteur public pourront être appelés à ainsi se mobiliser pour soutenir l’action prioritaire, celle du logement digne où doivent pouvoir vivre nos concitoyens.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante : 

I. - La section 4 du chapitre II du titre I^er du livre III du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifiée :

1° À la fin de l’intitulé, le mot : « énergétique » est supprimé ;

2° L’article L. 312-7 est ainsi modifié :

a) Le I est ainsi modifié :

– au premier alinéa, la première occurrence du mot : « énergétique » est supprimé et, à la fin, sont ajoutés les mots : « et de rénovation des copropriétés en difficulté » ;

– au 2° , la référence : « 26-8 » est remplacée par la référence : « 26-13 » ;

b) À la seconde phrase du IV, les mots : « et la condition de ressources » sont remplacés par les mots : « , la condition de ressources ainsi que les catégories de copropriétés en difficulté ».

II. - Au c du 6° de l’article L. 221-7 du code de l’énergie, le mot : « énergétique » est supprimé.

III. - Au deuxième alinéa de l’article L. 315-14 du code de la consommation, le mot : « énergétique » est supprimé.

Cet amendement propose de rétablir l’article 2 bis A, supprimé en commission, qui vise à élargir le champ d’intervention du fonds de garantie de la rénovation énergétique à l’ensemble des travaux de rénovation des copropriétés en difficulté, et pas uniquement aux travaux de rénovation énergétique. 

Les copropriétés que les organismes de caution refuseraient de prendre en charge bénéficieraient de la garantie de l’État, afin d’améliorer réellement l’état de ces copropriétés dégradées, conformément à l’objectif de ce projet de loi. 

Il s’agit de donner à ce fonds de garantie la possibilité d’intervenir dans les cas prévus par le projet de loi, en particulier pour soutenir un prêt collectif.

Ce fonds de garantie s’adresse aux copropriétés qui font face aux situations les plus complexes. L’inaction, l’absence de travaux dans ces copropriétés a un coût humain, social, économique et elle est aussi coûteuse pour les finances publiques.

Par conséquent, supprimer ce fonds de garantie qui permettrait de solvabiliser des copropriétés pour qu’elles accélèrent des travaux grâce auxquels des logements ne seront plus des habitats insalubres ou des passoires thermiques n’est pas souhaitable voire contreproductif.

S’il appartient à un texte financier de doter ce fonds de garantie, il paraît d’ores et déjà nécessaire de consacrer ce dispositif dans le présent projet de loi comme cela avait été prévu par le gouvernement lors de l’examen à l’Assemblée nationale.  

C’est pourquoi le groupe Ecologiste, Solidarité et Territoires propose le rétablissement de cet article 2 bis A.

Alinéa 18, seconde phrase

Supprimer cette phrase.

Cet amendement vise à supprimer la subrogation de l’expropriant dans les droits du propriétaire dès lors qu’une telle subrogation peut faire obstacle ou rendre plus complexe la réalisation de l’opération. Elle n’apparaît en outre pas nécessairement justifiée.

Il est ainsi proposé de retenir le régime de droit commun prévu à l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et qui prévoit notamment que l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. Il en va de même, après un délai de carence de six mois, des inscriptions de privilèges ou d’hypothèques.

Il est absolument essentiel que l’expropriation éteigne les baux, sans aucune subrogation de l’expropriant, autrement dit que l’article L.222-2 s’applique systématiquement.

Cet amendement a été travaillé avec la Société de requalification des quartiers anciens (Soreqa).

Supprimer cet article.

L’article 3 ter élargit le régime dérogatoire des ordres préfectoraux de démolition d’habitat informel en vigueur à Mayotte et en Guyane.

Il prévoit, au sein de la loi Letchimy du 23 juin 2011, un délai de 96 heures durant lequel le préfet peut ordonner la démolition d'une installation venant d'être édifiée sans droit ni titre dans un secteur d'habitat informel en Guyane et à Mayotte.

La réduction sans fin des délais d’évacuation des personnes mal-logées en outre-mer ne fait qu’occasionner toujours plus de violence et d’arbitraire à leur égard.

Il est évident que cette logique ne résout aucunement la problématique de l’habitat informel et encore moins celle du logement des ménages concernés.

Alors qu’il s’agit de détruire plus facilement les bidonvilles à Mayotte et en Guyane, sans décision de justice et sans relogement, donc hors du droit commun, ce dispositif a été introduit par l’adoption d’un amendement du Gouvernement en séance publique à l’Assemblée nationale donc sans étude d’impact, ce qui n’est pas acceptable. 

Par ailleurs, comme le préconise le rapport de la commission, il ne dispense pas d'une réflexion beaucoup plus large sur la situation à Mayotte et en Guyane.

Plutôt qu’une intervention de l’Etat au nom de ses pouvoirs de police qui sanctionne les occupants par une mesure d’évacuation expéditive, violente et contrevenant à leurs droits élémentaires, il pourrait être fait le choix d’une amélioration massive et progressive de l’habitat informel et de son environnement (toitures, dallage au sol, latrines, construction de ruelles…), afin de le rendre salubre et de le sécuriser.

Il serait en effet préférable d’engager des opérations de résorption de l'habitat insalubre (RHI) qui permettent de passer à un habitat en dur. 

Pour toutes ces raisons, il est demandé la suppression de cet article. Cet amendement a été travaillé par l'Association Droit au Logement, la Fondation Abbé Pierre et CLCV. 

Après l’article 5 bis A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Le troisième alinéa est ainsi rédigé : 

« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot ; » 

2° Après le cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées aux a et b ne peuvent excéder un montant fixé par décret. » 

Cet amendement vise à rétablir le plafonnement des frais de recouvrement réclamés par le syndic en cas d’impayés d’un copropriétaire. 

Initialement prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014, ce  dispositif a été supprimé, sans explication, par l’ordonnance de réforme de la copropriété du 30 octobre 2019. Ce plafonnement était justifié par le contexte juridique très favorable aux syndics concernant les frais privatifs. 

Non seulement, ils imputent des frais au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention qui les prévoit, empêchant ce dernier de donner son accord sur le prix ainsi  fixé, mais ils bénéficient également d’une situation d’exclusivité sur ce type de prestations, qui leur  permet de prévoir des prix exorbitants, sans rapport avec le service rendu. De tels frais peuvent peser très lourd sur les copropriétaires « captifs ». 

Il n’est pas rare de voir des lettres recommandées facturées une trentaine d’euros, voire plus. De même, certains syndics se contentent uniquement de démarches purement administratives (multiplication des relances et autres commandements de payer), leur permettant ainsi de facturer  des prestations exceptionnelles en sus de leurs honoraires de base. Or, une telle façon de procéder, en plus d'accroître artificiellement la dette du copropriétaire, retarde la réalisation d’actes juridiquement efficaces et ayant un intérêt procédural, tels qu’une injonction de payer ou une assignation. Cette situation est régulièrement dénoncée par les associations de consommateurs. 

Si les honoraires pouvant être réclamés par le syndic dans le cadre d’un état daté ont bien été  plafonnés par décret, cela n’a jamais été le cas des frais de recouvrement. Par ailleurs, le Conseil  d’État, dans un arrêt du 5 octobre 2016 est venu confirmer que la loi ALUR de 2014 prévoyait bien le plafonnement par décret des frais de recouvrement. 

A l’heure où les questions liées au pouvoir d’achat de nos concitoyens sont de plus en plus  prégnantes, il est indispensable de réintroduire cette mesure protectrice du consommateur. C’est pourquoi, il est proposé que soit réintégré le plafonnement par décret des frais de recouvrement en cas d’impayés d’un copropriétaire. 

Cet amendement présente un lien direct avec le présent projet de loi, à savoir la prévention des difficultés au sein des copropriétés, en visant les dispositions relatives au statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi du 10 juillet 1965.

Cet amendement a été travaillé avec la CLCV et la Fondation Abbé Pierre.

Supprimer cet article.

L’article 7 bis propose de pouvoir mettre en place des constructions temporaires et démontables à des fins de relogement, qui seraient dispensées de toute autorisation au titre de la réglementation de l’urbanisme. 

Si l’on comprend l’objectif de cette mesure de simplification pour accélérer le relogement des personnes contraintes de quitter leur logement dans le cadre d’opérations de renouvellement urbain ou de lutte contre l’habitat indigne, pour autant de nombreuses associations nous ont fait part de leurs inquiétudes quant à ce dispositif. 

Il s’agit en effet de reloger les ménages pour une durée longue dans des Algeco, par exemple. Les constructions devront remplir des conditions minimales de confort et d’habitabilité fixées par décret, mais cette mention ne permet pas réellement de garantir que cet hébergement remplisse les conditions de décence de la loi du 6 juillet 1989.

La dispense d’autorisation d’urbanisme questionne également et la décision est concentrée entre les mains du seul maire, ce qui expose sa responsabilité.

La commission des affaires économiques a encadré les conditions d’utilisation de ces constructions temporaires, en les restreignant à certaines opérations menées à l’initiative de la puissance publique. Elle a précisé que la possibilité de reloger dans ces constructions temporaires ne pourrait se faire qu’à titre exceptionnel, en l’absence d’autre solution de relogement, et avec l’accord des intéressés. En outre, ce relogement provisoire ne pourra excéder deux ans.

Elle a aussi aligné la durée durant laquelle les constructions peuvent être dispensées d’autorisation à la durée de l’opération concernée, allongeant ainsi leur durée maximale d’utilisation. En l’état, ces modifications ne sont ni satisfaisantes ni suffisantes et le recours à l’habitat modulaire ne semble absolument pas adapté. 

Il s’agit toujours de mobiliser des dispositifs préfabriqués, modulaires, non pérennes, ayant pour caractéristique d’être difficilement réutilisables, et donc récupérables, après usage.

Cette mesure reste une solution de facilité, purement pragmatique, au détriment des droits des personnes. Elle s’inscrit dans la lignée des régressions opérées par le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés.

Pour toutes ces raisons, le groupe Ecologiste, Solidarité et Territoires en demande la suppression.

Cet amendement a été travaillé avec la Fondation Abbé Pierre et les associations et collectifs en lutte contre le mal-logement et l’habitat indigne de marseille.

Alinéa 6

Compléter cet alinéa par les mots : 

et de l’existence d’agissements qui consistent à abuser d’autrui, soit directement, soit par un intermédiaire, en vendant, en louant ou en mettant à disposition, moyennant une contrepartie, un bien meuble, une partie de celui-ci ou tout ou partie d’un logement ou d’un local dans un immeuble, dans des conditions incompatibles avec la dignité humaine 

Le Registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC) doit être un outil de connaissance et d'action pour l'État, les collectivités, les programmes locaux de l'habitat (PLH) et l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

L’article 8 permet d'élargir les données recueillies dans le RNIC notamment au diagnostic de performance énergétique (DPE) qui n'y figurait pas encore, ce qui sera utile pour le repérage des immeubles prioritaires à rénover.

Pour en faire un outil opérationnel de prévention et de traitement des copropriétés dégradées, l’Assemblée nationale a veillé utilement à ce qu’y figurent également les données devant permettre de prévenir les agissements de marchands de sommeil.

En effet, le RNIC doit permettre aux services de l'État et aux collectivités territoriales de mettre en œuvre les dispositifs de repérage et d'accompagnement des copropriétés en difficulté. 

La commission des affaires économiques a malheureusement limité le périmètre des informations sur les marchands de sommeil qui constituent pourtant un phénomène caractéristique de la dégradation des copropriétés. Elle prévoit ainsi d’y figurer seulement l’existence d’un dépôt de plainte ou d’une condamnation sur le fondement de l’article 225-14 du code pénal, si le syndic en a connaissance.

Cet amendement prévoit de conserver cette précision tout en rétablissant la rédaction plus large issue de l’Assemblée nationale concernant le signalement d’agissements de marchands de sommeil. 

Il remplace également la référence “à l’intention de réaliser un profit anormal” qui ne paraît pas pertinente par celle de “moyennant une contrepartie”.

Il s’agit de permettre aux collectivités publiques de prévenir une évolution préjudiciable à la préservation de la qualité de l’habitat.

Cet amendement a été travaillé avec les associations et collectifs en lutte contre le mal-logement et l'habitat indigne de Marseille.

I. – Alinéa 5 

1° Après le mot : 

solidité 

insérer les mots : 

ou sa salubrité, son intégrité, son habitabilité 

2° Compléter cet alinéa par les mots : 

et au moins tous les cinq ans, d’un diagnostic structurel des logements, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à leur salubrité, leur décence et évaluant les risques qu’ils présentent pour la sécurité et la santé des habitants

II. – Alinéa 7 

1° Première phrase

Compléter cette phrase par les mots : 

après avis du Haut comité pour le droit au logement 

2° Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée : 

Ce diagnostic est soumis à un tarif réglementé par décret.

