Alinéa 5

1° Première phrase

a) Remplacer les mots :

, et qui

par le mot :

qui

b) Après le mot :

preneur

insérer les mots :

, de son conjoint, d’une personne que le preneur a à sa charge au sens du code de la construction et de l’habitation,

2° Seconde phrase

Supprimer cette phrase.

Le présent amendement apporte une précision rédactionnelle à la première phrase de l’alinéa 5. Le mot « et » est supprimé car le caractère de résidence principale n’est pas une condition supplémentaire.

Il supprime ensuite la définition de la résidence principale prévue à la seconde phrase, en raison des difficultés pratiques de mise en oeuvre de cette définition. La qualification de « résidence principale » étant subordonnée à une durée minimale d’occupation de huit mois sur une année, qu’adviendra-t-il en cas de litige au cours de la première année du bail ? Le juge ne sera pas en mesure d’apprécier le caractère principal de la résidence, puisque le critère de durée ne sera pas forcément rempli, l’année n’étant pas écoulée. De plus, la qualification de résidence principale peut se fonder sur d’autres critères que la durée d’occupation, comme les centres d'intérêts du preneur. Il semble donc plus opportun de laisser au juge la faculté d'apprécier le caractère principal de la résidence du locataire en fonction d’un faisceau de critères.

Alinéa 5, seconde phrase

Après le mot :

professionnelle,

insérer le mot :

expatriation,

Cet amendement vise à ce que le critère d’une occupation du logement pendant au moins huit mois par an ne soit pas opposable aux Français s’étant expatriés raison professionnelle (détachement à l’étranger à la demande d’un employeur français, mais aussi choix d’une activité professionnelle à l’étranger y compris en contrat local) ou pour suivre leur conjoint.

Cet amendement les dispenserait ainsi des formalités de changement d’usage onéreuses et susceptibles d’être bloquées par les copropriétaires – et ce d’autant plus que le Français vivant à l’étranger ne pourra défendre sa cause lors des réunions de copropriété.

Il est important que les expatriés puissent conserver leur habitation en France, non seulement pour l’utiliser lors de leurs retours périodiques, mais également en prévision de leur réinstallation définitive. La location de courte durée constitue le seul moyen de répondre à  ces besoins de disponibilité sans condamner le bien à rester vacant pendant de longues périodes.

La formulation actuelle, qui met l’accent sur les « obligations professionnelles », permet une interprétation restrictive limitant aux seuls salariés contraints par leur entreprise à une mobilité professionnelle à l’étranger le bénéfice de voir leur habitation en France assimilée à une résidence principale. Il serait juste que les salariés en contrat local à l’étranger, les entrepreneurs ayant créé une activité hors de France, ou encore les conjoints d’expatriés puissent également en bénéficier.

Une assimilation de l’habitation en France des expatriés à leur « résidence principale » a déjà été prévue à l’article 150 U du Code général des Impôts, relatif à la taxe sur la plus-value de cession, s’agissant de logements « qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, dans la limite d’une résidence par contribuable ».

Alinéa 5, seconde phrase

Remplacer le mot :

obligation

par le mot :

raison

Amendement de repli visant à assouplir la formulation trop restrictive du mot « obligation ». Un Français qui choisit de partir à l’étranger faute de perspectives professionnelles en France le fait pour « raison » professionnelle et non par « obligation » (imposée par un employeur). Il ne serait pas juste que seuls les salariés détachés par leur entreprise à l’étranger bénéficient de l’assimilation de leur habitation en France à une résidence principale et donc de l’exonération de changement d’usage en cas de location de courte durée.

I. - Alinéa 5

Compléter cet alinéa par les mots :

, ou pour mobilité professionnelle dont les travailleurs ayant un contrat de travail saisonnier au sens du code du travail

II. - Alinéa 10

Supprimer les mots :

et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers

Cet amendement vise à apporter une précision importante pour une catégorie de locataires qui semble oubliée par la rédaction actuelle du projet de loi, les travailleurs saisonniers.

Les travailleurs saisonniers doivent majoritairement exercer leurs différents emplois sur des lieux géographiques différents, selon les saisons, les besoins du marché, les offres d'emplois et leurs compétences.

Leur mobilité professionnelle concourt à un meilleur maillage des saisons, indispensable pour le développement économique, et elle renforce leur insertion professionnelle.

Ainsi, ils louent des logements meublés pour des durées variant en fonction de la durée de leurs contrats de travail et des saisons. L'occupation du logement étant nécessairement inférieure à 8 mois, il convient de préciser cet alinéa pour tenir compte de cette catégorie de locataires particulière.

Alinéa 12

Supprimer les mots :

et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation

Il n’est pas nécessaire de remettre en cause le principe de liberté contractuelle du droit français, d’autant plus que l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 définit précisément les très nombreuses mentions qui doivent impérativement être précisées dans le bail.

La rédaction d’un contrat de location doit en effet permettre une certaine souplesse pour s’adapter à toutes les situations que la loi ne saurait envisager, tout en respectant évidemment ses dispositions impératives.

Par ailleurs, le locataire est suffisamment protégé par deux dispositions fondamentales de la loi du 6 juillet 1989 :

 -      l’article 2, qui indique que les dispositions de la loi sont d’ordre public, de telle sorte qu’on ne peut y déroger, 

-      et l’article 4 de la loi, qui liste une série de clauses réputées non écrites.

De plus, la diversité actuelle dans la rédaction des baux ne pose pas de problème, puisque la Commission des clauses abusives exerce un contrôle sur le contenu des contrats en publiant régulièrement des recommandations sur ce sujet.

De même, il faut noter que la Commission nationale de concertation peut parfaitement se saisir du sujet et examiner tous les baux en circulation pour donner un satisfecit ou demander des modifications, comme l’a fait dans le passé l’ancêtre de la CNC, i.e. la Commission nationale des rapports locatifs.

Alinéa 14

Après le mot :

social

rédiger ainsi la fin de cet alinéa :

ou, lorsque le bailleur a un mandataire, le nom du bailleur et le nom ou la dénomination ainsi que le domicile ou le siège social de son mandataire ;

Dans sa rédaction actuelle, cet alinéa oblige à mentionner dans le bail le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social même lorsque celui-ci a choisi de confier la gestion de son bien à un mandataire. Or, les bailleurs qui confient leurs biens à des tiers mandataires désirent le plus souvent, soit pour des raisons de confidentialité, que leurs locataires ne connaissent pas leur adresse personnelle, soit pour des raisons pratiques que l’ensemble des demandes de leurs locataires soient adressées exclusivement à leur mandataire.

Cet amendement propose que dans l’hypothèse où le bail indique le nom ou la dénomination sociale du mandataire ainsi que son adresse ou son siège social, les coordonnées du bailleur ne soient pas mentionnées.

Alinéa 15

Supprimer les mots :

ou la dénomination

 Dans la mesure où les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales les mots « la dénomination du locataire » ne sont pas opportuns. En effet, la loi ne s’applique qu’aux locataires personnes physiques. En conséquence, cet amendement propose de supprimer ces mots du 2° de l’article 1^er du projet de loi.

Alinéa 20

Supprimer les mots :

et le loyer médian de référence majoré

Alinéa 30, première phrase

Remplacer les mots :

d'un vingtième

par les mots :

de deux dixièmes

Le contrat doit être basé sur des mesures exactes et précises sérieuses et sur des annonces erronées ou arrangées. Cet amendement permet de justifier les nombreuses autres exigences liées à la location d'un bien. 

Alinéa 30

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

La demande doit, à peine d’irrecevabilité, être formée dans les six mois de la prise d’effet du contrat de location.

Le projet de loi propose que le loyer puisse être réduit en fonction de la surface habitable, à l’instar du système organisé par la loi du 18 décembre 1996, dite Carrez, en matière de vente de lot de copropriété, qui instaure une réduction du prix en fonction de la superficie.

Or, l’article, qu’il est envisagé d’introduire dans la loi modifiée du 6 juillet 1989, n’enferme pas dans un bref délai la contestation judiciaire par le locataire de la surface habitable du logement loué, se contentant de faire produire un effet rétroactif au nouveau loyer si la demande est introduite dans les six mois de la prise d’effet du bail. La demande est donc en l’état recevable dans le délai de trois ans, instauré par l’article 7-1 nouveau, courant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Ce qui peut reporter le délai de contestation bien au-delà des trois premières années de location, créant ainsi une insécurité juridique inadmissible sur le montant du loyer.

Il est donc demandé, à l’instar de la loi du 18 décembre 1996 précitée, d’encadrer la demande en réduction du loyer dans le délai de six mois suivant la prise d’effet du bail. 

Alinéa 30

Compléter cet article par une phrase ainsi rédigée :

La demande doit, à peine d’irrecevabilité, être formée dans les six mois de la prise d’effet du contrat de location

Le projet de loi propose que le loyer puisse être réduit en fonction de la surface habitable, à l’instar du système organisé par la loi du 18 décembre 1996, dite Carrez, en matière de vente de lot de copropriété, qui instaure une réduction du prix en fonction de la superficie.

Or, l’article 3.1 nouveau, qu’il est envisagé d’introduire dans la loi modifiée du 6 juillet 1989, n’enferme pas dans un bref délai la contestation judiciaire par le locataire de la surface habitable du logement loué, se contentant de faire produire un effet rétroactif au nouveau loyer si la demande est introduite dans les six mois de la prise d’effet du bail. La demande est donc en l’état recevable dans le délai de trois ans, instauré par l’article 3-1 nouveau, courant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Ce qui peut reporter le délai de contestation bien au-delà des trois premières années de location, créant ainsi une insécurité juridique inadmissible sur le montant du loyer.

Il est donc demandé, à l’instar de la loi du 18 décembre 1996 précitée, d’encadrer la demande en réduction du loyer dans le délai de six mois suivant la prise d’effet du bail.

Alinéa 32, première phrase

Supprimer les mots : 

selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation,

Il n’est pas nécessaire de remettre en cause le principe de liberté contractuelle du droit français, car la rédaction d’un état des lieux doit permettre une certaine souplesse pour s’adapter à toutes les situations que la loi ne saurait envisager. Par ailleurs, si l’on veut que les documents fournis au public puissent s’améliorer, il faut laisser une marge de liberté au rédacteur.

Alinéa 32, deuxième phrase

Compléter cette phrase par les mots :

en leur laissant expressément la possibilité de recourir à un huissier de justice, qui réalisera l’état des lieux par constat si elles le souhaitent

En France, les huissiers de justice exercent une profession reconnue, légitime et crédible. Ils délivrent 9 millions d’actes par an dont 500 000 états des lieux. Disposant d’outils efficaces et incontestables telle que la force probante du constat, leur impartialité leur permet d’intervenir en matière de conciliation et de médiation.

 Dans le cadre de ce projet de loi, il va dans l’intérêt de nos concitoyens de rappeler la nécessité de maintenir la possibilité, pour les huissiers de justice, de réaliser les constats d’état des lieux aussi bien en matière amiable que lors de difficultés intervenant entre les parties, comme le droit positif l’a toujours reconnu et selon les dispositions en en vigueur de l’article 3 de la loi de 1989.

En l’état actuel de la rédaction du présent texte, l’intervention de l’huissier de justice est toujours prévue dans l’hypothèse d’un conflit entre les parties au bail (alinéa 33 de l’article 1 du présent projet de loi).

Mais en revanche, ce projet ne prévoit pas expressément l’intervention de la profession dans le cas des états des lieux dits « amiables ».

Pourtant, cette mission d’établissement d’états des lieux amiable représente aujourd’hui l’essentiel des états des lieux réalisés par les huissiers de justice.

Cette intervention est un facteur essentiel de la sécurité juridique nécessaire à cette matière, au service des deux parties au bail.

L’état des lieux par huissier de justice, grâce à la valeur probante du constat, est également un élément primordial de réduction du contentieux locatif, puisque la preuve de la situation réelle du bien loué est établie par un tiers impartial et offrant les garanties découlant de son statut d’officier public et ministériel.

L’état des lieux réalisé par huissier de justice conforte les objectifs poursuivis par le projet de loi relatif à l’accès au logement et à l’urbanisme rénové, de protéger de façon équitable les parties signataires du bail.

