AMENDEMENT

Après l'alinéa 102

Insérer cinq alinéas ainsi rédigés :

« Art. L. 202-… - La société peut donner caution pour la garantie des emprunts contractés par les associés, pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la réalisation de l'objet social et par les cessionnaires des parts sociales, pour leur permettre de payer leur prix de cession, mais seulement à concurrence des appels de fonds déjà réglés à la société, et s'il y a lieu, de payer les appels de fonds qui restent encore à régler.

« La caution hypothécaire doit être autorisée par les statuts, avec stipulation que l'engagement de la société est strictement limité aux parties divises et indivises de l'immeuble social auxquelles le bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété, à l’issu d’un retrait ou d’une dissolution.

« La saisie du gage vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné.

« Dans les sociétés ne prévoyant que des attributions en jouissance, la société peut, dans les conditions précitées, se porter caution hypothécaire des associés. La saisie ne peut intervenir que si aucun cessionnaire n’a pu être trouvé, à l’amiable ou, le cas échéant, après réalisation du nantissement des parts sociales. Elle vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné.

« Les conditions de mise en œuvre du présent alinéa sont définies par décret en Conseil d’État.

Il n’a pas été prévu de disposition équivalente à l’article L212-7 du CCH permettant à la société de donner caution hypothécaire pour les emprunts individuels des associés ou cessionnaires. Il parait nécessaire de transposer cette faculté aux sociétés d’autopromotion qui sont une forme particulière de société d’attribution.

En effet, l’accès au financement bancaire individuel pourra en être facilité. Il conviendra toutefois de faire évoluer la doctrine fiscale selon laquelle la société perd le bénéfice de la transparence fiscale si la société garantie le prix de cession au-delà des appels de fonds restant à verser par le cessionnaire. En effet une telle restriction est de nature à entraver le renouvellement des associés et, plus généralement, le recours à une telle société.

Pour favoriser l’accès au financement dans le cas d’une société d’attribution en seule jouissance, il convient de compléter cet article de dispositions spécifiques.

En effet, la faculté de donner caution hypothécaire semblait réservée aux sociétés d’attribution en propriété puisque la saisie emporte retrait de l’associé et donc de son lot.

L’obstacle majeur au développement de la société en jouissance véritable (celles qui ne sont pas de fait, et donc non affectée d’une précarité en raison du droit de retrait individuel) est l’accès au financement. On peut difficilement envisager un prêt collectif non conforme à l’esprit de la société de jouissance qui se veut à mi-chemin entre collectif et individuel.

Pour permettre les prêts individuels il convient de prévoir une sûreté acceptable par les créanciers, cautionnement simple, nantissement ou une caution hypothécaire susceptible de jouer, au moins en seconde intention.

C’est pourquoi nous proposons d’autoriser expressément le mécanisme de la caution hypothécaire, en réservant la possibilité de trouver un cessionnaire des parts sociales qui pourraient désintéresser le créancier sans que la société soit amputée d’un lot. Ce mécanisme pourrait jouer en deux temps : période pendant laquelle serait cherchée la vente des droits sociaux et, dans le cas où aucun candidat ne se présenterait, réalisation de la saisie du lot, le groupe acceptant alors le retrait et la naissance d’une copropriété. A défaut de prendre ce risque, il est probable que les groupes soient forcés de prévoir des attributions en propriété dès l’origine, avec la précarité liée à une telle option.

La solution proposée permet de tenter d’éviter cette issue.

C’est pourquoi il est proposé d’ajouter dans l’alinéa 4, la mention de la vocation « en propriété à l’issu d’un retrait ou d’une dissolution ». En effet, même dans la société d’attribution en jouissance les associés conservent la vocation à la propriété de leur lot dans la mesure où les associés peuvent décider procéder à la dissolution de la société et l’attribution des lots.

Il convient d’ajouter un 6eme alinéa qui étend expressément cette faculté aux sociétés en jouissance. Les modalités de mise en œuvre d’un tel mécanisme – délai maximum de la première période, obligation d’information de la société et des associés, compensation du délai d’attente par le créancier, etc… - seront définies ultérieurement dans un décret d’application.