AMENDEMENT

Après l'article 22 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° Le 2° du 2 du I de l’article 257 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Dans les périmètres des opérations de revitalisation de territoire mentionnées à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation, la proportion mentionnée aux a à d du présent 2° est portée aux deux tiers. » ;

2° Après l’article 278 sexies A, il est inséré un article 278 sexies… ainsi rédigé :

« Art. 278 sexies …. – La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 10 % en ce qui concerne les livraisons de logements neufs et de logements, issus de la transformation de locaux à usage de bureaux, considérés comme neufs au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, soit à des organismes mentionnés au 4° du 1 de l’article 207 ou soumis au contrôle, au sens du III de l’article L. 430-1 du code de commerce, de la société mentionnée à l’article L. 313-20 du code de la construction et de l’habitation, soit à des personnes morales dont le capital est détenu en totalité par des personnes passibles de l’impôt sur les sociétés ou des établissements publics administratifs, qu’elles destinent à la location à usage de résidence principale dans le cadre d’une opération de construction ayant fait l’objet d’un agrément préalable entre le propriétaire ou le gestionnaire des logements et le représentant de l’État dans le département, qui précise le cadre de chaque opération et porte sur le respect des conditions prévues aux a à c du présent article.

« Pour l’application du premier alinéa, les logements doivent :

« a) Être implantés sur un terrain situé dans le périmètre d’une opération de revitalisation de territoire mentionnée à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation ;

« b) Être intégrés dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 15 % de surface de logements mentionnés aux 2 à 6, 8 et 10 du I de l’article 278 sexies du présent code, sauf dans les communes comptant déjà plus de 50 % de logements locatifs sociaux, au sens de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, et dans les quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1^er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ;

« c) Être destinés à être loués à des personnes physiques dont les ressources à la date de conclusion du bail ne dépassent pas les plafonds fixés par le décret prévu au premier alinéa du III de l’article 199 novovicies du présent code. Le loyer mensuel de ces logements ne dépasse pas les plafonds mentionnés au premier ou, le cas échéant, au second alinéa du même III. » ;

3° Le 2 de l’article 278-0 bis A est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Dans les périmètres des opérations de revitalisation de territoire mentionnées à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation, la proportion mentionnée au b du présent article est portée à 20 %. » ;

4° Après le IV de l’article 199 novovicies, il est inséré un paragraphe ainsi rédigé :

« ... – La réduction d’impôt s’applique aussi aux logements situés dans le périmètre des opérations de revitalisation de territoire mentionnées à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation, dans la limite d’un nombre de logements et d’une superficie globale de plancher fixés par le représentant de l’État dans le département, sur proposition de la commune signataire de la convention relative à l’opération de revitalisation de territoire, et en fonction de la situation locale du marché du logement et des perspectives de redynamisation du centre-ville. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

L’objet de cet amendement, qui reprend des dispositions votées à l’unanimité par le Sénat dans le cadre de l’adoption de la proposition de loi portant Pacte national pour la revitalisation des centres-villes et centres-bourgs, est de permettre une réduction - très attendue par les acteurs économiques et les collectivités - de la fiscalité sur les logements de centre-ville, tout en respectant absolument le droit européen. Le Gouvernement s’est d’ailleurs engagé dans cette voie, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2019, par la présentation d’un amendement qui doit permettre une défiscalisation de l’investissement locatif dans des logements anciens faisant l’objet concomitamment de travaux d’amélioration, ceci dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué et dans les communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) prévue par la loi ELAN.

Le 1° et le 3° visent à faire bénéficier de l’allégement de TVA prévu pour la rénovation et la réparation de logements privés à davantage de rénovations lourdes. Ils se fondent sur le point 10 bis) de l’annexe III de la directive 2006/112/CE du conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée qui autorise un tel taux réduit pour « la rénovation et la réparation de logements privés ». Or, le code général des impôts exclut du bénéfice du taux réduit les travaux « a) Qui concourent à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 ; b) A l'issue desquels la surface de plancher des locaux existants est augmentée de plus de 10 % ». L'article 257 considère comme immeubles neufs et, à ce titre, exclus du taux réduit, « les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :

a) Soit la majorité des fondations ;

b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;

c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

d) Soit l'ensemble des éléments de second oeuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux. ».

La combinaison de ces dispositions exclut mécaniquement du bénéfice du taux réduit des chantiers de rénovation lourde qui sont fréquents en centre-ville et qui devraient l’être de plus en plus dans le cadre d’une politique audacieuse de revitalisation. Il est donc proposé, en premier lieu, de relever, de la moitié, ou la majorité, à deux tiers, la proportion, mentionnée à l’article 257, des éléments rénovés des logements qui fixe la limite entre logement neuf et rénovation. Il est proposé, en second lieu, de relever de 10 à 20% l’augmentation possible de la surface de plancher des locaux existants dans le cadre d’une rénovation.

Le 2° se fonde sur le point 10) de l’annexe III de la directive 2006/112/CE du conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée qui autorise un taux réduit pour « la livraison, construction, rénovation et transformation de logements fournis dans le cadre de la politique sociale ». Il ouvre le bénéfice du taux réduit à 10% aux opérations mixtes logement social/logement intermédiaire, sur le modèle de l’article 279-0 bis A du code général des impôts, dès lors que l’opération se situe dans un périmètre d’opération de revitalisation de territoire (ORT) et qu’elle s’insère dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 15 % de surface de logements sociaux.

Le 4° ouvre droit au dispositif de défiscalisation des investissements locatifs pour les centres dans les zones dites « détendues », dès lors qu’elles sont situées dans un périmètre d’ORT. En effet, de vrais besoins de logement existent aussi dans ces zones, ainsi que cela a été souligné par de nombreux intervenants lors de la conférence de consensus sur le logement organisée par le Sénat. L’absence de «tension» sur le marché du logement y est souvent générée non par l’absence d’une demande générale, mais par l’état dégradé et vieillissant du parc immobilier, qui provoque un transfert progressif et massif de la population des centres-villes vers les périphéries et, concomitamment, une forte vacance de logements dans les centres.

Pour éviter les abus qui ont pu conduire à bâtir des logements dans des zones où la demande était faible, la mise en oeuvre de la réduction d’impôt est strictement encadrée par une série de garde-fous :

- elle est réservée aux périmètres ORT, qui sont dans une dynamique de revitalisation ;

- elle est limitée à un nombre de logements et à une superficie de plancher compatibles avec les capacités d’absorption par le marché local de nouveaux logements. Cette limite est fixée par le préfet sur proposition de la commune signataire de la convention ORT ;

- le volume de logements acceptés tient compte de la situation actuelle du marché local, mais aussi des perspectives de redynamisation du centre-ville, de telle façon que soient privilégiées des constructions en lien avec une stratégie réelle de dynamisation de l’économie locale, gage d’une relance à terme du marché du logement.

Ces dispositions, très attendues par les élus locaux, ont fait l’objet de l’appréciation suivante dans l’étude impact indépendante de la proposition de loi : « d’un point de vue social, cette mesure contribuera incontestablement au repeuplement des centres-villes en facilitant l’accès au logement dès lors que cette mesure faciliterait l’investissement locatif dans ces zones, l’acquisition de la résidence principale, et la rénovation des habitations existantes à un cout moindre. La multiplication des habitants en centre-ville aura nécessairement pour conséquence le développement des commerces implantés en centre-ville, entraînant donc leur revitalisation. »