AMENDEMENT

Après l’article 7

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – L’article 212 bis du code général des impôts est complété par un paragraphe ainsi rédigé :

« VI. – Le I ne s’applique pas aux charges financières supportées par les personnes morales ayant pour objet principal une ou plusieurs des activités suivantes : l’acquisition, la construction, la gestion, la vente de logements destinés à la location à usage de résidence principale au titre de l’acquisition, la reconstruction, l’agrandissement, l’amélioration, la réparation, l’entretien de ces logements.

« Pour bénéficier des dispositions du premier alinéa du présent VI les logements doivent, quel que soit le lieu de leur situation géographique :

« – être destinés à être loués à des personnes physiques dont les ressources à la date de la conclusion du bail ne dépassent pas le plafond maximum, déterminé en fonction de la composition du foyer du locataire, fixé par le décret prévu au premier alinéa du III de l’article 199 novovicies ;

« – donner lieu au paiement d’un loyer mensuel ne dépassant pas le plafond maximum fixé par le décret visé au premier alinéa du III de l’article 199 novovicies. »

II. – Le I s’applique aux exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2014.

III. – La perte de recettes résultant pour l’État du I et du II ci-dessus est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La loi de finances pour 2013 a institué un régime général de limitation de la déductibilité fiscale des charges financières pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2012. L’article 212 bis du code général des impôts limite ainsi la déduction des charges financières nettes dont le montant atteint au moins trois millions d’euros à hauteur de 75 % de leur montant total, à compter du 1er janvier 2014.

A ce jour, seuls les délégataires, les concessionnaires et les partenaires privés ne sont pas concernés par le dispositif dès lors que leurs contrats ont été signés avant la date de promulgation de la loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013. Cette exclusion, paradoxalement, ne vise pas le secteur du logement social et intermédiaire.

En l’état, ce dispositif est particulièrement pénalisant pour les sociétés intervenant dans le secteur du logement social et/ou du logement intermédiaire et, plus généralement, dans le secteur des logements à loyers abordables.

En effet, il conduit à majorer les coûts supportés au titre des opérations d’acquisition et/ou de construction de logements à loyers abordables, ainsi que ceux supportés au titre de leur entretien et de leur rénovation. Dans les grandes agglomérations, il constitue un frein aux opérations immobilières de logement, qui nécessitent dans la quasi-totalité des cas un recours à l’emprunt pour des montants importants.

Les bailleurs sociaux parmi lesquels les Sem immobilières, œuvrent pour répondre aux besoins en logements sociaux et à prix abordables en zones tendues : Ile-de-France, Paca, Rhône-Alpes.

Leurs activités conjuguent la réalisation et la gestion de logements conventionnés avec la mise à disposition de logements à prix abordables non conventionnés. Ainsi, par exemple, à Lyon, la Sem met sur le marché des logements intermédiaires à un niveau de loyer moyen de 7,70 €/m²/mois alors que le prix moyen sur le marché est de 12€ m²/mois. A Paris, le niveau de loyer moyen a été de 8,21 € / m2 en 2012, alors que le prix sur le marché est supérieur à 25 € / m2.

Par ailleurs, au regard d’une  Sem de plus de 7000 logements, la mesure emporte une charge prévisionnelle supplémentaire de 1M€ par an sur les dix prochaines années, ce qui handicape sa capacité de réalisation de logements sociaux et intermédiaires à environ 400 logements en moins sur la période (sur la base de 25 K€ de fonds propres par logement créé).

Les exigences de l’activité immobilière locative induisent des investissements importants qui génèrent de la dette, le dynamisme du secteur dépendant de cette capacité des acteurs à emprunter, les Sem immobilières sont donc particulièrement impactées par cette activité alors que le Gouvernement encourage le retour des institutionnels sur le marché locatif résidentiel.

Le présent amendement vise donc à déplafonner le montant des charges financières déductibles supportées par les sociétés intervenant dans le secteur du logement à loyer abordable, en vue de ne pas renchérir le coût de l’acquisition, de la construction, de l’amélioration et de l’entretien de ces logements. Il convient d’exclure l’activité immobilière d’intérêt général des Sem immobilières de la limitation de la déductibilité des charges d’intérêts d’emprunts.