Alinéa 35

Supprimer cet alinéa.

Cette disposition, que cet amendement propose de supprimer, prévoit que le locataire après avoir intégré le logement dispose d’un délai de dix jours pour demander à ce que l’état des lieux d’entrée soit complété.

Une fois les clés remises au locataire et qu’il est entré dans les lieux, il en devient le gardien et le logement est sous sa responsabilité. Accorder au locataire un délai de dix jours pour compléter l’état des lieux va poser de sérieux problèmes de preuve et générer un contentieux entre les parties dès le début de leur relation contractuelle. En tout état de cause, en cas de dégradation dont la mention aurait été omise lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, il sera impossible de prouver que son origine est antérieure à l’entrée dans les lieux du locataire.  

En outre, cette même possibilité de compléter l’état des lieux de sortie dans le délai de dix jours suivant le départ du locataire et la restitution des clés n’est pas offerte au propriétaire.  

En pratique, les états des lieux sont des pièces majeures et il appartient aux parties d’être vigilantes lors de l’établissement des états des lieux d’entrée comme de sortie. Aussi, pour préserver un équilibre entre les parties, et pallier aux difficultés inhérentes aux moyens de preuve qui feront défaut, il est proposé de supprimer cette faculté offerte au seul locataire.

Alinéa 39

Après le mot :

renouvellement

insérer les mots :

ou simplement tenu à la disposition du locataire lorsque le contrat porte sur un meublé touristique au sens de l’article 2

L’annexion du dossier de diagnostics techniques ne semble pas indispensable dans le cadre des locations de meublés touristiques. En effet, ces contrats étant conclus pour une durée limitée, les locataires ne sont pas exposés à des risques importants.

Par ailleurs, de tels contrats sont souvent conclus avec une clientèle étrangère. Or une telle clientèle peut s’inquiéter, voire paniquer, en apprenant que le bien qu’elle souhaite louer pourrait présenter un risque d’exposition au plomb ou est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologique ou des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité. Il arrive que les clients renoncent à la location pour cette raison quand bien même le risque indiqué n’est souvent pas tangent. Il est en effet plus difficile de convaincre une clientèle étrangère qu’une clientèle française que l’exposition au plomb dans le logement est inexistante compte tenu de l’état de conservation des revêtements et de leur concentration en plomb ou que le risque de tremblement de terre sur le territoire métropolitain est particulièrement faible. En outre, il est en pratique très difficile d’apporter des explications complémentaires claires sur ces questions au candidat locataire établi à l’étranger.

Afin de ne pas freiner l’activité de location de meublés touristiques, surtout vis-à-vis de cette clientèle étrangère, il semble souhaitable que le dossier de diagnostics techniques ne soit pas annexé au bail portant sur de tels biens mais uniquement tenus à la disposition des locataires.

Alinéas 42 et 43

Supprimer ces alinéas.

Un amendement adopté par l’Assemblée nationale vise à compléter le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de bail par une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante et un état de l’installation intérieure d’électricité, défini par décret en Conseil d’Etat. Si l’on peut partager les préoccupations concernant la sécurité des personnes, on ne saurait mettre à la charge des petits propriétaires de bonne foi les coûts supplémentaires engendrés par ces diagnostics d’autant que la loi dite MOLLE a renforcé les droits des locataires en prévoyant la possibilité pour ces derniers de signaler au service communal d’hygiène et de santé ou à l’agence régionale de santé lorsqu’ils considèrent que l’installation électrique de leur logement est en mauvais état. Si les inspecteurs assermentés confirment le défaut et si l’installation se révèle dangereuse, la collectivité peut engager des travaux d’office aux frais du propriétaire. Par ailleurs, selon l’article 6 de la loi de 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et le locataire peut saisir la commission de conciliation ou le juge pour la mise en conformité avec les règles de la décence. Enfin, en complexifiant les démarches des propriétaires, cette disposition est contraire à l’objectif du projet de loi qui est d’encourager la mise en location. C’est pourquoi, cet amendement propose de revenir au texte initial du projet qui prévoyait un diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb et dans certaines zones l’état des risques naturels et technologiques.

I. – Alinéa 42

Supprimer cet alinéa.

II. – Après l’alinéa 59

Insérer onze alinéas ainsi rédigés :

...° L’article 6 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est complété par les mots :

« et dont l’installation électrique répond à des exigences de sécurité définies par le décret prévu à l’alinéa suivant » ;

b) Il est ajouté un e ainsi rédigé :

« e) de justifier, pour tout logement dont l’installation électrique a été réalisée depuis plus de 15 ans, par la production d’une attestation, au moment de l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire, que cette installation électrique répond aux exigences de sécurité visées au premier alinéa.

« Les caractéristiques de l’attestation, dont sa durée de validité, ainsi que les modalités d’application des paragraphes suivants sont définies par un décret en Conseil d’État.

« En cas d’absence de production, par le bailleur, de l’attestation prévue au e), le locataire est habilité à faire réaliser, aux frais du bailleur, un diagnostic de l’installation électrique du logement mis en location, le coût de ce diagnostic étant imputable sur le montant du loyer.

« Dans les cas où le diagnostic ferait apparaître un manquement aux exigences de sécurité mentionnées au premier alinéa, le locataire est habilité à faire réaliser un devis des travaux nécessaires à la mise en sécurité du logement qu’il communique par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son bailleur.

« Le bailleur peut opposer au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de deux mois suivant la réception du devis susvisé, son propre devis à charge pour lui de faire réaliser les travaux nécessaires, sauf cas de force majeure, dans un délai de deux mois à compter de la réception de ce devis par le locataire.

« En cas d’absence de réponse du bailleur dans un délai de deux mois suivant la réception du devis du locataire ou de refus définitif du bailleur de procéder aux travaux nécessaires, le locataire est habilité à faire réaliser, aux frais du bailleur, les travaux dans les conditions prévues par le devis soumis au bailleur, le coût de ces derniers étant imputable sur le montant du loyer.

« Les litiges qui verraient le jour dans le cadre de l’application du présent point peuvent être portés devant la Commission départementale de conciliation prévue à l’article 20. »

Chaque année en France, on estime qu’un tiers des incendies domestiques (80 000 sur 250 000 incendies par an) sont liés à des dysfonctionnements électriques. Dans un avis du
27 septembre 2005, le Conseil National de la Consommation a rappelé que « sur 28 millions de logements en France, 7 millions présentent des risques et 2,3 millions sont équipés d’installations électriques particulièrement dangereuses » et a fait plusieurs propositions visant à y remédier.

A la suite de cet avis, une obligation légale pour les propriétaires de réaliser un diagnostic électrique obligatoire reposant sur 6 points de sécurité en préalable à toute vente de logement si l’installation électrique dudit logement a plus de 15 ans, a été instaurée à compter du 1^er janvier 2009.

Le diagnostic électrique obligatoire a conduit à la réalisation de travaux lorsque tout ou partie des 6 points de sécurité n’étaient pas réalisés dans 95% des cas de changement de propriétaire.

En revanche, ni le diagnostic ni les travaux portant sur ces 6 points de sécurité ne font l’objet d’une obligation claire pour les logements destinés à la location alors même que la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs du 6 juillet 1989 prévoit une obligation pour le bailleur « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Cette situation a pour conséquence de mettre les locataires dans une situation de moindre sécurité que les propriétaires alors que les conséquences des défaillances électriques sont trop souvent dramatiques et que les éléments de dangerosité et les mesures minimum pour les corriger sont parfaitement identifiés.

Clarifier la notion de logement décent et rendre obligatoire la réalisation des 6 points de sécurité électrique, identifiés à la fois par les usagers et les industriels dans le cadre du Conseil National de la Consommation, permettra de réduire de façon conséquente les risques électriques des logements locatifs tout en assurant aux bailleurs une meilleure sécurité juridique quant à leur responsabilité civile en la matière.

Les 6 points de sécurité, vérifiés à l’occasion du diagnostic électrique obligatoire réalisé dans le cadre d’une vente immobilière, seront donc intégrés à la notion de « logement décent » introduite par l’article 6 de la loi du 10 juillet 1989 afin que soient précisées les obligations du bailleur en la matière.

Ainsi, pour tout logement dont l’installation électrique a été réalisée depuis plus de 15 ans, le bailleur devra produire, au moment de l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire, une attestation de conformité de son installation électrique avec les 6 points de sécurité.

Les relations entre locataires et propriétaires ne sont pas toujours simples et encore moins équilibrées. Ce n’est pas une décision facile pour un locataire que de saisir un juge pour faire respecter ses droits. Afin de permettre une application de la loi la plus aisée possible, le présent amendement prévoit également 1) des obligations précises, clairement définies ayant fait l’objet d’un consensus large et déjà exécutées pour les logements habités par leurs propriétaires et 2) une procédure d’exécution des mesures prévues par le locataire qui pourra ensuite déduire le coût des travaux de son loyer à condition de respecter les conditions précises de cette procédure où le propriétaire pourra à chaque étape se réapproprier l’exécution de ses obligations (et la maitrise de son coût). Cette procédure devrait permettre d’éviter un recours trop important au juge tout en assurant le respect des droits du propriétaire.

I. – Alinéa 43

Remplacer cet alinéa par deux alinéas ainsi rédigés :

« 4° Un état de l’installation intérieure d’électricité, dont l’objet est de contrôler que cette installation répond aux caractéristiques du logement décent relatives à la mise en sécurité électrique.

« Les conditions d’application du présent 4°, notamment les caractéristiques du logement décent relatives à la mise en sécurité de l’installation intérieure d’électricité, seront fixées par décret en Conseil d’État. »

II. –  Après l’alinéa 45

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Le locataire peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le document prévu au 4°.

Cet amendement vise à compléter les dispositions existantes en matière de prévention des risques électriques pour la sécurité des locataires dans le logement. Il prévoit la réalisation d’un état de l’installation intérieure d’électricité dont l’objet est de contrôler le respect des caractéristiques du « logement décent » relatives à la mise en sécurité électrique, la notion de « logement décent » étant régie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dit « décret décence ».

Bien que l’obligation de délivrance d’un logement décent constitue une obligation légale au titre de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire ne dispose pas des outils pour apprécier l’état de sécurité du logement en matière électrique, ni donc en apprécier sa décence. Le document de diagnostic électrique, opposable au bailleur et annexé au contrat de bail, lui permettra ainsi de contrôler le respect de l’obligation de mise en sécurité du logement qui reposera sur le respect des six exigences minimales de sécurité telles que dégagées par le Conseil National de la Consommation (CNC) dans son avis du 27 septembre 2005 relatif à la sécurité des installations intérieures d’électricité des particuliers.

Un document faisant état du manquement à ces exigences minimales contribuera alors à la reconnaissance de l’indécence du logement par la Commission départementale de conciliation ou le juge, qui pourront être saisis par tout locataire en application des articles 20 et 24-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il répond également aux besoins de renforcement de la sécurité physique des locataires en réduisant les risques d’incendies et d’électrisations et de sécurité juridique des bailleurs, qui connaitront l’étendue précise de leurs obligations en matière de sécurité électrique.

Cet amendement prévoit enfin que les caractéristiques du logement décent relatives à la mise en sécurité électrique de l’installation intérieure d’électricité ou la procédure entourant la réalisation du diagnostic seront définies par décret en Conseil d’État.

Alinéas 49 et 50

Supprimer ces alinéas.

Alinéas 49 et 50

Supprimer ces alinéas.

Cet amendement vise à supprimer la possibilité d’inscrire au contrat de location une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et de charges. Il n’est pas utile d’ajouter de la dette à la dette pour les locataires en difficulté ou qui ne sont plus en mesure de payer leur loyer.

Après l'alinéa 51

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

…) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements. » ;

L’amendement proposé vise à lutter contre l’utilisation trompeuse et le détournement des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Certains bailleurs facturent en effet, en plus du loyer mensuel d’occupation, un « loyer d’équipement » pour l’utilisation des biens installés dans la chose louée.

Ces clauses doivent être prohibées dans le cadre des baux de droit commun de la loi du 6 juillet 1989.

