Supprimer cet article.

Les dispositions de l’article 1^er A introduit en commission prévoient la possibilité de cession gratuite des terrains de l’Etat.

L’Etat a déjà la possibilité de céder ses terrains à une valeur inférieure à sa valeur vénale. La décote opérée peut aller jusqu’à  25% pour faire du logement social, et même 35 % en zone tendue. Ce dispositif fonctionne et permet le financement équilibré des opérations de logements sociaux. Il n’est donc pas nécessaire de le modifier.

Par ailleurs, la situation actuelle des finances publiques ne permet pas à l’Etat de céder gratuitement les terrains qui lui appartiennent. L’objectif poursuivi par le Gouvernement est d’augmenter l’offre de logements sans peser sur la dépense publique, et c’est ce qui était proposé dans l’article unique du projet de loi supprimé par la commission et dont le rétablissement est demandé, en augmentant les possibilités de construire sur un terrain donné.

Pour l’ensemble des ces raisons, le Gouvernement demande la suppression de cet article.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

I. - Aux deuxième et troisième phrases du sixième alinéa de l'article L. 123-1-11 du code de l'urbanisme, le taux : « 20 % » est remplacé par le taux : « 30 % ».

II. - Après le même article L. 123-1-11, il est inséré un article L. 123-1-11-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 123-1-11-1. - I. - Les droits à construire résultant des règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de coefficient d'occupation des sols fixées par le plan local d'urbanisme, le plan d'occupation des sols ou le plan d'aménagement de zone sont majorés de 30 % pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation, dans les conditions prévues au présent article. Cette majoration s'applique dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme, d'un plan d'occupation des sols ou d'un plan d'aménagement de zone en vigueur à la date de promulgation de la loi n°          du                  relative à la majoration des droits à construire.

« La majoration de 30 % prévue au premier alinéa du présent I n'est applicable ni dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit mentionnées à l'article L. 147-4, ni dans les secteurs sauvegardés. Elle ne peut avoir pour effet de modifier une règle édictée par l'une des servitudes d'utilité publique prévues à l'article L. 126-1, ni de déroger aux chapitres V et VI du titre IV du livre I^er.

« Elle ne s'applique pas si le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a pris, avant la promulgation de la loi n°          du                   précitée, une délibération faisant application du sixième alinéa de l'article L. 123-1-11.

« II. - Dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi n°          du                   précitée, l'autorité compétente, en application de l'article L. 123-6, pour élaborer le plan local d'urbanisme met à la disposition du public une note d'information présentant les conséquences de l'application de la majoration de 30 % prévue au I du présent article sur le territoire de la ou des communes concernées, notamment au regard des objectifs mentionnés à l'article L. 121-1. Le public dispose d'un délai d'un mois pour formuler ses observations à compter de la mise à disposition de cette note.

« Les modalités de la consultation du public prévue au premier alinéa du présent II et du recueil et de la conservation de ses observations sont précisées, selon le cas, par le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent et portées à la connaissance du public au moins huit jours avant le début de cette consultation. Elles peuvent prendre la forme d'une mise en ligne du dossier de consultation ou d'une présentation au cours d'une réunion publique.

« À l'issue de la mise à disposition de la note d'information mentionnée au même premier alinéa, le président de l'établissement public ou le maire présente la synthèse des observations du public à l'organe délibérant de l'établissement public ou au conseil municipal. Cette synthèse est publiée dans les conditions prévues pour la publication des documents modifiant les règles d'urbanisme.

« III. - La majoration mentionnée au premier alinéa du I est applicable huit jours après la date de la séance au cours de laquelle la synthèse des observations du public a été présentée à l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou au conseil municipal et au plus tard à l'expiration d'un délai de neuf mois à compter de la promulgation de la loi n°          du                   précitée, sauf si l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 123-6, le conseil municipal décide, à l'issue de la consultation du public prévue aux deux premiers alinéas du II du présent article, qu'elle ne s'applique pas sur tout ou partie du territoire de la ou des communes concernées ou s'il adopte la délibération prévue au sixième alinéa de l'article L. 123-1-11.

« À tout moment, le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent peut adopter une délibération mettant fin à l'application de la majoration prévue au I du présent article sur tout ou partie du territoire de la commune ou des communes concernées. Il en est de même s'il décide d'adopter la délibération prévue au sixième alinéa de l'article L. 123-1-11. Dans les deux cas, cette délibération est précédée de la consultation du public prévue, respectivement, au II du présent article ou au sixième alinéa de l'article L. 123-1-11.

