AMENDEMENT

Après l’article 6 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

A. – L’article 260 est ainsi modifié :

1° Après le onzième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« 7° ) Par dérogation aux a et b du 2° du présent article, les organismes de placement collectif relevant du III de l’article L. 214-24, des articles L. 214-33 à L. 214-125, des articles L. 214-148 à L. 214-151 et des articles L. 214-154 à L. 214-158 du code monétaire et financier qui donnent en location des locaux nus relevant de la sous-destination « logement » mentionnée au 2° de l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme et dont, à la date de conclusion du bail, le loyer taxe sur la valeur ajoutée incluse est inférieur de 10 % au loyer de référence tel que défini par l’article 17-2 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1984. L’actif des organismes relevant du III de l’article L. 214-24 et des articles L. 214-154 à L. 214-158 du code monétaire et financier est composé à hauteur de 60 % au moins d’actifs immobiliers dont la nature sera précisée par décret. » ;

2° Au douzième alinéa, après les mots : « pour l’application du 6°  » sont insérés les mots : « et du 7°  » ;

3° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Le taux de TVA applicable pour les besoins du 7° est de 5,5 %. »

B – Après l’article 220 Z septies, il est inséré un article 220 Z… ainsi rédigé :

« Art. 220 Z… I. – Le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties prévue à l’article 1380 et mise en recouvrement au cours de l’exercice pour les locaux mentionnés au III fait naître une créance d’impôt sur les sociétés non imposable d’égal montant au profit des organismes de placement collectif et leurs filiales relevant du III de l’article L. 214-24, des articles L. 214-33 à L. 214-125, des articles L. 214-148 à L. 214-151 et des articles L. 214-154 à L. 214-158 du code monétaire et financier. L’actif des organismes relevant du III de l’article L. 214-24 et des articles L. 214-154 à L. 214-158 est composé à hauteur de 60 % au moins d’actifs immobiliers dont la nature sera précisée par décret.

« Lorsqu’elle fait naître une créance non imposable d’égal montant, la taxe foncière mise en recouvrement pour les logements mentionnés au III du présent article n’est pas admise dans les charges déductibles pour la détermination du bénéfice imposable des personnes morales mentionnées au présent I.

« II.-Le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties s’entend de la taxe mentionnée à l’article 1380 et, le cas échéant :

« 1° De la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations prévue à l’article 1530 bis ;

« 2° De la taxe additionnelle spéciale annuelle au profit de la région d’Île-de-France prévue à l’article 1599 quater D ;

« 3° Des taxes spéciales d’équipement additionnelles à la taxe foncière sur les propriétés bâties prévues aux articles 1607 bis, 1607 ter et 1609 B à 1609 G ;

« 4° Des impositions additionnelles à la taxe foncière sur les propriétés bâties levées conformément à l’article 1609 quater ;

« 5° Des prélèvements opérés par l’État sur ces taxes et impositions en application de l’article 1641.

« III. – Le bénéfice du I du présent article est accordé aux organismes de placement collectif mentionnés au même I et leurs filiales qui détiennent des locaux nus relevant de la sous-destination « logement » visée au 2° de l’article R 151-28 du code de l’urbanisme.

« IV. – Le I du présent article s’applique pendant une durée de vingt ans à compter de la première mise en recouvrement de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les locaux mentionnés au III.

« La durée de vingt ans est réduite à due concurrence du nombre d’années d’exonération totale de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont peuvent bénéficier les locaux.

« V. – Les entités mentionnées au I du présent article, redevables légaux de la taxe foncière sur les propriétés bâties, imputent la créance sur l’impôt sur les sociétés dû au titre de l’exercice au cours duquel a eu lieu la mise en recouvrement de cette taxe et, en cas d’excédent, au titre des trois exercices suivants. S’il y a lieu, la créance est remboursée à l’issue de cette période, à hauteur de la fraction non imputée.

« Par dérogation, pour les entités visées au I qui sont exonérées d’impôt sur les sociétés ou qui ne sont pas redevables de l’impôt sur les sociétés, la créance est immédiatement remboursable.

« La créance est inaliénable et incessible, sauf dans les conditions prévues aux articles L. 313-23 à L. 313-35 du code monétaire et financier.

« En cas de fusion ou d’opération assimilée intervenant au cours de la période mentionnée au premier alinéa du présent V, la fraction de la créance qui n’a pas encore été imputée par la société apporteuse est transférée à la société bénéficiaire de l’apport.