Après l'alinéa 51

Insérer deux alinéas ainsi rédigés : 

... Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

...) Qui impose, au moment de la signature du bail, la cosignature d’un ascendant ou d’un descendant. » ;

L’amendement vise à mettre un terme à certaines pratiques abusives, qui consistent à imposer aux parents, à l’occasion de la signature du bail, d’être co-titulaires de ce bail.

Alinéas 53 à 55

Remplacer ces alinéas par quatre alinéas ainsi rédigés :

« Art. 5. – La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 est à la charge du bailleur, à l’exception des honoraires liés à la réalisation des états des lieux et à la rédaction du bail, qui sont partagés à parts égales entre le bailleur et le preneur. Le montant imputé au locataire ne peut en aucun cas excéder celui imputé au bailleur et est inférieur ou égal à un plafond fixé par décret en Conseil d’État.

« Les personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 peuvent en outre conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer, dont la rémunération est décorrélée du loyer. Toutefois, dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, la rémunération est au plus égale au loyer médian de référence de la typologie du logement de la zone dans laquelle les prestations de services sont réalisées. Le nombre minimum de biens à louer est fixé par décret en Conseil d’État.

« Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, les dispositions de cet article entreront en vigueur dès le lendemain de la publication de l’arrêté fixant les loyers médians de référence. Les dispositions de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la publication de la présente loi resteront en vigueur jusqu’à cette date.

« Les termes des trois premiers alinéas du présent I sont reproduits, à peine de nullité, dans chaque mandat relatif aux opérations de location d’un logement. »

L’activité d’un agent immobilier est loin de se limiter à la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux. Sans remettre en question l’esprit du présent projet de loi, d’autres fonctions (recherche de logements à louer adaptés aux besoins des candidats locataires, réalisation des visites, évaluation des aides au logement …) sont bien des prestations rendues aux candidats locataires qui ne peuvent être légalement fournies sans rémunération. Celle-ci pourrait être recherchée soit auprès du propriétaire, comme cela est actuellement prévu dans le projet de loi, ce qui risque de décourager l’investissement locatif, soit via le développement de contrats de prestations de services facturés au candidat locataire.

Or en l’état, les professionnels de l’immobilier mandatés par le propriétaire ne peuvent plus se faire conférer un mandat de recherche par tout candidat locataire qui souhaiterait faciliter ses démarches.

Il est important de pouvoir laisser le choix aux clients, qui le souhaiteraient, de pouvoir faire appel à un agent immobilier pour leur trouver un bien à louer, que celui-ci dispose ou non de ce bien en portefeuille.

Le mandat de recherche répond à une vraie attente de nombre de personnes qui entendent simplifier leurs recherches En interdire le recours entraînera de nombreux effets pervers.

Des professionnels pourront aisément mettre en place des structures juridiques qui se feront consentir des mandats de recherche, dissociées du gestionnaire avec lesquelles ils auront des liens juridiques ou capitalistiques.

Sans possibilité de signer un mandat de recherches, des « flats hunters » ou « chasseurs d’appartements » seront injustement avantagés par rapport aux agents immobiliers. Le risque de voir se développer un marché parallèle rémunérant ce type de prestations serait également renforcé.

Aussi, il est proposé de pouvoir conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer dont la rémunération serait désindexée du niveau des loyers et qui pourrait être plafonnée au niveau du loyer médian de la zone dans laquelle la prestation de service est rendue.

Alinéas 53 à 55

Rédiger ainsi ces alinéas :

« Art. 5. – I. – La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 est à la charge du bailleur, à l’exception des honoraires liés à la réalisation des états des lieux et à la rédaction du bail, qui sont partagés à parts égales entre le bailleur et le preneur. Le montant maximal pouvant être imputé à ce dernier est fixé par décret en Conseil d’État.

« Les personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 peuvent en outre conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer dont la rémunération est décorrélée du loyer. Toutefois, dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, la rémunération est au plus égale au loyer médian de référence de la typologie du logement de la zone dans laquelle les prestations de services sont réalisées.

« Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, les dispositions de cet article entreront en vigueur dès le lendemain de la publication de l’arrêté fixant les loyers médians de référence. Les dispositions de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la publication de la présente loi resteront en vigueur jusqu’à cette date. »

Dans sa rédaction actuelle, le projet de loi aura pour conséquence de fragiliser une profession déjà durement frappée par l’atonie du marché immobilier, et de détruire des emplois. La perte de chiffre d’affaires du secteur, évaluée à hauteur de 400 millions d’euros, pourrait entraîner une suppression de 10 000 emplois d’agents de location, qui pour une grande part sont rémunérés en tout ou partie à la commission, et une baisse de 80 millions d’euros de TVA collectée pour l’Etat.

Elle pourrait en outre être néfaste pour les locataires : en effet, les agents immobiliers ne seront pratiquement plus rémunérés que par les propriétaires, et seront encouragés à agir exclusivement en leur faveur.

L’activité d’un agent immobilier est cependant loin de se limiter à des missions exécutées en faveur des propriétaires.

Dans ses fonctions de recherche de logements à louer adaptés aux besoins des candidats locataires, l’agent immobilier rend des prestations à destination exclusive des locataires et qui ne peuvent pas être légalement fournies sans rémunération : organisation et réalisation des visites, adaptation des propositions des biens disponibles aux évolutions dans la recherche du candidat (logement plus petit, plus grand, plus ensoleillé, plus près des commerces, des écoles, moins onéreux, moins énergivore…), évaluation de ses aides au logement, de la prime d’assurance multirisques habitation, aide à la constitution du dossier de candidature…

Pour ces prestations, la rémunération pourrait être recherchée auprès du propriétaire, comme cela est actuellement prévu dans le projet de loi. Mais cela risque de décourager l’investissement locatif. La rémunération peut aussi être recherchée par des contrats de prestations de services facturés au prospect locataire.

La remise en cause de l’équilibre des honoraires entre le locataire et le propriétaire risque en outre d’encourager le retour des commissions occultes pour la petite minorité de professionnels peu scrupuleux.

Outre les honoraires de rédaction du bail et des états des lieux, payables pour moitié, le texte du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové prévoit de ne faire supporter qu’au seul propriétaire bailleur, considéré comme le seul client de l’agence chargée de louer, les honoraires d’entremise, à l’exclusion des services bénéficiant au locataire.

Dans le projet de texte, l’emploi de l’adverbe « exclusivement » conduira les professionnels de l’immobilier mandatés par le propriétaire à ne plus pouvoir se faire conférer un mandat de recherche par tout candidat locataire qui souhaiterait faciliter ses démarches.

On comprend que la logique de cette rédaction ait été guidée par la crainte de voir certains professionnels faire signer un mandat de recherche par un candidat locataire pour une même prestation que celle découlant du mandat de gestion et de location.

Pour autant cette rédaction ne sera pas une garantie d’interdiction de non cumul. En effet, des professionnels pourront aisément mettre en place des structures juridiques qui se feront consentir des mandats de recherche, dissociées du gestionnaire avec lesquelles ils auront des liens juridiques ou capitalistiques. Il est même à craindre que le mandat de recherche ne devienne la règle si le partage des honoraires qui prévalait depuis 1982 est définitivement interdit ou réduit à sa plus simple expression, sous vouloir évoquer ici le risque des dessous de table.

Pour autant, il n’est pas question d’interdire le recours au mandat de recherche qui répond à une vraie attente de nombre de personnes qui entendent faciliter leurs recherches.

Les « chasseurs d’appartements » proposent des services facilitant la vie des consommateurs qui souhaitent gagner un temps précieux en déléguant la recherche d’un bien répondant à leurs critères et multiplier leurs chances de trouver le bien convoité. Ces mêmes sociétés peuvent détenir un mandat de gérer et louer et celui de rechercher, ces missions étant bien différentes.

C’est pourquoi il est important de pouvoir laisser le choix aux clients, qui le souhaiteraient, de pouvoir faire appel à un agent immobilier pour leur trouver un bien à louer, que celui-ci dispose ou non de ce bien en portefeuille.

Mais il est aussi important de ne pas brider le principe de la liberté d’entreprendre. Aussi, il est proposer de pouvoir conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer dont la rémunération serait désindexée du niveau des loyers mais qui pourrait être plafonnée au niveau du loyer médian de la zone dans laquelle la prestation de service est rendue.

Alinéa 53, première phrase

Remplacer la référence :

25-2-1

par la référence :

25-3

Amendement de coordination avec la renumérotation des articles créés par l'article 4 du projet de loi.

Alinéa 53, première phrase

Remplacer les mots :

à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés à la réalisation de l’état des lieux et à la rédaction du bail, qui sont partagés entre le bailleur et le preneur

par les mots :

partagée entre le bailleur et le preneur

Il n’est pas équitable de mettre à la charge exclusive du bailleur les frais de mise en location facturés par l’intermédiaire, alors que le locataire en profite comme le bailleur. Si cette disposition est adoptée, cela renforcera les difficultés d’accès au logement, dans la mesure où les bailleurs hésiteront demain à s’adresser à des professionnels compte tenu du coût de leur intervention qu’ils seront seuls à supporter. Par contre, le plafonnement du montant des honoraires pour éviter tout abus est légitime.

Alinéa 53, première phrase

Remplacer les mots :

à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés à la réalisation de l’état des lieux et à la rédaction du bail, qui sont partagés entre le bailleur et le preneur

par les mots :

partagée entre le bailleur et le preneur

Il n’est pas équitable de mettre à la charge exclusive du bailleur les frais de mise en location facturés par l’intermédiaire, alors que le locataire en profite comme le bailleur.

Si cette disposition est adoptée, cela renforcera les difficultés d’accès au logement, dans la mesure où les bailleurs hésiteront demain à s’adresser à des professionnels compte tenu du coût de leur intervention qu’ils seront seuls à supporter.

Par contre, le plafonnement du montant des honoraires pour éviter tout abus est légitime.

I. – Alinéa 53, première phrase

Supprimer le mot :

exclusive

II. – Après l’alinéa 53

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

« Lesdites personnes mandatées peuvent en outre conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer, dont la rémunération est décorrélée du loyer. Toutefois, dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, la rémunération est au plus égale au loyer médian de référence de la typologie du logement de la zone dans laquelle les prestations de services sont réalisées. Le nombre minimum de biens à louer faisant l'objet de cette convention est fixé par décret en Conseil d'État.

« Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, le présent article entre en vigueur dès le lendemain de la publication de l’arrêté fixant les loyers médians de référence. L’article 5 dans sa rédaction antérieure à la publication de la loi n°     du     pour l’accès au logement et un urbanisme rénové reste en vigueur jusqu’à cette date.

III. – Alinéa 54, première phrase

Supprimer le mot :

exclusivement

L'interdiction de toute possibilité de signature d’un mandat de recherche entre un candidat locataire et une agence de location, si celle-ci est déjà mandatée pour louer,  ignore une partie importante de l'activité des professionnels concernés, à savoir le cas très fréquent où une personne cherchant à se loger souhaite mandater un professionnel pour effectuer cette recherche à sa place selon des critères définis au préalable et avec l'obligation de présentation de plusieurs biens répondant à ces critères, débouchant sur la conclusion d'un bail. Cette activité est tout à fait utile en particulier pour encourager la mobilité professionnelle. Cette interdiction se traduirait en outre par une  perte de chiffre d’affaires évaluée par le secteur à 400 millions d’euros et ferait peser un risque important sur la filière des services immobiliers qui représente plus de 100 000 emplois en France, menaçant directement le maintien de l'emploi de 10 000 agents de location, qui ont déjà largement pâti de l'atonie du marché immobilier sur les 2 dernières années.

Alinéa 53, première phrase

Supprimer les mots :

à la réalisation de l’état des lieux et

Cet amendement tend à limiter aux seuls frais liés à la rédaction du bail les dépenses susceptibles d’incomber pour moitié au locataire.

Le projet de loi prévoit la limitation des services qui peuvent faire l’objet d’une facturation par moitié au locataire, tout en plafonnant par décret les frais imputables à ce dernier. Il tend ainsi à consacrer dans la loi le principe posé par la jurisprudence sur la portée de l’ancienne rédaction de l’article 5 de la loi de 1989 : seule la rédaction du bail peut être facturée et non les autres services (négociation, visites, établissement du DPE, recherche du locataire) qui profitent exclusivement au bailleur qui a mandaté l’agence et/ou qui constituent des obligations légales du bailleur.