« Les communes membres d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peuvent décider d'appliquer la majoration prévue au I du présent article sur leur territoire, nonobstant toute délibération contraire de l'établissement public, ou d'écarter cette application.

« IV. - Le présent article s'applique aux demandes de permis et aux déclarations déposées en application de l'article L. 423-1 avant le 1^er janvier 2016. »

III. - L'article L. 128-3 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Il en est de même de l'application combinée des articles L. 123-1-11-1, L. 127-1, L. 128-1 et L. 128-2. »

L’amendement a pour objet de rétablir l’article unique adopté par l’Assemblée Nationale. En effet, la mesure proposée, en complément de l’action engagée pour accélérer la libération du foncier public, vise à encourager l’offre de logements en favorisant, par des allègements réglementaires, la densification des constructions.

L’article porte sur le dispositif de majoration des règles de constructibilité applicables dans les collectivités dotées d’un plan local d’urbanisme, d’un plan d’occupation des sols ou d’un plan d’aménagement de zone.

Ainsi, le I a pour objet de porter, dès l’entrée en vigueur de la loi, la majoration des règles de constructibilité prévue à l’article L. 123-1-11 du code de l’urbanisme, pour l’agrandissement et la construction de bâtiments à usage d’habitation, de 20 à 30 %. Une telle majoration est décidée en vertu d’une délibération expresse de la collectivité.

Le II crée un article L. 123-1-11-1. Cet article prévoit, en l’absence d’une délibération prise en application de l’article L. 123-1-11, adoptée avant l’entrée en vigueur de la loi, une majoration de 30 % des règles de gabarit, de hauteur, d’emprise au sol ou de coefficient d’occupation des sols.

Toutefois, cette majoration ne s’applique ni dans les zones les plus exposées au bruit autour des aéroports, ni dans les secteurs sauvegardés. Elle ne permet pas de modifier des règles édictées par une servitude d’utilité publique, notamment en matière de risques, de protection du patrimoine, ou de déroger aux lois sur le littoral et la montagne.

Dans un délai de six mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi, est organisée, dans chaque collectivité, une procédure d’information et de participation du public sur l’application, sur son territoire, de la majoration de 30 % des règles de constructibilité. À l’issue de cette procédure, la majoration de 30 % s’applique huit jours après la date de la séance au cours de laquelle la synthèse des observations du public a été présentée à l’organe délibérant de la collectivité et au plus tard neuf mois après l’entrée en vigueur de la loi, sauf si l’établissement public de coopération intercommunale ou la commune adopte une délibération contraire, sur tout ou partie de son territoire, ou fait application, de sa propre initiative, de la majoration prévue à l’article L. 123-1-11. Il peut être mis fin, de la même façon, à tout moment, à l’application de la majoration de 30 %. Une commune membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut, dans tous les cas, décider de l’application de la majoration de 30 % à son territoire ou, au contraire, d’en écarter l’application.

La majoration des droits à construire de 30 % est applicable, s’il y a lieu, aux demandes de permis et aux déclarations déposées avant le 1er janvier 2016.

Rédiger ainsi cet intitulé :

Projet de loi relatif à la majoration des droits à construire

Cet amendement rétablit le titre initial du projet de loi en coordination avec l’amendement du Gouvernement rétablissant l’article unique relatif à la majoration des droits à construire.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

I. - Aux deuxième et troisième phrases du sixième alinéa de l'article L. 123-1-11 du code de l'urbanisme, le taux : « 20 % » est remplacé par le taux : « 30 % ».

II. - Après le même article L. 123-1-11, il est inséré un article L. 123-1-11-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 123-1-11-1. - I. - Les droits à construire résultant des règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de coefficient d'occupation des sols fixées par le plan local d'urbanisme, le plan d'occupation des sols ou le plan d'aménagement de zone sont majorés de 30 % pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation, dans les conditions prévues au présent article. Cette majoration s'applique dans les communes situées dans des zones géographiques caractérisées par un déséquilibre manifeste entre l'offre et la demande de logements définies par décret et dotées d'un plan local d'urbanisme, d'un plan d'occupation des sols ou d'un plan d'aménagement de zone en vigueur à la date de promulgation de la loi n°          du                  relative à la majoration des droits à construire.

« La majoration de 30 % prévue au premier alinéa du présent I n'est applicable ni dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit mentionnées à l'article L. 147-4, ni dans les secteurs sauvegardés. Elle ne peut avoir pour effet de modifier une règle édictée par l'une des servitudes d'utilité publique prévues à l'article L. 126-1, ni de déroger aux chapitres V et VI du titre IV du livre I^er.