« VI. – La créance est déclarée dans les mêmes délais que ceux prévus pour le dépôt de la déclaration de résultats de l’exercice de mise en recouvrement de la taxe foncière sur les propriétés bâties ayant donné lieu à sa naissance et selon le modèle établi par l’administration.» 

C – Après le deuxième alinéa de l’article 973, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation au premier alinéa, les locaux nus relevant de la sous-destination « logement » mentionnée au 2° de l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme donnés en location par les organismes de placement collectif relevant du III de l’article L. 214-24, des articles L. 214-33 à L. 214-125, des articles L. 214-148 à L. 214-151 et des articles L. 214-154 à L. 214-158 du code monétaire et financier bénéficient d’un abattement de 50 % sur leur valeur vénale réelle. L’actif des organismes relevant du III de l’article L. 214-24 et des articles L. 214-154 à L. 214-158 est composé à hauteur de 60 % au moins d’actifs immobiliers dont la nature sera précisée par décret. »

D – Après l’article 155 B, il est inséré un article 155… ainsi rédigé :

« Art. 155… I. Les associés, actionnaires ou autres membres des organismes de placement collectif relevant du III de l’article L. 214-24, des articles L. 214-33 à L. 214-125, des articles L. 214-148 à L. 214-151 et des articles L. 214-154 à L. 214-158 du code monétaire et financier bénéficient d’un abattement notionnel dans les conditions prévues aux II et III lorsque ces organismes de placement collectif donnent en location, directement ou indirectement, des locaux nus relevant de la sous-destination « logement » mentionnée au 2° de l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme. L’actif des organismes relevant du III de l’article L. 214-24 et des articles L. 214-154 à L. 214-158 du code monétaire et financier est composé à hauteur de 60 % au moins d’actifs immobiliers dont la nature sera précisée par décret.

« II. Pour l’application du I, l’abattement notionnel est égal à 1,5 % des revenus nets réalisés directement ou indirectement au titre de la location des locaux. L’abattement notionnel est alloué à chaque associé, actionnaire ou autre membre au prorata de leurs droits dans l’organisme de placement collectif et est déductible de l’assiette de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur les sociétés ou de la retenue à la source visée aux 119 bis du présent code dus par ces associés.

« En cas de cession des titres de l’organisme de placement collectif, une fraction de l’abattement notionnel dont l’associé, l’actionnaire ou l’autre membre a bénéficié est déduite du prix de revient des titres cédés dans des conditions précisées par décret.

« III. Par dérogation au II du présent article,

« a) Lorsque l’organisme de placement collectif capitalise ses revenus, la plus-value réalisée à l’occasion de la cession de ses titres est réduite d’un abattement notionnel égal à 1,5 % pour chaque année de détention de la quote-part de la plus-value afférente aux locaux visés au I.

« b) Lorsque les titres de l’organisme de placement collectif sont détenus dans le cadre de contrats d’assurance sur la vie ou de capitalisation, l’abattement notionnel bénéficie à l’entreprise à la condition que la valorisation du contrat tienne compte de cet amortissement. »

E – Après l’article 1594 J bis, il est inséré un article 1594 … ainsi rédigé :

« Art. 1594… Le conseil départemental peut exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les cessions de locaux nus relevant de la sous-destination « logement » mentionnée au 2° de l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme donnés en location par les organismes de placement collectif relevant du III de l’article L. 214-24, des articles L. 214-33 à L. 214-125, des articles L. 214-148 à L. 214-151 et des articles L. 214-154 à L. 214-158 du code monétaire et financier et réalisées par lesdits organismes de placement collectifs. L’exonération doit être mentionnée dans l’acte de vente. L’actif des organismes relevant du III de l’article L. 214-24 et des articles L. 214-154 à L. 214-158 du même code est composé à hauteur de 60 % au moins d’actifs immobiliers dont la nature sera précisée par décret.

« Les dispositions de l’article 1594 E sont applicables. »

F – Le 1° de l’article 1595 bis, est complété par les mots : « ou lorsque la mutation concerne les locaux nus relevant de la sous-destination « logement » visée au 2° de l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme donnés en location par les organismes de placement collectif relevant du III de l’article L. 214-24, des articles L. 214-33 à L. 214-125, des articles L. 214-148 à L. 214-151 et des articles L. 214-154 à L. 214-158 du code monétaire et financier et réalisées par lesdits organismes de placement collectifs. L’actif des organismes relevant du III de l’article L. 214-24 et des articles L. 214-154 à L. 214-158 du code monétaire et financier est composé à hauteur de 60 % au moins d’actifs immobiliers dont la nature sera précisée par décret. »

G – Après le b. du V de l’article 1647, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

«... 1.18 % en sus du montant de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement perçus au profit des départements en application de l’article 1594 J ter ; »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

III. – La perte de recettes résultant pour les collectivités territoriales du I est compensée, à due concurrence, par une majoration de la dotation globale de fonctionnement.