Cependant, la nouvelle rédaction prévoit désormais la facturation de l’état des lieux en sus de la rédaction du bail, alors même que cela était interdit précédemment. Pourtant ce service est loin de profiter au locataire, dans la mesure où l’état des lieux est un document qui doit être établi de manière contradictoire car consignant des intérêts divergents. Or, pour représenter les intérêts du bailleur l’agence se diligente sur place alors que le locataire se représente seul afin de défendre son point de vue sur l’état du logement. Le rapport de forces n’est donc pas favorable au locataire. C’est pourquoi les frais d’établissement de l’état des lieux ne doivent pas être imputés, même pour partie, au locataire.

I. - Alinéa 54

Rédiger ainsi le début de cet alinéa :

Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, aucune…

II. - Après l’alinéa 54

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« En dehors des territoires mentionnés au I de l’article 17, les personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 peuvent percevoir une rémunération du candidat locataire lorsqu’ils ont conclu avec lui une convention de prestations de services de recherche de biens à louer.

Cet amendement vise à permettre, dans les zones détendues, aux professionnels de l’immobilier de percevoir une rémunération du preneur lorsqu’ils ont été explicitement mandatés par eux pour rechercher un bien. Dans ces zones, notamment les zones rurales, le mandat de recherche répond à une vraie attente de nombreuses personnes qui entendent simplifier leurs recherches et la prestation d’un agent immobilier est loin de se limiter à la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux (recherche de logements à louer adaptés aux besoins des candidats locataires, réalisation des visites, évaluation des aides au logement, déplacements importants …). Cette prestation mérite d’être rémunérée.

Alinéa 54, première phrase

Après le mot :

preneur

supprimer la fin de cette phrase.

Amendement de conséquence des modifications apportées à l'alinéa 53

Alinéas 56, 57, 58 et 59

Supprimer le mot :

local

La loi crée des observatoires locaux des loyers, s’appuyant sur une expérimentation d’un dispositif d'observation des logements sur 19 sites pilotes, permettant d'observer un parc d'environ 2,6 millions de logements, soit près de 40% du parc de logements locatifs privés en France. Cette expérimentation est en cours.

En revanche, la loi ne tient pas compte de l’existence d’un observatoire alimenté par plus de 60% des professionnels, qui fonctionne de manière très convenable depuis plus de cinq années. Cet observatoire- CLAMEUR – mérite par conséquent d’être référencé. A cet observatoire participe un certain nombre d’EPCI.

Le « Tableau de bord » de CLAMEUR qui est mis à jour chaque trimestre propose une analyse détaillée des évolutions intervenues depuis 1998 sur les marchés locatifs privés de 1.242 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10.000 habitants.

La présente mesure a par conséquent pour objet de laisser la possibilité aux intermédiaires professionnels de poursuivre l’alimentation de cet observatoire selon des procédures qui sont opérationnelles et efficaces, et de prendre en considérations des données de l’observatoire CLAMEUR.

Alinéas 56, 57, 58 et 59

Supprimer le mot :

local

La loi crée des observatoires locaux des loyers, s’appuyant sur une expérimentation d’un dispositif d'observation des logements sur 19 sites pilotes, permettant d'observer un parc d'environ 2,6 millions de logements, soit près de 40% du parc de logements locatifs privés en France. Cette expérimentation est en cours.

En revanche, la loi ne tient pas compte de l’existence d’un observatoire alimenté par plus de 60% des professionnels, qui fonctionne de manière très convenable depuis plus de cinq années. Cet observatoire- CLAMEUR – mérite par conséquent d’être référencé. A cet observatoire participe un certain nombre d’EPCI.

 Le « Tableau de bord » de CLAMEUR qui est mis à jour chaque trimestre propose une analyse détaillée des évolutions intervenues depuis 1998 sur les marchés locatifs privés de 1.242 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10.000 habitants. A titre d’exemple, en 2013, il s’appuie sur un échantillon qui compte 95 000 références concernant des baux signés depuis le début de l’année 2013 (pour 255 000 baux signés en 2012). CLAMEUR observe donc 16.3 % de l’ensemble du marché (un bail sur 6). Et il recouvre 95 % du marché locatif privé métropolitain.  Afin d’élargir sa capacité d’observation du marché, CLAMEUR étend le champ géographique de son analyse et traite l’ensemble des villes, regroupements de communes et pays de plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus. Il compare alors les niveaux des loyers récemment pratiqués (les références récentes : les baux signés en 2012, ainsi que ceux signés en 2011) entre tous ces territoires a priori très dissemblables.  Le « Recueil » des loyers qui est proposé classe ainsi 2 705 villes (64.6 % des villes de plus de 2 500 habitants) et 1 579 EPCI (66.3 % des EPCI de plus de 2 500 habitants).  Par exemple, CLAMEUR détaille les loyers de marché pratiqués dans les Bouches du Rhône : dans 55 villes et 9 EPCI.

La présente mesure a par conséquent pour objet :

De laisser la possibilité - sans y être contraints - aux intermédiaires professionnels de poursuivre l’alimentation de cet observatoire selon des procédures qui sont opérationnelles et efficacesDes prendre en considérations des données de l’observatoire CLAMEUR

Alinéa 58

Supprimer cet alinéa.

L'alinéa 55 de la loi prévoit que tous les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d'un logement entre le locataire et le propriétaire, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative, communiquent  à l'observatoire local des loyers compétent des informations relatives au logement et au contrat de location. Or l'alinéa 58 ne prévoit que le cas des manquements à cette obligation des professionnels soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi « HOGUET » D'autres professionnels ont des instances de contrôle et sont amenés à intervenir dans la conclusion d'un bail ou dans la gestion locative (notaire, huissier, avocat...) Cette disposition est donc discriminatoire envers les professionnels soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et jette le discrédit sur une toute une profession. Il est donc proposé de supprimer cette mesure.

Alinéa 59

Supprimer cet alinéa.

L’alinéa 56 de la loi prévoit que tous les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d’un logement entre le locataire et le propriétaire, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative, communiquent  à l’observatoire local des loyers compétent des informations relatives au logement et au contrat de location.

Or  l’alinéa 59 ne prévoit que le cas des manquements à cette obligation des professionnels soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi « HOGUET »

D’autres professionnels ont des instances de contrôle et sont amenés à intervenir dans la conclusion d’un bail ou dans la gestion locative (notaire, huissier, avocat...)

Cette disposition est donc discriminatoire envers les professionnels soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et jette le discrédit sur une toute une profession.

Il est donc proposé de supprimer cette mesure.

Alinéa 57

Après le mot :

transmises

insérer les mots :

par voie télématique

L’obligation faite aux professionnels de l’immobilier de transmettre à l’observatoire local les informations dont ils disposent relatives au logement et au contrat de location ne doit pas aboutir à alourdir leur charge de travail par de trop nombreuses formalités.

De même, le traitement des très nombreuses données qui vont être recueillies par les observatoires locaux doit être le plus automatisé possible, afin de permettre une utilisation ultérieure fonctionnelle et efficace.

Il convient donc de préciser que cette transmission doit se faire par la voie télématique.

Alinéa 63

Après le mot :

partiel

insérer les mots :

supérieur au tiers du montant du reste à charge dû par le locataire

L'amendement propose de fixer un seuil minimal, afin que des versements partiels trop modiques du loyer ne viennent faire obstacle à la reconnaissance du défaut de paiement.

Alinéa 67

1° Deuxième phrase

Compléter cette phrase par les mots :

sous réserve du respect des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat

2° Troisième et dernière phrases

Rédiger ainsi ces phrases :

Toutefois, avant le début des travaux, le locataire est dûment informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Il s’agit d’une part modifier l’article 7 e) de la loi de 1989, visant à une information par notification de préavis pour travaux intérieurs au logement, et une coordination avec la loi de 1967 et d’autre part de changer la nouvelle rédaction de l’article 7 e / en inversant l’ordre des deux dernières phrases.

Alinéa 67, troisième phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

Toutefois, si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, ont pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

L’amendement supprime la mention d’un caractère « abusif ou vexatoire » des travaux.

Ces deux notions sont particulièrement subjectives, et la nouvelle rédaction proposée suffit en tout état de cause à protéger les locataires.   

Alinéa 67

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprimé par le locataire.

Sauf accord express de l’occupant, des travaux imposés le week-end ou les jours fériés ont réellement un caractère abusif qu’il convient d’interdire.

Alinéa 69, première phrase

Supprimer les mots :

à la demande du bailleur

Sans qu'il y ait besoin pour le bailleur de le solliciter chaque année en ce sens, il appartient au locataire de justifier de lui-même annuellement de la souscription d'une assurance contre les risques dont il doit répondre.

Alinéa 72

1° Première phrase

Remplacer les mots :

constitue une assurance

par les mots :

est constituée

2° Troisième phrase

Supprimer les mots :

par douzième à chaque paiement du loyer

Le projet de loi prévoit la faculté pour le bailleur de souscrire une assurance multirisque habitation pour le compte du locataire, en cas de défaillance de celui-ci. Mais le bailleur ne doit pas être pénalisé par la faute du locataire, et il doit pouvoir récupérer immédiatement auprès de ce dernier le coût de l’assurance qu’il a souscrite. On ne voit pas pourquoi il serait obligé de faire crédit à son locataire sur ce point.

Alinéa 72, troisième phrase

Supprimer les mots :

par douzième à chaque paiement du loyer

Le projet de loi prévoit la faculté pour le bailleur de souscrire une assurance multirisque habitation pour le compte du locataire, en cas de défaillance de celui-ci.

Mais le bailleur ne doit pas être pénalisé par la faute du locataire, et il doit pouvoir récupérer immédiatement auprès de ce dernier le coût de l’assurance qu’il a souscrite.

Alinéas 75 à 77

Supprimer ces alinéas.

Cet amendement a pour objet de supprimer les prescriptions dérogatoires du droit commun mises en place par le projet de loi pour les actions découlant du contrat de bail (3 ans) ou pour l’action en révision du loyer par le bailleur (1 an).

Ces dispositions vont à l’encontre de l’unification des régimes de prescription réalisée par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, unification à laquelle la commission des lois est attachée.

En outre, ramener le délai de prescription à trois ans pour les actions découlant du bail peut être moins favorable au locataire qui dispose aujourd’hui de cinq ans pour exercer son action.

Quant à la prescription de l’action en révision du loyer, elle s’apparente davantage à l’extinction du droit pour le bailleur de demander la révision du loyer à la date prévue par les parties ou à la date anniversaire du contrat, extinction déjà prévue par le nouvel article 17-1 de la loi de 1989, créé à l’article 3 du projet de loi, qui prévoit qu’ « à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée ».

Alinéa 77

Supprimer cet alinéa.

Le projet de loi entend sécuriser les locataires et les bailleurs et équilibrer leurs rapports au cours de la location.

Or, si l’alinéa 76 de l’article premier de la loi soumet à une prescription triennale toute action dérivant d’un contrat de bail, l’alinéa 77 prévoit une exception pour l’action en révision du loyer, qui serait prescrite par un an, déséquilibrant ainsi les relations entre le bailleur et le locataire.

En effet, en l’état du projet de texte, le locataire pourrait réclamer un trop perçu de loyer où de charges pendant trois ans alors que le propriétaire, qui a oublié de faire application de la clause contractuelle de révision des loyers, n’a qu’un an pour remédier à son oubli.

Aussi, pour préserver un équilibre entre les parties, il est proposé de supprimer l’alinéa 77 de l’article premier et d’appliquer la prescription triennale à toutes les actions découlant d’un contrat de bail quelle que soit leur origine.

Après l’alinéa 79

Insérer dix alinéas ainsi rédigés :

« …°  Après l’article 8, il est inséré un article 8-1 ainsi rédigé :

« Art 8-1. - I.- La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

« Nonobstant les dispositions qui leurs sont applicables en vertu de la présente loi, les dispositions du présent article sont applicables aux colocations.

« II. - Le contrat de bail d’une colocation respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

« III. – Les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g) de l’article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l’assurance pour compte récupérable dans les conditions fixées au même article.