Cet amendement vise à renforcer le diagnostic structurel de l’immeuble prévu à l’article 8 bis et d'affiner ce contrôle au niveau du logement.

Cet article soumet à une obligation de diagnostic structurel décennal les immeubles d'habitat collectif situés dans des secteurs d'habitat dégradé définis par la commune.

Cette mesure de prévention vise à améliorer la connaissance du parc immobilier par les communes, ajoutant à la logique curative une logique préventive.

La commission des affaires économiques a ouvert la possibilité, pour les maires, de faire réaliser ce diagnostic d'office, et elle a étendu les obligations en matière de compétence, pour la réalisation de tels diagnostics, ce qui va dans le bon sens. 

Pour le rendre davantage opérationnel, cet amendement vise, sans alourdir le contrôle technique ainsi prévu, à faire vérifier tous les 10 ans l’état de salubrité, ou d’intégrité, ou d’habitabilité du bâti sans que cela soit cumulatif et à faire vérifier tous les 5 ans l’état de salubrité et de décence des logements, de manière à détecter plus largement les désordres dans une logique de prévention et d'accompagnement plutôt que de réaction. 

Ne seront ainsi pas seulement contrôlés les immeubles et le bâti, mais également les logements.

En effet, l'expérience montre que les problématiques d’hygiène et de salubrité dans les logements sont les signes précurseurs des désordres qui peuvent affecter les immeubles par la suite lorsqu’ils ne sont pas convenablement traités.

Cet amendement prévoit également que les compétences et garanties que doivent justifier les personnes qui élaborent ce diagnostic soient définies par décret en Conseil d’État après avis du Haut comité pour le droit au logement.

Est également prévu que ce diagnostic soit soumis à un tarif réglementé par décret. Il s’agit de s’assurer de la qualité du diagnostic autorisé et d’encadrer son coût afin de le rendre accessible et non rédhibitoire.

Cet amendement a été travaillé avec la Fondation Abbé Pierre et les associations et collectifs en lutte contre le mal-logement et l'habitat indigne de Marseille.

Rédiger ainsi cet article :

L’article 225-14 du code pénal est ainsi modifié :

1° Les mots : « ou d’hébergement » sont supprimés ;

2° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Le fait de mettre à la disposition d’une personne, moyennant une contrepartie, un hébergement incompatible avec la dignité humaine est puni de sept ans d’emprisonnement et de 200 000 euros d’amende. »

Cet amendement vise à rétablir la rédaction de l’article 8 ter issue de l’Assemblée nationale. 

La volonté de condamner lourdement les marchands de sommeil est unanimement partagée.

Cependant, les condamnations sont actuellement très faibles en nombre au regard de l’ampleur du problème et il paraît surtout nécessaire d'élargir le délit. 

C’est pourquoi, il importe de supprimer la référence à l'état de vulnérabilité ou de dépendance de la victime, ce que la commission des affaires économiques n’a pas voulu suivre tout en alourdissant les peines principales contre les marchands sommeils en les portant de cinq ans de prison et 150 000 euros d'amende à sept ans et 200 000 euros. 

Tel est le sens de cet amendement qui a été travaillé avec les associations et collectifs en lutte contre le mal-logement et l'habitat indigne de Marseille.

Compléter cet article par deux alinéas ainsi rédigés :

...° Le même article 225-15 est complété par un paragraphe ainsi rédigé : 

«... – Lorsqu’elles sont commises à l’égard de personnes vulnérables ou en situation de dépendance, l’infraction définie à l’article 225-14 est punie de dix ans d’emprisonnement et de 300 000 € d’amende. »

Cet amendement vise à conforter les sanctions pénales encourues par les personnes se livrant aux pratiques des marchands de sommeil .

La lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil doit être une priorité de la politique du logement.

Priver ces individus des moyens d'opérer leur activité lucrative répond donc à un double objectif : garantir à chacun les conditions d'un hébergement décent et prévenir la dégradation des copropriétés.

C’est pourquoi, cet amendement prévoit de faire de l’état de dépendance ou de vulnérabilité de la victime une circonstance aggravante qui porterait le quantum des peines encourues par les marchands de sommeil à 10 ans et 300 000 euros d’amendes. 

Cet amendement a été travaillé avec les associations et collectifs en lutte contre le mal-logement et l'habitat indigne de Marseille.

Alinéa 5

Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :

3° Après l’article 25-2, sont insérés des articles 25-2-1 et 25-2-2 ainsi rédigés :

« Art. 25-2-1. – Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l’immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

« Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.

« L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux, par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels ou aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires ou par la programmation de ces travaux dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires.

« Art. 25-2-2. – Un ou plusieurs copropriétaires peuvent effectuer, à leurs frais, des travaux qui affectent les parties communes de l’immeuble, sous réserve que ceux-ci soient nécessaires à la conservation, à l’isolation, à la salubrité ou à la sécurité des parties privatives définies à l’article 2 et qu’ils ne mettent pas en cause la structure de l’immeuble, sa destination, ses éléments d’équipements essentiels ou la sécurité des occupants.

« À cette fin, le ou les copropriétaires notifient au syndic une demande ayant pour objet l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’un projet de résolution, accompagné d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

« L’assemblée générale peut autoriser la réalisation des travaux à la majorité des voix des copropriétaires prévue à l’article 25.

« Jusqu’à la réception des travaux, le ou les copropriétaires exercent les pouvoirs et assument la responsabilité dévolus au maître d’ouvrage.

« Les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait de l’exécution des travaux peuvent réclamer une indemnité. »

Cet amendement vise à rétablir plusieurs dispositions utiles visant à débloquer les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés qui ont été supprimées en commission. 

Il prévoit d’une part la possibilité pour chaque copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l'immeuble. L'assemblée générale pourrait toutefois s'y opposer à la majorité des voix des copropriétaires par une décision motivée par l'atteinte portée à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipement essentiels.

Certains projets, en copropriété, visant à améliorer les conditions de vie des habitants du dernier étage, se voient bloqués, compte tenu de l’opposition de la copropriété à la réalisation de travaux d’isolation des toitures portant sur les parties communes de l’immeuble. Les immeubles pâtissent alors de ces situations de blocage et subissent un vieillissement prématuré en l’absence de mise en œuvre des travaux utiles. C’est pourquoi, Il est proposé de rétablir cette possibilité. 

Cet amendement vise également à rétablir la possibilité pour un ou plusieurs copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux qui affectent les parties communes de l'immeuble, sous réserve que ceux-ci soient nécessaires à la conservation, à l'isolation, à la salubrité ou à la sécurité des parties privatives, et qu'ils ne mettent pas en cause la structure de l'immeuble, sa destination ou ses éléments d'équipement essentiels ou la sécurité des occupants.

Cette faculté serait soumise à l'acceptation de l'assemblée générale qui se prononcerait à la majorité des voix des copropriétaires prévue à l'article 25. Le ou les copropriétaires demandeurs assumeraient la responsabilité dévolue au maître d'ouvrage.

Les copropriétaires qui subiraient un préjudice du fait de l'exécution des travaux pourraient réclamer une indemnité.

L'objectif est de conforter le droit reconnu aux copropriétaires de réaliser, avec l'autorisation de l'assemblée générale, des travaux nécessaires à la préservation de leurs lots, mais qui touchent aux parties communes d'un immeuble.

Après l'article 9 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le neuvième alinéa de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée : « L’assemblée générale peut également désigner au conseil syndical un locataire dès lors que celui-ci dispose d’un mandat exprès de son bailleur. »

Certains immeubles, notamment ceux axés sur l'investissement locatif, sont principalement détenus par des copropriétaires-bailleurs. Souvent éloignés géographiquement, ces derniers peuvent manifester un intérêt limité pour la gestion de leur bien immobilier.

Dans de telles circonstances, le conseil syndical peut se montrer peu efficace, entraînant parfois des absences lors des assemblées générales et la rédaction de procès-verbaux de carence. Ces lacunes contribuent à la dégradation des immeubles. En effet, il est complexe de gérer convenablement une copropriété lorsqu'une partie des copropriétaires se désintéresse et ignore les préoccupations des occupants.

À plusieurs reprises, la Fondation Abbé Pierre et la CLCV ont souligné l'importance de repenser le rôle des locataires au sein des copropriétés. La présence quotidienne des locataires peut jouer un rôle crucial en mobilisant les actions collectives et en prévenant ainsi la dégradation, en collaboration avec les copropriétaires impliqués.

En ce sens, cet amendement vise à autoriser un locataire à siéger au conseil syndical. Naturellement, il doit être élu par l’assemblée générale, au même titre que n’importe quel  membre du conseil syndical, mais doit également détenir un mandat exprès de son bailleur afin de  pouvoir candidater. Cette double condition permet ainsi de s’assurer que la présence d’un locataire  au conseil syndical est pleinement assumée. 

L'intégration des locataires au conseil syndical peut apporter une diversité de perspectives et d'expérience, renforçant ainsi la prise de décisions collective et favorisant une gestion plus éclairée et équitable de la copropriété.

Par conséquent, cet amendement vise également à encourager la participation démocratique et inclusive au sein des conseils syndicaux tout en préservant les droits et intérêts des propriétaires, en instaurant une procédure d'accord préalable pour intégrer les locataires dans cette instance.

Cet amendement présente un lien direct avec le présent projet de loi, à savoir la prévention des difficultés au sein des copropriétés, en visant les dispositions relatives au statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi du 10 juillet 1965.

Cet amendement a été travaillé avec la Fondation Abbé Pierre et la CLCV.

Après l’article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le septième alinéa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rédigé :

« Toutefois, lorsque la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation est engagée, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de la première visite prévue à l’article L. 511-7 du même code. Le congé délivré entre cette première visite et l’arrêté pris à l’issue de la procédure contradictoire est nul de plein droit. »

Cet amendement a pour objectif de suspendre la possibilité pour le propriétaire de résilier le bail d'un locataire dès la constatation d'une situation d'insalubrité lors d'une inspection menée par les autorités compétentes (directeur général de l'agence régionale de santé, directeur du service communal d'hygiène et de santé, des services municipaux ou intercommunaux compétents ou d'un expert désigné).

Cette suspension s'applique rétroactivement dès qu'un rapport confirme l'existence d'une insalubrité avérée et qu'une procédure contradictoire est enclenchée.

Tandis que le locataire doit, lui, pouvoir bénéficier de mesures conservatoires pour être protégé le plus tôt possible.

En effet, trop de congés sont délivrés par les bailleurs après le déclenchement d’un contrôle de salubrité dans le but de se dégager de toute responsabilité de relogement et de travaux.

Il est inacceptable que certains bailleurs tentent de se soustraire à leurs responsabilités en délivrant des congés après un contrôle de salubrité. Ainsi, il est primordial de renforcer les dispositifs de protection des locataires.

Il faut considérer que les obligations du bailleur priment à cet égard, dès lors qu’il louait son logement au moment où ce dernier est constaté comme indigne par les services publics. Sachant qu’il conserve son droit de vendre son logement occupé et en l’état.

Cet amendement a été travaillé avec la Fondation Abbé Pierre et la CLCV.

Après l'article 3 bis AA

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À la deuxième phrase du II de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, les mots : « à ses besoins et à ses possibilités » sont remplacés par les mots : « à ses besoins, ses possibilités, se situant à proximité du logement d’origine pour permettre aux occupants évincés de poursuivre leur vie personnelle, familiale, professionnelle et scolaire, et adaptée à la composition du foyer et le cas échéant aux personnes en situation de handicap. »

Il s’agit de renforcer la protection des occupants lorsque l’interdiction d’habiter est prononcée à titre définitif et que le propriétaire est tenu d’assurer le relogement. 

Cet amendement précise que l’obligation de relogement est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins, à ses possibilités, se situant à proximité du logement d’origine pour permettre aux occupants évincés de poursuivre leur vie personnelle, familiale, professionnelle et scolaire, et adaptée à la composition du foyer et le cas échéant aux personnes en situation de handicap. 

ll est ainsi proposé de mieux préciser les critères encadrant les conditions de relogement des personnes victimes de l’habitat insalubre.

Si ces éléments sont déjà pris en compte par la justice en cas de litige concernant des propositions de relogement que l’occupant refuse, il ne ne s'agit pas de complexifier le droit en les mentionnant mais bien de s'assurer que les critères de logement adapté sont bien pris en cause dès la première offre de relogement. 

