AMENDEMENT

 Après l’article 39 quinquies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – L’article 199 undecies C du code général des impôts est ainsi modifié :

1° Au VII, les mots : « Lorsque le montant par programme des investissements est supérieur à deux millions d'euros » sont supprimés ;

2° À la première phrase du IX, l’année : « 2017 » est remplacée par l’année : « 2025 ».

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

Le présent amendement prolonge le dispositif de réduction d’impôt en faveur de la construction de logements sociaux dans les départements d’outre-mer jusqu’en 2025 à la fois dans les départements d’outre-mer (à l’instar de ce qui est déjà prévu pour les Collectivités d’outre-mer de l’article 74 de la constitution) en mettant au premier euro le seuil d’agrément afin de pouvoir totalement contrôler le dispositif et en limiter les éventuelles dérives.

Ce mécanisme est absolument crucial pour améliorer la situation déplorable du logement dans les outre-mer. Pour rappel, on estime les besoins en logements sociaux dans les départements d’outre-mer à 21 500 par an, dont près de 11 500 logements sociaux et en accession. La loi Égalité réelle dispose que : « La République s'assigne pour objectif la construction de 150 000 logements dans les outre-mer au cours des dix années suivant la promulgation de la présente loi ». Or, le Sénat à l’occasion du débat budgétaire sur les crédits 2018 de la Mission budgétaire outre-mer a rappelé que les prévisions du Gouvernement pour 2018 sont inférieures au nombre de réhabilitations et de constructions annuelles nécessaires pour atteindre l’objectif fixé par la loi.  Et il met en évidence l’inadéquation entre ces objectifs et la poursuite de la baisse des crédits affectés à la ligne budgétaire unique. 

Cet amendement propose donc de prolonger le principal mécanisme d’aide fiscale en faveur de la construction de logements sociaux.

D’autant que le IX de l’article 199 Undecies C précise que le dispositif se termine le 31 décembre 2017, « à condition que soit mis en place un mécanisme pérenne de préfinancement à taux zéro des investissements mentionnés au présent article en complément du maintien des dispositifs de crédit d'impôt prévus à l'article 244 quater X » Or des doutes persistent chez les acteurs du logement social et notamment les OLS sur ses modalités de mobilisation, et plus précisément sur son préfinancement. Le crédit d’impôt est en effet délivré au fur et à mesure de l’avancement du chantier (50% à l’achèvement des fondations, 25% à la mise hors d’eau et 25% à la livraison). Les OLS doivent donc préfinancer le crédit d’impôt par des prêts auprès de la CDC. Les prêts de la CDC représentent d’ores et déjà une part importante du financement des opérations (plus de 50%), auquel vient donc s’ajouter le préfinancement du crédit d’impôt (environ 30% supplémentaires) dans un contexte où l’obtention de garanties auprès des collectivités locales est d’ores et déjà difficile (liées à la situation financière des collectivités ou au délai nécessaire pour obtenir cette garantie). Certains bailleurs se questionnent néanmoins sur les montants globaux de prêts et de garanties qu’ils pourront obtenir au final.  

Compte tenu de ces problématiques liées au préfinancement, il convient de repousser la date d’extinction du dispositif, conformément aux termes et à l’esprit de loi qui « conditionne le passage au crédit d’impôt à un mécanisme pérenne de préfinancement à taux zéro ». 

Et ceci s’ajoute le fait que les bailleurs sociaux des départements d’outre-mer ont eu l’occasion de rappeler récemment dans un courrier en date du 25 juillet 2017 à la Ministre des Outre-mer et au Ministre de la cohésion des territoires les difficultés rencontrées dans le traitement comptable du crédit d’impôt codifié à l’article 244 quater X du code général des impôts, non compatible avec les spécificités du modèle économique du financement du logement social pratiqué par les Organismes de logements sociaux, différent de celui d’une société commerciale classique.

Il faut enfin souligner que ce dispositif de réduction d’impôt offre (aux 7 et 8. du 199 undecies C), à la différence du crédit d’impôt codifié à l’article 244 quater X, la possibilité d’accès à la propriété privée par la possibilité de rachat des logements par les locataires dont les revenus sont plafonnés (31 441 € pour un ménage sans enfant). La rétrocession fiscale de 70% imposée au 8/ de l’article, permet de devenir propriétaire de son logement sans apport personnel et pour le prix d’un loyer PLS.

Dans ce cadre d’accession à la propriété, la mise en œuvre de cet article ne nécessite pas de LBU. Le développement des opérations d’accession serait ainsi assuré par les promoteurs privés (très peu d’OLS ont développé ces opérations jusqu’à ce jour, car ils préfèrent se concentrer sur la conservation de logements en patrimoine).

L’aide fiscale est maitrisée grâce au plafond de coût de revient au m² (2449 € HT/m² pour 2017), donc pas de risque d’inflation du foncier.

L’article 244 quater X restera privilégié par les OLS pour le financement des logements sociaux destinés à être conservés en patrimoine, car la rétrocession fiscale nette leur est plus favorable.