« IV. - Les charges locatives accessoires au loyer principal d’un contrat de bail d’une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par ce contrat :

« 1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provision pour charges ;

« 2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définies dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

« V. – La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai d’un an après la date d’effet du congé.

« L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution. » 

La colocation a besoin d’un encadrement juridique clair afin de sécuriser et développer ce mode d’habitat, qui peut être un moyen de favoriser l’accès au parc privé de certains locataires qui éprouvent des difficultés croissantes pour se loger.

Cet amendement vise à définir la notion de colocation et à adapter certaines dispositions du droit commun de la location aux caractéristiques particulières de ce mode d’habitat. En premier lieu, il prévoit le respect d’un bail type spécifique défini au niveau réglementaire. En second lieux, il adapte le dispositif d’assurance pour compte du locataire en permettant aux parties de convenir dès la conclusion du bail de la mise en œuvre de celui-ci, indépendamment de toute carence du locataire. En troisième lieu, il généralise l’application du forfait charges prévues pour les locations meublées à l’ensemble des colocations. Ce type de règlement des charges locatives est en effet plus adapté aux durées d’occupation et au taux de rotation caractérisant ce mode d’habitat. Enfin, il aménage les règles de cautionnement et de solidarité pour limiter l’engagement excessif des colocataires sortant et de leur caution, tout en préservant les intérêts du bailleur.

Après l'alinéa 85

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

… - Après l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux d’habitation, il est inséré  un article ainsi rédigé :

« Art. 10-… - Quiconque exécute ou fait exécuter les travaux visés aux premier et deuxième alinéas de l’article 2 de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat, ou au e) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sans avoir fait la notification, prévue auxdits articles, ou sans respecter les conditions d'exécution figurant dans la notification ou encore malgré une décision d'interdiction ou d'interruption des travaux prononcée par le juge du tribunal d'instance, statuant par ordonnance de référé, encourt les sanctions prévues à l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme.

« Le tribunal peut, en outre, ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné.

« Les premier, troisième et quatrième alinéas de l’article L. 480-1, des articles L. 480-2, L. 480-3, L. 480-7, L. 480-8 et L. 480-9 du code de l'urbanisme sont applicables aux infractions visées au premier alinéa du présent article. »

Cet amendement a pour objet d’insérer une sanction pénale pour les travaux réalisés abusivement ou au mépris des droits des occupants.

Après l'alinéa 85

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

… - Au premier alinéa de l’article 59 bis de la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, les mots : « sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 4 500 euros », sont remplacés par les mots : « encourt les sanctions prévues à l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme ».

Cet amendement a pour objet d’insérer une sanction pénale pour les travaux réalisés abusivement ou au mépris des droits des occupants. Il est ainsi proposé que  l’article 59bis de la loi de 1948 aligne le quantum de l’amende pénale en  cas de travaux abusifs et vexatoire sur l’amende de l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme.

Après l’article 1^er

Insérer un article ainsi rédigé :

Le Gouvernement remet au Parlement un rapport sur l’opportunité de réviser le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains et notamment sur la possibilité d’une évolution de la définition du seuil minimal en deçà duquel un logement est considéré comme indécent. 

Les auteurs de cet amendement souhaitent rehausser le seuil minimal de surface habitable pour un logement mis en location. En effet actuellement ce seuil est fixé à 9 mètres carrés, ce qui semble grandement insuffisant et ne correspond pas à des conditions réelles de dignité.

Après l’article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation est ainsi modifiée :

1° L’article 2 est ainsi modifié :

a) Le quatrième alinéa est ainsi rédigé :

« Le propriétaire d’un local d’habitation installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé. » ;

b) À la première phrase du cinquième alinéa, après le mot : « incombe », est inséré le mot : « également » ;

c) Après le cinquième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Le bailleur remet à chaque occupant une attestation de la présence d’au moins un détecteur de fumée normalisé et installé conformément à la loi, dans le logement loué. Cette attestation est destinée à l’assureur avec lequel l’occupant a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie. Cette attestation entraîne une réduction de la prime payée par l’occupant et doit figurer sous forme d’une ligne spécifique sur la facture de l’assureur.

« En cas de non-remise de cette attestation, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée sans réponse dans le délai d’un mois. » ;

d) Le sixième alinéa est ainsi rédigé :

« L’occupant, propriétaire du logement, notifie également cette installation à l’assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie. Cette attestation entraîne une réduction de la prime payée par l’occupant et doit figurer sous forme d’une ligne spécifique sur la facture de l’assureur. » ;

2° Le second alinéa de l’article 3 est ainsi rédigé :

« Art. L. 122-9. – L’assureur doit prévoir une minoration de la prime ou de la cotisation prévue par la police d’assurance garantissant les dommages incendie lorsqu’il est établi que l’assuré s’est conformé aux obligations prévues aux articles L. 129-8 et L. 129-9 du code de la construction et de l’habitation. Cette minoration doit apparaître clairement sur la quittance remise à l’assuré. »

La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation, dispose que la responsabilité de la mise en place et de l’entretien des DAAF incombent à l’occupant des lieux, qu’il soit locataire ou propriétaire occupant.

De fait, la charge financière repose sur le locataire et non sur le bailleur alors qu’il s’agit d’un équipement du logement au même titre que la chaudière, l’appareil de production d’eau chaude ou le thermostat d’ambiance.

Le fait que la responsabilité de l’achat repose sur l’occupant du local d’habitation, qui devient propriétaire de l’équipement, entraîne le retrait de ce DAAF lorsque cet occupant quitte les lieux. Le nouvel occupant doit donc à nouveau équiper le local considéré.

En cas de vacance du logement, celui-ci n’est plus équipé pendant toute la durée de la non-occupation du logement alors que le risque d’incendie dans ce même local demeure et met en péril la sécurité de tous locaux contigus y compris les locaux d’habitation.

Par ailleurs, il est aujourd’hui prévu que l’occupant doit remettre à sa compagnie d’assurance une attestation dont le texte n’est pas suffisamment précis et dont l’absence n’est pas sanctionnée comme peut l’être le défaut d’attestation d’assurance du local. Si, comme le prévoit cet amendement, l’installation est mise à la charge du propriétaire du local, il convient également de prévoir, la remise par le bailleur de l’attestation à remettre à la compagnie d’assurance du locataire, la constatation de la présence de cet équipement et de son bon fonctionnement dans les états des lieux d’entrée et de sortie du logement et enfin, les recours que le locataire peut engager vis-à-vis du bailleur qui n’a pas procédé à l’équipement conforme du logement.

Après l’article 1^er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - À la première phrase du quatrième alinéa de l’article 2 de la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation, les mots : « L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, » sont remplacé par les mots : « Le propriétaire d’un logement » et à la seconde phrase, le mot : « Il » est remplacé par les mots : « L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, ».

II. - Pour les logements occupés par un locataire au moment de l’entrée en vigueur de l’article 1^er de la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 précitée, l’obligation d’installation faite au propriétaire est satisfaite par la fourniture à son locataire d’un détecteur.

Cet amendement donne obligation au propriétaire de fournir au locataire un détecteur normalisé au moins, ou déduire, sur présentation de factures, le montant d’achat du ou des détecteurs par le locataire.

Afin que l’occupant soit sensibilisé et responsabilisé au risque incendie et qu’il adopte un comportement et des réflexes nécessaires face à ce risque, il est fondamental qu’il reste en charge de l’installation et de l’entretien du détecteur.

Rédiger ainsi cet article :

La section 1 du chapitre II du titre VIII du livre III du code civil est complété par un article 1751-... ainsi rédigé :

« Art. 1751-... - En cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l’un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux partenaires, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre partenaire. Le bailleur est appelé à l’instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties. »

Cet amendement propose une nouvelle rédaction pour l’article 1^er bis.

Dans sa rédaction actuelle, cet article calque le régime de cotitularité du bail des pacsés sur celui des époux. Il prévoit l’attribution du droit au bail à l’un des partenaires par « la juridiction saisie […] de rupture du pacte civil de solidarité ».

Or, contrairement au mariage, qui suppose l’intervention du juge, la juridiction n’est pas saisie de la dissolution du Pacs.

Le présent amendement prévoit donc la possibilité en cas de dissolution, pour l’un des partenaires, de saisir le juge aux fins de se voir attribuer le logement du couple.

Dans la mesure où le bailleur se trouvera dans une situation qu’il n’a pas choisie et dont il a pu ne pas avoir connaissance, le pacs ne faisant l’objet d’aucune publicité particulière contrairement au mariage, il est nécessaire de prévoir qu’il est appelé à la procédure pour pouvoir faire valoir ses intérêts.

Ce dispositif vise également à éviter le contournement de la loi au profit de colocations déguisées, compte-tenu du formalisme allégé du pacs.

Après l’alinéa 2

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

… Après l’article 11-1, il est inséré un article 11-... ainsi rédigé :

« Art. 11-... – Lorsqu’un immeuble indivis ayant cinq locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de six ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, définies à l’article 232 du code général des impôts. » ;

Après l'alinéa 2

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…° Après l’article 11-1, il est inséré un article 11-… ainsi rédigé :

« Art.11-… – Lorsqu’un immeuble indivis ayant cinq locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telle que définies à l’article 232 du code général des impôts. » ;

La mise en copropriété d’un immeuble indivis se traduit trop souvent par une transformation spéculative de vente à la découpe,  alimentée alors  par des recours quasi –systématiques à des congés vente ou reprise, qui ne peuvent intervenir avant cette division en copropriété.

Il importe donc  que la mise en copropriété d’un immeuble dans les zones tendues s’accompagne  en contrepartie d’une prorogation de la durée des baux préexistants. 

Alinéa 10, première phrase

Remplacer les mots :

six mois

par les mots :

trois à six mois

il n'est pas nécessaire de contraindre l'échéance d'une décision qui repose sur un accord mutuel qui doit être adaptable à chaque cas de figure 

Alinéa 10, première phrase

Compléter cette phrase par les mots :

ou, en cas de décès de ce dernier, de ses ayants droit

L’alinéa visé prévoit un délai de préavis de six mois lorsque le congé émane du bailleur.

En cas de décès de ce dernier, ses ayants-droits peuvent toutefois avoir un besoin impératif de vendre le bien, par exemple afin de pouvoir s’acquitter des droits de succession.

Or, on sait que la vente d’un bien occupé est plus longue que la vente d’un bien libre de toute occupation : il est en effet plus compliqué de trouver un acquéreur qui, non seulement accepte l’occupation du bien, mais également les conditions énoncées à la seconde phrase de l’alinéa, à savoir l’interdiction de donner congé pour vente ou reprise personnelle avant le terme du premier renouvellement du bail en cours.

L’amendement propose donc qu’en cas de décès du bailleur, ses héritiers puissent eux aussi délivrer un congé pour vendre en cours de bail avec un préavis de six mois, tout en respectant le droit de préemption du locataire prévu à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Alinéa 10, seconde phrase

Supprimer cette phrase.

Il n’y a aucune raison de supprimer la possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé au terme du bail en cours, puisque le bail n’est pas remis en cause par la vente: l’acquéreur du logement est obligé de le respecter et d’aller au terme du bail en cours, et le locataire est protégé par son contrat.

Cette disposition aurait pour but d’instaurer un maintien dans les lieux pendant la durée d’un bail, en cas de vente du logement, et introduirait ainsi une inégalité entre les locataires.

Notons aussi qu’en cas de vente à la découpe d’un immeuble, les locataires sont déjà protégés par toute une batterie de mesures (dont la reconduction du bail), prévues à l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Alinéa 10, seconde phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

L'acquéreur du logement est obligé de respecter le bail en cours et d'aller à son terme.

Il n’y a aucune raison de supprimer la possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé au terme du bail en cours, puisque le bail n’est pas remis en cause par la vente : l’acquéreur du logement est obligé de le respecter et d’aller au terme du bail en cours, et le locataire est protégé par son contrat. Cette disposition aurait pour but d’instaurer un maintien dans les lieux pendant la durée d’un bail, en cas de vente du logement, et introduirait ainsi une inégalité entre les locataires. Notons aussi qu’en cas de vente à la découpe d’un immeuble, les locataires sont déjà protégés par toute une batterie de mesures (dont la reconduction du bail), prévues à l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Alinéa 10, seconde phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'au terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.