IV. – La perte de recettes résultant pour l’État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Lors de son audition devant la commission des finances du Sénat, le ministre chargé du logement a affirmé que le secteur du logement avait impérativement besoin des investisseurs privés.

La France compterait aujourd’hui seulement 140 000 logements à loyers abordables accessibles aux personnes considérées comme trop aisés pour prétendre au logement social mais pas assez riches pour accéder au marché libre.

Le retour des expériences antérieures (Pinel, etc.) révèle que le recours exclusif à des investisseurs locatifs particuliers qui investissent en direct est une impasse. Le présent amendement vise donc à faire appel aux investisseurs professionnels, seuls capables de garantir le maintien dans le temps des loyers abordables tout en assurant les dépenses nécessaires à la bonne maintenance des bâtiments. Les personnes morales sont plus à même de supporter des investissements dont les retours économiques se feront à long-terme. Ces investisseurs viendraient en soutien des acteurs publics spécialistes du LLI (logement à loyer intermédiaire) et du LAC (logement abordable contractualisé) comme CDC Habitat et In’li.

Ces investisseurs professionnels prendraient la forme de fonds evergreen à l’instar de ce qui existe pour l’immobilier tertiaire avec les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI). Ils achèteraient uniquement des actifs résidentiels (soit des logements, des résidences étudiantes et séniors, des immeubles de coliving ou de colocation, des hébergements d’urgence ainsi que tout actif mixte à majorité résidentielle) situés dans les zones tendues.

Un soutien de l’État est indispensable pour attirer de l’épargne privée vers des fonds dédiés au logement abordable au regard du rendement dans le secteur du logement résidentiel. Alors qu’une SCPI détenant des bureaux peut atteindre un rendement souvent supérieur à 4,5 %, les véhicules qui achètent des logements abordables peinent aujourd’hui à dépasser les 3 %. Les différentes adaptations fiscales présentées ci-après doivent permettre d’atteindre une rentabilité du même ordre pour les fonds de logements résidentiels.

L’amendement applique aux actifs résidentiels le même régime TVA que celui qui s’applique à l’immobilier commercial : la TVA devient récupérable pour l’investisseur ; en contrepartie, une TVA très réduite est appliquée aux loyers facturés par les fonds logement, comme c’est le cas dans les immeubles de bureaux ou pour les centres commerciaux. Pour les logements existants (LLA réhabilités ou Pinel/Duflot), l’effort porte sur les droits d’enregistrement portés de 7 à 3,5 %.

L’amendement transforme l’exonération de vingt ans de la TFPB en crédit d’impôt sur une même période. En effet, l’effort de construction ne doit pas peser sur les recettes fiscales des collectivités locales. Cette proposition fait partie des recommandations du rapport Rebsamen.

Pour diminuer l’écart entre le rendement net du fonds et le rendement final pour l’épargnant, l’amendement prévoit un abattement de 50 % sur la valeur des parts pour le calcul de l’assiette de l’IFI ainsi qu’un amortissement notionnel de 1,5 % par an pour les parts qui distribuent et une diminution de l’assiette de la plus-value de 1,5 % fois le nombre d’années de détention imposable pour les parts qui capitalisent.

Avec 150 000 logements bénéficiaires de la mesure dans les 20 prochaines années (50 000 LLI neufs et 100 000 LAC neufs avec des taux de TVA récupérables de 10 % et 20 %), le coût budgétaire oscille entre 400 et 500 millions d’euros par an. En tenant compte de la TVA récupérée sur les loyers, qui s’élèvent à environ 3 millions d’euros la première année pour augmenter chaque année et atteindre plus de 70 millions d’euros en 2040, le rendement fiscal de cette mesure pour l’État serait donc d’environ 0,75 % par an. La baisse des droits d’enregistrement pour 50 000 logements anciens sur 20 ans est de l’ordre de 15 millions d’euros.

Le coût budgétaire du crédit d’impôt à hauteur de la taxe foncière est évalué à 15 millions d’euros la première année, 250 millions d’euros en année pleine au bout de 20 ans. Il est plus difficile d’estimer le coût budgétaire des avantages accordés directement aux souscripteurs.