« Elle ne s'applique pas si le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a pris, avant la promulgation de la loi n°          du                   précitée, une délibération faisant application du sixième alinéa de l'article L. 123-1-11.

« II. - Dans un délai de trois mois après l’entrée en vigueur de la loi n°        du          relative à la majoration des droits à construire, l’autorité compétente en application de l’article L. 123-6 procède à un débat sur les moyens à mettre en œuvre en vue d’augmenter la densification urbaine dans les communes et établissements de coopération intercommunale visés au premier alinéa du I.

« Dans le cadre de ce débat, elle détermine les secteurs situés en zone urbaine à l’intérieur desquels s’appliquera la majoration visée au I du présent article, dans le respect des dispositions mentionnées à l’article L. 121-1 et au regard de l’équilibre entre l’offre et la demande de logements, en particulier en matière de logement social.

« Dans un délai d’un mois après ce débat, elle met à la disposition du public une note d’information présentant le contenu, l’impact et la sectorisation de l'application de la majoration des droits à construire.

« Le public dispose d’un délai d’un mois pour formuler ses observations à compter de la mise à disposition.

« Les modalités de la consultation du public et du recueil et de la conservation de ses observations sont précisées par le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent et portées à la connaissance du public au moins huit jours avant le début de cette consultation. Elles peuvent prendre la forme d'une mise en ligne du dossier de consultation ou d'une présentation au cours d'une réunion publique.

« Dans un délai d’un mois à l'issue de la consultation du public, le président de l'établissement public ou le maire présente la synthèse des observations du public à l'organe délibérant qui fixe les secteurs dans lesquels la majoration s’appliquera. Cette synthèse est publiée dans les conditions prévues pour la publication des documents modifiant les règles d'urbanisme.

« III. - La majoration mentionnée au premier alinéa du I est applicable dans les secteurs définis par la délibération visée aux précédents alinéas, huit jours après la date de la séance au cours de laquelle la synthèse des observations du public a été présentée à l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou au conseil municipal.

« À tout moment, le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent peut adopter une délibération mettant fin à l'application de la majoration prévue au I sur tout ou partie du territoire de la commune ou des communes concernées. Il en est de même s'il décide d'adopter la délibération prévue au sixième alinéa de l'article L. 123-1-11. Dans les deux cas, cette délibération est précédée de la consultation du public prévue, respectivement, au II du présent article ou au sixième alinéa de l'article L. 123-1-11.

« IV. - Le présent article s'applique aux demandes de permis et aux déclarations déposées en application de l'article L. 423-1 avant le 1^er janvier 2016. »

III. - L'article L. 128-3 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Il en est de même de l'application combinée des articles L. 123-1-11-1, L. 127-1, L. 128-1 et L. 128-2. »

Le présent amendement vise à rétablir dans le projet de loi un article visant à majorer les droits à construire dans les secteurs tendus selon un processus conforme au principe de libre administration des collectivités territoriales et compatible avec les documents de planification existants.

A la différence du texte initial issu de l’Assemblée nationale, seules les communes ou EPCI situés en secteurs tendus sont concernés par les mesures de majoration. Celle-ci s’imposera dans els conditions fixées par le conseil municipal en tenant compte de la réalité des situations et du projet urbain existant.

Le premier point, au troisième alinéa, circonscrit l'application de la majoration des droits à construire aux seules zones tendues, c'est à dire qui connaissent un déséquilibre manifeste entre l'offre et la demande de logements : la région Ile de France, les grandes agglomérations, stations touristiques, etc …. afin d'éviter à un grand nombre des 17000 communes dotées d'un PLU de prendre des délibérations et des mesures qui ne se justifient pas.

Le second apport vise à améliorer la cohérence du processus d'information et de délibération. Ainsi, de même que la décision d'élaboration d'un PADD est précédée d'un débat d'orientation, il est essentiel que, préalablement à la consultation du public, l’organe délibérant détermine ses besoins en logements, en cohérence avec le projet urbain contenu dans le PADD antérieurement, afin de parvenir à la définition des secteurs  et de moyens d’actions de densification cohérents avec le projet urbain tel qu'il résulte du PADD et des documents visés à l'article L. 121-1 du  code de l’urbanisme.

La consultation du public est donc lancée à l’issu d’un débat en conseil municipal ou communautaire et c’est une nouvelle délibération, au terme de la procédure de consultation du public, qui fixe tous les secteurs dans lesquels la majoration s’appliquera dans le respect des dispositions du projet urbain.