L'objectif de l'alinéa 10 de l'article 2 est de lutter contre les opérations immobilières purement spéculatives visant à acheter des logements occupés, donc avec une décote de fait, pour les revendre vides, faisant ainsi une plus-value financière.

Il prévoit donc qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente ou pour reprise n'est autorisé qu'au terme du renouvellement du bail.

Le présent amendement vise à distinguer le cas du congé pour vente et le cas du congé reprise.

Il prévoit qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé, le congé pour reprise n'est autorisé qu'au terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.

Alinéa 10, seconde phrase

Supprimer les mots :

ou pour reprise

Le projet de loi propose qu’en cas d’acquisition d’un logement occupé, le nouveau bailleur ne puisse délivrer un congé pour vente ou pour reprise qu’à l’expiration du premier renouvellement suivant le bail en cours lors de l’acquisition. Si le dispositif est maintenu, il empêchera l’accession à la propriété des personnes qui acquierent un tel logement pour l’habiter mais acceptent d’attendre l’expiration du bail en cours. Repousser cette échéance de trois ans revient à refuser aux ménages les plus modestes d’acceder rapidement à la propriété.

Alinéa 10, seconde phrase

Supprimer les mots :

ou pour reprise

Le projet de loi propose qu’en cas d’acquisition d’un logement occupé, le nouveau bailleur ne puisse délivrer un congé pour vente ou pour reprise qu’à l’expiration du premier renouvellement suivant le bail en cours lors de l’acquisition.

Si le dispositif est maintenu, le projet empêchera l’accession à la propriété des personnes physiques qui, faute de ressources suffisantes pour acquérir un logement libre d’occupation, l’acquièrent occupé avant de le reprendre pour l’habiter : repousser cette échéance de trois années revient à dissuader les ménages de réaliser cette acquisition.

Il est donc demandé de limiter le nouveau dispositif aux congés pour vente. 

Alinéa 10, seconde phrase

Supprimer les mots :

du premier renouvellement

Le texte du projet de loi prévoit qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente ou pour reprise n'est autorisé qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours. Ce délai est extrêmement long pour l'acquéreur du logement. Pour une personne physique, et si le bail vient d'être renouvelé, la durée peut presque atteindre six années. Ce n'est pas acceptable pour quelqu'un qui souhaite jouir comme il le souhaite du bien qu'il acquiert.

Cet amendement propose d'autoriser tout congé pour vente ou pour reprise au renouvellement du bail.

Alinéa 13

Supprimer cet alinéa.

Le texte prévoit qu’une notice d’information sur les droits des locataires est jointe au congé délivré par le bailleur. Ce document n’a aucune raison d’être remis par le bailleur, et ce n’est pas à ce dernier d’informer le locataire sur ses droits pour contester le congé. Notons aussi qu’il est déjà prévu par le projet de loi d’annexer au contrat de location une notice d’information précisant les droits et obligations des parties et les voies de recours (art.1^er n° 24).

Alinéa 13

Supprimer cet alinéa.

Le texte prévoit qu’une notice d’information sur les droits des locataires est jointe au congé délivré par le bailleur.

Ce document n’a aucune raison d’être remis par le bailleur, et ce n’est pas à ce dernier d’informer le locataire sur ses droits pour contester le congé.

Notons aussi qu’il est déjà prévu par le projet de loi d’annexer au contrat de location une notice d’information précisant les droits et obligations des parties et les voies de recours (art.1er n° 24).

Alinéa 15

Remplacer les mots :

trois mois

par les mots :

deux mois minimum et peut aller jusqu'à trois mois maximum

Cet amendement permet plus de flexibilité en corrélation avec la vie moderne sans pénaliser ni le bailleur, ni le locataire. Il permet au locataire d'arranger au mieux sa situation et permet aisément au bailleur de revaloriser son bien en vue d'une nouvelle location.

Alinéas 16 et 17

Rédiger ainsi ces alinéas :

« Le délai de préavis est toutefois de deux mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17.

« Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

La réduction à un mois en zone tendue du délai de préavis applicable au congé émanant du locataire ne se justifie pas au regard de l’objectif d’amélioration du marché locatif dans ces secteurs.

La solution proposée en 2011 par le projet de loi « Droits, protection et information des consommateurs », à savoir un délai de deux mois assorti d’exceptions réservées à des cas particuliers permettant de le raccourcir à un seul mois, semblait plus équilibrée pour prendre en compte la diversité et la réalité du marché immobilier, sans pour autant porter atteinte de façon exagérée à la situation du bailleur.

Alinéa 18

Rédiger ainsi cet alinéa :

1° En cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi impliquant un changement de domicile à plus de 50 kilomètres ;

Sans constituer un frein à la mobilité professionnelle, le préavis raccourci pour motifs professionnels doit néanmoins être encadré.

Il est proposé qu’il ne soit réservé qu’aux changements de situation impliquant un déménagement suffisamment conséquent en termes de distance.

Alinéa 18

Supprimer les mots :

d’obtention d’un premier emploi,

La notion de « premier emploi » est délicate à appréhender : doit-il s’agir d’un CDI ? D’un CDD ? D’un temps complet ? D’un emploi à mi-temps ? Un « job étudiant » ou une formation en alternance peuvent-ils être retenus comme tels ?   

En outre, est-ce au bailleur d’apprécier si ce motif invoqué par le locataire constitue bien un « premier emploi » ? Au regard des interrogations précédemment relevées, on peut redouter un nombre importants de litiges.

Ce critère semble, en l’état de la rédaction, trop large pour être retenu comme justifiant le passage du préavis à un mois.

Après l'alinéa 18

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« ...° Pour le salarié qui rapproche son domicile de son lieu de travail ;

Le préavis est ramené à un mois aux locataires qui habitent à l’opposé de leur lieu de travail pour emménager à proximité de leur lieu de travail sur justificatifs. Cet amendement d'intérêt général permet plus de flexibilité et de mobilité en corrélation avec celles exigées par les nouvelles pratiques du travail et de l’emploi. Cette solution permet de raccourcir les flux et le temps de transport et de circulation des actifs qui sont obligés contre leur volonté de traverser parfois pendant une heure au moins les kilomètres qui les sépare de leur lieu de travail.

Alinéa 28

Après le mot :

personne

insérer les mots :

vivant habituellement dans le logement et

Un amendement adopté par l’assemblée nationale en première lecture a étendu les dispositions protectrices de l’article 15 III au locataire ayant une personne à charge. Cet amendement vise à préciser que la personne à charge doit vivre habituellement dans le logement. De la sorte, la notion de personne à charge au sens de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 sera en cohérence avec celle définie par l’article R. 351-8 du code de la construction et de l’habitation imposant que les personnes à charge « vivent habituellement au foyer ».

Alinéa 28

Compléter cet alinéa par les mots :

et lorsque le bailleur en a été averti par le locataire avant la réception du congé

Un amendement adopté par l’assemblée nationale en première lecture a étendu les dispositions protectrices de l’article 15 III au locataire ayant une personne à charge.

Cet amendement vise à préciser que cette protection ne peut être étendue lorsque le bailleur n’a pas été informé de la situation du locataire.

Alinéa 29

Rédiger ainsi cet alinéa :

e) Au deuxième alinéa du même III, les mots : « à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance » sont remplacés par les mots : « au plafond de ressources mentionné au premier alinéa » ;

L'article 2 propose d'abaisser à 65 ans l'âge minimal du locataire dont les ressources sont inférieures à 1,5 SMIC pour lequel le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités situé à proximité. Il prévoit par ailleurs de relever à 65 ans de l'âge minimal du bailleur auquel les dispositions au premier alinéa du III ne s'appliquent pas.

Cet amendement propose de revenir à l'âge de soixante ans pour le bailleur. Le texte du projet de loi prévoit un rapprochement des deux limites d'âge, mais elle est très pénalisante pour le bailleur. Il s'agit de conserver la mesure en faveur du locataire, mais de ne pas pénaliser le bailleur.

Alinéas 31 à 35

Supprimer ces alinéas.

Cet amendement le dispositif de sanction administrative prononcée par le préfet à l’encontre du bailleur qui délivrerait frauduleusement un congé pour vente ou pour reprise à son locataire (3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale).

En effet, le juge naturel du contrat et des relations entre le bailleur et le locataire est le juge judiciaire.

En outre, si l’objectif de sanction à l’égard du bailleur est bien atteint, en revanche, le locataire congédié, qui subit le préjudice, ne sera pas le bénéficiaire de cette amende versée à l’État. On peut donc s’interroger sur la justification de cette mesure par laquelle l’Etat tire un bénéfice financier du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

Alinéa 32

I. – Remplacer le montant :

3 000 €

par le montant :

6 000 €

II. – Remplacer le montant :

15 000 €

par le montant :

30 000 €

Les auteurs de cet amendement souhaitent que les amendes prononcées pour motif frauduleux du congé reprise du logement soient réellement dissuasives.

Alinéas 37 à 39

Supprimer ces alinéas.

Cet amendement supprime la disposition introduite à l’Assemblée nationale qui permet à la commune, si le locataire ne profite pas de son droit de priorité pour l’achat du logement qu’il loue (article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975), d'acquérir le logement afin de maintenir en place le locataire, à un prix fixé par le juge de l’expropriation en cas de désaccord avec le vendeur.

Or, cette expropriation intervient en dehors de toute déclaration d’utilité publique. Elle peut donc poser une réelle difficulté constitutionnelle au regard de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

Compléter cet article par deux alinéas ainsi rédigés :

…° - Le dernier alinéa du II du même article est ainsi rédigé :

« Elles ne sont pas applicables aux cessions d'immeuble ou d'un ensemble de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel d'un même immeuble à un organisme visé à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ni, pour les logements faisant l'objet de conventions conclues en application de l'article L. 351-2 du même code, aux cessions d'immeuble ou d'un ensemble de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel d'un même immeuble à une société d'économie mixte visée à l'article L. 481-1 dudit code ou à un organisme bénéficiant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code. »

Le droit de préemption issu de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 est applicable aux acquisitions opérées par un organisme HLM dans la mesure où les logements vendus en bloc sont diffus.

En effet, l'article 10-1 II de la Loi du 31/12/75 n’exempt du droit de préemption des locataires que les ventes en blocs et en totalité les cessions d’immeuble aux bailleurs sociaux.

Or, le prix de vente établi, souvent attractif pour les locataires, réduit d'autant l'objet de la vente à l'organisme d'HLM.

Dès lors, il est proposé d’étendre l’exemption de droit de préemption aux acquisitions de logements diffus par les organismes de logement social.

Après l’article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le Gouvernement remet au Parlement un rapport sur la possibilité de l’instauration d’un moratoire sur les loyers dans le secteur public, avant le 31 décembre 2013.

Alors que le présent projet de loi, se donne pour objectif l’encadrement des loyers dans le secteur privé, nous considérons qu’il convient également de poser la question du niveau des loyers dans le secteur public. Les auteurs de cet amendement considèrent ainsi qu’il convient, en urgence, de déclarer le gel des loyers dans le secteur public, au moment même où l’on annonce le gel du niveau des APL.

Supprimer cet article.

Cet amendement vise à supprimer l'encadrement des loyers introduit par l'article 3. Cet encadrement sera d'abord dangereux pour l'offre de logements, injuste pour les locataires de biens à faibles loyers, et enfin inopérant.

La mesure est d'abord dangereuse pour l'offre de logements. En effet, les investisseurs privés calculent leurs investissements en fonction d’un taux de rentabilité. Or, en admettant que pour un projet immobilier pour lequel les investisseurs espèrent un taux de rentabilité de 5%, le Préfet, sur la base des données des observatoires locaux, sous-évalue le loyer d’un bien de 10%, qu’adviendra-t-il de cet investissement? L'insécurité que cause cet encadrement est telle que les investisseurs commencent déjà à se détourner du marché français.

La mesure est ensuite injuste dans la mesure où seuls les locataires les plus riches peuvent espérer voir leur loyer baisser significativement. En effet, une surévaluation de 10% pour un loyer de 2000 euros représente 200 euros, alors que dans le cas des locataires aux faibles revenus, ceux-ci verront parfois leur propriétaire réévaluer leur loyer au motif que celui-ci était sous-évalué, chose qui arrivera d'autant plus facilement que les impayés seront couverts.

