AMENDEMENT

Rédiger ainsi cet article :

I. - Il est créé sous la dénomination de garantie universelle des loyers un dispositif complétant le mécanisme de Garantie des Risques Locatifs – GRL, et ayant pour objet de couvrir, sous la forme d’un dispositif assurantiel obligatoire soumis au code des assurances et au contrôle de l’autorité de contrôle prudentiel et de révision (ACPR), les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès des locataires au logement.

La garantie universelle des loyers repose sur une obligation d’assurance, à l’exclusion de toute autre assurance, et de tout mécanisme de garantie y compris la caution personne physique, et s’applique à compter du 1^er janvier 2016 à tous les contrats de location et aux catégories de logements suivantes :

1° Logements à usage exclusif d’habitation constituant la résidence principale du preneur tels que définis à l’article 2 du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

2° Logements meublés constituant la résidence principale du preneur tels que définis aux articles 25-1-1 et 25-1-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

En sont exclus les logements appartenant ou gérés par les organismes mentionnés au troisième et au quatrième alinéas de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et faisant l’objet d’une convention passée en application des 2°, 3° et 5° du I de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

La garantie universelle des loyers instaure une seule catégorie de locataires et supprime les catégories de locataires définies par le dispositif de Garantie des Risques Locatifs. Elle s’applique, à compter du 1^er janvier 2016, aux locataires ayant signé un contrat de location, tel que défini aux 1° et 2°, dont le montant maximum de loyers est de 2000 € charges comprises, quelle que soit la nature de leur contrat de travail ou leur statut professionnel et dont le taux d’effort est d’un niveau maximum de 40 %, le taux d’effort se définissant comme le rapport loyers et charges sur ressources, hors aides au logement.

Un décret précise les caractéristiques du socle de garanties (loyers impayés à l’exclusion de toute autre garantie), la durée des indemnisations, le minimum et le plafond de garantie, le taux plancher de cotisations de la garantie universelle des loyers et les modalités et conditions dans lesquelles les assureurs peuvent ajuster les cotisations d’assurance, les franchises applicables, les exclusions et limites de garantie.

Il définit les conditions de mise en œuvre de l’accompagnement social des locataires dont les impayés de loyer sont couverts par la garantie, ainsi que les modalités de recouvrement de ces impayés.

Il redéfinit les flux et les données que les opérateurs soumis aux articles L. 310-1 et suivants du code des assurances et L. 211-1 et suivants du code de la mutualité, intermédiaires soumis aux articles L. 511-1 et suivants du code des assurances, ainsi que des professionnels de l’immobilier soumis à l’article 1 et suivants de la loi du 2 janvier 1970, ont l’obligation de communiquer à l’agence de la garantie universelle des loyers dans le cadre de sa mission prévue au 3° du II.

Les opérateurs soumis aux articles L. 310-1 et suivants du code des assurances et L. 211-1 et suivants du code de la mutualité constitueront un pool d’assureurs qui fixera les conditions d’assurance des bailleurs visés par la présente loi qui se verraient refuser le bénéfice de la garantie universelle. Les règles de fonctionnement de ce pool seront fixées par ses membres.

Les opérateurs soumis aux articles L. 310-1 et suivants du code des assurances et L. 211-1 et suivants du code de la mutualité pourront proposer librement des garanties complémentaires à la garantie universelle des loyers.

II. – Il est créé, sous la forme d’un établissement public administratif de l’État, à une date fixée par décret et au plus tard le 1^er octobre 2014, une agence de la garantie universelle des loyers. Cette agence est chargée :

1° de préfigurer et de mettre en place la garantie prévue au I en aménageant le dispositif de Garantie des Risques Locatifs – GRL ;

2° de signer des partenariats avec des opérateurs soumis aux articles L. 310-1 et suivants du code des assurances et L. 211-1 et suivants du code de la mutualité et le concours des intermédiaires soumis aux articles L. 11-1 et suivants du code des assurances, ainsi que des professionnels de l’immobilier soumis à l’article 1 et suivants de la loi du 2 janvier 1970 ;

3° de contrôler le régime de garantie issu de cette préfiguration.

III. – L’agence est dirigée par un conseil d’administration composé de cinq représentants de l’État, de deux représentants de l’Union des entreprises et des salariés pour le logement mentionnée à l’article L. 313-17 du code de la construction et de l’habitation, de deux représentants des opérateurs et de deux personnalités qualifiées nommées à raison de leur compétence en matière de logement. Les représentants des opérateurs, membres du conseil d'administration de l'Agence, exerce leur fonction à titre bénévole.

Le président du conseil d’administration est nommé par décret pris sur le rapport du ministre chargé du logement.

Un comité d’orientation est chargé de faire toute proposition utile afin d’améliorer la souscription, la gestion et les recours de la garantie universelle des loyers.