Cet amendement a été travaillé avec les associations et collectifs en lutte contre le mal-logement et l'habitat indigne de Marseille qui ont élaboré une charte permettant de mieux préciser le caractère adapté du logement ou hébergement qui doit être proposé aux occupants protégés.

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le chapitre unique du titre V du livre V du code de la construction et de l’habitation est complété par un article L. 551-… ainsi rédigé :

« Art. L. 551-…. – Les logements respectent des dimensions minimales de hauteur sous plafond, de surface habitable et de volume habitable :

« 1° Le logement dispose d’au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et présente un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

« 2° Les pièces de vie et de service du logement ont une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres est suffisante. Les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres et dont la largeur sont impropres à l’habitation.

« 3° Les pièces de vie du logement ont une largeur suffisante pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une largeur égale ou supérieure à 2 mètres est suffisante. Les locaux dont la largeur est inférieure à 2 mètres sont impropres à l’habitation.  

« La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1. »

Cet amendement permet de corriger les effets contreproductifs du décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés. 

Ce décret affaiblit plusieurs normes de salubrité et conduit à entraver la lutte contre les marchands de sommeil et autres propriétaires abusifs en tirant vers le bas toutes les normes de qualité des logements mis en location.

Alors que jusque-là, la hauteur sous plafond d’un logement devait être de 2,20 mètres minimum, le décret du 29 juillet 2023 parle désormais de « volume habitable suffisant » avec un seuil fixé à 20m3.

Le décret montre la nécessité d'une précision législative puisque celui-ci permet la location de sous-sol aménagé et abaisse la hauteur sous plafond minimale 1 mètre 80 alors même que la taille moyenne des hommes en France est de 1 mètre 78 et qu’elle est en constante augmentation. Dans ces conditions, la circulation des occupants et des personnes sans danger dans les locaux d’habitation n’est pas assurée.

Avant la publication du décret du 29 juillet 2023, la règlementation considérait que les espaces de moins de 2 mètres de largeur constituaient des couloirs ou des culs de sac, ne pouvant être retenu pour le calcul de la surface des pièces de vie.

C’est pourquoi, cet amendement précise également que les pièces de vie doivent avoir une largeur minimum de 2 mètres, car en l'absence d’une largeur minimum, pourraient être loués des "logements couloir", par exemple de 1 mètre 60 de largeur.

Cet amendement a été travaillé avec l’association Droit au Logement. 

Il présente un lien direct avec le présent projet de loi et les dispositions prévues par l’article 8 ter à l’article 8 quater car il a pour objectif de supprimer toute disposition qui favoriserait l’activité des marchands de sommeil.

Après l’article 9 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article L. 832-2 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 832-… ainsi rédigé : 

« Art. L. 832-…. – Lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’aide personnalisée au logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

« L’organisme payeur notifie au bailleur ou à l’établissement habilité à cette fin, le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et les informent qu’ils doivent le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’aide personnalisée au logement conservée leur soit versée.

« Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des aides personnalisées au logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur ou de l’établissement habilité à cette fin à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. »

Cet amendement vise à instaurer un mécanisme de conservation des allocations logement en cas de non-décence constatée des logements sociaux, calqué sur le mécanisme déjà existant pour les aides au logement dans le parc privé. 

Le mécanisme de conservation des allocations de logement a montré une certaine efficacité quand il est mis en œuvre. Il possède un effet fortement incitatif pour que les propriétaires réalisent les travaux pour mettre le logement en conformité avec les normes de décence et ne les déstabilise pas économiquement, car les allocations sont alors débloquées a posteriori.

Mais ce mécanisme est limité aux allocations logement dont peuvent bénéficier les locataires du parc privé.

Les locataires du parc social en sont privés, de sorte que les caisses d’allocations familiales continuent de financer des logements qui ne respectent pas les normes de décence. 

Cet amendement propose d’y remédier.

Il présente un lien direct avec le présent projet de loi en ce qu’il vise à prévenir le basculement de l’habitat sain vers l’habitat dégradé.

Il a été travaillé avec les associations et collectifs en lutte contre le mal-logement et l'habitat indigne de Marseille.

Supprimer cet article.

Cet amendement supprime l’article 14 qui complète les outils mobilisables pour la mise en œuvre d’une opération d’intérêt national (OIN), en ouvrant le recours à la procédure de participation du public par voie électronique, à la prise de possession anticipée des biens en cas d’expropriation, et à la procédure intégrée de mise en compatibilité du document d’urbanisme.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, relative à l'évolution du logement, de l'aménagement, et du numérique (ELAN), a introduit une modernisation des opérations d'intérêt national (OIN). Cette modernisation visait principalement à renforcer l'impact de la procédure d'OIN tout en lui apportant davantage de flexibilité. Selon le groupe Ecologiste, Solidarité et Territoires, il ne semble pas opportun d'ajouter d'autres mesures à ce sujet.

Le recours à la procédure de participation du public par voie électronique ne constitue pas une méthode adéquate pour informer de manière exhaustive le public des travaux d’ampleur liés à une opération d'intérêt national.

De plus, l'étude d'impact du projet de loi souligne que l'inclusion de la mesure de prise de possession anticipée pourrait entraîner des préjudices spécifiques pour les propriétaires et les occupants des biens expropriés par ce moyen, lequel va à l'encontre d'un principe constitutionnel essentiel de l'expropriation, à savoir le règlement préalable de l'indemnité due (conformément à l'article 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen).

Après l’article 14 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. –  Au deuxième alinéa du I de l’article 1388 bis du code général des impôts, après les mots : « gestion du parc », sont insérés les mots : « ou à l’investissement pour des travaux de rénovation énergétique ».

II. – La perte de recettes résultant pour les collectivités territoriales du I est compensée, à due concurrence, par une majoration de la dotation globale de fonctionnement.

III. – La perte de recettes résultant pour l’État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Dans les quartiers prioritaires de la ville, les bailleurs sociaux peuvent bénéficier d’un abattement partiel de la TFPB accordé par les communes dans le cadre de conventions.

Dans les faits, ces conventions ne prévoient actuellement que peu de contraintes pour les bailleurs dont les actions sont parfois plus anecdotiques qu’utiles aux locataires.

Cet amendement vise à prévoir que les conventions pour l’abattement de TFPB puissent prévoir qu’il soit conditionné à des investissements liées à des travaux de rénovation énergétique.

Après l’article 5 bis A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Le troisième alinéa est ainsi rédigé : 

« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot ; » 

2° Après le cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées aux a et b ne peuvent excéder un montant fixé par décret. » 

Cet amendement vise à rétablir le plafonnement des frais de recouvrement réclamés par le syndic en cas d’impayés d’un copropriétaire. Initialement prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014, ce dispositif a été supprimé, sans explication, par l’ordonnance de réforme de la copropriété du 30 octobre 2019. Ce plafonnement était justifié par le contexte juridique très favorable aux syndics concernant les frais privatifs. Non seulement ils imputent des frais au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention qui les prévoit, empêchant ce dernier de donner son accord sur le prix ainsi fixé, mais ils bénéficient également d’une situation d’exclusivité sur ce type de prestations, qui leur permet de prévoir des prix exorbitants, sans rapport avec le service rendu. De tels frais peuvent peser très lourd sur les copropriétaires « captifs ».

Il n’est pas rare de voir des lettres recommandées facturées une trentaine d’euros, voire plus. De même, certains syndics se contentent uniquement de démarches purement administratives (multiplication des relances et autres commandements de payer), leur permettant ainsi de facturer des prestations exceptionnelles en sus de leurs honoraires de base. Or, une telle façon de procéder, en plus d’accroitre artificiellement la dette du copropriétaire, retarde la réalisation d’actes juridiquement efficaces et ayant un intérêt procédural, tels qu’une injonction de payer ou une assignation. Cette situation est régulièrement dénoncée par les associations de consommateurs.

Si les honoraires pouvant être réclamés par le syndic dans le cadre d’un état daté ont bien été plafonnés par décret, cela n’a jamais été le cas des frais de recouvrement. Par ailleurs, le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 5 octobre 2016 est venu confirmer que la loi ALUR de 2014 prévoyait bien le plafonnement par décret des frais de recouvrement.

A l’heure où les questions liées au pouvoir d’achat de nos concitoyens sont de plus en plus prégnantes, il est indispensable de réintroduire cette mesure protectrice du consommateur.

Après l’article 9 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le II de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« …) La constitution d’une réserve, laquelle ne peut excéder un quart du montant du budget prévisionnel. »

A l’heure actuelle, le syndic peut appeler auprès des copropriétaires une avance de trésorerie. Cette faculté est intéressante dans la mesure où elle assure au syndic un matelas financier lui permettant de payer les factures des fournisseurs en cas d’impayés ou de retards de paiements. Cependant, le règlement de copropriété doit prévoir expressément cette avance, laquelle ne peut excéder un sixième du budget prévisionnel, soit l’équivalent de deux mois de charges courantes. A défaut de mention dans le règlement, il appartiendra aux copropriétaires de procéder à une modification préalable de celui-ci, ce qui est complexe et coûteux puisqu’il faudra procéder à la publication des actes modificatifs.

L’objet de cet amendement est double. D’une part, il supprime toute référence au règlement de copropriété afin que l’assemblée générale soit à même de voter la mise en place de cette réserve. D’autre part, il porte le montant maximum de la réserve à un quart du budget prévisionnel, contre un sixième actuellement. En effet, ce montant est apparu relativement faible pour permettre au syndic d’acquitter les factures des fournisseurs de la copropriété en cas d’impayés ou de retards de paiements des copropriétaires.

Après l’article 9 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article 41-12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 41-… ainsi rédigé :

« Art. 41-…. – Par dérogation aux dispositions de l’article 14-2-1, lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle alimentant le fonds de travaux ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 20 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. À défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 20 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. »

Le fonds de travaux a pour objet le préfinancement de travaux importants. Il est alimenté par une cotisation dont le montant, voté en assemblée générale, ne peut être inférieur à la plus élevée des deux sommes suivantes, à savoir 5 % du budget prévisionnel ou 2,5 % du montant du plan pluriannuel de travaux. Toutefois, si aucun plan pluriannuel n’est voté, alors le taux de cotisation ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

Si, dans une copropriété de taille moyenne, avec un budget avoisinant les 100 000 €, le fonds peut être alimenté correctement (5 000 € / an minimum), cela n’est nullement le cas dans les petits immeubles. En effet, leur budget est très faible et comprend principalement l’assurance de la copropriété, éventuellement la rémunération du syndic, sauf si les copropriétaires ont opté pour une gestion autonome avec un syndic bénévole. Les montants obtenus par le biais du fonds de travaux sont donc extrêmement faibles et ne permettent en aucun cas de préfinancer des opérations urgentes ou de rénovation énergétique.

L’objet de cet amendement est de porter à 20 % le taux de cotisation du fonds de travaux, mais uniquement pour les petites copropriétés, à savoir celles comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

Après l’article 9 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au premier alinéa de l’article 17-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mot : « Seul » est remplacé par le mot : « Seuls » et les mots : « peut être syndic non professionnel » sont remplacés par les mots : « , ses ascendants ou descendants, son conjoint, son partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son représentant légal ou ses usufruitiers peuvent être syndic non professionnel ».

Si la plupart des copropriétés sont gérées par des syndics professionnels, certaines ont fait le choix de l’autogestion, soit par le biais d’un syndic bénévole ou non-professionnel, soit en constituant un syndicat de forme coopérative.

L’actuel article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non professionnel ». Dans la pratique, cela signifie qu’un bailleur, vivant à plusieurs kilomètres de l’immeuble peut être désigné syndic alors que le fils ou la petite-fille d’un copropriétaire à qui un logement aurait été mis à sa disposition ne peut être élu à cette fonction.

C’est pourquoi il est proposé d’étendre la liste des personnes pouvant être désignées comme syndic bénévole afin de limiter les risques d’une désorganisation. Ainsi, l’amendement s’inspire-t-il des dispositions relatives à la composition du conseil syndical en permettant aux membres de la famille d’un copropriétaire (ascendant, descendant, conjoint…) d’être syndic non professionnel. Une telle disposition sera très utile dans les copropriétés allophones dont les occupants maîtrisent peu la langue française. Les enfants, scolarisés, pourront ainsi participer à la gestion de l’immeuble.

Après l'article 9 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le neuvième alinéa de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée : « L’assemblée générale peut également désigner au conseil syndical un locataire dès lors que celui-ci dispose d’un mandat exprès de son bailleur. »

La prévention des difficultés en copropriété passe par l’amélioration de sa gestion. Or, force est de constater que certaines copropriétés, majoritairement composées de bailleurs ou de copropriétaires qui y ont établi leur résidence secondaire, connaissent des problèmes en ce domaine. Cela est notamment le cas des immeubles en investissement locatif.