Enfin l'observatoire sera inopérant, en effet, celui-ci ne se basera que sur des emplacements géographiques grossiers, il ne prendra pas en compte l’exposition, l’étage d’un appartement, d’éventuelles nuisances sonores. Si le projet de loi prévoit un complément de loyer exceptionnel pour que le loyer puisse aller au-delà de l’évaluation forcément grossière des observatoires locaux, rien ne prévoit que les locataires pourront faire valoir l’existence d’une nuisance singulière que les Observatoires locaux et les Préfets ne peuvent prendre en compte dans leur évaluation.

Alinéas 2 à 59

Supprimer ces alinéas.

L’expérience montre qu’un contrôle administratif trop lourd, a fortiori appliqué à un marché aussi complexe et multiforme que celui du logement, a toujours mené à la déstabilisation du marché concerné.

La suppression de l’encadrement des loyers proposé par les alinéas visés se justifie par la tension supplémentaire que cette mesure ne manquera pas d’entraîner de façon mécanique sur le marché immobilier.

On peut en effet redouter qu’une part non négligeable des investisseurs et des propriétaires, voyant leurs perspectives de rentabilité diminuer, se désengageront à plus ou moins court terme du marché immobilier pour privilégier d’autres placements moins contraignants, entraînant une baisse conjuguée de la production de logements et de la quantité de locations disponibles.

On peut également souligner qu’en diminuant les ressources disponibles des propriétaires, la limitation des loyers contribuera à freiner la réalisation des nécessaires travaux d’entretien et de rénovation des biens, accélérant la dégradation de ceux-ci et leur dépréciation, et précipitant d’autant plus le désengagement.

En outre, la référence à un loyer médian ne correspond pas à la réalité du marché immobilier, les caractéristiques des logements pouvant être totalement différentes et justifier les écarts de loyer. A superficie identique, deux appartements situés dans le même immeuble peuvent parfois offrir des prestations très éloignées que le complément de loyer ne peut suffisamment et justement compenser.

Enfin, telle que proposée par le présent projet de loi, la mise en œuvre de l’encadrement des loyers va à l’encontre du but recherché dans de nombreux cas (certaines sources évoquent le chiffre de 25% des loyers), avec des situations parfois lourdes de conséquences pour de nombreux ménages. L’instauration d’un loyer plafond profitera en effet à ceux qui louent des logements plus chers, les mieux situés et les plus confortables, tandis que l’instauration d’un loyer plancher pénalisera à l’inverse les plus modestes.

Alinéas 2 à 59

Supprimer ces alinéas.

L’expérience montre qu’un contrôle administratif trop lourd, a fortiori appliqué à un marché aussi complexe et multiforme que celui du logement, a toujours mené à la déstabilisation du marché concerné.

La suppression de l’encadrement des loyers proposé par les alinéas visés se justifie par la tension supplémentaire que cette mesure ne manquera pas d’entraîner de façon mécanique sur le marché immobilier.

On peut en effet redouter qu’une part non négligeable des investisseurs et des propriétaires, voyant leurs perspectives de rentabilité diminuer, se désengageront à plus ou moins court terme du marché immobilier pour privilégier d’autres placements moins contraignants, entraînant une baisse conjuguée de la production de logements et de la quantité de locations disponibles.

On peut également souligner qu’en diminuant les ressources disponibles des propriétaires, la limitation des loyers contribuera à freiner la réalisation des nécessaires travaux d’entretien et de rénovation des biens, accélérant la dégradation de ceux-ci et leur dépréciation, et précipitant d’autant plus le désengagement.

En outre, la référence à un loyer médian ne correspond pas à la réalité du marché immobilier, les caractéristiques des logements pouvant être totalement différentes et justifier les écarts de loyer. A superficie identique, deux appartements situés dans le même immeuble peuvent parfois offrir des prestations très éloignées que le complément de loyer ne peut suffisamment et justement compenser.

Enfin, telle que proposée par le présent projet de loi, la mise en œuvre de l’encadrement des loyers va à l’encontre du but recherché dans de nombreux cas (certaines sources évoquent le chiffre de 25% des loyers), avec des situations parfois lourdes de conséquences pour de nombreux ménages. L’instauration d’un loyer plafond profitera en effet à ceux qui louent des logements plus chers, les mieux situés et les plus confortables, tandis que l’instauration d’un loyer plancher pénalisera à l’inverse les plus modestes.

Après l’alinéa 3

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Le parc de référence pour l’observation et l’analyse des loyers est constitué de tout le parc locatif privé et public, hors locations meublés et micro-logements de moins de 12 m².

Les auteurs de cet amendement souhaitent que le parc de référence pour la définition du loyer médian de référence intègre les logements sociaux. A l’inverse, ils considèrent qu’il faut en extraire les meublés et les micros logements.

Amendement n° 166, alinéa 3

Supprimer les mots :

et public

Se justifie par son texte même.

Après l’alinéa 3

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Dans ce cadre, est mis en place un dispositif de collecte systématique des baux d’habitation afin de permettre l’élaboration d’un loyer médian fiable. Cette collecte s’appuie sur les données de l’administration fiscale. Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application de ce dispositif.

Les observatoires des loyers, tels que mis en place par le projet de loi, vont se baser sur des données transmises uniquement par les agences immobilières et les bailleurs. Les auteurs de cet amendement souhaitent assurer la fiabilité du dispositif en indiquant que la définition de ce loyer médian de référence s’établit sur la base des données de l’administration fiscale.

Alinéa 5

Compléter cet alinéa par les mots :

ou la forme d’association soumise à la loi du 1^er juillet 1905

La loi crée des observatoires locaux des loyers, s’appuyant sur une expérimentation d’un dispositif d'observation des logements sur 19 sites pilotes, permettant d'observer un parc d'environ 2,6 millions de logements, soit près de 40% du parc de logements locatifs privés en France. Cette expérimentation est en cours.

En revanche, la loi ne tient pas compte de l’existence d’un observatoire alimenté par plus de 60% des professionnels, qui fonctionne de manière très convenable depuis plus de cinq années. Cet observatoire- CLAMEUR – mérite par conséquent d’être référencé. A cet observatoire participe un certain nombre d’EPCI.

Le « Tableau de bord » de CLAMEUR qui est mis à jour chaque trimestre propose une analyse détaillée des évolutions intervenues depuis 1998 sur les marchés locatifs privés de 1.242 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10.000 habitants. A titre d’exemple, en 2013, il s’appuie sur un échantillon qui compte 95 000 références concernant des baux signés depuis le début de l’année 2013 (pour 255 000 baux signés en 2012). CLAMEUR observe donc 16.3 % de l’ensemble du marché (un bail sur 6). Et il recouvre 95 % du marché locatif privé métropolitain.  Afin d’élargir sa capacité d’observation du marché, CLAMEUR étend le champ géographique de son analyse et traite l’ensemble des villes, regroupements de communes et pays de plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus. Il compare alors les niveaux des loyers récemment pratiqués (les références récentes : les baux signés en 2012, ainsi que ceux signés en 2011) entre tous ces territoires a priori très dissemblables.  Le « Recueil » des loyers qui est proposé classe ainsi 2 705 villes (64.6 % des villes de plus de 2 500 habitants) et 1 579 EPCI (66.3 % des EPCI de plus de 2 500 habitants).  Par exemple, CLAMEUR détaille les loyers de marché pratiqués dans les Bouches du Rhône : dans 55 villes et 9 EPCI.

La présente mesure a par conséquent pour objet :

De laisser la possibilité - sans y être contraints - aux intermédiaires professionnels de poursuivre l’alimentation de cet observatoire selon des procédures qui sont opérationnelles et efficacesDes prendre en considérations des données de l’observatoire CLAMEUR

Après l'alinéa 6

Insérer un alinéa ainsi rédigé:

« Les partenaires financeurs et les associations prévues à l’article L.121-3 du code de l’urbanisme en charge localement de l’observation de l’habitat ont accès à la base de données redressée et localisée sous conditions de respect des règles de propriété de données et de la commission nationale de l'informatique et des libertés ».

Le projet de loi ALUR propose des avancées dans la conduite des politiques locales de l’habitat et crée notamment de nouveaux dispositifs d’observation.

L’observation de l’habitat gagne à être mise en relation avec les dynamiques urbaines locales (emploi, transports, urbanisme) et à donner lieu à un débat local, porté par les collectivités chefs de file de la politique de l’habitat sur leur territoire. Fortement investies, notamment financièrement, les EPCI pour poursuivre leurs actions ont besoin de pouvoir exploiter les bases de données de l’observatoire pour évaluer et réorienter leurs politiques en continu.

Par leurs missions définies à l’art L 121-3 du CU, les agences d’urbanisme ont développé  dans leur cadre partenarial une observation fine des territoires et des dynamiques de l’habitat (loyers, copropriétés, demandes logement social, habitat indigne, etc.) et accompagnent les collectivités et EPCI dans l’élaboration et le suivi de leurs politiques locales de l’habitat et de planification (PLH, SCOT, PLU).

Pour remplir au mieux leurs missions d’observation et d’appui aux politiques publiques, les agences d’urbanisme souhaitent avoir accès aux bases de données mises en place dans le cadre de la loi et notamment celles des observatoires locaux des loyers, pour lesquelles nombre d’entre elles s’impliquent fortement dans la phase d’expérimentation.

Alinéa 10

Rédiger ainsi le début de cet alinéa :

« Dans ces zones, le représentant de l'État...

Amendement de précision visant à s’assurer que le dispositif d’encadrement des loyers s’applique bien aux zones tendues.

I. – Alinéa 10

1° Première phrase

Remplacer les mots :

, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré

par les mots :

et un loyer médian de référence majoré

2° Seconde phrase

Remplacer les mots :

, loyers médians de référence majorés et loyers médians de référence minorés

par les mots :

et loyers médians de référence majorés

II. – Alinéa 12

Supprimer cet alinéa.

I. – Alinéas 10, première phrase, 11, 13, seconde phrase, 14, 30, 32, seconde phrase et 37

Remplacer les mots :

loyer médian de référence majoré

par les mots :

loyer élevé

II. – Alinéa 10, seconde phrase

Remplacer les mots :

loyers médians de référence majorés

par les mots :

loyers élevés

Cet amendement propose une nouvelle dénomination de loyer médian majoré pour éviter un effet automatique d’aspiration à la hausse des loyers par l’affichage d’une « norme réglementaire » largement au-dessus des loyers habituellement pratiqués aujourd’hui.

Alinéa 10, seconde phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

Le montant défini pour le loyer médian de référence est déterminé par référence aux plafonds de loyers pour les logements financés par le dispositif du prêt locatif social.

Les auteurs de cet amendement souhaitent que la définition d’un loyer médian de référence se fasse sur la base d’indicateurs fiables. Ils estiment ainsi que la référence aux plafonds de loyer du PLS permet d’apporter de la précision dans la fixation du loyer médian de référence. Ce plafond est fixé chaque année par le représentant e l’État. Il est incontestable et apporte de la fiabilité.

Alinéa 11

Rédiger ainsi cet alinéa :

« L’écart entre le seuil de plafonnement de loyer excessif et le loyer médian de référence ne doit pas dépasser 20 % de ce loyer médian, ni inclure plus de 15 % du parc de référence concerné, toutes périodes d’occupation confondues.

L’écart entre le loyer médian et le seuil de plafonnement de loyer excessif ne doit pas dépasser de plus de 20 % le loyer médian et ne pas correspondre à plus de 15 % du parc locatif total afin que 35 % des loyers pratiqués au moins se situent au-dessus du seuil retenu et soient progressivement conduits à une baisse, même modérée.

Alinéa 11

Remplacer le taux :

20 %

par le taux :

10 %

Alinéa 12

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Le loyer médian de référence minoré ne peut être fixé à un montant inférieur au loyer médian de référence diminué de 20 %.

Le projet de loi entend sécuriser les bailleurs et les locataires et équilibrer leurs rapports au cours de la location.

