AMENDEMENT

Après l'article 4 octies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après le deuxième alinéa du II de l’article 726 du code général des impôts, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« S’agissant des titres mentionnés au 2° du I, à l’exception des titres de sociétés civiles de placement immobilier offerts au public, l’assiette du droit d’enregistrement est égale, à concurrence de la fraction des titres cédés, à la valeur réelle des seuls biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, au travers d’autres personnes morales à prépondérance immobilière. »

II. – Le I s’applique à compter du 1^er janvier 2022.

III. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

Cet amendement vise à régler une distorsion fiscale pénalisante en matière immobilière, suivant que les transactions immobilières et ventes d’actifs immobiliers s’effectuent par vente directe de l’actif (asset deal) ou par cession de titres d’une société dont l’actif immobilier est le sous-jacent (share deal). 

L'assiette taxable d’un share deal est réduite à la valeur nette des parts cédées, obtenue en déduisant de la valeur réelle de l’actif immobilier concerné le montant de la totalité des dettes – emprunts et comptes courants – contractés par la société cédante.

Les sociétés à prépondérance immobilière, dont la majorité des actifs sont composés d’actifs immobiliers, ont ainsi systématiquement recours à des emprunts et comptes courants à seule fin de minorer l'assiette du droit d'enregistrement, ce qui représente une optimisation fiscale revendiquée comme « argument de vente » en faveur des share deals. 

Cette distorsion est particulièrement pénalisante pour l’Etat, en raison du manque à gagner en termes de recettes fiscales. Elle est également pénalisante pour les collectivités locales, qui ne perçoivent plus les DMTO liés à des transactions effectuées sous la forme d’asset deal ou qui subissent le contournement des règles de préemption en matière d’aménagement foncier. 

Elle est aussi pénalisante pour nos concitoyens qui s’acquittent de DMTO dont l’assiette est constituée de l’intégralité du prix d’acquisition de leurs immeubles sans possibilité d’une telle déduction.  

Dans ces conditions, la tendance consistant à recourir au format juridique des share deals pour opérer de grosses transactions immobilières s’accroit fortement depuis quelques années, accélérant l’impact négatif pour les finances publiques. 

C’est pourquoi, il est proposé de modifier le calcul de l'assiette du droit d'enregistrement de 5 % applicable lors de la cession des participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière.

Dans un souci d’équité fiscale et de limitation des abus, il est proposé d’asseoir les droits d’enregistrement, à concurrence du nombre de titre cédés, sur la valeur réelle des seuls immeubles et droits immobiliers détenus par ces personnes morales. 

L’harmonisation fiscale proposée est de nature à générer un gain fiscal d’environ 250 millions d’euros par an.