En effet, ces résidences sont composées très majoritairement de copropriétaires-bailleurs, lesquels ont bien souvent leur domicile très éloigné géographiquement de sorte que leur implication dans la gestion de l’immeuble est très faible. Dans ces copropriétés, le conseil syndical est généralement peu efficace et il arrive que des syndics dressent des procès-verbaux de carence suite à une assemblée générale déserte, faute de participants. Or, comment peut-on gérer une copropriété lorsque la très grande majorité des copropriétaires s’en désintéresse et que la voix des occupants n’est pas prise en compte ? Dans la pratique, ces copropriétés basculent rapidement dans la spirale de dégradation et viennent grossir les chiffres, inflationnistes, des copropriétés en difficulté. A plusieurs reprises, la Fondation Abbé Pierre et la CLCV ont mis en avant la nécessité d’avoir une réflexion sur la place des locataires en copropriété. Car s’il est souvent d‘usage d’opposer les intérêts d’un locataire et d’un copropriétaire (absence de participation financière du preneur aux gros travaux par exemple), on occulte souvent ce qui les rapproche, à savoir le souhait d’avoir un immeuble entretenu et des charges maîtrisées.

Or, la présence quotidienne des locataires pourrait être un levier de mobilisation essentiel pour renforcer la gestion collective et prévenir ainsi la dégradation, aux côtés des copropriétaires impliqués.

C’est pourquoi cet amendement propose de permettre à un locataire d’être membre du conseil syndical. Naturellement, il doit être élu par l’assemblée générale, au même titre que n’importe quel membre du conseil syndical, mais doit également détenir un mandat exprès de son bailleur afin de pouvoir candidater. Cette double condition permet ainsi de s’assurer que la présence d’un locataire au conseil syndical est pleinement assumée.

Après l’article 9 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le troisième alinéa de l’article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière est ainsi rédigé :

« Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, les représentants des associations désignés ci-dessus participent de plein droit aux réunions du conseil syndical mais ne disposent pas du statut de conseiller syndical. Ces représentants peuvent également assister à l’assemblée générale de copropriété et formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le syndic de la copropriété informe les représentants des associations, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date, de l’heure, du lieu et de l’ordre du jour de l’assemblée générale en respectant le délai de convocation visé à l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sont notifiés aux représentants des associations, selon les mêmes conditions, les documents visés à l’article 11 du décret précité. »

Cet amendement vise à améliorer et renforcer le rôle des représentants des associations dans le cas des copropriétés dites « mixtes », c’est-à-dire celles qui se créent suite à la vente, par un bailleur social, d’une partie de ses logements. L’immeuble change alors de statut, passant de la monopropriété à la copropriété.

A l’heure actuelle, ces représentants sont invités à participer à l’assemblée générale, le syndic devant les informer, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la date, de l'heure, du lieu et de l'ordre du jour de la réunion. Toutefois, aucun délai de convocation n’est fixé par les textes et il n’est pas prévu de communiquer auprès des représentants les documents joints normalement à la convocation : comptes de la copropriété, contrats, devis…

De même, les représentants des associations n’ont pas de relations directes avec les autres copropriétaires et ne sont pas intégrés dans la gestion de l’immeuble alors même que les locataires peuvent y être majoritaires.

C’est pourquoi il est proposé, d’une part, d’aligner les conditions d’information des représentants des locataires avec celles des copropriétaires en faisant référence aux dispositions du décret du 17 mars 1967, impliquant ainsi le respect du délai de convocation de 21 jours existant et la communication des différents documents utiles (contrats, devis…) et, d’autre part, de permettre à ces représentants d’assister aux réunions du conseil syndical, de plein droit, mais sans droit de vote.

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le premier alinéa de l’article L. 511-17 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Si le propriétaire ou toute personne mentionnée à l’article L. 511-10 ne s’est pas, au moins en partie, acquitté de sa créance envers l’autorité compétente à l’expiration d’un délai de deux ans après la date de publication de l’arrêté de mise en sécurité, l’immeuble ou le logement concerné est automatiquement cédé à titre gracieux à cette même autorité. »

Cet amendement vise à protéger les communes, et en particulier les petites communes rurales, des risques de non recouvrement des frais engagés pour les mesures nécessaires et urgentes prises suite à l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité.

Face à l’absence de réponse du propriétaire d’un immeuble représentant un danger et aux frais non négligeables engagés en conséquence pour garantir la sécurité des personnes, il est important que les communes disposent d’une garantie pour préserver leurs finances. 

Le présent amendement vise donc à prévoir la cession automatique à titre gracieux à la commune de l’immeuble concerné lorsque le propriétaire ne s’est pas acquitté de sa créance envers la commune ayant pris en charge les frais de réparations. 

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation il est inséré un article L. 511-19-…. ainsi rédigé :

«Art.  L. 511-19-…. – En cas de danger imminent manifeste, l’autorité compétente est exemptée de la demande d’autorisation au juge des libertés et de la détention pour procéder aux visites mentionnées à l’article L. 511-7 du présent code lorsque l’occupant s’y oppose ou que la personne ayant qualité pour autoriser l’accès aux lieux ne peut pas être atteinte. »

Cet amendement vise à simplifier la procédure de dépôt d’un arrêté de mise en sécurité, souvent fastidieuse et coûteuse pour les communes et notamment les petites communes rurales. Il prévoit qu’en cas d’urgence et pour accélérer les démarches, la commune n’ait pas à demander l’autorisation du juge des libertés et de la détention pour procéder à une visite de l’immeuble si l’occupant s’y oppose ou ne peut pas être atteint. 

Alinéa 12

Après le mot :

Constitution,

insérer les mots :

à Saint-Barthélemy,

Cet amendement vise à entendre à Saint-Barthélemy les dispositions en matière de prescription acquisitive du présent III.  

Cela permettrait de pérenniser des situations de propriété résultant de carences de titres et de régler certaines successions en évitant des procédures judiciaires.

Alinéa 4

Rétablir le a dans la rédaction suivante :

a) Le deuxième alinéa du II est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le syndic doit donner sans délai au président du conseil syndical dès sa désignation ou, à défaut, à un membre du conseil syndical désigné à cet effet par l’assemblée générale un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires ; »

Accès en temps réel aux opérations bancaires effectuées par le syndic de copropriété 

La présente proposition de loi entend notamment moderniser les outils d’intervention afin de prévenir le plus en amont possible les risques de dégradation des copropriétés. 

L’article 9 bis, dans sa rédaction issue de l’Assemblée nationale, est ainsi venue conférer au conseil syndical des moyens de vérification, en temps réel, des opérations bancaires effectuées par le syndic de copropriété sur le compte bancaire, en lui imposant d’offrir un accès « sans délai » au président du conseil syndical. 

La commission au Sénat a adopté plusieurs amendements dont l’un vient supprimer cette disposition. 

Alors que le conseil syndical ne dispose que des relevés bancaires qui sont produits par la banque en fin de mois et seulement après les avoir demandés au syndic et dans la mesure où ce dernier les a transmis, il est proposé de rétablir cette disposition. 

En effet, dans le cas où des opérations soulevant des interrogations seraient réalisées en cours de mois, le conseil syndical doit pouvoir s’en informer et le cas échéant réagir. 

Par conséquent, il paraît souhaitable que le président du conseil syndical ou un membre du conseil syndical désigné au cours de l’Assemblée générale puisse consulter les comptes bancaires « en temps réel » .

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

Le premier alinéa de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

a) La deuxième phrase est complétée par les mots : « ainsi que de la fiche de sortie présentant la situation financière de la copropriété sur la base des comptes des trois dernières années approuvés ou à approuver » ;

b) Après la même deuxième phrase, est insérée une phrase ainsi rédigée : « Un décret fixe le contenu et les modalités de mise en œuvre. »

Formaliser un historique de la situation financière en cas de changement de syndic

La présente proposition de loi entend notamment moderniser les outils d'intervention afin de prévenir le plus en amont possible les risques de dégradation des copropriétés.

Plus de 100 000 copropriétés sont identifiées comme étant en difficulté sans qu'il soit toujours possible d'identifier les responsabilités ayant entraîné cette situation.

En conséquence, il paraît souhaitable de pouvoir retracer les évolutions financières de la copropriété en cas de changement de syndic, et d'en formaliser l'historique. 

Cette fiche de sortie, dont le contenu et les modalités de mise en oeuvre seraient fixés par décret, doit répondre à cette demande de lisibilité. 

Dispositions nouvelles en faveur des travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés

Le présent amendement a pour objet de réintroduire une disposition supprimée lors des travaux de commission et qui permet à un copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l’immeuble.

En effet, lorsque la copropriété n’a pas l’intention de faire réaliser de tels travaux, il convient de laisser la possibilité aux copropriétaires volontaires de les faire réaliser à leurs frais.

Toutefois, afin de sécuriser davantage le dispositif, l’amendement précise :

- d’une part que les travaux ne doivent pas porter atteinte à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité ou aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires ;

- et d’autre part qu’ils ne doivent pas faire l’objet d’une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires.

Alinéa 2

Rétablir le 1° dans la rédaction suivante :

1° L’article 14-1 est complété par une phrase ainsi rédigée : « Les avis d’appel de fonds sont établis par le syndic selon un contenu fixé par décret. »

Les variations de présentation des avis d’appels de fond, résultant des différences entre les pratiques des syndics et leurs logiciels, entraînent souvent des difficultés de compréhension des modalités de calcul ainsi que des montants créditeurs ou débiteurs figurant sur le relevé. Etablir un modèle standard précisant les indications minimales devant y figurer et permettant d’identifier plus facilement pour les copropriétaires, les sommes qui leurs sont dues ainsi que les différentes lignes affectées à leurs lots, irait dans le sens d’une plus grande fluidité dans la gestion des copropriétés.

Alinéa 4

Rétablir le a dans la rédaction suivante :

a) Le deuxième alinéa du II est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le syndic doit donner sans délai au président du conseil syndical dès sa désignation ou, à défaut, à un membre du conseil syndical désigné à cet effet par l’assemblée générale un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires ; »

Donner au président du conseil syndical ou à un membre désigné par l'assemblée générale, l'accès en lecture seule et à tout moment aux comptes bancaires de la copropriété, permettrait au conseil syndical d'exercer un contrôle régulier et en temps réel sur les opérations bancaires effectuées par le syndic, renforçant ainsi la transparence et la sécurité financière au sein de la copropriété.

Après l’article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – A. – Peuvent consentir aux copropriétés et bailleurs sociaux des prêts ne portant pas intérêt, dans les conditions prévues au présent article, les établissements de crédit et les sociétés de financement mentionnés à l’article L. 511-1 du code monétaire et financier pour les opérations visées à l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme qui sont engagées soit par des copropriétés, soit par des bailleurs sociaux au sens de l’article L. 411-10 du code de la construction et de l’habitation et qui ont pour objet la rénovation énergétique ou des travaux ayant pour objet ou pour effet de garantir la salubrité, l’intégrité de l’immeuble ou la sécurité des personnes.

B. – Peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des prêts ne portant pas intérêt mentionnés au A du présent article les établissements de crédit et les sociétés de financement mentionnés à l’article L. 511-1 du code monétaire et financier passibles de l’impôt sur les sociétés, de l’impôt sur le revenu ou d’un impôt équivalent, ayant leur siège dans un État membre de l’Union européenne ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales.

Les conditions d’attribution et les modalités des prêts ne portant pas intérêt mentionnés au A sont fixées chaque année par décret signé par les ministres chargés du logement et de l’économie.

C. – Le montant du crédit d’impôt est égal à l’écart entre la somme actualisée des mensualités dues au titre du prêt ne portant pas intérêt et la somme actualisée des montants perçus au titre d’un prêt de même montant et de même durée de remboursement, consenti à des conditions normales de taux à la date d’émission de l’offre de prêt ne portant pas intérêt.

La période de mise à disposition des fonds n’est pas prise en compte pour le calcul du crédit d’impôt.

Les modalités de calcul du crédit d’impôt et de détermination du taux mentionné au premier alinéa sont fixées par décret signé par les ministres chargés du logement et de l’économie.

Le crédit d’impôt fait naître au profit de l’établissement de crédit ou la société de financement une créance, inaliénable et incessible, d’égal montant. Cette créance constitue un produit imposable rattaché à hauteur d’un cinquième au titre de l’exercice au cours duquel l’établissement de crédit ou la société de financement a versé des prêts ne portant pas intérêt et par fractions égales sur les exercices suivants.

