AMENDEMENT

Après l'alinéa 21

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait alors apparaître dans les écritures de l’établissement un sous-compte individualisant comptablement des versements et prélèvements afférents à chaque syndicat. Sur chaque sous-compte, le syndic effectue sans délai les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat des copropriétaires concerné et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Aucune autre opération ne peut être réalisée sur un sous-compte. Ce compte ne peut faire l’objet d’une convention de fusion de capitaux ou d’une compensation avec aucun autre compte. Le compte bancaire unique et la comptabilité du syndic devront faire l’objet d’un contrôle annuel dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d’État. 

La question de l'ouverture d'un compte séparé par copropriété est un débat récurrent dans le domaine de la gestion des copropriétés. Autant pour les copropriétés de très grande taille, il est manifeste que ce choix doit s'imposer. L'économie d'échelle est beaucoup moins évidente pour les très petites unités. C'est la raison pour laquelle il semble raisonnable de prévoir la possiblité de conserver d'un  compte unique géré par le syndic, à condition toutefois qu'à l'intérieur de ce compte unique, soit organisée l'existence de sous-comptes individualisés pour chaque copropriété.  En effet l’administration de comptes bancaires séparés dans des établissements bancaires différents aura pour corollaire de multiplier les opérations comptables alourdissant la gestion du syndic, mais également celle des banques ou des fournisseurs. Cette multiplicité d’opérations pourrait induire un renchérissement des coûts, notamment pour les petites copropriétés, sans oublier le montant des frais de fonctionnement du compte bancaire séparé que factureront les banques aux copropriétaires. En outre, la présence d’autant de comptes bancaires séparés que de copropriétés gérées par un seul et même syndic rendra difficile tout contrôle exhaustif exercé par les garants financiers, dont le rôle et les missions sont par ailleurs appelés à être renforcés dans le cadre des dispositions du présent projet de loi. C’est pourquoi, dans un contexte économique difficile, il est important de pouvoir laisser le choix aux copropriétaires de voter une dispense au compte bancaire séparé. Le syndic ouvrant à son nom un compte bancaire affecté à la gestion de l’ensemble des syndicats de copropriétaires devra alors attribuer à chaque syndicat un sous-compte individualisé comptablement sur lequel seront reportés tous les versements et prélèvements se rapportant à ce syndicat. Ce compte ne pourra faire l’objet d’aucune convention de fusion de capitaux ou d’une compensation avec aucun autre compte. Cette mesure permettra aux syndicats de copropriété  d’avoir de façon exhaustive tous les mouvements bancaires de leur copropriété au même titre qu’un compte séparé.  Pour sécuriser le dispositif, il est proposé que ce compte unique fasse l’objet d’un contrôle annuel obligatoire dont les modalités seront fixées par décret. Ces contrôles pourront être effectués soit par le commissaire aux comptes du syndic lorsqu’il est tenu à cette obligation, soit, à défaut, par son expert-comptable. Ces contrôles pourront aussi être réalisés par les garants financiers.