Dans cet objectif, il n’est pas équitable de fixer un plafond au loyer médian de référence majoré sans prévoir de plancher au loyer médian de référence minoré.

En outre, le plancher du loyer médian de référence minoré doit être fixé dans les mêmes proportions que le loyer médian de référence majoré. C’est pourquoi il est proposé que le loyer médian de référence minoré ne puisse être inférieur au loyer médian de référence diminué de 20 %.

Précisons que la fixation d’un plancher au loyer médian de référence minoré n’empêchera pas le locataire de contester l’action en réévaluation de loyer formée par le bailleur en faisant référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables comme cela est prévu à l’article 17-2 nouveau de la loi.

Alinéa 12

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Le loyer médian de référence minoré ne peut être fixé à un montant inférieur au loyer médian de référence diminué de 20 %.

Le projet de loi entend sécuriser les bailleurs et les locataires et équilibrer leurs rapports au cours de la location.

Dans cet objectif, il n’est pas équitable de fixer un plafond au loyer médian de référence majoré sans prévoir de plancher au loyer médian de référence minoré.

En outre, le plancher du loyer médian de référence minoré doit être fixé dans les mêmes proportions que le loyer médian de référence majoré. C’est pourquoi il est proposé que le loyer médian de référence minoré ne puisse être inférieur au loyer médian de référence diminué de 20 %.

Précisons que la fixation d’un plancher au loyer médian de référence minoré n’empêchera pas le locataire de contester l’action en réévaluation de loyer formée par le bailleur en faisant référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables comme cela est prévu à l’article 17-2 nouveau de la loi.

Alinéa 13

Rédiger ainsi cet alinéa :

« II. – A. – Sur les territoires soumis au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors du renouvellement  du contrat de bail, dans la limite du loyer médian de référence majoré.

L’article 3 du projet de loi introduit un nouveau dispositif d’encadrement des loyers, mis en place dans certaines zones tendues dotées d’un observatoire des loyers. Sur ces territoires, le texte prévoit que les préfets fixeront  annuellement par arrêté, trois indicateurs de loyers pour chaque catégorie de logement.

En pratique, selon le dispositif précédemment exposé,  les indicateurs de loyers déterminés au moment de la conception d’un programme immobilier de logement pourront différer de ceux applicables au stade de l’achèvement du programme, au stade de la mise en vente  du logement ainsi qu’au stade de la mise en location des logements neufs.

Dès lors, la méconnaissance des indicateurs de loyers lors de la conception d’une opération immobilière n’est pas sécurisante et constitue donc  un frein à  l’investissement.

Bien plus, ces dispositions semblent contraires aux objectifs souhaités lors de l’adoption du dispositif de réduction d’impôt Duflot, mais surtout à l’objectif de production des 500 000 logements annoncé par le gouvernement.

Le présent amendement vise ainsi à limiter l’application du dispositif d’encadrement des loyers au  renouvellement du contrat  de bail.

Alinéa 13, première phrase

Après le mot :

location

insérer les mots :

à l’exception des logements neufs

Le projet de loi propose un encadrement de la fixation du loyer initial, sans distinction des logements concernés.

Or, les législations précédentes, notamment les lois des 1^er septembre 1948, 22 juin 1982 et 6 juillet 1989, ont toujours cantonné l’encadrement des loyers aux logements existants, excluant de son champ la première location portant sur un logement neuf.

Au cas présent, la limitation du premier loyer en fonction du loyer médian de référence majoré n’a aucun sens, ce loyer médian étant fixé par référence à des logements existants auxquels tout logement neuf est étranger.

 Il est donc demandé d’insérer cette exclusion à l’article 17-II.A nouveau de la loi modifiée du 6 juillet 1989. 

I. - Alinéa 13, première et seconde phrases

Supprimer le mot :

majoré

II. – Alinéa 14

Supprimer cet alinéa.

Afin d’ôter au présent dispositif son caractère inflationniste, il est nécessaire que les loyers soient plafonnés non à un niveau de 20 % supplémentaire au loyer médian mais au loyer médian lui-même. C’est le sens de cet amendement qui redonne au dispositif une portée conforme à son esprit.

Alinéas 15 à 21

Supprimer ces alinéas.

Alinéa 15

I. Après les mots :

et leur ampleur

insérer les mots :

par comparaison avec les logements du même type situés dans le même secteur géographique

II. Supprimer les mots :

définies par décret en Conseil d'État

III. Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Les modalités d'application du présent alinéa sont précisées par décret en Conseil d'État.

Cet amendement vise à renforcer l'encadrement du complément de loyer exceptionnel en prévoyant que les caractéristiques permettant d'appliquer un complément de loyer exceptionnel sont jugées exceptionnelles en comparaison des logements de même type situés dans le même secteur géographique.

Alinéas 18 à 21

Supprimer ces alinéas.

Le projet de loi donne la possibilité au bailleur de proposer un complément de loyer exceptionnel au loyer de base, pour les logements qui le justifient.La possibilité pour le locataire de contester ce complément de loyer dans les trois mois de la signature du bail introduit une incertitude juridique inacceptable pour le bailleur, qui ne pourra avoir la certitude que le loyer contractuel sera payé, alors qu’il a été accepté par le locataire à la signature du contrat.  Cette possibilité de contestation doit donc être supprimée, sous peine de voir les investisseurs se détourner durablement du secteur de l’immobilier résidentiel.  

Alinéa 18

Remplacer le mot :

trois

par le mot :

six

Le délai de saisine de la commission départementale de conciliation doit être élargi à six mois.

Alinéa 22

Rédiger ainsi cet alinéa :

« III. – Hormis le cas où il est fait application des loyers prévus au titre des articles 199 septvicies et 199 novovicies du code général des impôts, et dans les territoires autres que ceux mentionnés au I, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.

L’article 3 du projet de loi modifie la Loi Mermaz de 1989, applicable de plein droit aux baux portant sur des biens à usage d’habitation. Cet article introduit le principe d’un encadrement des loyers, applicable aux baux conclus, mais également lors de leur renouvellement.

Ce dispositif d’encadrement des loyers est circonscrit aux « zones tendues ». Plus précisément, sont visées les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants »  connaissant des tensions sur le marché du logement ; cette tension étant appréciée au regard d’un faisceau d’indices (niveau de loyers, de prix).

Dans ces communes, le préfet fixera chaque année, par arrêté, sur la base des informations soumises par l’observatoire local des loyers trois loyers :

-un loyer médian de référence ;

-un loyer médian de référence  majoré ;

-un loyer médian de référence minoré.

Rien dans le projet de texte n’indique les logements ainsi visés.

Or, il convient de rappeler que les logements neufs mis en location dans le cadre des dispositions Scellier et Duflot, sont soumis, en contrepartie de l’avantage fiscal conféré au bailleur, à des loyers plafonnés par décret ou fixés par arrêté préfectoral.

Compte tenu du champ d’application très large de la loi Mermaz, les biens loués dans le cadre de ces dispositifs seront soumis au principe d’encadrement des loyers.

Aussi, il est proposé de compléter l’article 3 pour préciser que le loyer médian s’applique dans les zones tendues hormis le cas où le bien loué est soumis aux loyers prévus dans le cadre de ces dispositions fiscaux, qui participent déjà à une régulation des loyers dans les zones dans lesquels ils peuvent être accordés.

Alinéas 24 à 51

Rempacer ces alinéas par deux alinéas ainsi rédigés :

3° Après l’article 17, il est inséré un article 17-… ainsi rédigé :

« Art. 17-... – Le loyer ne peut être révisé pendant la durée du bail. Au terme de celui-ci, l’augmentation éventuelle du loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. »

Les auteurs de cet amendement proposent d’empêcher la révision annuelle des loyers, et de n’autoriser celle-ci qu’à l’échéance du bail. En effet, cette augmentation, quoique plafonnée au niveau du taux d’inflation, augmente plus vite que les revenus et les pensions. Elle grève lourdement le budget des ménages les plus modestes et participe à l’inflation des loyers constatée depuis des années dans les zones tendues.

Alinéas 24 à 51

Remplacer ces alinéas par deux alinéas ainsi rédigés :

3° Après l’article 17, il est inséré un article 17-… ainsi rédigé :

« Art. 17-... – Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, le loyer ne peut être révisé jusqu’au 1^er janvier 2017. Ce moratoire prend effet au lendemain de la promulgation de la loi n°  du       pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Au terme de cette période, l’augmentation éventuelle du loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ainsi que celle de l’évolution des salaires et des pensions de retraite. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. »

Les auteurs de cet amendement proposent un gel des loyers pendant trois ans, sous la forme d’un moratoire sur la révision annuelle des loyers dans les zones tendues jusqu’au 1^er janvier 2017. En effet, les loyers sont d’ores et déjà largement surévalués. Ce gel doit s’entend comme une mesure d’urgence pour le logement et en faveur du pouvoir d’achat des ménages gravement impacté par les hausses vertigineuses des loyers.

Alinéa 26, première phrase

Compléter cette phrase par les mots :

, ainsi que celle de l’évolution des salaires et des pensions de retraite

Cet amendement propose de modifier les modalités de calcul de l’indice de référence des loyers, fortement inflationniste, et qui croît plus vite que les revenus, en le pondérant par l’évolution des salaires et les pensions. En effet, même dans la période actuelle d’inflation modérée, la révision annuelle des loyers entraîne de lourdes pertes de pouvoir d’achat pour les locataires. Le renchérissement automatique des logements permis par l’IRL est d’autant plus problématique que dans le même temps le chômage explose et le pouvoir d’achat des Français connaît des baisses record. Il est donc nécessaire de faire évoluer ce dispositif.

Alinéas 27 et 28

Supprimer ces alinéas.

 Le projet de loi entend sécuriser les locataires et les bailleurs et équilibrer leurs rapports au cours de la location.

L’alinéa 70 de l’article premier du projet de loi soumet à une prescription triennale toute action dérivant d’un contrat de bail. Par contre, prévoir que le bailleur qui n’a pas demandé la révision du loyer au bout d’un an soit réputé y avoir  renoncé ou que cette révision ne peut intervenir qu’à compter de cette demande déséquilibre les relations entre le bailleur et le locataire. En effet, le locataire peut intenter une action pendant trois ans s’il a payé des sommes indûment alors que cela serait interdit au bailleur qui n’aurait pas procédé à l’indexation du loyer.

Par ailleurs, de telles dispositions vont à l’encontre de la jurisprudence au terme de laquelle les clauses d’indexation ont un caractère automatique. Pour préserver un équilibre entre les parties, cet amendement propose de supprimer les alinéas 27 et 28 de l’article trois.

Après l’alinéa 28

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque la révision annuelle du loyer a été effectuée, le nouveau contrat de bail à échéance du précédent ne peut comporter une augmentation discrétionnaire du loyer.

Cet amendement de repli, suggéré par des locataires en difficulté, part du constat que les loyers connaissent des augmentations considérables à la relocation, et ce malgré le décret pris par le ministère pour les encadrer. Si le loyer d’un bien a été annuellement réévalué au cours du bail, il est normal que ce même loyer ne connaisse pas de hausse brutale à la relocation.

Alinéa 30

Supprimer cet alinéa.

Lors du renouvellement du bail, le locataire peut engager dans les zones couvertes par un observatoire, une action en diminution du loyer. Cette possibilité doit être supprimée, car elle introduit une incertitude juridique inacceptable pour le bailleur. Notons que dans cette hypothèse, le loyer ne pourra augmenter lors du renouvellement du bail, puisqu’il est par définition supérieur au loyer médian de référence majoré.

Alinéa 30

Remplacer les mots :

si le loyer

par les mots :

si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer exceptionnel le cas échéant,

Amendement de clarification.

Il s'agit de préciser que l'action en diminution du loyer peut être engagée si le loyer de base, hors complément de loyer exceptionnel, est supérieur au loyer médian de référence majoré.

Alinéa 31

Supprimer cet alinéa.

Les auteurs de cet amendement estiment que la possibilité offerte par cet alinéa d’une action en réévaluation de loyers dès lors que celui-ci est en deçà du loyer médian de référence minoré comporte un risque inflationniste et engendrera des difficultés accrues, voire la possibilité de l’exclusion du logement, pour les ménages fragiles.