En cas de fusion, la créance de la société absorbée est transférée à la société absorbante. En cas de scission ou d’apport partiel d’actif, la créance est transmise à la société bénéficiaire des apports à la condition que l’ensemble des prêts ne portant pas intérêt y afférents et versés à des personnes physiques par la société scindée ou apporteuse soient transférés à la société bénéficiaire des apports.

Lorsque les sociétés de personnes mentionnées aux articles 8 et 238 bis L du code général des impôts ou les groupements mentionnés aux articles 239 quater, 239 quater B et 239 quater C du même code ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés, le crédit d’impôt peut être utilisé par les associés proportionnellement à leurs droits dans ces sociétés ou ces groupements, à la condition que les associés soient redevables de l’impôt sur les sociétés ou soient des personnes physiques participant à l’exploitation au sens du 1° bis du I de l’article 156 dudit code.

II. – Le I s’applique aux prêts en cause consentis entre le premier jour du premier mois à compter de la publication du décret prévu au même I et le 31 décembre 2027.

III. – Le I n’est applicable qu’aux sommes venant en déduction de l’impôt dû.

IV. – La perte de recettes résultant pour l’État du paragraphe précédent est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement vise à ouvrir la possibilité pour les copropriétés et les bailleurs sociaux de souscrire à un nouveau prêt à taux zéro, facilitant les opérations de rénovation des immeubles dégradés ou les travaux de rénovation énergétique.

Ce dispositif interviendrait en complément de MaPrimeRenov' Copropriété.

En effet, aucun moyen financier n'est prévu par le projet de loi pour permettre les interventions nécessaires, dont le coût est estimé aujourd'hui à 9 milliards d'euros.

Par un dispositif de prêt à taux zéro, l'Etat participerait à soutenir la rénovation, selon des critères définis et en tenant compte des difficultés des copropriétés bénéficiaires.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante : 

La section 4 du chapitre II du titre I^er du livre III du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifiée :

1° À la fin de l’intitulé, le mot : « énergétique » est supprimé ;

2° L’article L. 312-7 est ainsi modifié :

a) Le I est ainsi modifié :

– au premier alinéa, le mot : « énergétique » est supprimé et, à la fin, sont ajoutés les mots : « et de rénovation des copropriétés en difficulté » ;

– au 2° , la référence : « 26-8 » est remplacée par la référence : « 26-13 » ;

b) À la seconde phrase du IV, les mots : « et la condition de ressources » sont remplacés par les mots : « , la condition de ressources ainsi que les catégories de copropriétés en difficulté ».

Par cet amendement, les sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K souhaitent rétablir l'article 2 bis A, qui élargit le champ d’intervention du fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE) à l’ensemble des travaux de rénovation des copropriétés en difficulté, et pas uniquement aux travaux de rénovation énergétique.

Cet article, supprimé en commission, permet d'ouvrir une perspective de financement pour les travaux de rénovation des copropriétés dégradées.

Bien que le gouvernement n'ait pas annoncé de financement pour abonder le fonds, il convient de prévoir une possibilité d'intervention et de solliciter des moyens supplémentaires pour le fonds, aujourd'hui dédié uniquement à des travaux de rénovation énergétique.

Rédiger ainsi cet article :

Après l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 18-3 ainsi rédigé :

« Art. 18-3. – Le syndic d’intérêt collectif est désigné sur le fondement de l’article 29-1 et exerce les missions d’administrateur provisoire.

« L’agrément est délivré par le représentant de l’État dans le département pour une durée de cinq ans. Le syndic d’intérêt collectif doit notamment remplir les conditions fixées à l’article 61-1-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

« Un décret détermine les modalités d’application du présent article. »

L’article 5 bis, introduit à l'Assemblée nationale, crée le statut du syndic d’intérêt collectif.

Il risque cependant d'être inefficace en l’état car la rédaction de l’article implique une organisation en doublon de l’administrateur provisoire qui n’apporte pas de plus-value en terme de gestion et complexifie l’articulation des procédures. Il apparait donc essentiel de clarifier les modalités de désignation de ce syndic.

La mesure de création d’un syndic d’intérêt collectif se veut complémentaire aux dispositifs existants et mobilisable en priorité pour les copropriétés les plus en difficulté.

Cet amendement propose qu'un syndic d'intérêt collectif puisse également assumer les missions d'administrateur judiciaire de la copropriété.

Après l'article 9 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À la seconde phrase du deuxième alinéa du I de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, après le mot : « Toutefois », sont insérés les mots : « les voix des propriétaires qui ont leur résidence principale dans la copropriété comptent double et ».

Les propriétaires bailleurs peuvent être un frein à l’exécution des travaux et à la bonne gestion quotidienne des copropriétés.

En effet, la mise en location d'un logement a pour objectif de générer des revenus en coûtant le moins possible aux propriétaires. Ces derniers n'ont donc pas intérêt à financer des travaux, dans un secteur de plus en plus tendu qui trouve toujours preneur, y compris dans des logements dégradés.

Cet amendement vise en conséquence à donner une voix prépondérante aux propriétaires occupants dans le vote des décisions de l'assemblée générale.

Après l’article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le septième alinéa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rédigé :

« Toutefois, lorsque la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation est engagée, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de la première visite prévue à l’article L. 511-7 du même code. Le congé délivré entre cette première visite et l’arrêté pris à l’issue de la procédure contradictoire est nul de plein droit. »

Cet amendement vise à suspendre la possibilité pour le bailleur de donner congé à un locataire dès le constat d’une situation d’insalubrité par une visite des services compétents (directeur général de l'agence régionale de santé, directeur du service communal d'hygiène et de santé, des services municipaux ou intercommunaux compétents ou d’un expert désigné).

Cette suspension intervient de façon rétroactive, dès lors qu’un rapport atteste d’une insalubrité réelle et qu’une procédure contradictoire est engagée.

L’arrêté d’insalubrité ayant pour effet d’enjoindre à la réalisation de travaux, il est normal qu’il soit pris et ne produise effet qu’à l’issue d’une procédure contradictoire.

Tandis que le locataire doit, lui, pouvoir bénéficier de mesures conservatoires pour être protégé le plus tôt possible. En effet, trop de congés sont délivrés par les bailleurs après le déclenchement d’un contrôle de salubrité dans le but de se dégager de toute responsabilité de relogement et de travaux.

Il faut considérer que les obligations du bailleur priment à cet égard, dès lors qu’il louait son logement au moment où ce dernier est constaté comme indigne par les services publics. Cela ne prive pas le propriétaire-bailleur de son droit de vendre son logement occupé et en l’état.

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le huitième alinéa de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le syndic présente, lors de chaque assemblée générale, un état des procédures, amiables ou contentieuses en cours ayant trait à l'état de l'immeuble, à la jouissance de l'immeuble et au recouvrement des charges dans un document joint à l’ordre du jour. »

Les défaillances des syndics se traduisent notamment par un déficit d'information à l'égard des copropriétaires et de leur conseil syndical.

Par cet amendement, il est proposé qu’un état d’avancement des procédures en cours soit fait lors de chaque assemblée générale. Les copropriétaires pourront ainsi bénéficier d'un meilleur suivi des actions engagées et mieux anticiper toute dégradation de l’état de leur immeuble et des moyens de la copropriété.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

L’article 3-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Suivant les modalités fixées par le décret mentionné au deuxième alinéa du présent article, l’obligation de formation continue à laquelle sont soumises les personnes physiques ou morales qui exercent les fonctions mentionnées au 9° de l’article 1^er assure la mise à jour et le perfectionnement des connaissances et des compétences nécessaires à la gestion des copropriétés en difficulté. »

Par cet amendement, les sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K souhaitent favoriser la formation continue des syndics.

Ces formations rassureront les copropriétaires, réduiront les risques de défaillance et amélioreront la gestion des copropriétés.

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le chapitre unique du titre V du livre V du code de la construction et de l’habitation est complété par un article L. 551-… ainsi rédigé :

« Art. L. 551-…. – Les logements respectent des dimensions minimales de hauteur sous plafond, de surface habitable et de volume habitable :

« 1° Le logement dispose d’au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et présente un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

« 2° Les pièces de vie et de service du logement ont une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres est suffisante. Les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres sont impropres à l’habitation.

« La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation. »

Le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés a légalisé des logements précédemment considérés comme impropres à l'habitation.

Cet amendement propose de rétablir les normes précédemment en vigueur en matière de logement, en maintenant une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum.

Après l’article 5 bis A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Le troisième alinéa est ainsi rédigé : 

« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot ; » 

2° Après le cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées aux a et b ne peuvent excéder un montant fixé par décret. » 

Cet amendement vise à rétablir le plafonnement des frais de recouvrement réclamés par le syndic en cas d'impayés d'un copropriétaire.

Initialement prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014, ce dispositif a été supprimé par le gouvernement par l'ordonnance de réforme de la copropriété du 30 octobre 2019.

Ils peuvent ainsi imputer des frais au copropriétaire, sans rapport avec le service rendu.

Ainsi, il n'est pas rare de voir des lettres recommandées facturées une trentaine d'euros ou plus.

Cela peut accroître les dette du copropriétaire, alors que ce dernier est déjà en difficulté.

Par cet amendement, les sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K souhaitent un plafonnement des frais de recouvrement, comme le prévoyait la loi ALUR.

I. – Après l’article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au II de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, après les mots : « caractère définitif », sont insérés les mots : « ou d’évacuation à caractère temporaire si les travaux n’ont pas été réalisés dans les délais fixés par l’arrêté pris au titre de l’article L. 511-11 du même code ».

II. – En conséquence, faire précéder cet article d’une division additionnelle et de son intitulé ainsi rédigés :

Chapitre …

Renforcer la protection des occupants de l’habitat dégradé

La durée des travaux de rénovation peut être longue, dans des conditions pénibles pour les occupants. Le cas échéant, les hébergements temporaires qui en découlent place les ménages dans des situations très inconfortables et précaires.

Cet amendement propose donc un relogement obligatoire des occupants du logement, lorsque les travaux n’ont pas été réalisés dans les délais fixés par l’arrêté pris au titre de l’article L 511-11 du code de la construction et de l’habitation.

Alinéa 8

Remplacer les mots :

au cours des dix dernières années civiles, d’au moins deux arrêtés

par les mots : 

depuis au moins trois ans, d’un arrêté

Le présent amendement vise à modifier la rédaction de la première condition posée par l'article L.512-1, laquelle est insuffisamment opérationnelle pour permettre des expropriations et ainsi contraindre les propriétaires de faire des travaux. La période retenue de dix ans apparaît excessive et inadaptée à l'objectif poursuivi d'une intervention en amont d'une dégradation trop importante.

Les auteurs de l'amendement suggèrent en conséquence de retenir une période de carence persistantes des propriétaires d'au moins trois ans à compter de la notification du dernier arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité.

I. - Après l'article3 bis AA

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Les mots : « de bonne foi » sont supprimés ;

2° Sont ajoutés les mots : « sauf mauvaise foi avérée ».

II. – En conséquence, faire précéder cet article d’une division additionnelle et de son intitulé ainsi rédigés :

Chapitre …

Renforcer la protection des occupants de l’habitat dégradé

Afin de renforcer le droit au relogement des personnes en vivant dans un logement insalubre, il est proposé de remplacer la notion de "bonne foi" pour les occupants d'un logement par une exception en cas de "mauvaise foi".

Cette notion juridiquement floue n'est aujourd'hui pas suffisamment protectrice et empêche trop souvent aux occupants d'un logement de faire valoir leurs droits lorsqu'ils sont victimes d'un marchand de sommeil.

Supprimer cet article.

L'article 3 ter, introduit par l'Assemblée nationale, vise à élargir les possibilités d'expulsion de personnes vivant dans un bidonville à Mayotte et en Guyane, en ordonnant une démolition y compris quand les personnes sont installées depuis 4 jours.

S'il est inacceptable de voir des familles vivre dans de telles conditions, la construction d'abris de fortune est d'abord une conséquence d'un manque de logements et des lacunes de la politique d'accueil des étrangers.

Actuellement, la possibilité de démolir des abris en cours de construction est déjà inadaptée aux enjeux de protection des populations et de lutte contre le sans-abrisme. Le fait de pouvoir démolir ces abris 4 jours après leur édification, comme le permet cet article, aggravera encore la situation.

Le projet de loi qui vise d'abord à lutter contre l'habitat dégradé n'a pas vocation à punir les plus précaires mais à proposer des situations contre le mal-logement.

En conséquence, les sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K proposent de supprimer cet article.

