AMENDEMENT

I. – Alinéa 4

Rédiger ainsi cet alinéa : 

a) Au premier alinéa, les mots : « jusqu’au 31 décembre 2023 : » sont remplacés par les mots : « , à la suite d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2025, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle cette promesse a acquis date certaine : » ;

II. – Alinéa 10

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

L’exonération s’applique également lorsque l’acquisition porte sur un immeuble bâti que l’acquéreur s’engage à affecter, en tout ou partie, aux différents types de logements sociaux et intermédiaires précités sous réserve du respect des mêmes conditions.

III- Après l’alinéa 11

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

 …) Après le quatrième alinéa, il est inséré deux alinéas ainsi rédigés :

« Lorsque l’opération ne fait pas l’objet d’un permis de construire ou que ce permis n’a pas encore été obtenu, il est remplacé par une attestation de l’acquéreur » ;

IV. – Pour compenser la perte de recettes résultant du I, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

…. – La perte de recettes résultant pour l’État du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

L’article 3 sexies du projet de loi de finances tel qu’adopté à l’Assemblée nationale prévoit 2 mesures :

-        Il prolonge de 2 ans le régime de l’article 150 U, II, 7° du CGI, à savoir une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières constatées par les personnes physiques au prorata des surfaces de logements sociaux que l’acquéreur s’engage à réaliser. Il est également prévu que, dans les zones tendues, l’engagement pourra désormais porter sur des logements locatifs intermédiaires.

-        Parallèlement, il crée un nouveau régime d’abattement sur les plus-values, codifié à l’article 150 VE du CGI, au profit de toute cession destinée au logement privé en zone tendue (l’abattement pouvant être bonifié si une partie du programme est affecté au logement social ou intermédiaire).

Concernant la durée d’application de ces deux régimes :

L’article 3 sexies prévoit que pour le premier régime (art. 150 U du CGI), la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2025. En revanche, pour le second régime (vente destinée au logement privé – art. 150 VE du CGI) la vente peut être réalisée jusqu’au 31 décembre 2027 dès lors qu’une promesse de vente a été signée avant fin 2025.

Aucun élément ne semble expliquer cette distorsion dans la durée d’application. Il est donc proposé d’aligner les deux régimes en retenant la solution la plus souple (promesse signée avant fin 2025 et vente dans les 2 ans qui suivent).

Concernant les modalités d’application du premier régime (vente destinée au logement social, art. 150 U du CGI) :

Le présent amendement propose de préciser que ce régime peut s’appliquer, sous les mêmes conditions (conditions liées au délai, au zonage, au caractère de bâtiments d’habitation collectifs et au gabarit …), aux opérations d’acquisition d’immeubles anciens destinés à être transformés en logements sociaux ou intermédiaires et ceci même si l’opération ne fait pas l’objet d’un permis de construire.

Cette précision est nécessaire car, depuis 2020, le texte de l’article 150 U du CGI impose que l’acquéreur présente, au jour de l’acquisition, un permis de construire afin de justifier la surface qui sera affectée au logement social.

Cette référence au permis de construire pose deux difficultés :

-     Elle peut être comprise comme réservant le régime aux opérations de construction neuves. C’est en tout cas l’interprétation retenue par plusieurs contrôleurs fiscaux, même si les services centraux de la DGFIP ont pris des positions qui semblent aller en sens contraire. Les opérateurs Hlm demandent depuis plusieurs années une clarification sur ce point.

-     On rappelle que les organismes Hlm disposent d’un délai de 10 ans pour réaliser leur engagement, ce délai ayant été fixé par le législateur pour leur permettre d’intervenir dans certaines opérations complexes et donc, longues. Dans des situations de ce type, si l’organisme peut s’engager sur une future surface de logements sociaux, il n’est, par hypothèse, pas en mesure de présenter un permis de construire le jour de l’acquisition du bien.