Enfin, le présent amendement supprime la disposition prévue par le texte de l'Assemblée nationale visant à autoriser une commune de prendre une délibération dissidente par rapport à celle de l'établissement public de coopération intercommunal compétent, qui contrevenait au principe de spécialité de ces établissements.

Le présent amendement permet donc une meilleure qualité du processus de décision de densification et de son application.

Après l'article 1^er A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 600-1-1 du code de l'urbanisme est ainsi rédigé :

« Art. L. 600-1-1. - I. - Une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si, cumulativement :

« - le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ;

« - son objet statutaire est en lien direct avec des préoccupations ou des considérations d'urbanisme ;

« - le recours comporte la justification de la décision des instances compétentes de l'association d'agir en justice contre la décision concernée, ainsi que du pouvoir donné à son représentant pour signer et déposer la requête.

« II. - Une personne physique n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si elle justifie cumulativement lors du dépôt du recours :

« - de l’occupation antérieure à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire d’un bien immobilier ;

« - de la co-visibilité directe de ce bien avec le terrain d'assiette du projet ayant fait l'objet de la décision concernée.

« III. - Les éléments constitutifs de l’intérêt à agir sont appréciés au jour de la délivrance de la décision contestée. »

« Les dispositions prévues aux I et II sont applicables aux recours administratifs et aux recours contentieux. »

Ainsi qu’il ressort du rapport de la mission de simplification du droit applicable aux collectivités, les recours abusifs en matière d’urbanisme préoccupent les élus locaux.

Plusieurs pistes d’amélioration du traitement des recours ont émergé lors des travaux relatifs à l’urbanisme de projets, et notamment celle d’une explicitation de la qualité donnant intérêt pour agir contre une autorisation d’urbanisme.

C’est l’objet du présent amendement qui vise à inscrire dans la loi les critères retenus par la jurisprudence pour définir l’intérêt à agir d’un tiers contre une autorisation d’urbanisme.

Sont ainsi reprises les exigences jurisprudentielles tenant à la production des décisions indispensables au président d’une association pour introduire un recours, dès lors que, par ailleurs, l’objet statutaire de l’association requérante tient à des préoccupations d'urbanisme.

De la même façon, concernant les recours introduits par un particulier, ce dernier doit justifier qu’il occupe un bien avant que n’intervienne la demande d’autorisation, par la production d’un document attestant de son inscription au rôle des services fiscaux de la commune d’implantation du projet contesté, ainsi qu’il a déjà été jugé (ex. : l’assujettissement à la taxe d’habitation). Comme l’exigence la jurisprudence, il doit par ailleurs justifier de la co-visibilité du projet contesté avec le bien qu’il occupe.

En portant ces exigences au niveau légal, il s’agit de renforcer la force juridique de la pratique prétorienne.

La sécurité juridique des autorisations d’urbanisme est, en outre, renforcée, par l’introduction d’un critère temporel à l’intérêt à agir.  Aux termes du présent amendement, celui-ci devra nécessairement être constitué lors de la délivrance de la décision contestée et non lors de l’introduction du recours, comme c’est le cas en l’état actuel du droit.

Après l'article 1^er A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 600-1-3 ainsi rédigé :

« Art. L. 600-1-3. - Le juge peut, à la demande du défendeur, infliger à l'auteur d'une requête contre une autorisation d’urbanisme qu'il estime abusive, une amende dont le montant ne peut être inférieur à 15 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Aujourd’hui, la peine que peut prononcer le juge administratif pour un recours abusif ne peut excéder 3000 euros.

Cette somme paraît dérisoire au regard du préjudice financier et moral subit par les professionnels et les particuliers entreprenant des projets immobiliers, qui voient leurs projets anéantis du fait d’une requête déposée dans l’intention de nuire.

Ainsi, pour décourager les auteurs de requêtes abusives contre des autorisations d’urbanisme, il semble nécessaire d’augmenter significativement le montant de l’amende que le juge peut prononcer, et de fixer un seuil plancher plutôt qu’un seuil plafond de l’amende pour ce type précis de recours. Une telle mesure avait d’ailleurs été proposée dans le cadre du groupe de travail relatif à l’urbanisme de projet.

Interrogé sur ce sujet en novembre 2011, le ministère de la justice avait reconnu que l'augmentation du montant de l'amende pour recours abusif pourrait être de nature à décourager les requérants de mauvaise foi.

Après l'article 1^er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Dans les communes touristiques et stations classées de tourisme couvertes par un plan local d'urbanisme, l’organe délibérant compétent peut décider de la majoration de 30 % des droits à construire, et conditionner le bénéfice de cette mesure au versement par les bénéficiaires au profit de la collectivité d’une contribution affectée obligatoirement au financement de logements sociaux.