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Les deux dernières phrases du premier alinéa du II de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont remplacées par une phrase ainsi rédigée : « En application de l’article 6 de la présente loi, chaque pièce doit respecter les dispositions applicables aux logements d’une seule pièce telles que définies par le décret en Conseil d’État pris en application du même article. »

De nombreux maires constatent une explosion des divisions tant des pavillons que des logements, en copropriété ou non : Roubaix, Valenciennes, Grigny, Marseille.

L'Institut Paris-Région a déjà enquêté sur ce phénomène. Les récentes modifications de la loi ont encouragé une augmentation de "colocations" à baux séparés, chacun dans une pièce, qui sont juridiquement des divisions comme le précise le texte, sans qu'aucune norme de confort ou d'équipement ne soit prévue et dont les conditions de décence ne sont pas définies.

Les marchands de sommeil, comme le montrent les affaires très médiatisées de Grigny et de Marseille, profitent largement de cette rédaction trop laxiste, engendrant des situations de suroccupation insalubres et de profits injustifiés. Le présent amendement vise à remédier à cette grave dérive, en imposant aux bailleurs de ces logements divisés les dispositions prévues à l'article 6 de la la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Par cet amendement, les sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K proposent que les normes d'habitabilité soit améliorées pour les logements issus de divisions.

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le deuxième alinéa du I de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Pour les locaux visés par un jugement au titre de non-respect des dispositions de l’article L. 126-7 du présent code, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification du jugement ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble. »

Cet amendement vise à mieux protéger les victimes de marchands de sommeil.

Les locataires de logements indignes n'ont pas toujours une solution immédiate pour déménager, et sont parfois contraint de vivre à l'intérieur d'un logement où le propriétaire refuse de faire des travaux tout en exigeant un loyer.

Cela est également le cas après condamnation du bailleur pour division illégale et parfois saisie du bien et vente par adjudication.

Il est donc proposé, par analogie avec les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, que le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement, cesse d'être dû par les victimes à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification du jugement ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble.

Après l'article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Après le troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« b bis) La modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble et portant sur la réglementation des meublés de tourisme mentionnés à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, à l’exception des meublés de tourisme loués en conformité avec le premier alinéa du IV dudit article » ;

2° Le dernier alinéa est complété par les mots : « à l’exception du cas mentionné au b bis du présent article ».

Les meublés de tourisme génèrent des nuisances importantes pour les voisins des appartements loués en courte durée et participe à la dégradation des copropriétés, notamment une dégradation des parties communes, facilitée par la diffusion des codes d’entrées des espaces communs à des personnes extérieures à l’immeuble.

Actuellement, l’assemblée générale des copropriétaires ne peut modifier le règlement de copropriété sur la destination de l’immeuble et ainsi y encadrer la location meublée de tourisme qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires, en application du dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte une situation de blocage dès lors que le copropriétaire se livrant à l’activité de location s’oppose systématiquement à la modification du règlement de copropriété, en opposition avec la volonté de tous les autres copropriétaires.

Le présent amendement vise, lorsqu’elle porte sur la réglementation des meublés de tourisme, à soumettre les modifications du règlement de copropriété à la règle de majorité de l’article 26 alinéa 1, soit à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Une telle modification ne pourra pas porter sur les meublés de tourisme constituant la résidence principale du loueur et qui seraient loués moins de 120 jours par an, conformément au IV de l’article L.324-1-1 du code du tourisme.

Après l’article 3 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après l’article L. 126-15 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 126-15-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 126-15-1. – Le propriétaire, l’occupant ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, permet aux agents assermentés du service municipal du logement mentionnés à l’article L. 651-6 d’accéder, pour l’accomplissement de leurs missions, aux parties communes des immeubles d’habitation.

« Les propriétaires ou exploitants d’immeubles à usage d’habitation ou leurs représentants peuvent accorder à ces agents une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de ces immeubles.

« Un décret en Conseil d’État détermine les modalités d’application du présent article. »

II. – Le II de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« …) L’autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes des immeubles accordée aux agents assermentés du service municipal du logement mentionnée à l’article L. 126-15-1 du code de la construction et de l’habitation. »

Les agents assermentés du service municipal du logement disposent d’un droit de visite des locaux d’habitation, après accord du propriétaire ou du locataire, ou au besoin après autorisation judicaire, pour en constater l’état d’occupation. Toutefois ils ne disposent pas, paradoxalement, d’un droit d’accès de principe aux parties communes des immeubles en copropriété.

Ce texte rendra les contrôles sur place beaucoup plus efficaces tout en les sécurisant juridiquement : aujourd’hui plusieurs visites sont nécessaires pour pouvoir accéder à un immeuble, la sollicitation préalable des copropriétaires ou du syndic entraînant des délais considérables.

Cet amendement propose de permettre à ces agents, sur le modèle des commissaires de justice (art. L. 126-14 CCH dans la rédaction du code issue de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020), d’accéder aux parties communes, parfois plus dégradées que les logements eux-mêmes dans les copropriétés paupérisées ou mal gérées.

Au-delà de cet amendement, les sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K insistent sur le besoin de renforcer les moyens à destination des communes afin de faciliter la prévention et les interventions en amont sur les copropriétés dégradées, pour répondre aux besoins identifiées.

Après l'article 3 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À la dernière phrase du premier alinéa de l’article L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation, après les mots : « et leurs agents », sont insérés les mots : «, ainsi que les syndics de copropriété, ».

A ce jour, les agents du service municipal du logement doivent s’adresser au syndic de l’immeuble afin d'obtenir certains renseignements indispensables à leurs contrôles (règlement de copropriété de l’immeuble, codes d’accès à l’immeuble, plans….).

Les agents se heurtent régulièrement à l’inertie des syndics, voire au refus de certains de communiquer les informations, ce qui compromet leurs contrôles et assure l’impunité de certains loueurs.

L’article L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit déjà que « Sans pouvoir opposer le secret professionnel les administrations publiques compétentes et leurs agents sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l'accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle. »

Cet amendement propose d'ajouter cette obligation de transmission d'informations pour les syndics de copropriété.

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le III de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complété par une phrase et un alinéa ainsi rédigés : « Pour les logements situés dans un périmètre concerné par une opération mentionnée à l’article L. 741-1 et L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation, les colocations nécessitent obligatoirement un permis de diviser tel que prévu à l’article L. 126-18 du code de la construction et de l’habitation.

« Les contrats de colocation mentionnent systématiquement le nombre de personnes résidant au sein du logement ainsi que le montant global du loyer de la colocation. »

Les colocations peuvent être un moyen d'enrichissement pour les marchands de sommeil, au détriment des colocataires.

Les auditions des maires concernés par le fléau des marchands de sommeil, notamment le maire de Grigny, ont permis de mettre en lumière des solutions pour contrecarrer cet angle du mal-logement.

Par cet amendement, les sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K proposent à la fois de systématiser les permis de diviser pour les colocations situées dans un périmètre ORCOD ou ORCOD-IN, et de mentionner systématiquement dans l'ensemble des contrats de colocation le nombre de personnes résidant au sein du logement, ainsi que le montant global du loyer afin de faciliter les contrôles et le respect de ces contrats.

Alinéa 18, seconde phrase

Supprimer cette phrase.

Cet amendement vise à supprimer la subrogation de l’expropriant des baux, comme c'est le cas pour les autres procédures d’expropriation.

Si celle-ci ne se justifie pas (les conventions d’occupation précaires permettent de sécuriser les relogements), la subrogation compliquera fortement ces procédures notamment pour les baux commerciaux.

Supprimer cette phrase permet que l’article L. 222-2 du code de la construction et de l'habitation, qui suspend les baux, s’applique systématiquement. Ce régime de droit commun prévoit notamment que l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. Il en va de même, après un délai de carence de six mois, des inscriptions de privilèges ou d’hypothèques.

Cet amendement des sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K a été travaillé avec la Société de requalification des quartiers anciens (Soreqa).

I. – Alinéa 3

Compléter cet alinéa par les mots :

en faisant apparaître le budget, le montant total des impayés copropriétaires et de toute dette de la copropriété

II. – Compléter cet article par deux alinéas ainsi rédigés :

« Le syndic professionnel ou l’administrateur provisoire, dans le cas des procédures prévues à l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, a l’obligation d’actualiser toutes ces données dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété.

« En cas de non-respect du délai fixé au précédent alinéa, le syndic professionnel ou l’administrateur provisoire, dans le cas des procédures prévues à l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, s’expose à une sanction prononcée par le conseil syndical ou d’une majorité qualifiée des copropriétaires correspondant à 10 % des honoraires annuels qu’il perçoit pour la gestion de ladite copropriété. »

Alinéa 4

Rétablir le a dans la rédaction suivante :

a) Le deuxième alinéa du II est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le syndic doit donner sans délai au président du conseil syndical dès sa désignation ou, à défaut, à un membre du conseil syndical désigné à cet effet par l’assemblée générale un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires ; »

Le conseil syndical ne dispose d’aucun moyen pour vérifier en temps réel les opérations bancaires effectuées par le syndic sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires. En effet, il ne dispose que des relevés bancaires qui sont produits par la banque en fin de mois et après les avoir demandés au syndic, dans la mesure où ce dernier les lui a transmis. Or, de nombreuses opérations bancaires frauduleuses ou litigieuses se réalisent en cours de mois sans que le conseil syndical ne puisse en être informé et réagir. 

 Les conséquences financières pour la copropriété peuvent être dramatiques.

Pour éviter cette situation, cet amendement propose que le président du conseil syndical ou un membre du conseil syndical désigné par l’assemblée générale puisse consulter à tout moment et en lecture seule, les comptes bancaires de la copropriété afin de contrôler les opérations bancaires effectuées par le syndic. 

Cet amendement a été rédigé en concertation avec l’Association des Responsables de Copropriétés.

Alinéa 8

Remplacer les mots :

au cours des dix dernières années civiles, d’au moins deux arrêtés

par les mots : 

depuis au moins trois ans, d’un arrêté

L’article 3 du projet de loi crée un droit d’expropriation des immeubles indigne à titre remédiable.

Cette mesure correspond à la recommandation n°1 du rapport Hanotin-Lutz qui propose de doter la puissance publique d’une capacité à agir en expropriation d’un immeuble, même si le caractère irrémédiable n’est pas établi.

L’objectif est bien de permettre une intervention suffisamment tôt pour mettre fin à la spirale de dégradation des immeubles alors même que des arrêtés prescrivant des mesures ne sont pas suivis d’effet, faute de mobilisation ou de capacité de la copropriété.

Cependant la double condition envisagée par le projet de loi, à savoir, l’absence d’exécution des mesures prescrites par au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, au cours des dix dernières années, risque de rendre ce nouvel outil inopérant. 

Pour cette raison, notre amendement propose de prévoir soit un cumul d’une procédure de mise en sécurité urgente et d’une procédure de mise en sécurité ordinaire, soit un cumul d’un arrêté de traitement de l’insalubrité en partie commune et d’une procédure de traitement de l’insalubrité pour plus de la moitié, en tantième, des locaux à usage d’habitation.

Alinéa 26

Remplacer les mots :

comporte des facilités de remboursement anticipé pour tenir compte du

par les mots :

ne peut prévoir aucun frais au titre du remboursement anticipé lorsque l’emprunteur s’acquitte du solde de l’emprunt suite au

Cet amendement interdit explicitement l’application de frais ou d’indemnités de remboursement anticipé lorsque le syndicat des copropriétaires apure le solde de l’emprunt suite au versement de subventions publiques. 

Cet amendement est proposé par la CLCV et la Fondation Abbé Pierre.

Supprimer cet article.

L'article 7 bis prévoit une dispense totale de toute formalité en matière d’urbanisme pour installer des constructions temporaires et démontables en vue du relogement temporaire des personnes évincées, à titre définitif ou provisoire.

Cette proposition, sans évaluation ni étude d'impact, ne nous parait pas garantir toutes les conditions de sécurité des personnes à reloger qui sont déjà victimes de mal-logement, et qui ont subi une évacuation souvent traumatisante, comme le rappelle le collectif en lutte contre le mal logement de Marseille.

Notre amendement propose la suppression de l’article 7 bis.

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le 4° de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est ajouté un alinéa ainsi rédigé : 

« …° Lorsque l’immeuble ou l’installation est occupée, toute mesure afin que le logement remplisse les conditions minimales de confort et d’habitabilité définies par décret. »

L’expérience de la gestion de crise des périls et des évacuations montre que les conditions de réintégration ne sont pas toujours satisfaisantes. Des arrêtés d’interdiction d’occuper sont levés dès lors que les périls sont écartés, alors même que le logement ne respecte pas les conditions minimales de confort et d’habitabilité.