IV. – Pour l’accomplissement de sa mission, l’agence de la garantie universelle des loyers peut disposer des ressources suivantes :

1° les contributions et subventions de l’État et de ses établissements publics, de l’Union européenne, des collectivités territoriales, de leurs groupements et de leurs établissements publics, de la participation des employeurs à l’effort de construction, ainsi que de toute autre personne morale publique ou privée ;

2° les emprunts et le produit des placements financiers qu’elle est autorisée à faire ;

3° le produit des dons et legs ;

4° les recettes accessoires, notamment la rémunération des services rendus aux tiers, dans des conditions fixées par le conseil d’administration ;

5° toutes les ressources dont elle peut disposer en vertu des lois et règlements.

La contribution financière de l’agence de la garantie universelle permettra la compensation des opérateurs supportant les sinistres faisant l’objet d’un traitement social, tel que défini ci-après, ou d’une décision judiciaire prononçant un maintien dans les lieux des locataires.

En cas de sinistre, les locataires pourront demander à l’agence de la garantie universelle des loyers ou aux administrations déléguées, la mise en œuvre d’un mécanisme de traitement social. Les cas de sinistres faisant l’objet d’un traitement social seront expressément définis par décret. La qualification de sinistre faisant l’objet d’un traitement social est conditionnée à l’engagement du locataire à régulariser sa situation d’impayés de loyers.

La création d’un fichier des locataires faisant l’objet d’une mise en jeu de la garantie universelle des loyers, à la disposition des opérateurs définis aux présentes, fera l’objet d’un décret.

V. – Le début du septième alinéa de l’article L. 313-3 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

« g) Au financement du dispositif prévu à l’article 7 de la loi n°   du    pour l’accès au logement et un urbanisme rénové et au versement de compensations… (le reste sans changement) ».

Le dispositif de garantie universelle des loyers prévu par cet article est extrêmement ambitieux. Plus de 6 millions de logements devraient être couverts à moyen terme.

Dans un contexte de crise des finances publiques il apparaît risqué de créer de toute pièce un nouvel organisme public dans les conditions prévues par le projet. Le besoin de financement pour l’Etat est ainsi estimé à plus de 1,5 milliard d’euros par an en rythme de croisière.

De surcroît, cet organisme serait financé par une fiscalité affectée assise sur les loyers, alors même que de nombreux rapports, notamment du Conseil des prélèvements obligatoires du 4 juillet 2013, ont révélé les dérives parfois importantes en termes de coût de collecte, de gestion et d’efficacité économique, des organismes qui en bénéficient.

L’amendement propose donc que cette garantie s’appuie sur l’expertise et les compétences du secteur de l’assurance et des professionnels de la gestion immobilière, en liaison avec l’État.

Cette solution viserait à améliorer le dispositif de Garantie des Risques Locatifs existant. Il conduirait à créer, à l’image de ce qui existe pour l’assurance automobile, un dispositif rendant obligatoire une garantie de loyer unique, opérationnel dès le 1^er janvier 2016.

Le principe d’universalité reposerait sur une garantie unique gérée par les assureurs, courtiers et professionnels de l’immobilier comportant :

-    Une obligation de souscription pour tous les propriétaires, à l’exclusion de tout autre type de garantie ;

-    Une simplification des mécanismes de flux imposés actuellement par le dispositif de Garantie des Risques Locatifs – GRL ;

-    Une garantie socle Loyers Impayés (minimum de garantie, franchise, limite de garantie, exclusions, taux plancher…) susceptible d’être complétée par les assureurs, afin de répondre aux besoins du marché ;

-    Une norme de taux d’effort pour le locataire d’un niveau maximum de 40 % au lieu et place des 50 % actuels, hors aides au logement, afin de limiter les risques de surendettement ;

-    Un mécanisme de traitement social pouvant être actionné par le locataire dans des cas expressément visés, tel que : décès du colocataire, divorce, rupture du PACS, perte d’emploi ne donnant pas ou plus lieu à indemnisation des services de pôle emploi, longue maladie, accident invalidant… ;

-    La possibilité pour les assureurs et courtiers de mettre en œuvre tous les recours judiciaires et actions de recouvrement sans obtenir l’accord préalable de l’agence de la garantie universelle des loyers pour les sinistres faisant l’objet d’un traitement social. L’agence de la garantie universelle des loyers conserverait la possibilité de suspendre les recours engagés par les assureurs et courtiers en cas de traitement social.

Ainsi, reposant une obligation d’assurance et sur la suppression de la caution personne physique, le principe d’universalité serait respecté :

-    l’objectif de mutualisation s’opérerait au niveau de chaque compagnie d’assurance par le volume de logements assurables et la faculté des compagnies d’ajuster le taux de la garantie en fonction de la sinistralité ;

-    la contribution financière de l’État, via la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC) telle qu’envisagée par la ministre, serait destinée à compenser les sinistres supportés par les assureurs faisant l’objet d’un traitement social ou d’une décision judiciaire entraînant un maintien des locataires dans les lieux ;

-    la création d’un pool d’assurance garantirait que tout bailleur privé est en mesure de bénéficier de la GUL, lorsqu’il s’en verrait refuser le bénéfice en raison de sinistres antérieurs dans le mécanisme ;

-    l’État contrôlerait le dispositif pour surveiller son efficacité et s’assurer du respect des conditions de mise en œuvre de la compensation des sinistres à caractère social.