Dans un délai d’au moins deux mois avant cette décision, l’assemblée délibérante établit, en conformité avec son projet urbain tel qu’il résulte de l’application de l’article L. 121-1 du code de l’urbanisme, une proposition de zonage et les modalités d’application de la majoration des droits à construire, et le cas échéant de sa contrepartie financière.

Cette proposition fait l’objet d’une note d’information mise à la disposition du public.

Au moins un mois après cette mise à disposition, et préalablement à la décision mentionnée au premier alinéa du présent article, l’assemblée délibérante examine la synthèse des observations du public et la publie dans les conditions prévues pour la publication des documents modifiant les règles d’urbanisme.

La majoration de 30 % prévue au premier alinéa n'est applicable ni dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit mentionnées à l'article L. 147-4, ni dans les secteurs sauvegardés. Elle ne peut avoir pour effet de modifier une règle édictée par l'une des servitudes d'utilité publique prévues à l'article L. 126-1, ni de déroger aux chapitres V et VI du titre IV du livre I^er.

Dans les communes touristiques, soumises à une forte pression immobilière, l’accès au logement pour les résidents permanents et les travailleurs saisonniers représente un grave problème sociologique et humain.

En effet, le développement du marché de la résidence secondaire, souvent dopé par une clientèle aisée, s’exerce au détriment du logement des actifs, et cette forte demande engendre un niveau très élevé du prix du foncier et de l’immobilier.

Les politiques publiques mises en œuvre ne permettent pas de contenir les effets négatifs de cette pression : raréfaction du foncier constructible, hausse des prix….

Aussi, les populations actives, salariées le plus souvent, ont de plus en plus de difficultés à entamer leur parcours résidentiel, et les travailleurs saisonniers sont maintes fois dans l’impossibilité de se loger sur place.

Cette situation du logement a des répercussions négatives sur la dignité des personnes comme sur l’économie et l’emploi.

Des solutions partielles existent dans le domaine du logement social, mais les communes sont confrontées aux coûts des projets, et les réalisations sont en nombre insuffisant, eu égard à la demande.

C'est pourquoi, afin de favoriser la densification dans les stations classées tourisme, le présent amendement vise à permettre la majoration de la constructibilité tou en la subordonnant, par décision de l'organe délibérant , au versement d'une contribuition au profit de la collectivité, et dont le montant serait affecté obligatoirement au financement de logements sociaux, dissociés de l’habitat résidentiel touristique.

Le financement accompagnant cette surdensité permettrait à la collectivité d’organiser l’habitat de la population permanente et le logement des personnels saisonniers dans des secteurs qui disposent de services utiles à ces populations : transports collectifs, services scolaires, médicaux, d’alimentation…alors que l’habitat à vocation touristique, ne poursuivant pas les mêmes finalités, peut être excentré ou implanté sur des sites proches d’activités de loisirs.

En effet, la mixité de l’habitat, qui peut se concevoir en milieu urbain, s’exerce plus difficilement dans des communes touristiques, en raison de la nature et de la destination (résidences secondaires, résidences de tourisme, hôtellerie…) des constructions réalisées.

Tel est le sens du présent amendement.

Après l'article 1^er A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 600-1-2 ainsi rédigé :

« Art. L. 600-1-2. - Une personne physique ou morale autre qu’une association n'est recevable à agir à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou à un permis de construire, d’aménager, ou de démolir que si elle justifie, lors du dépôt de sa requête et à peine d’irrecevabilité de son recours, que cette décision aura des incidences directes sur les conditions d’occupation ou d’utilisation du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement, ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente ou de bail. »

Le contentieux de l’urbanisme est un sujet sensible et complexe qui doit répondre à un double objectif : d’une part préserver le droit au recours qui est garanti par des normes internationales et constitutionnelles et, d’autre part, ne pas pénaliser les opérations de construction dans un contexte de pénurie de logements.

L’amendement propose donc de porter au niveau législatif les conditions de recevabilité des requêtes des personnes physiques ou morales autre que les associations contre les autorisations de construire, telles qu’elles ont déjà été précisées par la jurisprudence. En effet, en précisant peu à peu ces conditions, les juridictions administratives ont contribué à définir un juste équilibre entre les deux objectifs rappelés ci-dessus.

Donner valeur législative à cet équilibre permettra de préserver tant les requérants que les constructeurs des revirements de jurisprudence et, d’autre part donnera plus de visibilité aux parties aux procès sur leurs différentes possibilités d’action.