Cet amendement prévoit que les arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne prescrivent explicitement les mesures afin que le logement, qui était régulièrement occupé, répondent aux normes de confort et d’habitabilité en sortie d’habitat indigne.

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le deuxième alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« La surface habitable et le volume habitable des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cube. La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Pour le calcul de la surface habitable, il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 2,20 mètres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. »

Le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 précise les règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation. Si ce décret réaffirme que la hauteur sous plafond de 2,20 m est suffisante et qu’à défaut, le logement doit être considéré comme impropre à l’habitation, il prévoit une exception dans l’hypothèse où le local considéré respecte par ailleurs les dispositions du décret n°2002-1020 du 30 janvier 2002 (art. 4) relatif aux caractéristiques du logement décent. Cette rédaction conduit potentiellement à permettre la mise en location d’un logement dont le volume habitable est au moins égal à 20 m³, c’est-à-dire un logement de 12m² avec une hauteur sous plafond de 1,80 mètre.

La rédaction proposée permettrait de lever toute ambiguïté et de simplifier l’action de l’État, et des collectivités dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne, notamment pour le contrôle du respect des règles d’hygiènes et de santé, l’instruction des permis de louer...

Cet amendement est porté par les associations d’élus et acteurs de terrain.

Cet amendement est non seulement en lien très direct avec le texte car il a pour objectif de supprimer toute disposition qui favoriserait l’activité des marchands de sommeil ; et d’autre part, il appartient au Parlement de se saisir de toute mesure de nature à sauvegarder la dignité humaine.

I. – Alinéas 4 et 5

Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :

II. – A titre expérimental et pour une durée de dix ans à compter de la publication de la présente loi, par dérogation à la deuxième phrase du II de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale et les communes ayant institué la déclaration de mise en location mentionnée à l’article L. 634-1 du code de la construction et de l’habitation ou l’autorisation préalable de mise en location mentionnée à l’article L. 635-1 du même code, peuvent prévoir, par délibération, que lorsqu’une colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux respectivement à 14 mètres carrés et à 33 mètres cubes, et ces derniers doivent être pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable.

II. – Alinéa 7

Supprimer cet alinéa.

Notre amendement propose de simplifier le dispositif d'encadrement proposé pour les baux multiples en donnant la main aux collectivités concernées qui pourront plus facilement s'emparer de cette possibilité, par simple délibération.

Il est proposé en outre :

- d'appliquer le dispositif aux zones couvertes non seulement par l'autorisation préalable de mise en location comme prévu par le texte de la commission, mais également par la déclaration de mise en location. 

-  de prévoir que les locaux loués dans le cadre d'une colocation à baux multiples dans les zones couvertes par le "permis de louer" sont pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable.

Les assouplissements apportés par la loi ELAN en cas de colocation à baux multiples ont des effets désastreux dans les secteurs où prospèrent les marchands de sommeil. La ville de Grigny nous indique qu'ils ont également pour conséquence de compliquer la saisine des tribunaux alors que les logements divisés et sur-occupés restent la problématique majeure en matière d'habitat indigne. 

Notre objectif avec cet amendement est donc de permettre aux élus de durcir les dispositions applicables aux colocations dans les zones particulièrement exposées à l'habitat indigne.

Après l'article 3 bis AA

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article 8

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

A titre expérimental, pendant une durée de six ans, dans le cadre du paragraphe 2 de la section 5 du chapitre I^er du titre I^er du livre I^er du code de procédure pénale, les inspecteurs de salubrité ou agents de police municipale de catégorie A et B compétents pour la recherche et la constatation des infractions portant atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants de locaux à usage d’habitation affectés à un service communal d’hygiène et de santé, disposent, pour les enquêtes judiciaires qu’ils diligentent sur réquisition du procureur de la République ou sur commission rogatoire du juge d’instruction, des mêmes prérogatives et obligations que celles attribuées aux officiers de police judiciaire. La liste des communes volontaires et les modalités de l'expérimentation sont fixées par décret en Conseil d’État.

Cet amendement propose une expérimentation pendant laquelle les inspecteurs de salubrité et les agents de la police municipale seraient dotés des pouvoirs d’enquête judiciaire en habitat indigne.

Cette expérimentation pourrait se dérouler dans les communes volontaires, situées dans les six territoires d’accélération de lutte contre l’habitat indigne (Seine-Saint Denis, Val-de- Marne, Essonne, Nord, Alpes-Maritimes et Bouches-du-Rhône).

L’objectif est de renforcer les pouvoirs des agents déjà mobilisés sur l’instruction des procédures, afin d’accélérer et faciliter l’instruction des actes judiciaires les plus simples : audition libre des mises en cause, des victimes, avis au parquet, rappel à la loi, avis à victime.

Il ne s’agit en aucun cas de se subroger aux obligations et responsabilités de la police. Cette mesure s’appliquerait dans le cadre d’une convention avec l’État et le Parquet.

Cet amendement traduit la recommandation n°22 du rapport de Mathieu Hanotin et Michèle Lutz tous les deux maires de communes particulièrement exposées à l’habitat indigne. Leur volonté est bien de voir leur capacité d’intervention renforcée et d’être en capacité de mieux identifier les situations d’habitat indigne, à les évaluer et à mettre en œuvre plus rapidement les procédures les plus adaptées.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante : 

I. - La section 4 du chapitre II du titre I^er du livre III du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifiée :

1° À la fin de l’intitulé, le mot : « énergétique » est supprimé ;

2° L’article L. 312-7 est ainsi modifié :

a) Le I est ainsi modifié :

 – au premier alinéa, la première occurrence du mot : « énergétique » est supprimé et, à la fin, sont ajoutés les mots : « et de rénovation des copropriétés en difficulté » ;

– au 2° , la référence : « 26-8 » est remplacée par la référence : « 26-13 » ;

b) À la seconde phrase du IV, les mots : « et la condition de ressources » sont remplacés par les mots : « , la condition de ressources ainsi que les catégories de copropriétés en difficulté ».

II. - Au c du 6° de l’article L. 221-7 du code de l’énergie, le mot : « énergétique » est supprimé.

III. - Au deuxième alinéa de l’article L. 315-14 du code de la consommation, le mot : « énergétique » est supprimé.

Notre amendement propose de rétablir l'article 2 Bis A, supprimé en commission.

Cet article est issu d'un amendement du Gouvernement, voté à l'Assemblée nationale, qui a pour objet d’élargir le champ d’intervention du fonds de garantie de la rénovation énergétique à l’ensemble des travaux de rénovation des copropriétés en difficulté. Il conditionne l'effectivité du nouveau prêt global collectif pour financer les travaux dans les copropriétés en difficulté.

Compléter cet article par un alinéa ainsi rédigé :

« Pendant la durée de l’expérimentation prévue au I, lorsqu’un immeuble en copropriété se trouve dans la situation mentionnée à l’article L. 615-6, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat peut habiliter un opérateur mentionné au II du présent article à conclure avec le syndicat des copropriétaires une convention en vue de l’acquisition à titre onéreux du terrain d’assise de l’immeuble concerné, par laquelle il s’engage à revendre, à une date ultérieure, ledit terrain aux copropriétaires à un prix de vente limité à sa valeur initiale, actualisée selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, et par laquelle les copropriétaires s’engagent à lui verser une redevance d’occupation, ou une convention en vue de l’acquisition à titre onéreux des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, au sens de l’article 1^er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, par laquelle les copropriétaires conservent à leur endroit un droit réel de ré-accession et s’engagent à verser à l’acquéreur une redevance d’utilisation, en échange d’un engagement de l’acquéreur à mener des travaux de réhabilitation sur ces parties communes et ces équipements communs. »

L’article 3 bis A prolonge de dix ans l’expérimentation prévue par la loi « Alur » qui permet d’exproprier des parties communes d’un immeuble en copropriété en voie de dégradation et de mettre en œuvre un dispositif de rachat de celles-ci.

Le texte issu de l’Assemblée nationale proposait de compléter ce dispositif pour permettre aux opérateurs spécialisés (par exemple, un établissement public foncier ou un organisme de foncier solidaire) de conclure avec un syndicat de copropriétaires connaissant des difficultés financières, une convention par laquelle celui-ci lui achète son terrain tout en lui laissant la pleine propriété du bâti.

Cette extension de l’expérimentation ayant été supprimée en commission, notre amendement propose de la réintégrer au texte.

L’objectif est de soutenir toute forme d’accompagnement d’intervention auprès des copropriétés en difficultés et d’encourager les acteurs mobilisés sur ces questions.

Alinéa 5

Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :

3° Après l’article 25-2, est inséré un article 25-2-1 ainsi rédigé :

« Art. 25-2-1. – Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l’immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

« Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.

« L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux, par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels ou aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires ou par la programmation de ces travaux dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires. »

Dans le cadre de l’examen en commission, la possibilité pour un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux d’isolation de la toiture a été supprimée.

Or, l’habitabilité estivale des bâtiments constitue un enjeu majeur pour protéger nos concitoyens les plus exposés. En témoigne la corrélation entre décès et travaux d’isolation observée lors de la canicule de l’été 2003 : le risque de décès par rapport à des logements dans des immeubles anciens n’ayant pas fait l’objet de travaux d’isolation était 3 fois moins important dans un immeuble ancien avec travaux d’isolation, 5 fois moins important dans un immeuble récent ou un immeuble ancien bien isolé, 4 fois plus important si la chambre est située sous les toits.

Certains projets, en copropriété, visant à améliorer les conditions de vie des habitants du dernier étage, se voient bloqués, compte tenu de l’opposition de la copropriété à la réalisation de travaux d’isolation des toitures portant sur les parties communes de l’immeuble.

Aussi, à l’instar des travaux d’accessibilité des logements, notre amendement propose de rétablir la possibilité pour un propriétaire de réaliser, à ses frais, des travaux affectant les parties communes de l’immeuble. En conséquence, il est proposé d’introduire un article 25-2-1, dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, permettant de définir les modalités de mise en œuvre de ces travaux (procédure identique à celle prévue pour les travaux d’accessibilité, définie à l’article 25-2 de la même loi). 

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

Après le 5° de l’article 776-1 du code de procédure pénale, il est inséré un 6° ainsi rédigé :

« 6° À l’association pour le développement du service notarial, placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat, en vue de mettre en œuvre l’article L. 551-1 du code de la construction et de l’habitation. »

Lors de l'examen en commission, l'article 8 bis A relatif à l'accès des notaires au bulletin n°2 du casier judiciaire des personnes morales a été supprimé.

Cet article a été introduit dans le texte à l'Assemblée nationale dans le cadre de l'adoption d'un amendement du gouvernement, au motif qu'en l’état de la législation actuelle, les notaires ne peuvent pas avoir accès au bulletin n°2 du casier judiciaire des personnes morales.

Ce point est essentiel et mérite une clarification de la part du Gouvernement.

Alinéa 3

Remplacer les mots :

de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2

par les mots :

programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303-1 qui a pour objet la rénovation urbaine

Les travaux en commission ont réduit le champ de la procédure de scission forcée des copropriétés en redressement aux périmètres des ORT.

L’article 10 prévoit la possibilité pour l’opérateur d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), dans le cadre d’un projet urbain et social, de contraindre la scission des grands ensembles en copropriété comportant un ou plusieurs immeubles dégradés affectés par des difficultés de gestion et de mise en œuvre des programmes de redressement, étant précisé qu’il revient à l’opérateur de démontrer la nécessité de cette procédure.

Cette faculté vise à pallier les inconvénients d’une scission judiciaire, qui se déroule généralement sur un temps trop long. dans un souci d’efficacité, les députés ont proposé d’élargir la scission des copropriétés hors administration provisoire aux opération programmée d’amélioration de l’habitat, lorsqu’elles ont pour objet la rénovation urbaine.

L'objectif est bien de trouver les outils les plus efficaces, tout en restant sécurisés, pour accompagner les grands ensembles en difficulté financière, notamment du fait d’un nombre trop important de lots de copropriétés. 

Notre amendement propose ainsi de rétablir le périmètre retenu à l'Assemblée nationale, à savoir les OPAH (et non les seules ORT).

Après l’article 2 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le représentant de l’État dans le département établit un bilan triennal du suivi du traitement de l’habitat dégradé qui porte particulièrement sur le suivi des signalements, des arrêtés pris par les maires et par le représentant de l’État dans le département et de leur exécution, des travaux d’office engagés ou réalisés, des relogements. Celui-ci est communiqué au comité régional de l’habitat et de l’hébergement.

Le représentant de l’État dans le département définit par arrêté les modalités de transmission des données nécessaires à l’établissement du bilan triennal mentionné à l’alinéa précédent et fixe la liste des communes concernées au regard de la proportion d’habitat dégradé sur leur territoire.

Cet article entre en vigueur à compter du 1^er avril 2025.

Notre amendement propose que le Préfet établisse un bilan triennal du suivi du traitement de l’habitat dégradé sur son territoire.

Cet outil présente plusieurs intérêts :

- Il permet de s’assurer une certaine transparence sur le suivi des signalements des habitants et constats réalisés sur place. 

- Il permet au Préfet de proposer aux collectivités les outils et toutes mesures d’accompagnement et d'ingénierie mobilisables, pour venir en appui auprès des communes et acteurs concernés.

- Il permet de consolider les chiffres de l'habitat dégradé en France, et de mieux cibler les politiques publiques.

Cet amendement a été travaillé avec le collectif mobilisé contre le mal logement à Marseille.

Alinéa 18, seconde phrase

Supprimer cette phrase.

Cet amendement propose de supprimer la subrogation de l’expropriant dans les droits du propriétaire.

Cette subrogation va complexifier et ralentir les processus, ce qui est contraire à l'objectif poursuivi avec ce projet de loi. 

Après l’article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À titre expérimental et pour une durée de 10 ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones soumises à déclaration de mise en location mentionnée à l’article L. 634-1 du code de la construction et de l’habitation ou à autorisation préalable de mise en location mentionnée à l’article L. 635-1 du même code, le maire peut prendre un arrêté de mise en demeure avec astreinte de réaliser des travaux de mise en conformité d’un local d’habitation, à l’encontre d’un propriétaire qui a fait l’objet de signalements répétés concernant le respect des règles sanitaires, d’hygiène et de salubrité édictées.

Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation de cette expérimentation.

Un décret en Conseil d’État détermine les conditions d’application du présent article.

Notre amendement propose qu'à titre expérimental, le maire puisse, au sein des zones soumises au permis de louer, mettre en demeure un propriétaire récalcitrant, de réaliser les travaux nécessaires, sous astreinte administrative, à la mise en conformité avec les règles sanitaires, d'hygiène et de salubrité édictées dans le règlement sanitaire départemental.

L’objectif est de proposer aux maires un outil intermédiaire pour agir préventivement contre les dégradations des locaux d'habitation consécutives à un non-respect récurent des règles sanitaires, d'hygiène et/ou de salubrité, et susceptibles - à terme - de mettre en danger la santé ou la sécurité des occupants. Les conditions d'application sont renvoyées à un décret.

Cet amendement a été travaillé avec le collectif mobilisé contre le mal logement à Marseille.

Alinéa 4

Après le mot

délivré

insérer les mots :

, après consultation du comité régional de l’habitat et de l’hébergement,

Notre amendement propose de prévoir la consultation du comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH) pour la constitution du "vivier" de syndics d’intérêt collectif et la délivrance de l'agrément.

Alinéa 2

Rétablir le 1° dans la rédaction suivante :

1° L’article 14-1 est complété par un III ainsi rédigé :

« III. – Les avis d’appel de fonds sont établis par le syndic et adressés aux copropriétaires. Leur contenu est fixé par décret. » ;

La commission a supprimé une partie des dispositions de l'article 9 bis et notamment celles prévoyant la fixation du contenu des avis d’appels de fonds par voie réglementaire.

Notre amendement propose de rétablir cette précision utile à la bonne compréhension des sommes à payer par les copropriétaires et à une plus grande lisibilité des appels de fonds.

Compléter cet article par deux alinéas et un paragraphe ainsi rédigés :

3° Après le 4° de l’article L. 731-1, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« …° Un diagnostic structurel de l’immeuble tel que prévu à l’article L. 126-6-1 du code de la construction et de l’habitation. »

…. – Le 3° du I du présent article entre en vigueur le 1^er janvier 2028.

Le diagnostic technique global (DTG) pour les immeubles en copropriété se généralise progressivement rappelant que (à part quelques cas) la réalisation du diagnostic technique global relève d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires. La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont en effet approuvées dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le DTG ne comporte actuellement aucune obligation de vérifier la solidité du bâtiment.

Notre objectif, avec cet amendement, n’est pas de créer une nouvelle obligation, mais de renforcer et compléter le champ du diagnostic technique global existant en précisant qu’il comprend un diagnostic structurel de l’immeuble. 

Il est proposé une entrée en vigueur au 1er janvier 2028.

Cet amendement s’appuie sur la recommandation n°10 du rapport Hanotin-Lutz qui propose de réalisation d'un diagnostic structurel au sein du diagnostic technique global.

Alinéa 5

Après le mot :

dégradé

insérer les mots :

ou des secteurs en centre ancien

L'objectif de notre amendement est de permettre aux communes qui le souhaitent de prévoir la réalisation du diagnostic structurel des bâtiments dans des secteurs situés dans le centre historique ou le centre ancien des villes.

Ces secteurs ne présentent pas toujours de signes extérieurs d'habitat dégradé mais nécessitent une vigilance accrue compte tenu de l’ancienneté du bâti.

Cette mesure de prévention donnera aux communes une plus grande lisibilité sur l'état du bâti de leur centre ancien, leur permettant de mieux planifier et renforcer leurs capacités d'action. 

Alinéas 10 et 12

Supprimer les mots :

ou d’utiliser

La coordination opérée avec l'article 12 ne parait pas utile.

Après l’article 17

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le deuxième alinéa de l’article L. 256-3 du code de la construction et de l’habitation est complété par une phrase ainsi rédigée : « Peuvent également être opérateurs les organismes mentionnés à l’article L. 411-2 du présent code ou leurs filiales créées en application du 19° de l’article L. 421-1, du soixante-sixième alinéa de l’article L. 422-2, et du vingt-huitième alinéa de l’article L. 422-3 du même code. »

La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 dite loi 3DS a permis aux organismes fonciers solidaires (OFS), à titre subsidiaire, et dans un but de mixité fonctionnelle, de « réaliser ou faire réaliser des locaux à usage commercial ou professionnel sur des terrains acquis ou gérés au titre de leur activité principale ». La faculté pour les OFS de mettre à disposition des locaux d’activité répond à un double objectif :

- faciliter l’émergence de programmes immobiliers comportant des logements en bail réel et solidaire (BRS) là où la mixité fonctionnelle est nécessaire ou imposée. La mesure facilite le montage économique et juridique des opérations, qui est commun à l’ensemble des lots de la copropriété ;

- par son caractère abordable et anti-spéculatif, le dispositif figure parmi les outils de la revitalisation des territoires en favorisant l’installation d’entreprises.

L’article 17 du projet de loi prévoit la ratification de l’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d’activité, publiée au journal officiel le 9 février 2023 et porte sur la définition du régime contractuel applicable.

Dans le cadre de cette ratification, il est proposé d’apporter une modification à l’article L 256-3 du code de la construction et de l’habitation issu de cette ordonnance.

Un organisme de foncier solidaire peut conclure un bail réel solidaire d’activité avec un opérateur chargé de construire ou de réhabiliter des locaux à usage commercial ou professionnel, en vue de les donner en location (article L 256-3 du CCH) ou de vendre les droits réels attachés auxdits locaux (article L 256-4 du CCH).

Dans leur rédaction actuelle issue de l’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023, ces articles prévoient que l’opérateur est un établissement public y ayant vocation  » ou une SEM locale, une société publique locale (SPL) ou une SEM à opération unique. 

Cet amendement propose de permettre aux organismes Hlm d’être opérateurs dans ces opérations de bail réel solidaire d’activité, à l’instar de leur statut d’opérateur reconnu pour les opérations de bail réel solidaire. Il est également proposé d’ouvrir le statut d’opérateur aux filiales que les organismes Hlm sont autorisés à créer pour leur activité liée aux locaux à usage commercial ou professionnel.

Cet amendement est déposé en lien avec l’Union Sociale pour l’Habitat.

Après l’article 17

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le 9° de l’article L421-4, le quarante-troisième alinéa de l’article L 422-2 et le quarante-deuxième alinéa de l’article L 422-3 du code de la construction et de l’habitation sont complétés par les mots : « ainsi que pour conclure des baux réels solidaires d’activité définis à l’article L. 256-1 du présent code ».

L’article 17 du projet de loi prévoit la ratification de l’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d’activité. 

Dans le cadre de cette ratification, il est proposé d’apporter une modification, en lien direct avec cette ordonnance, aux articles L L 421-4, L 422-2 et L 422-3 du code de la construction et de l’habitation.

La loi ne permet aux organismes Hlm d’être agréés pour exercer les activités d'organisme de foncier solidaire que “dans les limites du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2“ du CCH (SIEG). 

La conclusion d’un bail réel solidaire d’activité n’étant pas une opération relevant du SIEG, ils ne peuvent donc pas signer des baux réels solidaires d’activité et développer des opérations mixtes (logements et locaux à usage professionnel et commercial). 

Cet amendement propose de compléter la compétence des organismes Hlm agréés pour exercer les activités d’organisme de foncier solidaire, afin de leur permettre de conclure des baux réels solidaires d’activité, accessoirement à leur activité de bail réel solidaire. 

Après l’article 17

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le 8° de l’article L421-4, le quarante-deuxième alinéa de l’article L 422-2 et le quarante-et-unième alinéa de l’article L 422-3 du code de la construction et de l’habitation sont complétés par les mots : « ou se rapportent à un bail réel solidaire d’activité »

L’article 17 du projet de loi prévoit la ratification de l’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d’activité 

Dans le cadre de cette ratification, il est proposé d’apporter une modification, en lien direct avec cette ordonnance, aux articles L 421-4, L 422-2 et L 422-3 du code de la construction et de l’habitation.

Les organismes Hlm ont la possibilité de réaliser des prestations de service pour le compte d’organismes de foncier solidaire.

Toutefois cette possibilité est limitée aux cas où ces prestations font partie du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2 du CCH (SIEG). 

La conclusion d’un bail réel solidaire d’activité n’étant pas une opération relevant du SIEG, ils ne peuvent donc pas fournir des prestations en lien avec ce type de baux, ce qui peut compliquer le développement d’opérations mixtes (logements et locaux à usage professionnel et commercial). 

Cet amendement propose ainsi de compléter la compétence des organismes Hlm afin de leur permettre de réaliser des prestations pour le compte d’organismes de foncier solidaire, y compris pour les besoins de leur activité relative aux baux réels solidaires d’activité.  

Alinéa 4

Remplacer les mots :

l’autorisation préalable de mise en location mentionnée à l’article L. 635-1 du code de la construction et de l’habitation

par les mots :

la déclaration de mise en location mentionnée à l’article L. 634-1 du code de la construction et de l’habitation ou l’autorisation préalable de mise en location mentionnée à l’article L. 635-1 du même code

Amendement de repli

Notre amendement propose d'étendre le dispositif expérimental adopté en commission pour permettre aux élus de mieux lutter contre les divisions de logement non seulement dans les zones couvertes par l'autorisation préalable de mise en location, comme prévu par le texte de la commission, mais également dans celles couvertes par la déclaration de mise en location.

Alinéa 4

Compléter cet alinéa par les mots :

, et ces derniers doivent être pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable

Amendement de repli

Dans le cadre de l'expérimentation proposée par le texte de la commission, pour lutter contre les situations de colocations subies, il est proposé d'aller plus loin en prévoyant que les locaux loués dans le cadre d'une colocation à baux multiples dans les zones couvertes par l'autorisation préalable de mise en location sont pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable.

Cet amendement s'appuie sur les propositions faites par la Ville de Grigny.

Après l’article 5

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le dernier alinéa du I de l’article L. 615-2 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Avant la dernière phrase, il est inséré une phrase ainsi rédigée : « Cette convention prévoit également l’engagement par le syndic de la transmission de l’ensemble des pièces comptables aux partenaires publics, ainsi que la définition d’une stratégie de recouvrement des dettes de charges exigibles depuis plus de six mois. » ;

2° Est ajoutée une phrase ainsi rédigée : « La signature de la présente convention conditionne l’obtention des subventions nécessaires au redressement de la copropriété. » 

Cet amendement a pour objectif de renforcer, dans le cadre de la convention de mise en œuvre du plan de sauvegarde, l'efficacité de la stratégie de redressement des copropriétés et d'assurer une meilleure coordination entre syndics et pouvoirs publics, en précisant davantage les engagements du syndic relatifs à la transmission des données comptables et en définissant une stratégie de recouvrement des impayés.

Cet amendement s’appuie sur les propositions faites par la ville de Grigny.